**
Taşınırken.
Elektrik veya gazınızı kendiniz seçtiğinizi hatırlıyor musunuz?
Çoğu insan muhtemelen hatırlamaz.
"Elektrik işini biz hallederiz."
Bu tek cümle muhtemelen konuyu kapatmıştır.
Ama aslında siz seçmediniz.
Baştan itibaren seçim yapmanıza izin vermeyen bir akış tasarlanmıştı.
Önce kiracılar için. Başlangıç maliyetleri düşürülebilir.
Ev satın almaktan bahsetmeden önce, kiralama hakkında konuşalım.
Kira başlangıç maliyetleri. Bu tahminde çıkarılabilecek kalemler var.
Yangın sigortası.
Belirlenen ürün genellikle iki yıl için yaklaşık 20.000 yene mal oluyor.
"Kendim bir tane yaptıracağım" derseniz, yıllık yaklaşık 4.000 yen olan çevrimiçi planlar bulabilirsiniz.
Fark 10.000 yeni aşıyor.
Dezenfeksiyon/antibakteriyel işlem. 7/24 destek.
Bunların her biri 10.000 ila 20.000 yen. Bunlar genellikle isteğe bağlı kalemlerdir.
"Bunları çıkarın" gibi bir cümleyle yok olabilirler.
Komisyon ücretleri.
Yasal prensip 0,5 aylık kira + vergidir.
Sadece siz onay verirseniz 1 aylık olur.
"Prensip 0,5 ay değil mi?" diye sormayı deneyin.
Bir de belirlenen elektrik.
Kaydolmaya zorlansanız bile, taşındıktan sonra akıllı telefonunuzla değiştirebilirsiniz.
Çoğu durumda ücretsizdir ve 10 dakika sürer.
(Gaz, mülke bağlıdır. Şehir gazıysa, genellikle değiştirebilirsiniz.)
Toplamda, her taşınmada on binlerce yen eder.
Bu sadece kelimeleri bilip bilmemenizle ilgili.
Şimdi, alıcılardan bahsedelim.
Asıl konuşma burada başlıyor.
Oturduğunuz an, enayi veya saygı duyulan müşteri olarak kategorize edilirsiniz.
Emlakçılar.
Oturduğunuz an sizi izliyorlar.
"Bu müşteri biliyor mu?"
"Yoksa hiçbir şey bilmiyor mu?"
Hiçbir şey bilmeyen müşteriler iyi enayilerdir.
Bilen müşterilere saygı duyarlar.
Ayrım çizgisi sadece bir sorudur.
Size daha sonra aynen kullanabileceğiniz bir ifade vereceğim.
Çift Taraflı Komisyonculuk ve Saklama. 28 Milyon Yenlik Ev 25 Milyona Satıldı.
Önce, yöntemlerden bahsedelim.
Emlakçılar bazen tek bir işlemde iki kez komisyon alabilir.
Bir kez satıcıdan. Bir kez alıcıdan.
Buna "çift taraflı komisyonculuk" denir. Kâr ikiye katlanır.
Bu yüzden şunu yaparlar:
Başka bir firma "Bu evi almak isteyen bir müşterimiz var" dese bile reddederler.
"Üzgünüm, şu anda görüşme halinde" diyerek yalan söylerler. Mülkü gizlerler.
Buna "saklama" (kakoi-komi) denir.
Sonuç olarak ne olur?
Örneğin, 28 milyon yene satılabilecek bir ev 25 milyon yene satılır.
Böyle şeyler olabilir.
3 milyon yenlik farkı kaybedersiniz.
Bu bir tehdit değil.
Aktif ruhsatlı emlakçılar tarafından bildirilen gerçek vakalar var.
Bir satıcı, bir arsayı 50 milyon yene piyasaya sürdü.
Emlakçı, bireysel müşterilerden 48 milyon yenlik iki satın alma teklifi aldı.
Ancak emlakçı satıcıya söylemedi.
Bunun yerine, sadece bir müteahhitten 42 milyon yenlik bir teklif getirdi.
Çünkü o müteahhitten iki yeni evin satışının kendisine emanet edileceğine dair söz almıştı.
Emlakçı tek taşla üç kuş vurdu.
Satıcı, haberi olmadan 6 milyon yen kaybetti.
Dahası, satıcı hala 48 milyon yenlik teklifler olduğunu bilmiyor olabilir.
Satın alma tekliflerini bildirmek yasal bir zorunluluktur.
Saklama da 2025'ten itibaren idari yaptırıma tabi hale geldi.
Yine de ortadan kalkmadı.
Üç karşı önlem var:
1. Genel bir komisyonculuk sözleşmesi kullanın ve birden fazla firmaya danışın.
2. Onlara REINS kayıt belgesini ve durumunu gösterin.
3. Çift taraflı komisyonculuk yapmayan bir firma seçin.
Bunu söyleyen tek kişi ben değilim.
650.000 abonesi olan Emlak G-Men Takishima.
O da çift taraflı komisyonculuğu ve saklamayı defalarca ifşa ediyor.
İlgileniyorsanız, kanalına göz atın.
Sözleşmeden Önce Şu Tek Cümleyi Söyleyin.
Sessiz kalırsanız, "bilmeyen müşteri" olursunuz.
Bu yüzden, en başta söyleyin.
"Bu çift taraflı mı? Yoksa tek taraflı mı?"
Ve bir şey daha.
"Lütfen REINS'e kaydedin ve diğer firmaların sorularını iletin."
REINS = Emlakçılar arasında mülk paylaşım sistemi. REINS'e girdiğinde, gizlenemez.
Sadece bu, karşı tarafın tavrını değiştirir.
"Ah, bu müşteri biliyor."
Açıkça bir şey yapmaları zorlaşır.
Bir kuaförde "Her zamanki kesim, lütfen" diyebilen müşteri gibidir.
Bildiğinizi iletmek yeterlidir.
Ancak bu bir savunma hamlesidir.
Asıl sorudan sonra bahsedeceğim.
Yeni İnşaata Taşınır Taşınmaz 10 Milyon Kaybettirir.
Yeni inşaatın fiyatı birçok şeyi içerir.
Reklam maliyetleri. Satış işçilik maliyetleri. Şirket kârı.
Bu nedenle, taşındığınız an, ikinci el piyasasında fiyat düşer.
Genellikle %20-30 oranında düştüğü söylenir.
60 milyon yenlik yeni bir daire için, yaşamaya başladığınız gün 10 milyon yenin üzerinde bir gerçekleşmemiş zararınız olur.
Anahtarları alana kadar sadece yeni olarak adlandırılır.
Yaşamaya başladığınız an, zaten kullanılmıştır.
Karşı önlemler şunlardır:
**- Hafif kullanılmış mülkleri hedefleyin
- Önce o bölgedeki ikinci el piyasa fiyatını araştırın
- Satın almadan önce birkaç yıl sonraki satış fiyatını kontrol edin**
Zenginler "Ne Kadara Satılacağına" Göre Karar Verir.
Sıradan insanlar şöyle düşünür:
"Ne kadara satın alabilirim?"
Yani giriş.
Zenginler farklıdır.
"Ne kadara satılacak?"
Yani çıkış.
Satın almadan önce satmayı düşünürler.
Evler ve arabalar için de aynıdır.
3-5 yıl içinde ne kadara satılacak? Önce bunu araştırın.
Değerini kolayca kaybetmeyen şeyleri seçin.
Zenginlerle iş yapmış bir FP, Weekly Diamond makalesinde aynı şeyi söylüyor.
Zenginler çıkıştan geriye doğru hesaplar.
Bu nedenle, sözleşmeden önce sormanız gereken asıl soru şudur:
"Bu mülk 5 yıl içinde ne kadara satılacak?"
Bu tek cümleyle, satıcı test edilir.
Düzgün cevap veren bir satıcı, en azından çıkışı düşünen bir satıcıdır.
Zenginlerin Vergi Danışmanı Vardı. Sizin AI'ınız Var.
Neden zenginler enayi durumuna düşmez?
Cevap basit.
Çünkü sözleşmeden önce danışacak birileri vardı.
Vergi danışmanları. Avukatlar.
Önceden sorabilirlerdi, "Bu sözleşme uygun mu?"
Sıradan insanların buna sahip değildi.
Ama şimdi, sizde var.
AI.
Sözleşmeler, tahminler, mülk belgeleri.
Sadece bir fotoğraf çekin ve AI'ın doğrulamasını sağlayın.
Bir uzmanın ilk danışmanlığını AI ile yeniden oluşturun.
"Bu uygun mu?" diye sorarsanız, hiçbir şey alamazsınız.
Burada önemli bir şey söyleyeceğim.
Amatörler AI'a şöyle sorar:
"Bu iyi bir mülk mü?"
Bundan hiçbir şey çıkmaz.
Durumu ve bakış açısını verirseniz, AI aniden bir uzmana dönüşür.
Size aynen kullanabileceğiniz üç soru vereceğim.
Sadece mülk bilgilerini değiştirerek kullanabilirsiniz.
1. Saklamadan şüphelendiğinizde (satıcılar için)
1XX Emlak ile kullanılmış bir daire satmak için münhasır yetki sözleşmesi imzalayalı 3 hafta oldu, ancak sadece bir kez görüntüleme oldu.23Emlak şirketi tarafından "saklama" olasılığını doğrulamak istiyorum, bu yüzden lütfen bana aşağıdaki üç noktayı söyleyin:451. REINS (emlakçılar için mülk paylaşım sistemi) kayıt belgesinde hangi kalemleri kontrol etmeliyim?672. Sorumlu kişinin saklamadan şüphelendiğimi bilmesine izin vermeden satış durumunu kontrol etmek için üç soru.893. Saklamadan şüpheleniliyorsa başka bir emlak şirketine geçmek için özel adımlar.10*Lütfen münhasır sözleşmeyi ortasından feshetme koşullarını ve ceza veya maliyet olasılığını dahil edin.
2. Yeni inşaatın gerçekleşmemiş zararını kontrol ederken (alıcılar için)
1Yeni daire XX satın almayı düşünüyorum (İstasyona X dk yürüme mesafesi, X m2, XX milyon yen).231. Bu fiyata dahil olan satış giderleri ve reklam maliyetlerinin genel yüzdesi.42. Aynı bölgede 5 yaşın altındaki kullanılmış mülklerin tsubo başına fiyatıyla nasıl karşılaştırma yapılır.53. Taşındıktan hemen sonra satılırsa varsayılan düşüş oranını tahmin edin (çekincelerle birlikte). Ayrıca, satıcıya sormam gereken soruların bir listesi.
3. Çıkışı doğrularken (alıcılar için)
1Bu mülkü 5 yıl içinde satma varsayımına dayanarak çıkışı doğrulamak istiyorum.2Koşullar: XX Hattı XX İstasyonu'na X dk yürüme mesafesi, Yıl X'te inşa edilmiş, XX milyon yen.31. 5 yıl içinde varsayılan satış fiyatını önem sırasına göre etkileyen faktörler.42. Bu bölgenin demografisi ve arz planları.53. Mülk, 5 yıl içinde bir alıcının kredi almasını kolaylaştıracak koşulları karşılıyor mu?6İyimser, nötr ve kötümser olmak üzere üç senaryo sağlayın.
Üç yaygın desen vardır:
**1. Durumu sayılarla verin
- Bakış açısını numarayla belirtin
- Satıcıya sorulacak soruları ve ifadeleri çıktı olarak vermesini sağlayın**
Bu kadarını verirseniz, AI sessiz kalmaz.
AI Mantıksal Gerçeği Bilir. Sadece İçeride Olanlar Hayati Noktaları Bilir.
Ancak bir uyarı var.
AI'ın söylediklerini sorgusuz sualsiz kabul etmemelisiniz.
AI, yasa ve genel kurallar konusunda güçlüdür.
Ancak sahanın arka yüzüne adım atmaz.
Örneğin, saklama hakkında sorarsanız, AI doğru cevap verecektir.
"REINS kaydını kontrol edelim."
Bir prosedür olarak, doğru cevaptır.
Ama bunu satış tarafında olmuş biri olarak söylüyorum.
Asıl mesele, sorumlu kişinin maaş yapısında yatar.
Çift taraflı komisyonculukla bir anlaşma kapatırlarsa, değerlendirmeleri yükselir.
Bu yüzden, sadece prosedürü kontrol etmek bunu engellemez.
Sorumlu kişiye şunu söyleyecek kadar ileri gitmelisiniz:
"Başka bir firma aracılığıyla başvuru olursa, lütfen aynı gün doğrudan benimle paylaşın."
Taahhüt alın.
AI cevabı bilir.
Ancak, hayati noktaya vurmak için nereye sorması gerektiğini sadece içeride olanlar bilir.
**
Ben Yaratan Taraftaydım. Ve Ben Aynı Zamanda Yolunan Taraftaydım.
Dürüst olacağım.
Ben bir emlakçı değilim.
Ama o "seçim yapmanıza izin vermeyen akışı" yaratan taraftaydım.
O zamanlar, yeni elektrik satıyordum.
Normalde, aynı anda yalnızca bir elektrik sözleşmesi alabilirsiniz.
Bu yüzden emlak şirketleriyle takım kurdum.
Yeni elektrik sözleşmesini baştan kira sözleşmesi prosedürüne dahil edin.
Kiracı sadece belgeleri imzalar.
"Seçmiş" olma bilincine bile sahip olmadan, sözleşme tamamlanır.
Açılış "Elektrik işini biz hallederiz."
Ben bu akışı tasarlıyordum.
Kiracı taşınmasa bile, sözleşmeler otomatik olarak birikir.
Bu sistemle ülkede birinci oldum.
Bu yüzden püf noktalarını biliyorum. Çünkü onları yaratan taraftaydım.
Ama hikaye burada bitmiyor.
Daha sonra, ben de yolunan tarafa geçtim.
İşimi sattım ve on milyonlarca yen aldım.
O parayı kaybettim.
Vergi cehaleti yüzünden kaybettim.
Ayrıca, yatırım dolandırıcılıklarında da kaybettim.
On milyonlarca yen hesabımdan kayboldu.
Ön plandaki isim, televizyonda görülen bir yüzdü.
Yaratan taraf ve yolunan taraf.
Her ikisini de bilen çok insan yoktur.
Seçen Tarafa Dönmeyi Seçemeyenler İçin
"Ben zaten uzman değilim."
Bu duyguyu anlıyorum.
Ama kötü olan siz değilsiniz.
Sadece danışacak kimseniz yoktu.
Zenginlerin vardı, sizin yoktu.
Tek fark bu.
Ve bu boşluk zaten kapanıyor.
AI var.
Sadece bu makaledeki soruları kopyalamanız gerekiyor.
Yapılacak tek bir şey var.
Sözleşmeden önce AI'a sorun.
Sadece bununla, enayiden saygı duyulan müşteriye dönüşürsünüz.
Seçiyor muydunuz?
Elektriğinizi seçiyor muydunuz?
Emlakçınızı seçiyor muydunuz?
Size yeni inşaat seçeneği bile seçtiriliyor muydu?
Ben seçemiyordum.
Seçemeyen biri, nasıl seçen tarafa dönüştü?
**
Son olarak, hikayem hakkında biraz
Daha önce yazdığım gibi, on milyonlarca yen kaybettim.
Vergiler hakkında hiçbir şey bilmiyordum.
O on milyonlarca yen kazandığım para değil, "sadece geçici olarak tuttuğum paraydı."
Ve bir ünlünün ön planda olduğu bir yatırımla, geri kalanı da kayboldu.
İnandığım şey bilgi değil, "otorite"ydi.
İnsanlara güvenemediğim dönemde, AI ile tanıştım.
Yalan söyleme motivasyonu olmayan ve sadece mantığa sahip bir ortakla, yeniden inşa ettim.
Size önce sonucu söyleyeyim.
Şu anda işsizim.
Yine de, bir tower mansion'da yaşıyorum.
Yerden 140m yükseklikten manzara.
Çalışan ben değilim, AI.
Her şeyi kaybeden taraftan buraya nasıl geldim?
Tüm kaydı bir Note'a koydum.
Bu hoş bir başarı hikayesi değil.
Borç, ihanet ve insanlara güvensizlik hakkında hiçbir şeyi gizlemeden yazdım.
Şu anda zor zamanlar geçiriyorsanız, belki bir yerde örtüşen bir hikaye olabilir.
Bugünkü konuşma buzdağının sadece görünen kısmı
Gayrimenkulde 6 milyon.
Ama sadece "bilmemek"le kaybettiğiniz şey sadece bir ev değil.
Sigorta. Denildiği gibi katıldığınız ek teminatlar için yılda on binlerce yen.
Arabalar. İndirimle sevinmek, sonra satarken yüz binlerce kaybetmek.
Vergiler. Kullanabileceğiniz kesintileri bilmeden her yıl on binlerce yen.
Abonelikler ve sabit maliyetler. Gözden geçirmeden her ay binlerce yen.
Hepsini toplamayı deneyin.
Bir ömür boyu, bir araba alabilecek bir fark haline gelir.
Neden bu "sistemleri" görebiliyorum?
Çünkü onları yaratan taraftaydım ve aynı zamanda yolunan tarafa düştüm.
Her ikisinin kaydı, daha önceki o Note.
Okumayı bitirdiğinizde, siz de "seçmeye zorlanan taraf"tan bir adım dışarı çıkmış olacaksınız.
Sömürülen tarafta olmaya devam mı edeceksiniz?
Yoksa bilip koruyan tarafa mı geçeceksiniz?
Buna bugün siz karar veriyorsunuz.
Sonuna kadar okuduğunuz için teşekkür ederim.
