Si vous ne faites rien, le jour viendra où vous n'aurez nulle part où vivre.
Ce n'est pas une exagération. Les chiffres le disent.
Je suis dans ce métier depuis 20 ans. Je vais écrire honnêtement sur ce qui se passe sur le marché actuel.
Chapitre 1 : Ceux qui ne peuvent pas acheter affluent vers le marché locatif
Les prix des appartements continuent d'augmenter. Pour la première fois, plus de 20 % des maisons individuelles dans les 23 arrondissements de Tokyo ont dépassé les 100 millions de yens. Les prix de vente ont atteint des records pendant sept mois consécutifs.
À ceux qui pensent : « Alors je vais juste en acheter une d'occasion » :
Le prix contractuel au mètre carré des appartements d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo augmente depuis 65 mois consécutifs. Les biens d'occasion sont également chers. Parce que les gens ne peuvent pas acheter du neuf, ils se tournent vers l'occasion. La demande pour les biens d'occasion augmente. Les prix de l'occasion montent. Il n'y a pas d'échappatoire.
Les personnes qui ne peuvent pas acheter se tournent vers la location.
Dans une enquête auprès de 287 professionnels du secteur, « la flambée des prix des appartements » a été citée comme le principal facteur ayant un impact positif sur le marché locatif. Le groupe qui ne peut pas se permettre le neuf ni l'occasion fait grimper la demande locative.
Que se passe-t-il quand la demande augmente ? Les loyers montent.
Chapitre 2 : Pourquoi les loyers augmentent-ils malgré le déclin démographique ?
Certains pourraient penser : « Si la population diminue, les logements vacants devraient augmenter. » Il y a des raisons pour lesquelles ce n'est pas le cas.
Le nombre de ménages augmente. Même si la population diminue, le nombre de ménages croît. Les ménages d'une personne, les divorces et le vieillissement de la population vivant seul progressent. Nous sommes entrés dans une ère où une personne utilise une pièce. Même si la population diminue, si le nombre de ménages augmente, la demande ne baisse pas.
La concentration urbaine se poursuit. Les populations rurales diminuent, mais la concentration vers Tokyo, Osaka et Nagoya continue. La demande dans les zones urbaines augmente tandis que les logements vacants dans les zones rurales s'accumulent. Une polarisation des taux de vacance se produit.
Le nombre de résidents étrangers explose. En raison de l'expansion du programme de stagiaires techniques, des étudiants internationaux et de l'assouplissement des visas de travail, les résidents étrangers augmentent. Ils génèrent également de la demande locative.
L'offre est restreinte. En raison de la flambée des coûts de construction, il devient plus difficile de construire de nouveaux logements locatifs. Si l'offre diminue alors que la demande se maintient, les taux de vacance baissent.
Le déclin démographique est une « histoire générale ». Il ne concerne pas les zones urbaines où vous essayez de vivre.
Chapitre 3 : Les taux de vacance baissent. Une ère approche où vous ne pourrez pas louer même si vous le voulez.
Les taux de vacance dans les arrondissements de Kita et Chuo à Osaka sont de l'ordre de 4 %. La ville d'Osaka a dépassé les 23 arrondissements de Tokyo en termes de taux de croissance des loyers, avec des loyers affichés atteignant des records.
Tokyo et Osaka vont toutes deux dans la même direction.
Que signifie un faible taux de vacance ? Cela signifie qu'il y a moins de biens parmi lesquels choisir, même si vous voulez louer. Nous approchons d'un état où vous ne pouvez pas louer à moins de faire des compromis sur les conditions.
Si l'offre n'augmente pas, une ère viendra où vous ne pourrez pas vivre à l'endroit souhaité au prix souhaité.
Chapitre 4 : Les augmentations de loyer sont la norme du secteur
« Augmenter les loyers et les charges communes » a été la réponse la plus courante des promoteurs et des sociétés de gestion d'actifs dans une enquête sectorielle.
Ce n'est pas la décision de propriétaires individuels. C'est une tendance à l'échelle du secteur.
De plus, 71,1 % des entreprises ont répondu que le prix d'acquisition des appartements locatifs et des terrains « allait augmenter ». C'est une augmentation significative par rapport à 55,8 % dans l'enquête précédente. Les coûts d'acquisition sont toujours répercutés sur le loyer.
Il n'y a pas d'échappatoire.
Chapitre 5 : La réalité de l'impossibilité de louer dans la vieillesse
Vous pouvez louer quand vous êtes jeune. Le problème, c'est ce qui vient après.
De plus en plus de propriétaires refusent les locataires âgés. Il y a des cas où vous échouez à la sélection dès que vos revenus se limitent à la pension. Vous êtes refusé en raison du risque de mort solitaire. Vous êtes refusé parce que vous ne pouvez pas adhérer à une société de cautionnement.
Il y a des chiffres. 42,8 % des personnes de plus de 65 ans ayant cherché un logement locatif ont déclaré avoir « rencontré des difficultés ». Environ 1 personne sur 3 (30,4 %) a déjà été refusée à cause de son âge. Au cours de la dernière année, c'est 36,7 % — plus d'1 personne sur 3 se fait refuser.
Même avec des revenus ou une épargne suffisants, il y a de nombreux cas de refus. Ce n'est pas une question d'argent, c'est une question d'âge.
Pendant que les loyers continuent d'augmenter, les revenus diminuent. Les sélections deviennent plus strictes. Les options quant à l'endroit où vous pouvez vivre se réduisent.
Vous pouvez louer maintenant. Mais la réalité est qu'1 personne sur 3 de plus de 65 ans est refusée.
Chapitre 6 : Si nous ne faisons rien, le Japon deviendra comme ça
Dans 5 ans : Les loyers urbains seront 15 à 20 % plus élevés qu'aujourd'hui. Les mises en chantier continueront de diminuer et la pénurie d'offre s'aggravera. Les prix de l'occasion resteront élevés. Vous ne pourrez acheter ni neuf ni occasion. Les locations seront également chères. Il n'y aura pas d'échappatoire.
Dans 10 ans : La génération « Dankai Junior » approche les 65 ans. Les ménages de personnes âgées seules explosent. Les villes déborderont de personnes âgées qui veulent louer mais ne le peuvent pas. Les réfugiés du logement feront surface comme problème social.
Dans 20 à 30 ans : Les zones rurales seront pleines de logements vacants. Les zones urbaines n'auront plus de place pour vivre. La polarisation atteindra sa limite. Les personnes âgées sans logement afflueront vers les logements sociaux et les établissements spécialisés. Ces établissements seront également en pénurie.
Il y a un problème fondamental. Le nombre d'ouvriers du bâtiment diminue à cause de la baisse du taux de natalité. On ne peut plus construire de maisons. L'offre n'augmentera pas. La demande continuera de se concentrer dans les zones urbaines. Les prix continueront de monter.
Ce n'est pas une prédiction ; c'est une prolongation de ce qui se passe maintenant.
Chapitre 7 : Alors, que devez-vous faire maintenant ?
Il n'y a pas de réponse unique. La situation de chacun est différente.
À ceux qui choisissent de louer : Créez un plan financier qui intègre les augmentations de loyer. Ne partez pas du principe que votre loyer actuel sera le même dans 10 ans. Réfléchissez dès maintenant à la façon de vous garantir un logement pour vos vieux jours. Il est trop tard pour y penser après 65 ans.
À ceux qui envisagent d'acheter : Si vous achetez, pensez à la stratégie de sortie. Demandez-vous d'abord si vous pourrez vendre ou louer le bien dans 10 ans. Vérifiez toujours l'emplacement, l'état de la gestion et l'état du fonds de réserve pour les réparations. Les résultats ne viennent pas quand vous achetez, mais quand vous vendez.
Commun aux deux : Si vous trouvez un bon bien, achetez-le sans hésiter. Si vous trouvez une bonne location, louez-la sans hésiter. Pendant que vous hésitez, quelqu'un d'autre prendra la décision.
L'information, c'est le pouvoir. Le plus grand risque est d'être emporté sans rien savoir.
Ne rien faire est le choix le plus dangereux en ce moment.
Chapitre 8 : Choisir de louer est correct. Mais ne rien faire ne l'est pas.
Décidez de louer ou d'acheter en fonction de votre personnalité et de votre situation. Je n'essaie pas de nier le choix de la location.
Cependant, vous devriez savoir ce qui se passe sur le marché actuel.
Si vous choisissez de louer, faites un plan financier qui tient compte des augmentations de prix. Réfléchissez dès maintenant à la façon de vous garantir un logement pour vos vieux jours.
Si vous envisagez d'acheter, agissez avec une stratégie de sortie en tête. Les résultats ne viennent pas quand vous achetez, mais quand vous vendez.
Ne rien faire est le plus grand risque.
Si vous trouvez un bon bien, achetez-le sans hésiter. De même, si vous trouvez une bonne location, louez-la sans hésiter. Pendant que vous hésitez, quelqu'un d'autre prendra la décision.
Source : Mitsubishi Estate Real Estate Services « Enquête sur le marché des appartements locatifs (T4 2025) » / Japan Rental Housing Management Association (Enquête de juillet 2025) / Rapport de marché LIFULL HOME'S (novembre 2025)
Informations issues de 20 ans d'expérience dans le secteur immobilier.
