I mutui a rate variabili delle coppie di potere nei grattacieli della Baia non crolleranno
L'articolo tipico recita: "Una coppia potente con un reddito familiare di 15 milioni di yen acquista un appartamento in un grattacielo da 150 milioni di yen con un mutuo a rate variabili. Quando i tassi d'interesse salgono, le loro rate mensili aumentano di XX mila yen! Non riescono a coprirlo solo con lo stipendio! È il crollo!"
Gli utenti cinici di Twitter: "Yayyyyy!!!! Se lo meritano!!!!"
Questo è il mio recente feed su X.
Accadrà davvero ciò che questi articoli sostengono? Che tipo di persone stanno acquistando queste proprietà? Quanto impatto hanno i tassi d'interesse crescenti su di loro?
È ora di affrontare la realtà, quindi diamo un'occhiata ai dettagli.
Il gruppo dei 'nuovi ricchi' dello Sugoroku
Follia gelida. C'è una classe abbiente unica lì.
Ecco alcuni dati interessanti: i dati demografici dei primi acquirenti del famoso HARUMI FLAG.
Guardandoli, il nucleo demografico ha tra i 30 e i 40 anni. Più della metà sono dipendenti aziendali, mentre il 27,5% sono imprenditori o dirigenti. La cosa più interessante è che circa il 60% degli acquirenti erano 'upgrader' (che acquistavano una casa sostitutiva).
Anche con questi dati un po' datati, possiamo vedere che le persone che comprano improvvisamente costosi appartamenti in grattacieli partendo da zero sono in realtà una minoranza.
Hanno comprato un condominio a Toyosu per 60 milioni di yen, che è salito a 90 milioni di yen.
Hanno comprato un appartamento in un grattacielo a Kachidoki per 90 milioni di yen, che è salito a 140 milioni di yen.
Lo hanno venduto e ne hanno comprato uno successivo per 150 milioni di yen.
È salito di nuovo, e ora guardano a 200 milioni di yen.
Come avanzare sulle caselle ogni volta che si lanciano i dadi, hanno ampliato i loro beni aggiornando i condomini nel centro di Tokyo.
Questo è il 'Gruppo Sugoroku'.
Vanno al lavoro normalmente, lasciano i figli all'asilo nido e pagano i mutui.
Ma dietro le quinte, detengono centinaia di milioni in asset.
Questa è in realtà la vera identità di coloro che acquistano gli appartamenti nei grattacieli della Bay Area.
Recenti indagini sugli acquirenti di condomini nel centro di Tokyo confermano questa tendenza.
In un'indagine del 2023 sugli acquirenti di condomini nei 9 quartieri centrali di Tokyo, molte famiglie detenevano oltre 100 milioni di yen in attività finanziarie, e la differenza tra chi poteva comprare e chi ha rinunciato era maggiore basata sulle attività finanziarie piuttosto che sul reddito. (*Japan Housing Research Center)
Esatto. Si deve dire che le persone che vedono le cose esclusivamente attraverso la lente del 'reddito familiare' come flusso di stipendio hanno una prospettiva ristretta.
I mutui come leva finanziaria
Diamo un'occhiata a cosa stanno facendo realmente questi nuovi ricchi.
Ad esempio:
Una coppia con 0 yen in asset compra un condominio da 50 milioni di yen con un mutuo totale.
Quel condominio sale a un valore di 100 milioni di yen.
Poi comprano un condominio equivalente da 100 milioni di yen, vendono la loro casa e incassano 100 milioni di yen.
La variazione del loro stato patrimoniale appare così:
Passando da ① a ②, hanno ottenuto 50 milioni di yen in contanti.
Investono questo denaro, ad esempio, in Fondi All-Country (Orkan).
In parole povere, ciò che hanno fatto è prendere in prestito 100 milioni di yen in mutui per investire 50 milioni di yen in azioni.
La risposta a 'Cosa hanno fatto?' è l'investimento con leva finanziaria utilizzando mutui a basso interesse.
È magia combinando i guadagni non realizzati sulle case e il sistema dei mutui.
Non esiste un istituto finanziario stupido che presti denaro a individui dicendo 'Prestatemi soldi perché sto investendo in azioni!!'
Tuttavia, usando questo sistema, hanno ottenuto prestiti per investimenti a tassi di interesse inferiori all'1%.
E questo investimento con leva finanziaria è stato un enorme successo; anche gli idioti possono vederlo guardando l'aumento dei fondi Orkan e dei prezzi immobiliari.
Se la coppia che ho menzionato prima esistesse, probabilmente avrebbe accumulato asset per centinaia di milioni entro ora.
Sì. Questo Gruppo Sugoroku ha già asset per centinaia di milioni.
Per loro, le cifre del reddito familiare non contano.
I vincitori e i forti non possono fallire.
Aumento dei tassi d'interesse per i forti
I forti hanno opzioni.
Rivediamo l'esempio della coppia.
I fondi Orkan sono raddoppiati negli ultimi 2-3 anni.
I loro 50 milioni di yen in contanti sono ora un fondo di investimento da 100 milioni di yen.
E hanno un mutuo da 100 milioni di yen (ipotizzando nessun rimborso, il che è impossibile ma illustrativo).
Qui, emerge l'opzione di 'rimborsare il mutuo'.
Cosa determina se questa coppia esercita l'opzione di estinguere completamente il mutuo?
È la differenza tra tasso d'interesse e rendimento.
La differenza tra il tasso d'interesse del mutuo su 100 milioni di yen e il rendimento ottenuto gestendo quei 100 milioni di yen. Se il tasso d'interesse supera il rendimento, è meglio rimborsare.
Considerate l'era in cui i tassi dei mutui erano allo 0,3%. Naturalmente, anche i rendimenti dei titoli di stato erano vicini allo zero allora.
Quindi, anche se potevano prendere in prestito a buon mercato con leva finanziaria, dovevano correre rischi in azioni ecc. per ottenere ritorni.
Ma la situazione attuale (settembre 2026) è diversa.
Il rendimento dei titoli di stato individuali (fissi a 5 anni) è del 2,24%.
Il tasso variabile più basso per i mutui è dello 0,99%.
Considerando le tasse, c'è ancora un margine positivo di circa lo 0,7% (più generosi benefici come le detrazioni per i mutui).
Questo aumento dei tassi d'interesse attualmente ha quasi nessun impatto negativo sulla maggior parte delle coppie di potere dei grattacieli.
Piuttosto, nella situazione attuale, può essere definito positivo perché 'non devi correre rischi'.
'Se i tassi dei mutui salgono, non è negativo?'
Sì, lo è. Ma c'è l'opzione di rimborsare.
Sì, hanno sempre opzioni.
E se questi nuovi ricchi del Gruppo Sugoroku fallissero, sarà solo se faranno la scelta sbagliata tra queste opzioni.
La cifra del 'reddito familiare' di cui tutti si preoccupano è solo un aspetto del problema della 'liquidità mensile'.
Per i forti che hanno opzioni, l'aumento dei tassi d'interesse è solo materiale per decidere 'se rimborsare il debito o continuare a investire'.
Al contrario, se non fanno la scelta sbagliata, non falliranno.
Aumento dei tassi d'interesse per i deboli
I forti hanno opzioni. Al contrario, i deboli no.
I prezzi salgono.
L'affitto sale.
I tassi d'interesse salgono.
Non c'è opzione di rimborsare i prestiti contro tassi variabili in continuo aumento.
Con tassi in aumento, la capacità di indebitamento diminuisce, quindi non c'è nemmeno l'opzione di comprare.
Non c'è nemmeno l'opzione di lasciare un affitto economico protetto dalla Legge sui Contratti di Locazione Terreni e Edifici e trasferirsi in un altro affitto.
Non hanno asset da investire.
Comprare titoli di stato fissi a 5 anni con 1 milione di yen rende 20.000 yen all'anno. Non copre nemmeno le spese personali.
D'altra parte, se hai 200 milioni di yen.
Sono 4 milioni di yen di reddito annuo.
In passato, creare 4 milioni di yen di flussi di cassa da 200 milioni di yen richiedeva di correre rischi.
Nel 'Mondo con Tassi d'Interesse', non è nemmeno necessario.
Consigliato dalle banche o dalle società di intermediazione, senza correre alcun rischio, senza studiare nulla, ottieni 4 milioni di yen all'anno semplicemente dormendo a casa.
Il reddito medio annuo delle hostess dei club è di 4 milioni di yen.
Il reddito medio annuo dei neolaureati universitari è anch'esso di 4 milioni di yen.
Vendere gioventù, buone maniere e salute per 4 milioni all'anno.
Studiare fino all'università, pendolare su treni affollati, lavorare 8 ore al giorno per 4 milioni all'anno.
Contro dormire a casa per 4 milioni all'anno.
Dubito che gli utenti cinici di Twitter che ridono delle coppie di potere dei grattacieli abbiano il lusso di sentirsi superiori nel 'Mondo con Tassi d'Interesse'.
Scegli la tua vita
**
La vittoria del 'Gruppo Sugoroku' è anche il risultato delle scelte.
"Idioti che comprano condomini su terreni bonificati."
"I condomini di Tokyo crolleranno dopo le Olimpiadi."
"I mutui sono debiti, possedere una casa è una passività."
"Gli appartamenti nei grattacieli della Bay Area crolleranno a causa dell'eccesso di offerta."
Queste cose sono state dette ad alta voce tra il 2010 e il 2020.
(Solo la teoria dell'eccesso di offerta nella Bay Area aveva un certo fondamento. Il resto erano opinioni da scuola elementare. L'autore credeva anche a quella teoria e non riuscì a comprare. Tuttavia, la domanda ha effettivamente assorbito la massiccia offerta.)
Allora, c'erano pochissime persone come gli attuali 'venditori di condomini che spingono le nuove costruzioni (lol)'.
Coloro che, in mezzo a discorsi incerti, hanno corso il rischio di un mutuo e hanno scelto di comprare gli appartamenti nei grattacieli della Bay Area hanno trasformato i loro 'pedoni' in 'pedoni promossi'.
La probabilità di copiarli ora e diventare come loro non è alta.
Se sapessimo quale scelta è corretta, nessuno avrebbe difficoltà.
Tuttavia, gli 'utenti cinici di Twitter che esultano per storie fittizie di crolli delle coppie di potere dei grattacieli' probabilmente hanno poche opzioni rimaste.
Grattacieli, mutui a rate variabili, doppi redditi, due figli, lavastoviglie Miele, asciugatrici a tamburo, parcheggi meccanici, abbonamenti in palestra, scuole private Sapix, esami di ammissione alle medie, fondi Orkan, titoli di stato individuali, detrazioni per i mutui, dichiarazioni dei redditi, ripetizioni, parchi, LaLaport, brezza marina, stabilità del terreno.
Scegli la tua vita! Fino al giorno in cui morirai.
