Opendoor — не та компания, о которой я обычно пишу.
В акциях $OPEN нет ничего неизведанного. У неё огромная армия розничных инвесторов, громкие быки, столь же громкие медведи и достаточно споров вокруг неё, чтобы её имя знал почти каждый активный инвестор.
Кажется, люди либо абсолютно обожают Opendoor, либо абсолютно ненавидят её. Смело относите меня к первому лагерю.
Я вижу компанию, которая полностью сбилась с пути, пережила одну из худших сред для сделок с недвижимостью за последние десятилетия, стала свидетельницей необычайного бунта розничных акционеров, сменила руководство, вернула основателей за стол принятия решений и теперь пытается восстановить экономику всего бизнеса.
Я не владею OPEN, потому что ожидаю, что акции утроятся в следующем месяце. На самом деле, я думаю, что некоторая одержимость немедленным ростом цены акций стала крайне контрпродуктивной.
Это разворот. Развороты требуют терпения и много времени.
Opendoor быстро становится чем-то большим, чем iBuyer
Традиционная модель Opendoor (т.е. «Opendoor 1.0») довольно проста.
Домовладелец запрашивает предложение. Opendoor покупает дом, готовит его к перепродаже и продаёт другому покупателю. Потребитель получает скорость, удобство и определённость. Opendoor пытается получить привлекательную доходность за предоставление этих преимуществ.
Проблема в том, что покупка тысяч домов требует огромного количества капитала.
Запасы висят на балансе. Затраты на финансирование имеют значение. Прогнозирование цен на жильё имеет значение. Небольшая ошибка в ценообразовании, умноженная на тысячи домов, может очень быстро превратиться в огромную проблему.
Мы уже смотрели этот фильм и не хотим смотреть его снова.
Компания по-прежнему покупает дома, но одновременно масштабирует Cash Now, More Later, которое требует значительно меньше капитала на сделку, а также расширяет Opendoor Home Loans и встраивает в себя больше экономики, связанной со сделками с недвижимостью.
Эта эволюция — основа моей инвестиционной идеи.
Мне не интересно владеть старой Opendoor просто потому, что рынок жилья в конечном итоге восстановится.
Мне интересно, что произойдёт, если компания сохранит своё потребительское ценностное предложение — скорость и определённость, — сделав при этом базовую экономику кардинально лучше.
Розничные инвесторы зажгли фитиль
Нельзя рассказать нынешнюю историю Opendoor, не отдав должное розничным инвесторам.
Летом 2025 года $OPEN стал одной из самых ярких историй на рынке, движимых розничными инвесторами. В конце июня акции торговались около $0,51, прежде чем движение во главе с Эриком Джексоном (@ericjackson) помогло привлечь к компании огромное внимание.
К августу акции торговались выше $5... а затем последовало и $10.
Джексон стал одним из самых заметных сторонников значительных стратегических и управленческих изменений в Opendoor, в то время как разочарование тогдашним генеральным директором Кэрри Уилер быстро росло после отчёта о прибылях за Q2 2025 года.
Уилер ушла в отставку 15 августа. Менее чем через месяц всё изменилось.
10 сентября 2025 года бывший операционный директор Shopify Каз Неджатян (@Nejatian) был назначен генеральным директором. Сооснователи Кит Рабуа (@rabois) и Эрик Ву вернулись в совет директоров, а Рабуа стал председателем. Khosla Ventures и Ву также вложили ещё $40 млн акционерного капитала.
Розничные инвесторы не в одиночку создали эти изменения.
Но давление, внимание и настойчивость, которые они привнесли в Opendoor, явно имели значение.
Я думаю, что розничное движение изначально было огромным благословением. Сегодня, как мне кажется, части его стали и проклятием.
У акций вроде $OPEN есть тенденция воспринимать каждое еженедельное обновление по приобретениям, каждый новый запуск продукта или квартальный отчёт так, как будто они немедленно должны поднять акции на 20 % выше.
Если акции не реагируют — значит, что-то не так. Если они несколько месяцев торгуются в боковике — терпение исчезает.
Этот разворот так работать не будет.
Розничные инвесторы помогли создать возможность.
Дальше ценность должно создать исполнение.
База акционеров тихо меняется
Одно событие я нахожу особенно обнадёживающим — очевидное расширение институционального участия.
Я бы осторожно относился к использованию одного популярного процентного показателя институционального владения. Разные сервисы используют разные даты отчётности и методологии, и сами институты могут владеть акциями по совершенно разным причинам.
Индексные фонды, количественные фирмы, арбитражные стратегии и долгосрочные фундаментальные управляющие не должны интерпретироваться одинаково.
Отдельные документы SEC всё же показывают значительный сдвиг.
До прихода Каза в прокси-документе Opendoor за июнь 2025 года BlackRock раскрывала приблизительно 47,1 млн акций на основе своего последнего отчёта на тот момент. К 30 июня 2026 года BlackRock сообщила о приблизительно 68,5 млн акций — рост примерно на 46 %.
Morgan Stanley даёт ещё более поразительный пример. Он не был указан среди акционеров Opendoor с долей более 5 % в прокси за июнь 2025 года. К апрелю 2026 года Morgan Stanley сообщил о бенефициарном владении приблизительно 97,9 млн акций, что составляет чуть более 10 % компании.
Есть и ещё не одна горстка институтов, которые значительно увеличили количество своих акций во время текущего снижения цены. Это очень обнадёживает, но также подчёркивает, насколько сильно эта акция зависит от розничных инвесторов.
Розничный капитал помог зажечь фитиль. Расширение базы институциональных акционеров по мере улучшения операционных показателей — здоровое развитие для компании.
В конечном счёте, я бы гораздо больше хотел видеть, чтобы $OPEN всё больше принадлежала инвесторам, которые верят в будущие доходы и генерацию денежных средств, а не тем, для кого это просто акция-момент недели.
Я ставлю на жокея
Есть инвестиции, где руководство — лишь один из многих факторов.
А есть другие, где, как я думаю, человек, управляющий компанией, может кардинально изменить диапазон потенциальных результатов.
Opendoor — как раз такая ситуация.
Каз присоединился к Shopify в 2019 году и в конечном итоге стал её операционным директором и вице-президентом по продукту. Очевидно, было бы нелепо приписывать успех Shopify одному руководителю. Но Каз провёл годы, работая внутри одной из самых впечатляющих технологических и коммерческих компаний, построенных за последнее десятилетие.
Что более важно, его подход с момента прихода в Opendoor ощущается совершенно иным, чем у компании, которая была до него.
Он публично ставит измеримые цели. Он ускоряет вывод продуктов. Он атакует операционные расходы. Он каждую неделю публикует данные о приобретениях. Он пытается использовать программное обеспечение и ИИ, чтобы убрать ручной труд из процессов, которые исторически требовали значительного участия людей.
И его структура компенсации вызывает восхищение.
Годовая базовая зарплата Каза составляет $1, и он не имеет права на ежегодный денежный бонус.
Правда, он получил денежную компенсационную выплату в размере $15 млн и компенсационную выплату акциями на $15 млн, чтобы возместить компенсацию, потерянную при уходе из Shopify, поэтому описывать его общую компенсацию просто как $1 было бы вводящим в заблуждение.
Но его текущий стимулирующий пакет в подавляющей степени привязан к результатам акций. Каз получил два поощрительных гранта, охватывающих в общей сложности приблизительно 81,8 млн акций.
Первый грант на приблизительно 40,9 млн акций требует, среди прочих условий вестинга, средней цены закрытия акций не менее $6,24 за 60 торговых дней. Второй грант на приблизительно 40,9 млн акций разделён на семь траншей, требующих средних цен закрытия: $9, $13, $17, $21, $25, $29, $33.
Эти ценовые барьеры также должны удерживаться в течение 60 торговых дней и подлежат дополнительным требованиям вестинга по времени.
Эти гранты могут создать значительное разводнение, если Opendoor преуспеет. Инвесторы должны это признавать. Но согласованность интересов и разводнение могут быть правдой одновременно.
Мне нравится эта структура.
Каз может добиться экстраординарного финансового успеха, если Opendoor станет экстраординарно более ценной. Акционеры выиграют первыми. Это и называется согласованностью интересов.
А теперь посмотрим, что он сделал со своими собственными деньгами.
В ноябре 2025 года Каз купил 125 тыс. акций на открытом рынке по средневзвешенной цене $8,03, инвестировав приблизительно $1 млн.
В мае 2026 года, когда акции были значительно ниже, он купил ещё 100 тыс. акций по $4,87, инвестировав ещё $488 тыс.
В совокупности это приблизительно $1,49 млн личных покупок на открытом рынке с момента вступления в должность генерального директора.
У него уже был огромный потенциал роста стоимости акций. Всё равно он купил больше.
Я ставлю на жокея.
(Именно от @iancassel я изначально узнал о важности ставки на жокея. По моему мнению, это критически важная часть любых инвестиций!)
Q2 — момент, когда разворот становится интересным
На первый взгляд, последний квартал не выглядит выдающимся.
Выручка за Q2 2026 составила $883 млн против $1,57 млрд годом ранее. Opendoor продала 2 339 домов против 4 299 в предыдущем году. Чистый убыток по GAAP составил $162 млн.
Если бы это была вся история, бычьего сценария не было бы.
Но посмотрите глубже.
Количество приобретённых домов увеличилось до 4 378 — на 77 % больше, чем в Q1, и на 149 % больше, чем во Q2 2025. Маржинальная прибыль (Contribution Profit) выросла до $51 млн с $32 млн в Q1. Маржинальность (Contribution Margin) улучшилась до 5,8 % с 4,4 %. Скорректированный показатель EBITDA улучшился с $(31) млн в Q1 до всего лишь $(4) млн во Q2.
Сами запасы также выглядят значительно здоровее.
Только 9 % домов находились на рынке дольше 120 дней на конец квартала по сравнению с 10 % в Q1, 33 % на конец 2025 года и 51 % в Q3 2025.
А теперь цифра, которая может иметь значение больше, чем почти всё остальное в отчёте... Opendoor получила 6 908 контрактов на приобретение при всего лишь $5 млн маркетинговых расходов.
В последний раз Opendoor генерировала более 6 000 квартальных контрактов на приобретение во Q2 2022 года. Маркетинговые расходы в том квартале составили $81 млн.
Подумайте об этой разнице! Компания генерирует сопоставимый объём контрактов при маркетинговых расходах примерно на 94 % ниже.
Операционные расходы на одно закрытие приобретения движутся в том же направлении. Они упали с $8,4 тыс. во Q2 2025 до $5,0 тыс. в Q1 2026 и всего лишь $3,0 тыс. во Q2 2026.
Между тем постоянные операционные расходы составили $35 млн по сравнению с $33 млн в Q1, несмотря на резкое увеличение активности приобретений.
Это операционный рычаг начинает проявлять себя.
Старая Opendoor продемонстрировала, что может генерировать огромную выручку.
Что я хочу знать, так это то, может ли новая Opendoor генерировать огромный объём без огромных дополнительных затрат.
Q2 был очень обнадёживающим.
И рынок жилья всё ещё борется с ними
Всё это происходит не потому, что рынок жилья внезапно стал лёгким.
Продажи существующих домов в июне шли на сезонно скорректированном годовом уровне всего лишь 4,09 млн. Ставки по ипотеке остаются ещё одним серьёзным ограничением: средняя фиксированная ипотека на 30 лет недавно составляла около 6,7 %.
Это по-прежнему глубоко ограниченная среда для сделок с недвижимостью.
Это важно, потому что я не хочу инвестиционную идею, которая требует обвала ипотечных ставок или внезапного бума сделок с недвижимостью.
Я бы гораздо предпочёл владеть компанией, которая улучшает свою экономику в сложных условиях, а затем потенциально получить восстановление рынка жилья как дополнительный попутный ветер позже.
Именно это и делает ситуацию с Opendoor такой интересной для меня.
Каз поставил дату достижения прибыльности
Генеральные директора постоянно делают оптимистичные заявления. Каз пошёл дальше.
Он неоднократно давал акционерам измеримый ориентир, по которому его можно судить.
В отчёте за Q2 он повторил, что Opendoor нацелена на положительную скорректированную чистую прибыль (Adjusted Net Income) к концу 2026 года на основе скользящих 12 месяцев вперёд.
Что более важно, руководство заявило, что компания считает текущие объёмы контрактов, текущую юнит-экономику и существующую базу затрат достаточными для получения положительной скорректированной чистой прибыли по мере того, как эти когорты приобретений в конечном итоге пройдут через перепродажу.
Руководство прямо заявило, что этот результат не требует улучшения роста, дополнительного расширения маржи или восстановления рынка жилья. Если компания буквально не будет делать ничего больше, чем делает сегодня, она станет прибыльной на основе скользящих 12 месяцев.
Это большое заявление.
Скорректированная чистая прибыль — это не показатель GAAP, и его не следует путать с прибыльностью по GAAP. Расчёт Opendoor исключает компенсацию акциями и некоторые другие статьи, поэтому акционеры в конечном счёте должны требовать большего, чем просто пересечение линии скорректированной прибыльности.
Но как веха в развороте это имеет огромное значение.
Если Каз достигнет прибыльности по скорректированной чистой прибыли при нынешних объёмах сделок с жильём, разговор об Opendoor начнёт меняться.
Тогда вопрос в том, что произойдёт, когда объём сделок вырастет.
Денежный поток — та часть, которую быки не должны отмахивать
Это также та часть, где, как я думаю, бычьему сценарию нужна интеллектуальная честность.
Отчётный денежный поток Opendoor сейчас уродлив. За первые шесть месяцев 2026 года компания использовала приблизительно $964 млн денежных средств в операционной деятельности.
Но приблизительно $932 млн движения денежных средств пришлось на восстановление запасов недвижимости.
Запасы недвижимости увеличились с $925 млн на 31 декабря до приблизительно $1,85 млрд на 30 июня.
Это различие важно. Opendoor не просто потратила почти $1 млрд на зарплаты и корпоративные накладные расходы. Она вложила значительный капитал в дома по мере ускорения приобретений.
Но это не делает потребность в денежных средствах воображаемой. Запасы всё равно нужно финансировать.
В течение первого полугодия Opendoor получила приблизительно $639 млн чистого финансирующего денежного потока, в основном за счёт нерегрессного долга, обеспеченного активами.
На 30 июня она держала приблизительно $896 млн денежных средств плюс $66 млн ограниченных денежных средств.
Вот почему капиталоэффективная часть стратегии так важна. Cash Now, More Later разработано так, чтобы требовать значительно меньше капитала под риском на каждый дом.
Ипотека и другие сопутствующие услуги потенциально создают дополнительную экономику, не требуя от Opendoor покупать ещё один целый дом ради каждого дополнительного доллара прибыли.
Уже есть ранние признаки того, что стратегия работает.
Opendoor сообщила, что по состоянию на момент объявления результатов Q2 более половины запланированных закрытий перепродаж в Колорадо, как ожидается, будут использовать Opendoor Home Loans.
Техас, запущенный всего шестью неделями ранее, уже приближался к соотношению 1 из 5 запланированных закрытий перепродаж.
Для меня конечный успех этого разворота — не только скорректированная чистая прибыль. Это способность Opendoor в конечном итоге доказать, что она может наращивать объём сделок, генерировать реальную прибыль и производить устойчивый денежный поток без необходимости расширять балансовый риск доллар за доллар.
Если Каз этого добьётся, это станет совсем другой компанией, и цена акций со временем отразит это осознание.
Выручка — не цель
Это различие важно, потому что Opendoor уже показала нам, как выглядит огромная выручка без устойчивой экономики. В 2022 году компания получила $15,6 млрд выручки и продала 39 183 дома. А ещё она произвела чистый убыток в $1,35 млрд. Поэтому у меня практически нет интереса праздновать выручку просто потому, что она снова станет большой.
Старый вопрос был:
Сколько домов Opendoor может купить и продать?
Новый вопрос:
Сколько экономической ценности Opendoor может создать из каждой сделки? Насколько дёшево она может привлекать этих клиентов? Как быстро она может оборачивать запасы? Какую часть сделки она может монетизировать? Сколько дополнительных корпоративных расходов потребуется по мере роста объёма?
Это машина, которую Каз пытается перестроить. Если он преуспеет так, как я верю, рамки оценки кардинально изменятся.
Стоят ли данные и программное обеспечение уже значительной части компании?
Есть ещё один способ думать об оценке Opendoor, которому уделяется удивительно мало внимания.
Сколько стоят сами технологии и информационная инфраструктура?
При сегодняшней рыночной капитализации около $3,4 млрд инвесторы покупают не просто компанию с тысячами домов в запасах.
Они покупают более десяти лет накопленных данных о жилой недвижимости, инфраструктуру ценообразования, программное обеспечение, модели машинного обучения и операционные знания.
Opendoor провела примерно 1 млн индивидуальных оценок домов, собирая в среднем более 150 точек данных по каждому объекту и его окружению.
Её проприетарные модели включают миллионы структурированных точек данных, а также аннотации и исправления к записям MLS и налоговых оценщиков и уникальную геопространственную информацию.
А затем есть петля обратной связи.
Opendoor не просто оценивает, сколько должен стоить дом. Она может наблюдать объект до покупки, сделать предложение, осмотреть его, отремонтировать, выставить на продажу, измерить активность и обратную связь покупателей, скорректировать стратегию перепродажи и, в конечном итоге, увидеть фактическую цену сделки.
Это создаёт нечто потенциально гораздо более ценное, чем ещё одна публичная база данных продаж домов. Это создаёт проприетарные обучающие данные, привязанные к фактическим экономическим результатам.
Системы машинного обучения компании используют эту информацию для оценки домов, прогнозирования спроса, обнаружения выбросов, управления запасами и оценки рисков. Преимущества этих моделей могут накапливаться по мере добавления новых данных и опыта.
Каз, похоже, особенно хорошо понимает потенциальную ценность этого актива.
Вскоре после вступления в должность генерального директора он сказал, что Opendoor «переосновывается» как компания программного обеспечения и ИИ.
В последнем годовом отчёте компании говорится, что Opendoor начала работать на основе принципа «default to AI» (по умолчанию — ИИ) в течение 2025 года и продолжает разрабатывать проприетарные модели ИИ, специфичные для недвижимости.
Эти технологии не появились в одночасье.
Только с 2023 по 2025 год Opendoor потратила на технологии и разработку приблизительно $387 млн, включая разработку продуктов, инжиниринг, аналитику данных, алгоритмы ценообразования и разработку цифровой платформы.
Компания также владеет проприетарными системами управления запасами и управления строительством и сообщила о 13 зарегистрированных патентах на конец 2025 года.
Я не буду притворяться, что могу определить точную отдельную стоимость этих активов. Данные ценны, только если их можно превратить в более качественные решения. Программное обеспечение ценно, только если клиенты пользуются продуктами, построенными на нём. Некоторая информация также подлежит ограничениям конфиденциальности и лицензионным соглашениям с третьими сторонами.
Но я нахожу этот мысленный эксперимент интересным.
Если бы кто-то захотел воссоздать Opendoor сегодня, сколько бы стоило воспроизвести более десяти лет реальных оценок домов, решений о ценообразовании, результатов перепродаж, взаимодействий с клиентами, локализованных операционных знаний, программной инфраструктуры и моделей машинного обучения?
Что более важно, можно ли было бы воссоздать исторические данные вообще за любые деньги?
Я не уверен, что да.
И это имеет значение, когда вся стоимость акционерного капитала Opendoor сегодня составляет всего около $3,4 млрд.
Я не присваиваю программному обеспечению и данным отдельную стоимость в своих сценариях оценки. Но я всё чаще рассматриваю их как встроенный актив, обеспечивающий ещё один уровень опциональности под разворотом.
Дома генерируют сегодняшнюю выручку. Данные, накопленные при их покупке и продаже, в конечном итоге могут помочь создать нечто гораздо более ценное.
Сколько на самом деле может стоить OPEN?
Вот где, как я думаю, асимметрия становится захватывающей.
Я не хочу строить модель, призванную оправдать заранее определённую цену акций. Я предпочёл бы работать в обратном направлении и спросить: чем Opendoor должна была бы фактически стать, чтобы различные оценки имели смысл?
Для контекста: маржинальная прибыль за Q2 составила $51 млн при 2 339 проданных домах, или приблизительно $22 тыс. за дом.
Маржинальная прибыль — это абсолютно не чистая прибыль.
Она представляет собой экономику от проданных домов и сопутствующих услуг после вычета прямых затрат, связанных с недвижимостью, но остальную часть корпоративной структуры затрат всё равно нужно оплачивать.
Тем не менее $22 тыс. говорят нам кое-что о потенциальном экономическом пуле, доступном на каждую сделку.
Для следующих сценариев я использую 1,3 млрд разводнённых акций. Это модельное допущение, а не прогноз, и, на мой взгляд, оно очень консервативно, поскольку мы знаем, что Каз «презирает» разводнение.
Оно сознательно значительно выше приблизительно 968,6 млн акций в обращении на 30 июня, чтобы поглотить значительную будущую компенсацию акциями, поощрительные гранты Каза и другое потенциальное разводнение.
Сценарий 1: разворот работает
Предположим, Opendoor в конечном итоге обрабатывает 100 тыс. ежегодных сделок и генерирует эквивалент $8 тыс. скорректированной чистой прибыли на сделку после масштабирования корпоративной структуры затрат.
Это даёт приблизительно: $800 млн скорректированной чистой прибыли
При 25x прибыли: стоимость акционерного капитала $20 млрд
При 1,3 млрд разводнённых акций: приблизительно $15 за акцию
Это уже означало бы существенный потенциал
Я не призываю инвесторов покупать акции Opendoor сегодня, потому что «акции вырастут до $150–300 за акцию». Это был бы неправильный вывод.
Такие сценарии требуют, чтобы сработало почти всё, и даже больше. Но инвестиционная асимметрия создаётся не тем, что самый оптимистичный исход является наиболее вероятным.
Она создаётся, когда относительно небольшая вероятность огромного результата существует наряду с более умеренными сценариями, которые всё ещё могут дать привлекательную доходность.
При цене около $3,50 мне не нужно, чтобы для успеха инвестиции реализовался сценарий со $345 за акцию.
Мне просто нужно верить, что существует реальный путь для Opendoor стать значительно дороже, чем сейчас.
Я считаю, что он существует.
Способов провала по-прежнему много
Opendoor остаётся спекулятивной историей разворота, и я не буду делать вид, что это не так. Компания потеряла $162 млн по GAAP во втором квартале.
Компенсация акциями составила $239 млн за первые шесть месяцев 2026 года, и руководство ожидает ещё примерно $110 млн в третьем квартале.
Текущее количество акций уже значительно выше, чем год назад. Риск запасов остаётся реальным. Opendoor держит около $1,85 млрд запасов недвижимости, подкреплённых значительным нерегрессным долгом, обеспеченным активами.
Серьёзное снижение цен на жильё, неудачное ценообразование при приобретении или более медленная скорость перепродажи могут быстро ухудшить экономику. Примерно $22 тыс. маржинальной прибыли на дом во втором квартале тоже не следует слепо экстраполировать. Само руководство прогнозирует маржу Contribution Margin в третьем квартале примерно на уровне 4–4,5%, что ниже 5,8% во втором квартале.
И Каз дал обещания, которые теперь можно измерить. На мой взгляд, это плюс, но это также повышает планку.
Если объём приобретений растёт, но прибыльность за ним не следует, тезис ослабевает. Если постоянные расходы масштабируются вместе с выручкой, а не остаются под контролем, тезис об операционном рычаге слабеет. Если капиталоэффективные продукты не набирают обороты, тезис о денежном потоке слабеет. Если запасы снова стареют, тезис об управлении рисками слабеет.
В ближайшие несколько кварталов будет много возможностей определить, продолжают ли история и цифры совпадать.
Розничное движение начало это. Завершить должно исполнение.
Эрик Джексон и более широкое розничное движение акционеров заслуживают значительной признательности за то, что вернули Opendoor на карту.
Розничные инвесторы принесли внимание, неотложность и подотчётность компании, которая отчаянно нуждалась во всех трёх.
Руководство сменилось. Пришёл Каз. Вернулся Кит Рабойс. Вернулся Эрик Ву. Пришёл капитал. Начала формироваться совершенно иная операционная философия.
Но розничный энтузиазм не может завершить разворот. Это под силу только исполнению. Поэтому я действительно приветствую признаки того, что база акционеров может меняться.
Я хочу, чтобы следующий этап $OPEN определялся не тем, насколько социальные сети возбуждены во вторник, а тем, сможет ли Opendoor генерировать прибыльные сделки в огромных масштабах.
Ранние операционные показатели более чем обнадёживают:
- Объём контрактов на приобретение жилья резко вырос, в то время как маркетинговые расходы рухнули.
- Операционные расходы на одну сделку приобретения резко упали.
- Маржинальная прибыль улучшилась (да, во втором квартале она снизилась, но Каз объяснил почему).
- Старые запасы были вычищены.
- Скорректированная EBITDA почти вышла на безубыточность во втором квартале.
- Капиталоэффективные продукты растут.
- Ипотечное сопровождение начинает демонстрировать значимую раннюю динамику.
И под всем этим лежит десятилетие разработки программного обеспечения, собственные данные и история реальных транзакций, которым, по моему мнению, придаётся очень мало ценности в текущей рыночной капитализации.
Всё это происходит в то время, как ставки по ипотеке по-прежнему близки к 7%, а продажи домов на вторичном рынке США застряли на годовом уровне около 4,09 млн.
А ещё есть жокей. У Каза зарплата $1, нет ежегодных денежных бонусов, огромный пакет акций, привязанный к устойчивому росту цены акций, и около $1,49 млн его собственных покупок на открытом рынке с момента вступления в должность генерального директора.
Мне нравится такой расклад.
Рынок продолжит зацикливаться на еженедельных показателях приобретений и краткосрочных движениях акций.
Меня интересует кое-что гораздо более масштабное. Что произойдёт, если после всей работы, проделанной Казом и командой по превращению компании в эффективную, капиталоэффективную модель, рынок жилья наконец станет попутным ветром, а не встречным?
Именно здесь я вижу асимметрию.
Развороты требуют терпения. Слишком многие инвесторы хотят, чтобы акции утроились завтра. Я не хочу.
Дайте Казу время всё построить. Если его первые 11 месяцев о чём-то и говорят, так это о том, что он уже на пути к тому, чтобы «открыть дверь» колоссальной доходности для акционеров в долгосрочной перспективе.
Дисклеймер: У меня есть длинная позиция по акциям $OPEN. Эта статья отражает моё личное мнение и не является финансовой рекомендацией.
Аккаунты, на которые стоит подписаться: Каз Неджатиан (@nejatian), Эрик Джексон (@ericjackson), Кит Рабойс (@rabois), Эрик Ву (@ericwu01), Ян Го (@yang_guo) и, конечно же, @Opendoor. И здорово видеть, что такие люди, как @apompliano и @mikealfred, открыто и позитивно высказываются о направлении, в котором Каз ведёт компанию.
