"Có phải chỉ mỗi chúng tôi?"
Đây là câu nói mà tôi nghe rất thường xuyên từ các cặp đôi đã bắt đầu tìm kiếm một ngôi nhà.
Cả hai đều đang làm việc chăm chỉ trong một hộ gia đình có hai nguồn thu nhập. Thế nhưng, khi họ nhìn thấy giá của một căn nhà mà họ thích, nó hoàn toàn nằm ngoài tầm với.
"Thu nhập của chúng tôi có quá thấp không?"
Mỗi khi được hỏi điều này, tôi luôn nói với họ: Đó không phải lỗi của bạn.
Đây là lý do tại sao...
Bạn có thể đang đổ lỗi sai cho "sự thiếu hụt" đó
Rất nhiều người cảm thấy thu nhập của họ không đủ. Nhưng điều đó rất có thể là không chính xác. Nói một cách chính xác, bạn đang đổ lỗi sai cho người. Không phải thu nhập của bạn đang thiếu hụt.
Không phải lỗi của bạn khi không thể mua nhà
Các con số cho thấy rõ lý do. Trong nửa đầu năm 2026, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới ở khu vực đô thị Tokyo đã vượt quá 100 triệu yên. Đây là lần đầu tiên mức trung bình sáu tháng vượt mốc 100 triệu.
Trong thời kỳ bong bóng năm 1990, một căn hộ chung cư mới ở 23 quận của Tokyo có giá trung bình 62,2 triệu yên. Ngay cả khi đó, người ta đã nói nó "quá đắt" và "người bình thường không thể mua nổi". Bây giờ, nó đã gần gấp đôi.
Mặc dù khu vực đô thị là cực đoan, nhưng đây không chỉ là câu chuyện của thành phố lớn. Trên toàn quốc, chung cư mới có giá trung bình khoảng 59 triệu yên, và nhà ở riêng lẻ đang ở mức giá cao nhất kể từ khi các cuộc khảo sát bắt đầu. Xu hướng tương tự đang diễn ra trên toàn quốc ở các mức độ khác nhau.
Người ta nói rằng các hộ gia đình có hai nguồn thu nhập với thu nhập hàng năm ở mức 5 triệu yên, những người từng là người chơi chính trong thị trường nhà ở khu vực, hiện đang bắt đầu rơi ra khỏi nhóm "có thể mua nhà". Đây không phải là câu chuyện về những người đặc biệt; nó đang xảy ra với những gia đình bình thường, làm việc chăm chỉ.
Trong khi đó, tiền lương thì sao? "Tiền lương thực tế", tức là đã trừ đi phần tăng giá, đã âm trong bốn năm liên tiếp cho đến năm tài chính 2025. Ngay cả khi lương danh nghĩa tăng, chúng cũng không theo kịp lạm phát. Mặc dù đã có một sự phục hồi nhẹ vào đầu năm 2026, nhưng nó được dự đoán sẽ lại chìm xuống dưới mức bề mặt vào mùa thu này.
Phần khó hiểu là lương danh nghĩa đang tăng. Bởi vì các con số trông có vẻ cao hơn, mọi người tự trách mình, nghĩ rằng, "Chúng tôi kiếm được nhiều hơn, vì vậy nếu không thể mua, chúng tôi hẳn là quản lý tiền kém." Nhưng giá cả hàng hóa và nhà ở đang tăng nhanh hơn những mức tăng danh nghĩa đó. Khi bạn tính đến lạm phát, số tiền bạn thực sự có thể sử dụng đã giảm đi một cách hiệu quả.
Xin đừng hiểu lầm điều này. Giá của một ngôi nhà đã tăng lên gần 100 triệu yên, nhưng tiền lương thực nhận của bạn hoàn toàn không theo kịp. Hơn nữa, những lý do khiến giá tăng - chi phí xây dựng tăng vọt, thiếu hụt lao động, khan hiếm đất ở trung tâm thành phố, và dòng vốn nước ngoài đổ vào - hoàn toàn không liên quan gì đến việc bạn làm việc chăm chỉ mỗi ngày.
Bạn không thể mua nhà không phải vì thu nhập của bạn thấp, mà đơn giản là vì tiền lương không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Đó không chỉ là vấn đề của riêng bạn. Một ngôi nhà bạn có thể mua cách đây 10 hay 20 năm với cùng một mức thu nhập hộ gia đình hoàn toàn khác với những gì bạn có thể mua bây giờ. Ngôi nhà bạn có thể mua với cùng một số tiền đã nhỏ hơn một hoặc hai kích cỡ. Đó không phải là thiếu nỗ lực; giá nhà chỉ đơn giản là đã chạy trước.
"Nhưng mọi người xung quanh chúng tôi vẫn mua bình thường mà, phải không?"
Một số người có thể cảm thấy bất an ở đây, nghĩ rằng, "Dù vậy, bạn bè và đồng nghiệp của tôi vẫn xây nhà bình thường..." Nhưng thực tế đối với những người có vẻ như đang mua nhà bình thường thường là một trong những trường hợp sau:
- Nhận được từ 5 đến 10 triệu yên hỗ trợ từ cha mẹ.
- Một người bạn đời có thu nhập rất cao.
- Họ đang vay đến giới hạn tuyệt đối, biết rằng điều đó là căng thẳng.
- Họ đang mua ở một khu vực mà bạn sẽ không chọn.
Những bức ảnh về ngôi nhà mới trên mạng xã hội không cho thấy bối cảnh đằng sau. Đó là lý do tại sao bạn cảm thấy "chỉ có chúng tôi không thể mua", nhưng trên thực tế, nhiều gia đình đang mắc kẹt ở cùng một vị trí như bạn.
Tuy nhiên, thật nguy hiểm nếu chỉ cảm thấy nhẹ nhõm và dừng lại ở đó
Một số người có thể cảm thấy nhẹ nhõm khi nghĩ, "Ồ, đó chỉ là lỗi của thời đại thôi." Tôi hiểu cảm giác đó. Nhưng bạn không nên dừng lại ở đó. "Đó là lỗi của thời đại" là một sự thật, nhưng sự thật đó sẽ không giải quyết được gì. Các cặp đôi dừng lại ở đó thường kết thúc với một trong hai sự hối tiếc.
Một là kiểu cố gắng quá sức để mua bằng mọi giá. Họ vay một khoản vay chung đến giới hạn, nghĩ rằng, "Cả hai chúng tôi đều kiếm tiền, vì vậy chúng tôi sẽ xoay sở được." Nhưng chúng ta đang ở trong một kỷ nguyên mà lãi suất sẽ tăng. Nếu một người bị ốm, nghỉ thai sản, làm việc ít giờ hơn, hoặc thay đổi công việc, ngay khi hai nguồn thu nhập trở thành một, khoản trả nợ sẽ đột ngột đè bẹp ngân sách hộ gia đình. Điều này thường xảy ra trong những năm nuôi con nhỏ khi chi phí gia tăng.
Kiểu còn lại là kiểu từ bỏ và ngừng mọi hành động. "Bây giờ đắt quá, vậy hãy đợi đã." Tôi cũng hiểu điều này. Nhưng trong khi bạn chờ đợi, bạn tiếp tục trả tiền thuê nhà, và tiền thuê nhà đó cũng đang tăng lên. Không có gì đảm bảo giá sẽ giảm trong vài năm tới; những thứ duy nhất giảm đi là tuổi của bạn và số năm còn lại bạn có thể vay. Một khoản vay 35 năm được vay ở tuổi 35 sẽ kết thúc ở tuổi 70. Nếu bạn đợi đến 40, nó sẽ kết thúc ở tuổi 75. Bạn càng chờ đợi lâu, việc trả nợ càng ăn vào quỹ hưu trí của bạn.
Dù bạn cố gắng quá sức và bị mắc kẹt hay chờ đợi và thấy nó càng xa tầm với, cả hai sự hối tiếc đều bắt nguồn từ cùng một gốc rễ: cố gắng quản lý "mọi thứ".
Có thể hơi khắc nghiệt, nhưng trong thời đại này, "mọi thứ" không còn khả thi nữa
Vậy, bạn nên làm gì? Trong thời đại này, một ngôi nhà "đầy đủ tiện nghi" không còn khả thi nữa. Thế hệ cha mẹ bạn thường có thể có được mọi thứ - vị trí trung tâm, nhà mới xây, rộng rãi, dư dả tài chính, hai con, và một người ở nhà nội trợ - với số tiền chỉ gấp vài lần thu nhập hàng năm của họ. Nhưng bây giờ thì khác. Cố gắng có được mọi thứ trong kỷ nguyên 100 triệu yên chắc chắn sẽ gây ra căng thẳng ở đâu đó, thường là ở ngân sách hộ gia đình hoặc lối sống của gia đình.
Những gì bạn thực sự cần không phải là biết "bạn có thể vay bao nhiêu", mà là cặp đôi phải quyết định trước "điều gì là quan trọng nhất và điều gì cần từ bỏ".
Dưới đây là các lựa chọn về những gì cần từ bỏ. Không có lựa chọn nào là dễ dàng, nhưng hãy đọc chúng với tiền đề rằng bạn không thể có tất cả:
- Từ bỏ vị trí: Chuyển từ trung tâm thành phố hoặc các ga tàu nổi tiếng đến vùng ngoại ô, các ga tàu chỉ phục vụ địa phương, hoặc các tỉnh lân cận. Đây là nơi giá cả thay đổi nhiều nhất. Nó có nghĩa là thừa nhận, "Thị trấn đó không còn khả thi với thu nhập hiện tại của chúng tôi nữa."
- Từ bỏ nhà mới xây: Mua một ngôi nhà đã qua sử dụng và chỉ cải tạo những gì cần thiết. "Sự mới mẻ" sẽ phai nhạt sau vài năm, nhưng sự khác biệt về giá kéo dài 35 năm. Khăng khăng đòi mua nhà mới xây có thể là hình thức đắt đỏ nhất của sự phù phiếm ngay bây giờ.
- Từ bỏ diện tích/số phòng: Phòng của trẻ em có thể được ngăn chia sau này. Bạn có thể bù đắp cho sự nhỏ bé bằng cách bố trí, nhưng bạn không thể giảm khoản thanh toán vay quá mức bằng sự khéo léo.
- Từ bỏ ý tưởng về "ngôi nhà vĩnh cửu": Hãy từ bỏ ảo tưởng về một ngôi nhà để ở suốt đời. Nếu bạn cho rằng mình sẽ chuyển nhà khi giai đoạn cuộc sống thay đổi, thì ngôi nhà đầu tiên của bạn có thể nhỏ và rẻ.
- Từ bỏ việc mua ngay bây giờ: Không mua là một chiến lược hợp lệ. Thay vì mua ở đỉnh cao và bị mắc kẹt, hãy giữ sự linh hoạt khi đi thuê nhà. Bạn có thể đầu tư số tiền lẽ ra dùng để trả trước vào các quỹ chỉ số để theo kịp lạm phát.
- Từ bỏ việc "tự mua": Nhận sự giúp đỡ từ cha mẹ. Tuy nhiên, điều này đi kèm với những ràng buộc - họ có thể sẽ có tiếng nói về vị trí hoặc cách bố trí.
Chi phí nhà ở tăng đồng nghĩa với việc cắt giảm số lượng con cái, quỹ giáo dục, tiền tiết kiệm hưu trí, hoặc sự tự do trong cách bạn làm việc. Một ngôi nhà là một "cái vỏ" cho một gia đình. Nếu bạn hy sinh cuộc sống và các lựa chọn tương lai của gia đình để làm cho cái vỏ đó trở nên hoành tráng, thì các ưu tiên đã bị đặt ngược lại.
Vậy, bạn nên "ưu tiên" điều gì?
Hãy thử điều này: Mỗi người bạn đời viết ra ba điều họ tuyệt đối không thể thỏa hiệp. Sau đó, cho nhau xem. Thông thường, chúng sẽ không khớp nhau. Nhưng nhìn thấy khoảng cách đó là sự khởi đầu. Hãy quyết định một hoặc hai điều để bảo vệ đến cùng. Thứ tự luôn giống nhau: quyết định những gì cần bảo vệ trước khi xem xét các bất động sản.
"Từ bỏ" không phải là thua cuộc
Tìm kiếm mọi thứ trong thời đại này thực sự gây hại cho gia đình nhiều hơn. Những gia đình chọn điều quan trọng nhất và buông bỏ phần còn lại là những người sống hạnh phúc ngay cả trong thời đại giá cao này. Đó là về việc chọn cuộc sống bên trong, chứ không phải kích thước của cái vỏ. Đừng tự trách mình, và hãy bắt đầu bằng cách nói chuyện với nhau.
Dành cho các cặp đôi muốn có một khởi đầu cuộc trò chuyện
Nếu bạn thấy khó thảo luận mà không tranh cãi, tôi đã tóm tắt cách hòa giải những ý kiến khác nhau trong cuốn sách của mình: "Cuốn Sách Nên Đọc Khi Các Cặp Đôi Mâu Thuẫn Về Việc Mua Nhà."
https://link.amazon/B07cmzihx #PR
