เงื่อนไขสำคัญเพียงหนึ่งเดียวที่ทำให้คอนโดมิเนียมสูงอายุ 30 ปี กลายเป็นสินทรัพย์ระดับพรีเมียม

ถาม: คอนโดมิเนียมสูง (ทาวเวอร์แมนชัน) สามารถสร้างใหม่ได้หรือไม่?

ตอบ: ในทางกฎหมายเป็นไปได้ แต่ในความเป็นจริงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ในห้องชุดกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากผู้อยู่อาศัยสี่ในห้าหรือมากกว่านั้น สำหรับทาวเวอร์แมนชันที่มี 500 ยูนิต คุณต้องได้รับความเห็นชอบจากคนมากกว่า 400 คน ซึ่งแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะรวบรวมได้

ถาม: ทำไมการขอความยินยอมถึงยากนัก?

ตอบ: เจ้าของทาวเวอร์แมนชันมีความหลากหลายอย่างมาก มีทั้งผู้อยู่อาศัยจริง นักลงทุนที่ปล่อยเช่า ทายาทที่ติดต่อไม่ได้ ชาวต่างชาติที่หาตัวไม่เจอ คนที่ยังผ่อนชำระเงินกู้อยู่ และผู้สูงอายุที่อยู่ด้วยเงินบำนาญซึ่งไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ เมื่อคุณเสนอให้คนกลุ่มนี้ "แต่ละคนต้องจ่ายเงินหลายสิบล้านเยนเพื่อสร้างใหม่" ไม่มีทางที่พวกเขาจะบรรลุฉันทามติได้

ถาม: การแก้ไขกฎหมายจะช่วยแก้ปัญหานี้ได้หรือไม่?

ตอบ: กำลังมีความคืบหน้า การแก้ไขพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ในห้องชุดผ่านความเห็นชอบในเดือนพฤษภาคม 2025 และจะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2026 โดยจะอนุญาตให้เจ้าของที่ไม่ทราบที่อยู่ถูกตัดออกจากกลุ่มผู้มีสิทธิออกเสียงโดยคำสั่งศาล และสำหรับอาคารที่มีปัญหาเฉพาะ เช่น ความต้านทานแผ่นดินไหวไม่เพียงพอ ข้อกำหนดจะลดลงจากสี่ในห้าเหลือสามในสี่ อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารปกติ ยังคงอยู่ที่สี่ในห้า

ซึ่งช่วยลดอุปสรรคลงเล็กน้อย แต่ปัญหาหลักยังคงอยู่ คุณไม่สามารถตัด "ผู้คัดค้านที่ติดต่อได้แต่ไม่สามารถจ่ายเงินได้" ออกไปได้ ไม่ว่ากฎหมายจะพยายามแค่ไหน ก็ไม่สามารถเปลี่ยนเนื้อหาในกระเป๋าเงินของผู้คนได้

ถาม: มันแพงขนาดนั้นจริงหรือ?

ตอบ: ใช่ โดยทั่วไปแล้วมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 30 ถึง 50 ล้านเยนต่อยูนิต เนื่องจากทาวเวอร์แมนชันมีหลายยูนิต ค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการรื้อถอนและก่อสร้างจึงมหาศาล เมื่อแบ่งกันในหมู่เจ้าของ ภาระต่อยูนิตก็หนักหน่วง คุณจะไปขอเงินอีก 30 ล้านเยนจากคุณปู่ที่อยู่ด้วยเงินบำนาญได้อย่างไร

ถาม: ในอดีตเคยมีการสร้างอพาร์ตเมนต์เก่าใหม่ไม่ใช่หรือ?

ตอบ: เคย แต่เกือบทุกกรณีที่สำเร็จคือทรัพย์สินที่มี "อัตราส่วนพื้นที่อาคารส่วนเกิน" ตัวอย่างเช่น เมื่อสร้างอาคาร 50 ยูนิตใหม่ พวกเขาจะเปลี่ยนเป็นอาคาร 100 ยูนิต และ ใช้รายได้จากการขายอีก 50 ยูนิตที่เพิ่มขึ้นมาเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการสร้างใหม่ เทคนิคนี้ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถสร้างใหม่ได้โดยแทบไม่ต้องจ่ายเงินสดเลย การสร้างแฟลตเก่าใหม่เกือบทั้งหมดเป็นไปตามรูปแบบนี้

ถาม: ทำไมทาวเวอร์แมนชันถึงทำแบบนั้นไม่ได้?

ตอบ: ทำไม่ได้ ทาวเวอร์แมนชันถูกสร้างขึ้นด้วยอัตราส่วนพื้นที่อาคารสูงสุดตั้งแต่แรก ดังนั้นเทคนิคนี้จึงใช้ไม่ได้ ไม่มีพื้นที่ให้เพิ่มจำนวนยูนิตอีกเลย แฟลตเก่าประสบความสำเร็จเพราะมี "เคล็ดลับวิเศษ" แต่ทาวเวอร์แมนชันไม่มี ดังนั้นเจ้าของจึงไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องจ่ายเงินเอง

ถาม: รื้อถอนทิ้งเลยไม่ได้หรือ?

ตอบ: ก็ยากเช่นกัน แทบไม่มีประวัติในญี่ปุ่นในการรื้อถอนทาวเวอร์แมนชันสูงกว่า 50 ชั้น แม้จะมีวิธีการเช่น "การบดย่อยแบบบนลงล่าง" ของ Kajima แต่ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 30% ถึง 50% ของค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารใหม่ สำหรับอพาร์ตเมนต์ทั่วไป การรื้อถอนคิดเป็น 5% ถึง 10% ของการก่อสร้างใหม่ ดังนั้นนี่คือภาระที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ถาม: แล้วจะเกิดอะไรขึ้น? จะกลายเป็นซากปรักหักพังหรือ?

ตอบ: ในอัตรานี้ มีความเป็นไปได้สูง วงจรอุบาทว์จะเริ่มขึ้น: คนจ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้มากขึ้น → เงินทุนซ่อมแซมหมด → ซ่อมแซมใหญ่ไม่ได้ → มูลค่าอาคารทั้งหลังลดลง → คนรวยหนีไป → ภาระของผู้ที่เหลืออยู่เพิ่มขึ้นอีก สัญญาณเหล่านี้เริ่มปรากฏให้เห็นแล้วในโครงการรุ่นแรกๆ ที่ Musashi-Kosugi และพื้นที่อ่าว

ถาม: ไม่มีความหวังเลยหรือ?

ตอบ: จริงๆ แล้วมีความหวังหนึ่งกำลังเกิดขึ้น หากแนวคิดเรื่อง "การประเมินอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่" แพร่หลายออกไป สถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง

ถาม: นั่นคืออะไร?

ตอบ: ภายใต้กฎการธนาคารในปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์คอนกรีตเสริมเหล็ก (RC) จะสูญเสียมูลค่าทั้งหมดใน 47 ปี ดังนั้นหากคุณพยายามกู้เงินโดยใช้ทาวเวอร์แมนชันอายุ 30 ปีเป็นหลักประกัน การประเมินใหม่จะให้มูลค่าคงเหลือเพียง 17 ปี ส่งผลให้กลายเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้

ถาม: แต่อาคาร RC จริงๆ ไม่ได้พังทลายใน 47 ปีใช่ไหม?

ตอบ: ใช่แล้ว โครงสร้าง RC ที่ได้รับการบำรุงรักษาอย่างดีมีอายุการใช้งานยาวนานกว่า 100 ปี ดังนั้น แนวคิดเรื่อง "การประเมินอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ตามความเป็นจริง" กำลังกลายเป็นเรื่องปกติในตลาดอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (เช่น REITs) หากแนวคิดนี้ซึมลงมาสู่ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ทาวเวอร์แมนชันอายุ 30 ปีอาจถูกประเมินว่ามี "อายุเหลือ 70 ปี" ทำให้สามารถขอสินเชื่อ 35 ปีได้

ถาม: แล้วสิ่งนั้นจะเปลี่ยนแปลงอะไร?

ตอบ: ทุกอย่าง ทาวเวอร์แมนชันอายุ 30 ปีจะหยุดเป็น "อาคารทรุดโทรม" และกลายเป็น "สินทรัพย์ที่คุณสามารถซื้อทำเลได้ในราคาถูก" สภาพคล่องจะกลับมาเพราะผู้ซื้อและผู้รีไฟแนนซ์สามารถขอสินเชื่อได้ เงินจะไหลเข้าสู่สมาคมจัดการอาคาร ทำให้สามารถซ่อมแซมใหญ่ได้ หากได้รับการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม พวกมันจะมีอายุยืนถึง 100 ปีจริงๆ แทนที่จะสร้างใหม่ หนทางในการใช้ต่อผ่านการปรับปรุงก็เปิดขึ้น

ถาม: ก็เหมือนกับ "ซื้ออาคารใหม่ในราคาถูก" ใช่ไหม?

ตอบ: ใช่ ใกล้เคียงกัน สำหรับทาวเวอร์แมนชันในทำเลทอง ที่ดินเพียงอย่างเดียวมีมูลค่าหลายสิบล้านเยน และคุณยังได้ "โครงสร้างที่ใช้งานได้อีก 70 ปี" เป็นของแถม ในยุคที่ทาวเวอร์แมนชันใหม่ราคา 200 ล้านเยน การซื้อทรัพย์สินอายุ 30 ปีในราคา 50 ล้านเยนในทำเลเดียวกันอาจเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล

ถาม: แต่ทาวเวอร์แมนชันทุกแห่งคงไม่เป็นแบบนั้นใช่ไหม?

ตอบ: ไม่ใช่ จากนี้ไป พวกมันจะแยกขั้ว ทาวเวอร์แมนชันที่สมาคมจัดการอาคารทำงานได้ดี ประวัติการซ่อมแซมสะอาด และทำเลทอง จะอยู่รอดในฐานะ "กึ่งใหม่" ในทางกลับกัน ทาวเวอร์แมนชันที่การจัดการล้มเหลว ค้างชำระค่าส่วนกลางระบาด และอยู่ในเขตชานเมือง จะไม่ได้รับสินเชื่อจากธนาคาร แม้ว่าการประเมินอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่จะกลายเป็นเรื่องปกติ พวกมันถูกกำหนดให้กลายเป็นสลัม

ถาม: แล้วจะแยกแยะอย่างไร?

ตอบ: สามอย่าง:

① สมาคมจัดการอาคารทำงานได้ดีหรือไม่?

② เงินทุนซ่อมแซมเพียงพอหรือไม่?

③ ทำเลดีหรือไม่?

ทาวเวอร์แมนชันที่ "มีครบทั้งสามข้อ" มีแนวโน้มที่จะอยู่ได้ 100 ปี ในทางกลับกัน หากขาดแม้แต่ข้อเดียว คุณควรพิจารณาว่ามันเป็นตัวเลือกที่จะกลายเป็นซากปรักหักพัง

เรากำลังเข้าสู่ยุคที่ความสำเร็จของทาวเวอร์แมนชันไม่ได้ถูกกำหนดโดย "ราคา ณ เวลาที่ซื้อ" แต่โดย "คุณภาพของการจัดการ"