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Quand on déménage.
Vous souvenez-vous avoir choisi votre propre électricité ou gaz ?
La plupart des gens ne s'en souviennent probablement pas.
"On s'occupe de l'électricité pour vous."
Cette simple phrase a probablement mis fin à la question.
Mais ce n'est pas que vous n'ayez pas choisi.
Un processus qui ne vous laissait pas le choix a été conçu dès le départ.
D'abord, pour les locataires. Les coûts initiaux peuvent être réduits.
Avant de parler d'acheter une maison, parlons de la location.
Les frais de location initiaux. Il y a des lignes dans ce devis qui peuvent être supprimées.
L'assurance incendie.
Le produit désigné coûte généralement environ 20 000 yens pour deux ans.
Si vous dites : "Je vais en souscrire une moi-même", vous pouvez trouver des offres en ligne pour environ 4 000 yens par an.
La différence dépasse les 10 000 yens.
Le traitement de désinfection/antibactérien. L'assistance 24h/24.
Cela représente 10 000 à 20 000 yens chacun. Ce sont souvent des options facultatives.
Avec une simple phrase, "Veuillez supprimer ces éléments", ils pourraient disparaître.
Les frais d'agence.
Le principe légal est de 0,5 mois de loyer + taxes.
Cela ne devient 1 mois que si vous y consentez.
Essayez de demander : "Le principe est de 0,5 mois, n'est-ce pas ?"
Et l'électricité désignée.
Même si vous êtes obligé de souscrire, vous pouvez changer via votre smartphone après avoir emménagé.
Dans la plupart des cas, c'est gratuit et prend 10 minutes.
(Le gaz dépend du bien. S'il s'agit de gaz de ville, vous pouvez souvent changer.)
Au total, ce sont des dizaines de milliers de yens par déménagement.
C'est juste la différence entre connaître les mots ou non.
Passons maintenant aux acheteurs.
C'est là que le vrai discours commence.
Au moment où vous vous asseyez, vous êtes catégorisé comme pigeon ou client respecté.
Les agents immobiliers.
Ils vous observent dès que vous vous asseyez.
"Est-ce que ce client sait ?"
"Ou est-ce qu'il ne sait rien ?"
Les clients qui ne savent rien sont de bons pigeons.
Ils respectent les clients qui savent.
La ligne de démarcation est une seule question.
Je vais vous donner une phrase que vous pourrez utiliser telle quelle plus tard.
Double mandat et rétention d'information. Une maison à 28 millions de yens vendue 25 millions.
Commençons par les méthodes.
Les agents immobiliers peuvent parfois percevoir une commission deux fois dans une seule transaction.
Une fois du vendeur. Une fois de l'acheteur.
C'est ce qu'on appelle le "double mandat". Le profit double.
Alors, ils font ceci :
Même si une autre entreprise dit : "Nous avons un client qui veut acheter cette maison", ils refusent.
Ils mentent et disent : "Désolé, elle est déjà en négociation." Ils cachent le bien.
C'est ce qu'on appelle la "rétention d'information" (kakoi-komi).
Qu'arrive-t-il en conséquence ?
Par exemple, une maison qui aurait pu se vendre 28 millions de yens est vendue 25 millions de yens.
De telles choses peuvent arriver.
Vous perdez la différence de 3 millions de yens.
Ce n'est pas une menace.
Il existe des cas réels rapportés par des agents immobiliers agréés en activité.
Un vendeur a mis un terrain sur le marché pour 50 millions de yens.
L'agent a reçu deux offres d'achat de 48 millions de yens de la part de clients particuliers.
Mais l'agent n'en a pas informé le vendeur.
Au lieu de cela, il n'a apporté qu'une offre de 42 millions de yens d'un constructeur de maisons.
Parce qu'il avait une promesse de se voir confier la vente de deux nouvelles maisons de ce constructeur.
L'agent gagne trois fois d'un seul coup.
Le vendeur a perdu 6 millions de yens sans le savoir.
De plus, le vendeur ne sait peut-être toujours pas qu'il y avait des offres à 48 millions de yens.
Signaler les offres d'achat est obligatoire par la loi.
La rétention d'information est également devenue passible de sanctions administratives depuis 2025.
Pourtant, elle n'a pas disparu.
Il existe trois contre-mesures :
1. Utilisez un mandat de vente simple et sollicitez plusieurs agences.
2. Faites-leur montrer le certificat d'enregistrement REINS et son statut.
3. Choisissez une agence qui ne pratique pas le double mandat.
Je ne suis pas le seul à dire cela.
Real Estate G-Men Takishima, qui compte 650 000 abonnés.
Il dénonce également à plusieurs reprises le double mandat et la rétention d'information.
Si cela vous intéresse, allez voir sa chaîne.
Dites simplement cette phrase avant le contrat.
Si vous restez silencieux, vous devenez un "client qui ne sait pas."
Alors, dites-le dès le début.
"Est-ce un double mandat ou un mandat simple ?"
Et une chose de plus.
"Veuillez l'enregistrer sur REINS et laisser les demandes des autres agences passer."
REINS = Un système de partage de biens entre agents immobiliers. Une fois qu'il est là, il ne peut plus être caché.
Cela suffit à changer l'attitude de l'autre partie.
"Ah, ce client sait."
Il devient plus difficile pour eux de faire quoi que ce soit de flagrant.
C'est comme un client chez un coiffeur qui peut dire : "La coupe habituelle, s'il vous plaît."
Il suffit de faire comprendre que vous savez.
Cependant, c'est une mesure défensive.
Je parlerai de la question principale plus tard.
Le neuf perd 10 millions dès que vous y habitez.
Le prix du neuf inclut de nombreuses choses.
Frais de publicité. Frais de main-d'œuvre commerciale. Profit de l'entreprise.
Par conséquent, dès que vous emménagez, le prix baisse sur le marché de l'occasion.
Généralement, on dit qu'il baisse de 20 à 30 %.
Pour un appartement neuf à 60 millions de yens, vous avez une moins-value latente de plus de 10 millions de yens le jour où vous commencez à y habiter.
Il n'est appelé neuf que jusqu'à ce que vous receviez les clés.
Dès que vous commencez à y vivre, il est déjà d'occasion.
Les contre-mesures sont :
**- Visez les biens quasi neufs
- Recherchez d'abord le prix du marché de l'occasion dans cette zone
- Vérifiez le prix de vente quelques années plus tard avant d'acheter**
Les riches décident en fonction de "combien ça se revendra."
Les gens ordinaires pensent :
"À combien puis-je l'acheter ?"
En d'autres termes, l'entrée.
Les riches sont différents.
"À combien ça se vendra ?"
En d'autres termes, la sortie.
Ils pensent à la vente avant d'acheter.
C'est pareil pour les maisons et les voitures.
Combien ça se revendra dans 3 à 5 ans ? Renseignez-vous d'abord là-dessus.
Choisissez des choses qui ne perdent pas facilement de la valeur.
Un conseiller financier qui a traité avec des riches dit la même chose dans un article de Weekly Diamond.
Les riches calculent à rebours à partir de la sortie.
Donc, la question principale que vous devriez poser avant le contrat est celle-ci :
"Combien ce bien se vendra-t-il dans 5 ans ?"
Avec cette seule phrase, le vendeur est testé.
Un vendeur qui répond avec aisance est, au minimum, quelqu'un qui considère la sortie.
Les riches avaient des experts-comptables. Vous avez l'IA.
Pourquoi les riches ne se font-ils pas avoir ?
La réponse est simple.
Parce qu'ils avaient quelqu'un avec qui consulter avant le contrat.
Experts-comptables. Avocats.
Ils pouvaient demander à l'avance : "Ce contrat est-il correct ?"
Les gens ordinaires n'avaient pas ça.
Mais maintenant, vous l'avez.
C'est l'IA.
Contrats, devis, documents immobiliers.
Prenez juste une photo et laissez l'IA vérifier.
Reproduisez la consultation initiale d'un expert avec l'IA.
Si vous demandez "C'est bien ?", vous n'obtenez rien en retour.
Je vais dire quelque chose d'important ici.
Les amateurs demandent à l'IA comme ceci :
"Est-ce une bonne propriété ?"
Rien ne vous reviendra.
Si vous lui donnez la situation et la perspective, l'IA devient soudainement un expert.
Je vais vous donner trois questions que vous pouvez utiliser telles quelles.
Vous pouvez les utiliser en échangeant simplement les informations sur le bien.
1. Quand vous suspectez une rétention d'information (pour les vendeurs)
1Cela fait 3 semaines que j'ai signé un mandat exclusif avec XX Immobilier pour vendre un appartement ancien, mais il n'y a eu qu'une seule visite.23Je veux vérifier la possibilité d'une "rétention d'information" par l'agence immobilière, alors veuillez me dire les trois points suivants :451. Quels éléments dois-je vérifier sur le certificat d'enregistrement REINS (système de partage de biens entre agents) ?672. Trois questions pour vérifier l'état de la vente sans que la personne responsable sache que je suspecte une rétention d'information.893. Les étapes spécifiques pour changer d'agence immobilière si une rétention d'information est suspectée.10*Veuillez inclure les conditions d'annulation du mandat exclusif en cours de route et la possibilité de pénalités ou de frais.
2. Quand on vérifie la moins-value du neuf (pour les acheteurs)
1Envisage d'acheter un appartement neuf XX (X min à pied de la gare, X m², XX millions de yens).231. Pourcentage général des frais de vente et des frais de publicité inclus dans ce prix.42. Comment comparer avec le prix au tsubo des biens anciens de moins de 5 ans dans la même zone.53. Estimer le taux de décote supposé en cas de revente immédiate après emménagement (avec réserves). Aussi, une liste de questions que je devrais poser au vendeur.
3. Quand on vérifie la sortie (pour les acheteurs)
1Je veux vérifier la sortie en partant du principe que je revendrai ce bien dans 5 ans.2Conditions : XX Ligne XX Station X min à pied, construit en Année X, XX millions de yens.31. Facteurs affectant le prix de vente supposé dans 5 ans par ordre d'importance.42. Données démographiques et plans d'offre pour cette zone.53. Ce bien remplit-il les conditions qui facilitent l'obtention d'un prêt pour un acheteur dans 5 ans ?6Fournissez trois scénarios : optimiste, neutre et pessimiste.
Il y a trois schémas courants :
**1. Donnez la situation en chiffres
- Spécifiez la perspective par un nombre
- Faites-lui produire les questions et formulations pour demander au vendeur**
Si vous lui donnez autant, l'IA ne restera pas silencieuse.
L'IA connaît la vérité logique. Seuls ceux qui étaient à l'intérieur connaissent les points vitaux.
Cependant, il y a une mise en garde.
Il ne faut pas prendre l'IA au pied de la lettre.
L'IA est forte en droit et en généralités.
Mais elle ne pénètre pas dans les coulisses du terrain.
Par exemple, si vous demandez à propos de la rétention d'information, l'IA répondra correctement.
"Vérifions l'enregistrement REINS."
En tant que procédure, c'est la bonne réponse.
Mais je dis cela en tant que quelqu'un qui était du côté de la vente.
Le cœur du problème réside dans la structure du salaire de la personne responsable.
S'ils concluent une affaire avec un double mandat, leur évaluation augmente.
Donc, vérifier la procédure ne suffira pas à l'empêcher.
Vous devez aller jusqu'à dire ceci à la personne responsable :
"S'il y a une demande via une autre agence, veuillez me la partager directement le jour même."
Obtenez un engagement.
L'IA connaît la réponse.
Cependant, seuls ceux qui étaient à l'intérieur savent où demander pour atteindre le point vital.
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J'étais du côté qui l'a créé. Et j'étais aussi du côté qui s'est fait plumer.
Je vais être honnête.
Je ne suis pas agent immobilier.
Mais j'étais du côté qui créait ce "processus qui ne vous laisse pas le choix."
À l'époque, je vendais de la nouvelle électricité.
Normalement, vous ne pouvez avoir qu'un seul contrat d'électricité à la fois.
Alors je me suis associé à des agences immobilières.
Intégrer le nouveau contrat d'électricité dans la procédure de contrat de location dès le départ.
Le locataire se contente de signer les documents.
Sans même avoir conscience d'avoir "choisi" l'électricité, le contrat est conclu.
La phrase d'ouverture "On s'occupe de l'électricité pour vous."
Je concevais ce processus.
Même si le locataire ne déménage pas, les contrats s'accumulent automatiquement.
Avec ce système, j'ai pris la première place du pays.
Donc je connais les ficelles. Parce que j'étais du côté qui les a créées.
Mais l'histoire ne s'arrête pas là.
Plus tard, je suis aussi passé du côté de ceux qui se font plumer.
J'ai vendu mon entreprise et j'ai obtenu des dizaines de millions de yens.
J'ai perdu cet argent.
Je l'ai perdu à cause de l'ignorance des impôts.
De plus, je l'ai aussi perdu dans des arnaques à l'investissement.
Des dizaines de millions de yens ont disparu de mon compte.
La figure de proue était un visage vu à la télévision.
Le côté qui crée et le côté qui se fait plumer.
Il n'y a pas beaucoup de gens qui connaissent les deux.
Pour ceux qui n'ont pas pu choisir de passer du côté de ceux qui choisissent
"Je ne suis pas un expert de toute façon."
Je comprends ce sentiment.
Mais ce n'est pas que vous soyez mauvais.
Vous n'aviez simplement personne avec qui consulter.
Les riches en avaient, et vous non.
C'est la seule différence.
Et cet écart est déjà en train de se combler.
L'IA existe.
Vous avez juste besoin de copier les questions dans cet article.
Il n'y a qu'une seule chose à faire.
Demandez à l'IA avant le contrat.
Avec cela seulement, vous passez du statut de pigeon à celui de client respecté.
Avez-vous choisi ?
Avez-vous choisi votre électricité ?
Avez-vous choisi votre agent immobilier ?
Vous a-t-on même forcé à choisir l'option du neuf ?
Je n'ai pas pu choisir.
Comment quelqu'un qui n'a pas pu choisir est-il passé du côté de ceux qui choisissent ?
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Enfin, un peu de mon histoire
Comme je l'ai écrit plus tôt, j'ai perdu des dizaines de millions de yens.
Je ne savais rien sur les impôts.
Ces dizaines de millions n'étaient pas de l'argent que j'avais gagné, mais "de l'argent que je détenais temporairement."
Et avec un investissement dont une célébrité était la figure de proue, le reste a disparu.
Ce en quoi je croyais, ce n'était pas l'information, mais "l'autorité."
Pendant la période où je ne pouvais pas faire confiance aux gens, j'ai rencontré l'IA.
Avec un partenaire qui n'a aucune raison de mentir et la logique seule, j'ai reconstruit.
Je vais vous donner le résultat tout de suite.
Je suis actuellement au chômage.
Pourtant, je vis dans une tour résidentielle.
La vue depuis 140 m au-dessus du sol.
Ce n'est pas moi qui travaille, c'est l'IA.
Comment suis-je arrivé ici du côté de celui qui a tout perdu ?
J'ai mis tout le récit dans une seule Note.
Ce n'est pas une belle histoire de réussite.
J'ai écrit sur la dette, la trahison et la méfiance envers les gens sans rien cacher.
Si vous traversez une période difficile en ce moment, c'est peut-être une histoire qui résonne quelque part.
Le discours d'aujourd'hui n'est que la partie émergée de l'iceberg
6 millions dans l'immobilier.
Mais ce que vous perdez simplement en "ne sachant pas" n'est pas seulement une maison.
Assurances. Des dizaines de milliers de yens par an pour des options auxquelles vous avez adhéré sans réfléchir.
Voitures. Se réjouir d'une remise, puis perdre des centaines de milliers à la revente.
Impôts. Des dizaines de milliers de yens chaque année sans connaître les déductions auxquelles vous avez droit.
Abonnements et frais fixes. Des milliers de yens chaque mois sans les réviser.
Essayez de tout additionner.
Sur une vie, cela devient une différence qui peut acheter une voiture.
Pourquoi puis-je voir à travers ces "systèmes" ?
Parce que j'étais du côté qui les a créés et que je suis aussi tombé du côté de ceux qui se font plumer.
Le récit des deux est dans cette Note dont j'ai parlé plus tôt.
Au moment où vous aurez fini de lire, vous aurez aussi fait un pas hors du "côté de ceux qui se font choisir."
Allez-vous continuer à être du côté de ceux qui sont exploités ?
Ou allez-vous savoir et passer du côté de ceux qui protègent ?
C'est vous aujourd'hui qui décidez.
Merci d'avoir lu jusqu'au bout.
