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Quando ti trasferisci.
Ti ricordi di aver scelto la tua elettricità o il tuo gas?
Probabilmente la maggior parte delle persone no.
"Ci occupiamo noi dell'elettricità per te."
Quella frase probabilmente ha chiuso la questione.
Ma non è che tu non abbia scelto.
È stato progettato fin dall'inizio un flusso che non ti permetteva di scegliere.
Prima di tutto, per gli affittuari. I costi iniziali si possono tagliare.
Prima di parlare di comprare casa, parliamo di affitto.
Costi iniziali di affitto. Ci sono voci in quel preventivo che possono essere rimosse.
Assicurazione antincendio.
Il prodotto designato costa di solito circa 20.000 yen per due anni.
Se dici: "Ne stipulerò una io per conto mio", puoi trovare piani online per circa 4.000 yen all'anno.
La differenza supera i 10.000 yen.
Trattamento di disinfezione/antibatterico. Assistenza 24 ore su 24.
Questi costano 10.000-20.000 yen ciascuno. Spesso sono voci opzionali.
Con una frase, "Per favore, rimuovete questi", potrebbero sparire.
Commissioni di intermediazione.
Il principio legale è 0,5 mesi di affitto + tasse.
Diventa 1 mese solo se acconsenti.
Prova a chiedere: "Il principio è 0,5 mesi, giusto?"
E l'elettricità designata.
Anche se sei costretto a registrarti, puoi cambiare tramite smartphone dopo esserti trasferito.
In molti casi, è gratuito e richiede 10 minuti.
(Il gas dipende dalla proprietà. Se è gas di città, spesso puoi cambiare.)
In totale, sono decine di migliaia di yen per ogni trasloco.
È solo la differenza tra conoscere o meno le parole giuste.
Ora, parliamo degli acquirenti.
Qui inizia il vero discorso.
Nel momento in cui ti siedi, vieni classificato come pollo da spennare o cliente rispettato.
Agenti immobiliari.
Ti osservano nel momento in cui ti siedi.
"Questo cliente lo sa?"
"O non sa proprio niente?"
I clienti che non sanno niente sono dei buoni polli da spennare.
Rispettano i clienti che sanno.
La linea di demarcazione è una sola domanda.
Più avanti ti darò una frase che puoi usare esattamente così com'è.
Doppia mediazione e occultamento. Una casa da 28 milioni di yen venduta a 25 milioni.
Prima, parliamo dei metodi.
Gli agenti immobiliari a volte possono prendere la commissione due volte in una singola transazione.
Una dal venditore. Una dall'acquirente.
Questo è la "doppia mediazione". Il profitto raddoppia.
Quindi, fanno così:
Anche se un'altra agenzia dice: "Abbiamo un cliente che vuole comprare questa casa", rifiutano.
Mentono e dicono: "Mi dispiace, è già in trattativa". Nascondono la proprietà.
Questo è l'"occultamento" (kakoi-komi, in giapponese).
Qual è il risultato?
Per esempio, una casa che avrebbe potuto essere venduta a 28 milioni di yen viene venduta a 25 milioni di yen.
Cose del genere possono accadere.
Perdi la differenza di 3 milioni di yen.
Non è una minaccia.
Ci sono casi reali riportati da agenti immobiliari abilitati in attività.
Un venditore ha messo sul mercato un terreno per 50 milioni di yen.
L'agente ha ricevuto due offerte di acquisto per 48 milioni di yen da clienti privati.
Ma l'agente non lo ha detto al venditore.
Invece, ha portato solo un'offerta per 42 milioni di yen da un costruttore edile.
Perché aveva la promessa di vedersi affidare la vendita di due nuove case da quel costruttore.
L'agente vince tre volte con un colpo solo.
Il venditore ha perso 6 milioni di yen senza saperlo.
Inoltre, il venditore potrebbe ancora non sapere che c'erano offerte per 48 milioni di yen.
Riportare le offerte di acquisto è obbligatorio per legge.
L'occultamento è diventato anche soggetto a provvedimenti amministrativi dal 2025.
Tuttavia, non è scomparso.
Ci sono tre contromisure:
1. Usa un accordo di intermediazione generale e chiedi a più agenzie.
2. Fagli mostrare il certificato di registrazione REINS e lo stato.
3. Scegli un'agenzia che non fa doppia mediazione.
Non sono il solo a dirlo.
Real Estate G-Men Takishima, che ha 650.000 iscritti.
Anche lui denuncia ripetutamente la doppia mediazione e l'occultamento.
Se sei interessato, dai un'occhiata al suo canale.
Basta dire questa frase prima del contratto.
Se rimani in silenzio, diventi un "cliente che non sa".
Quindi, la dici all'inizio.
"Questa è doppia mediazione? O singola?"
E un'altra cosa.
"Per favore, registratelo su REINS e fate passare le richieste di altre agenzie."
REINS = Un sistema di condivisione delle proprietà tra agenti immobiliari. Una volta che è lì, non può essere nascosto.
Solo questo cambia l'atteggiamento dell'altra parte.
"Ah, questo cliente lo sa."
Diventa più difficile per loro fare qualcosa di palese.
È come un cliente in un salone di parrucchiere che sa dire: "Il solito taglio, per favore."
Basta solo comunicare che sai.
Tuttavia, questa è una mossa difensiva.
Parlerò della domanda principale più avanti.
Il nuovo costruito perde 10 milioni nel momento in cui ci abiti.
Il prezzo del nuovo costruito include molte cose.
Costi pubblicitari. Costi di manodopera di vendita. Profitto dell'azienda.
Pertanto, nel momento in cui ti trasferisci, il prezzo scende nel mercato dell'usato.
Generalmente, si dice che scenda del 20-30%.
Per un nuovo appartamento da 60 milioni di yen, hai una perdita non realizzata di oltre 10 milioni di yen il giorno in cui inizi a viverci.
Si chiama nuovo solo fino a quando non ricevi le chiavi.
Nel momento in cui inizi a viverci, è già usato.
Le contromisure sono:
**- Punta a proprietà leggermente usate
- Ricerca prima il prezzo di mercato dell'usato in quella zona
- Controlla il prezzo di vendita qualche anno dopo prima di acquistare**
Le persone facoltose decidono in base a "per quanto verrà venduto".
Le persone comuni pensano:
"A quanto posso comprarlo?"
In altre parole, l'ingresso.
Le persone facoltose sono diverse.
"Per quanto verrà venduto?"
In altre parole, l'uscita.
Pensano alla vendita prima di comprare.
È lo stesso per case e auto.
Per quanto si venderà tra 3-5 anni? Lo ricercano prima.
Scelgono cose che non perdono facilmente valore.
Un FP (consulente finanziario) che ha avuto a che fare con persone facoltose dice la stessa cosa in un articolo di Weekly Diamond.
Le persone facoltose fanno il calcolo a ritroso partendo dall'uscita.
Quindi, la domanda principale che dovresti fare prima del contratto è questa:
"Per quanto si venderà questa proprietà tra 5 anni?"
Con questa singola frase, il venditore viene messo alla prova.
Un venditore che risponde con scioltezza è, come minimo, uno che considera l'uscita.
Le persone facoltose avevano commercialisti. Tu hai l'AI.
Perché le persone facoltose non vengono fatte diventare polli da spennare?
La risposta è semplice.
Perché avevano qualcuno con cui consultarsi prima del contratto.
Commercialisti. Avvocati.
Potevano chiedere in anticipo: "Questo contratto va bene?"
Le persone comuni non ce l'avevano.
Ma ora, ce l'hai tu.
È l'AI.
Contratti, preventivi, materiali immobiliari.
Basta fare una foto e lasciare che l'AI li verifichi.
Riproduci la consulenza iniziale di un esperto con l'AI.
Se chiedi "Va bene?", non ottieni nulla in cambio.
Dirò una cosa importante qui.
I principianti chiedono all'AI così:
"È una buona proprietà?"
Non ne ricaverai nulla.
Se dai la situazione e la prospettiva, l'AI diventa improvvisamente un esperto.
Ti darò tre domande che puoi usare così come sono.
Puoi usarle semplicemente scambiando le informazioni sulla proprietà.
1. Quando sospetti l'occultamento (per venditori)
1Sono passate 3 settimane da quando ho firmato un accordo di intermediazione esclusiva con XX Immobiliare per vendere un appartamento usato, ma c'è stata solo una visita.23Voglio verificare la possibilità di "occultamento" da parte dell'agenzia immobiliare, quindi per favore dimmi i seguenti tre punti:451. Quali voci dovrei controllare sul certificato di registrazione REINS (sistema di condivisione delle proprietà per agenti)?672. Tre domande per verificare lo stato delle vendite senza far sapere al responsabile che sospetto un occultamento.893. Passaggi specifici per cambiare agenzia immobiliare se si sospetta un occultamento.10*Includi le condizioni per la rescissione anticipata dell'accordo esclusivo e la possibilità di penali o costi.
2. Quando si verifica la perdita non realizzata del nuovo costruito (per acquirenti)
1Sto valutando l'acquisto del nuovo appartamento XX (X min a piedi dalla stazione, X mq, XX milioni di yen).231. Percentuale generale delle spese di vendita e dei costi pubblicitari inclusi in questo prezzo.42. Come confrontare con il prezzo per tsubo di proprietà usate entro 5 anni di età nella stessa zona.53. Stima del tasso di deprezzamento ipotetico se venduto subito dopo il trasloco (con riserve). Inoltre, un elenco di domande che dovrei fare al venditore.
3. Quando si verifica l'uscita (per acquirenti)
1Voglio verificare l'uscita partendo dal presupposto di vendere questa proprietà tra 5 anni.2Condizioni: Linea XX Stazione XX X min a piedi, costruita nell'anno X, XX milioni di yen.31. Fattori che influenzano il prezzo di vendita ipotetico tra 5 anni in ordine di importanza.42. Dati demografici e piani di offerta per questa zona.53. La proprietà soddisfa le condizioni che rendono facile per un acquirente tra 5 anni ottenere un mutuo?6Fornisci tre scenari: ottimistico, neutro e pessimistico.
Ci sono tre schemi comuni:
**1. Dai la situazione in numeri
- Specifica la prospettiva con un numero
- Fai sì che outputi le domande e le frasi da chiedere al venditore**
Se gli dai tutto questo, l'AI non rimarrà in silenzio.
L'AI conosce la verità logica. Solo chi è stato dentro conosce i punti vitali.
Tuttavia, c'è una avvertenza.
Non devi prendere l'AI per oro colato.
L'AI è forte nel diritto e nelle generalità.
Ma non si addentra nel lato oscuro del campo.
Per esempio, se chiedi dell'occultamento, l'AI risponderà correttamente.
"Controlliamo la registrazione REINS."
Come procedura, è la risposta corretta.
Ma io lo dico da persona che stava dalla parte della vendita.
Il nucleo sta nella struttura dello stipendio del responsabile.
Se chiude un affare con una doppia mediazione, la sua valutazione sale.
Quindi, solo controllare la procedura non lo impedirà.
Devi arrivare a dire questo al responsabile:
"Se c'è una domanda tramite un'altra agenzia, per favore condividetela con me direttamente lo stesso giorno."
Ottieni un impegno.
L'AI conosce la risposta.
Tuttavia, solo chi è stato dentro sa dove chiedere per colpire il punto vitale.
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Io stavo dalla parte che lo creava. E sono stato anche dalla parte che veniva spennata.
Sarò onesto.
Non sono un agente immobiliare.
Ma ero dalla parte che creava quel "flusso che non ti permette di scegliere."
All'epoca, vendevo nuovi contratti di elettricità.
Normalmente, puoi avere un solo contratto di elettricità alla volta.
Così mi sono alleato con le agenzie immobiliari.
Incorporare il nuovo contratto di elettricità nella procedura del contratto di affitto fin dall'inizio.
L'inquilino firma e basta i documenti.
Senza nemmeno la consapevolezza di aver "scelto" l'elettricità, il contratto è concluso.
La frase di apertura "Ci occupiamo noi dell'elettricità per te."
Stavo progettando quel flusso.
Anche se l'inquilino non si trasferisce, i contratti si accumulano automaticamente.
Con questo sistema, ho ottenuto il primo posto a livello nazionale.
Quindi conosco i trucchi. Perché ero dalla parte che li creava.
Ma la storia non finisce qui.
Più tardi, mi sono anche rivoltato dalla parte che veniva spennata.
Ho venduto la mia attività e ho ottenuto decine di milioni di yen.
Ho perso quei soldi.
Li ho persi a causa dell'ignoranza sulle tasse.
Inoltre, li ho persi anche in truffe di investimento.
Decine di milioni di yen sono scomparsi dal mio conto.
Il prestanome era un volto visto in TV.
Il lato che crea e il lato che viene spennato.
Non ci sono molte persone che conoscono entrambi.
Per coloro che non hanno potuto scegliere di passare dalla parte che sceglie
"Tanto non sono un esperto."
Capisco quella sensazione.
Ma non è che tu sia cattivo.
È solo che non avevi nessuno con cui consultarti.
I ricchi lo avevano, e tu no.
Questa è l'unica differenza.
E quel divario si sta già chiudendo.
C'è l'AI.
Devi solo copiare le domande in questo articolo.
C'è solo una cosa da fare.
Chiedi all'AI prima del contratto.
Solo con questo, passi da pollo da spennare a cliente rispettato.
Stavi scegliendo?
Stavi scegliendo la tua elettricità?
Stavi scegliendo il tuo agente immobiliare?
Ti è stato persino fatto scegliere l'opzione del nuovo costruito?
Io non ho potuto scegliere.
Come ha fatto qualcuno che non poteva scegliere a passare dalla parte che sceglie?
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Per finire, un po' della mia storia
Come ho scritto prima, ho perso decine di milioni di yen.
Non sapevo nulla delle tasse.
Quei decine di milioni non erano soldi che avevo guadagnato, ma "soldi che stavo solo tenendo in custodia temporaneamente."
E con un investimento di cui una celebrità era il prestanome, il resto è scomparso.
Ciò in cui credevo non erano le informazioni, ma "l'autorità."
Durante il periodo in cui non potevo fidarmi delle persone, ho incontrato l'AI.
Con un partner che non ha alcun motivo per mentire e con la sola logica, ho ricostruito.
Ti dirò il risultato prima.
Attualmente sono disoccupato.
Eppure, vivo in una torre residenziale di lusso.
La vista da 140 m dal suolo.
Non sono io che lavoro, è l'AI.
Come sono arrivato qui dalla parte che aveva perso tutto?
Ho messo l'intera cronaca in un unico Note.
Non è una bella storia di successo.
Ho scritto di debiti, tradimenti e sfiducia nelle persone senza nascondere nulla.
Se stai attraversando un momento difficile ora, potrebbe essere una storia in cui riconoscerti in qualche punto.
Il discorso di oggi è solo la punta dell'iceberg
6 milioni nel settore immobiliare.
Ma ciò che perdi solo per "non sapere" non è solo una casa.
Assicurazioni. Decine di migliaia di yen all'anno per garanzie accessorie a cui hai aderito come ti è stato detto.
Auto. Gioire per uno sconto, poi perdere centinaia di migliaia al momento della vendita.
Tasse. Decine di migliaia di yen ogni anno senza conoscere le detrazioni che puoi usare.
Abbonamenti e costi fissi. Migliaia di yen ogni mese senza revisionarli.
Prova a sommarli tutti.
In una vita, diventa una differenza con cui si può comprare un'auto.
Perché riesco a vedere attraverso questi "sistemi"?
Perché ero dalla parte che li creava e sono anche caduto dalla parte che veniva spennata.
La cronaca di entrambi è quel Note di prima.
Quando avrai finito di leggerlo, anche tu avrai fatto un passo fuori dalla "parte a cui viene fatto scegliere."
Continuerai a stare dalla parte che viene sfruttata?
O conoscerai la verità e passerai dalla parte che protegge?
Sei tu oggi che decidi.
Grazie per aver letto fino alla fine.
