Wenn du nichts tust, wird der Tag kommen, an dem du keinen Wohnraum mehr hast.
Das ist keine Übertreibung. Die Zahlen belegen es.
Ich bin seit 20 Jahren in dieser Branche tätig. Ich werde ehrlich darüber schreiben, was gerade auf dem Markt passiert.
Kapitel 1: Diejenigen, die nicht kaufen können, strömen in den Mietmarkt
Die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter. Zum ersten Mal überstiegen über 20 % der Einfamilienhäuser in Tokios 23 Bezirken die 100-Millionen-Yen-Marke. Die Verkaufspreise haben sieben Monate in Folge Rekordhöhen erreicht.
Für diejenigen, die denken: "Dann kaufe ich eben eine gebrauchte":
Der Vertragspreis pro Quadratmeter für gebrauchte Eigentumswohnungen in der Metropolregion Tokio ist 65 Monate in Folge gestiegen. Auch gebrauchte Immobilien sind teuer. Da die Menschen keine neuen kaufen können, weichen sie auf gebrauchte aus. Die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien steigt. Die Preise für gebrauchte Immobilien ziehen an. Es gibt keine Fluchtmöglichkeit.
Menschen, die nicht kaufen können, strömen in Mietwohnungen.
In einer Umfrage unter 287 Branchenexperten wurden "steigende Eigentumswohnungspreise" als der wichtigste Faktor genannt, der sich positiv auf den Mietmarkt auswirkt. Die Gruppe, die sich keine neuen oder gebrauchten Immobilien leisten kann, treibt die Mietnachfrage in die Höhe.
Was passiert, wenn die Nachfrage steigt? Die Mieten steigen.
Kapitel 2: Warum steigen die Mieten trotz schrumpfender Bevölkerung?
Manche könnten denken: "Wenn die Bevölkerung schrumpft, sollten die Leerstände zunehmen." Es gibt Gründe, warum das nicht passiert.
Die Anzahl der Haushalte nimmt zu. Selbst wenn die Bevölkerung schrumpft, wächst die Zahl der Haushalte. Einpersonenhaushalte, Scheidungen und die alternde Bevölkerung, die allein lebt, nehmen zu. Wir sind in eine Ära eingetreten, in der eine Person einen Raum nutzt. Selbst wenn die Bevölkerung abnimmt, sinkt die Nachfrage nicht, wenn die Anzahl der Haushalte steigt.
Die Konzentration in den Städten hält an. Die ländliche Bevölkerung schrumpft, aber die Konzentration auf Tokio, Osaka und Nagoya setzt sich fort. Die Nachfrage in städtischen Gebieten steigt, während die Leerstände in ländlichen Gebieten zunehmen. Es kommt zu einer Polarisierung der Leerstandsquoten.
Die Zahl der ausländischen Einwohner steigt rasant. Aufgrund der Ausweitung des technischen Traineeprogramms, der internationalen Studenten und der Lockerung der Arbeitsvisa nimmt die Zahl der ausländischen Einwohner zu. Auch sie erzeugen Mietnachfrage.
Das Angebot wird eingeschränkt. Aufgrund der explodierenden Baukosten wird es immer schwieriger, neue Mietobjekte zu bauen. Wenn das Angebot bei gleichbleibender Nachfrage sinkt, sinken die Leerstandsquoten.
Der Bevölkerungsrückgang ist eine "allgemeine Geschichte". Es geht nicht um die städtischen Gebiete, in denen du zu leben versuchst.
Kapitel 3: Die Leerstandsquoten sinken. Es kommt eine Ära, in der du nicht einmal mieten kannst, wenn du willst.
Die Leerstandsquoten in den Bezirken Kita und Chuo der Stadt Osaka liegen im Bereich von 4 %. Osaka City hat Tokios 23 Bezirke bei der Mietwachstumsrate überholt, und die Angebotsmieten haben Rekordhöhen erreicht.
Sowohl Tokio als auch Osaka bewegen sich in die gleiche Richtung.
Was bedeutet eine niedrige Leerstandsquote? Es bedeutet, dass es weniger Objekte zur Auswahl gibt, selbst wenn du mieten möchtest. Wir nähern uns einem Zustand, in dem du nicht mieten kannst, es sei denn, du machst Zugeständnisse bei den Konditionen.
Wenn das Angebot nicht zunimmt, wird eine Ära kommen, in der du nicht am gewünschten Ort zum gewünschten Preis leben kannst.
Kapitel 4: Mieterhöhungen sind der Branchenstandard
"Mieterhöhungen und Erhöhungen der Nebenkosten" war die häufigste Antwort sowohl von Bauträgern als auch von Asset-Management-Unternehmen in einer Branchenumfrage.
Es ist nicht die Entscheidung einzelner Vermieter. Es ist ein branchenweiter Trend.
Darüber hinaus antworteten 71,1 % der Unternehmen, dass die Anschaffungskosten für Mietwohnungen und Grundstücke "steigen werden". Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber 55,8 % in der vorherigen Umfrage. Die Anschaffungskosten werden immer auf die Miete umgelegt.
Es gibt keine Fluchtmöglichkeit.
Kapitel 5: Die Realität, im Alter keine Wohnung mieten zu können
Solange du jung bist, kannst du mieten. Das Problem ist, was danach kommt.
Immer mehr Vermieter lehnen ältere Mieter ab. Es gibt Fälle, in denen du durch die Bonitätsprüfung fällst, sobald dein Einkommen nur noch aus der Rente besteht. Du wirst aufgrund des Risikos eines einsamen Todes abgelehnt. Du wirst abgelehnt, weil du keiner Bürgschaftsgesellschaft beitreten kannst.
Es gibt Zahlen. 42,8 % der über 65-Jährigen, die nach einer Mietwohnung suchten, gaben an, "Schwierigkeiten" gehabt zu haben. Etwa jeder Dritte (30,4 %) hat Erfahrung damit, aufgrund seines Alters abgelehnt zu werden. Im letzten Jahr waren es 36,7 % – mehr als jeder Dritte wird abgewiesen.
Selbst wenn du über ausreichendes Einkommen oder Ersparnisse verfügst, gibt es viele Fälle, in denen du abgelehnt wirst. Es ist keine Frage des Geldes, sondern eine Frage des Alters.
Während die Mieten weiter steigen, sinkt das Einkommen. Die Bonitätsprüfungen werden strenger. Die Optionen, wo du leben kannst, werden enger.
Du kannst jetzt mieten. Aber die Realität ist, dass jeder Dritte über 65 abgewiesen wird.
Kapitel 6: Wenn wir nichts tun, wird Japan so aussehen
In 5 Jahren: Die Mieten in den Städten werden 15-20 % höher sein als jetzt. Die Neubaustarts werden weiter zurückgehen und die Angebotsknappheit wird sich verschärfen. Die Preise für gebrauchte Immobilien bleiben hoch. Du kannst weder neu noch gebraucht kaufen. Auch Mietwohnungen sind teuer. Es gibt keine Fluchtmöglichkeit.
In 10 Jahren: Die "Dankai-Junior"-Generation nähert sich 65 Jahren. Die Zahl der alleinstehenden älteren Haushalte steigt sprunghaft an. Die Städte werden überfüllt sein mit älteren Menschen, die mieten wollen, aber nicht können. Wohnungsflüchtlinge werden als gesellschaftliches Problem sichtbar.
In 20-30 Jahren: Ländliche Gebiete werden voller leerstehender Häuser sein. Städtische Gebiete werden keinen Wohnraum mehr haben. Die Polarisierung wird ihren Höhepunkt erreichen. Ältere Menschen ohne Wohnung werden in sozialen Wohnungsbau und Einrichtungen strömen. Auch diese Einrichtungen werden knapp sein.
Es gibt ein grundlegendes Problem. Die Zahl der Bauarbeiter nimmt aufgrund der sinkenden Geburtenrate ab. Häuser können nicht mehr gebaut werden. Das Angebot wird nicht steigen. Die Nachfrage wird sich weiterhin auf städtische Gebiete konzentrieren. Die Preise werden weiter steigen.
Das ist keine Vorhersage; es ist eine Fortsetzung dessen, was gerade passiert.
Kapitel 7: Also, was solltest du jetzt tun?
Es gibt keine einzelne Antwort. Die Situation jedes Einzelnen ist anders.
Für diejenigen, die sich fürs Mieten entscheiden: Erstelle einen Finanzplan, der Mieterhöhungen einkalkuliert. Geh nicht davon aus, dass deine aktuelle Miete in 10 Jahren noch dieselbe ist. Denk jetzt darüber nach, wie du dir im Alter einen Wohnplatz sichern kannst. Es ist zu spät, erst mit 65 darüber nachzudenken.
Für diejenigen, die ans Kaufen denken: Wenn du kaufst, denk über die Exit-Strategie nach. Überlege zuerst, ob du die Immobilie in 10 Jahren verkaufen oder vermieten kannst. Prüfe immer die Lage, den Verwaltungsstatus und den Zustand der Instandhaltungsrücklage. Der Erfolg zeigt sich nicht beim Kauf, sondern beim Verkauf.
Gemeinsam für beide: Wenn du eine gute Immobilie findest, kaufe sie ohne Zögern. Wenn du eine gute Mietwohnung findest, miete sie ohne Zögern. Während du zögerst, entscheidet sich jemand anders.
Information ist Macht. Das größte Risiko ist, mitgerissen zu werden, ohne Bescheid zu wissen.
Nichts zu tun ist im Moment die gefährlichste Wahl.
Kapitel 8: Die Wahl fürs Mieten ist richtig. Aber nichts zu tun ist es nicht.
Entscheide dich je nach deiner Persönlichkeit und Situation für Miete oder Kauf. Ich will die Entscheidung fürs Mieten nicht verneinen.
Du solltest jedoch wissen, was gerade auf dem Markt passiert.
Wenn du dich fürs Mieten entscheidest, erstelle einen Finanzplan, der Preiserhöhungen berücksichtigt. Denk jetzt darüber nach, wie du dir im Leben einen Wohnplatz sicherst.
Wenn du einen Kauf in Betracht ziehst, handle mit einer Exit-Strategie. Der Erfolg zeigt sich nicht beim Kauf, sondern beim Verkauf.
Nichts zu tun ist das größte Risiko.
Wenn du eine gute Immobilie findest, kaufe sie ohne Zögern. Ebenso, wenn du eine gute Mietwohnung findest, miete sie ohne Zögern. Während du zögerst, entscheidet sich jemand anders.
Quelle: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Umfrage zum Mietwohnungsmarkt (Q4 2025)" / Japanische Vereinigung für Mietwohnungsverwaltung (Umfrage Juli 2025) / LIFULL HOME'S Marktbericht (November 2025)
Einblicke aus 20 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche.
