Die eine Voraussetzung, damit ein 30 Jahre altes Hochhaus zur Top-Immobilie wird

F. Können Turmhochhäuser wieder aufgebaut werden?

A. Rechtlich ist es möglich, aber in der Realität ist es fast unmöglich. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt die Zustimmung von vier Fünfteln oder mehr der Bewohner. Bei einem Turmhochhaus mit 500 Einheiten benötigt man die Zustimmung von über 400 Personen. Das ist praktisch unmöglich zu erreichen.

F. Warum ist es so schwer, eine Zustimmung zu bekommen?

A. Die Eigentümer von Turmhochhäusern sind extrem vielfältig. Es gibt tatsächliche Bewohner, Investoren, die vermieten, nicht erreichbare Erben, nicht kontaktierbare Ausländer, Menschen, die noch Kredite abbezahlen, und Rentner, die sich keine zusätzlichen Kosten leisten können. Wenn man dieser Gruppe vorschlägt, "jeweils zig Millionen Yen für den Wiederaufbau aufzubringen", werden sie niemals einen Konsens erzielen.

F. Wird eine Gesetzesänderung das nicht lösen?

A. Es tut sich etwas. Eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes wurde im Mai 2025 verabschiedet und tritt im April 2026 in Kraft. Sie wird es ermöglichen, Eigentümer, deren Aufenthaltsort unbekannt ist, durch Gerichtsbeschluss vom Abstimmungskreis auszuschließen. Bei Gebäuden mit spezifischen Problemen wie unzureichender Erdbebensicherheit sinkt die Anforderung von vier Fünfteln auf drei Viertel. Für normale Gebäude bleibt es jedoch bei vier Fünfteln.

Das senkt die Hürde etwas, aber das Kernproblem bleibt bestehen. Man kann "ablehnende Eigentümer, die zwar erreichbar sind, aber nicht zahlen können", nicht ausschließen. Egal wie sehr das Gesetz es versucht, es kann den Inhalt der Geldbörsen der Menschen nicht ändern.

F. Kostet das wirklich so viel?

A. Ja. Es kostet oft zwischen 30 und 50 Millionen Yen pro Einheit. Da Turmhochhäuser so viele Einheiten haben, sind die Gesamtkosten für Abriss und Neubau astronomisch. Da dies auf die Eigentümer aufgeteilt wird, ist die Belastung pro Einheit hoch. Man kann ja schlecht einen Großvater, der von seiner Rente lebt, um weitere 30 Millionen Yen bitten.

F. Wurden nicht schon früher alte Wohnungen wieder aufgebaut?

A. Das stimmt. Aber fast alle erfolgreichen Fälle betrafen Immobilien mit "überschüssiger Geschossflächenzahl". Wenn zum Beispiel ein Gebäude mit 50 Einheiten wieder aufgebaut wurde, machte man daraus ein Gebäude mit 100 Einheiten und verwendete die Erlöse aus dem Verkauf der zusätzlichen 50 Einheiten, um die Wiederaufbaukosten zu decken. Dieser Trick ermöglichte es den Bewohnern, fast ohne Eigenkosten wieder aufzubauen. Fast alle Wiederaufbauten alter Wohnanlagen folgen diesem Muster.

F. Warum können Turmhochhäuser das nicht tun?

A. Das können sie nicht. Turmhochhäuser sind von Anfang an bis zur maximalen Geschossflächenzahl gebaut, daher funktioniert dieser Trick nicht. Es gibt schlichtweg keinen Spielraum, um die Anzahl der Einheiten zu erhöhen. Alte Wohnanlagen hatten Erfolg, weil sie einen "Zaubertrick" hatten, aber Turmhochhäuser haben ihn nicht. Daher haben die Eigentümer keine andere Wahl, als aus eigener Tasche zu zahlen.

F. Kann man sie nicht einfach abreißen?

A. Auch das ist schwierig. In Japan gibt es fast keine Erfahrung mit dem Abriss eines Turmhochhauses mit über 50 Stockwerken. Obwohl es Methoden wie Kajimas "Top-Down-Crushing" gibt, liegen die Kosten bei 30 % bis 50 % der Kosten eines Neubaus. Bei einer normalen Wohnung beträgt der Abriss 5 % bis 10 % des Neubaus, also eine Belastung ganz anderer Größenordnung.

F. Was passiert also? Werden sie zu Ruinen?

A. So wie es aussieht, ist das sehr wahrscheinlich. Eine negative Abwärtsspirale beginnt: Immer mehr Menschen können die Verwaltungsgebühren nicht zahlen → Die Reparaturrücklagen schrumpfen → Große Reparaturen können nicht durchgeführt werden → Der Wert des gesamten Gebäudes sinkt → Wohlhabende Menschen ziehen weg → Die Belastung für die Zurückbleibenden steigt weiter. Anzeichen dafür sind bereits bei frühen Objekten in Musashi-Kosugi und der Buchtgegend zu sehen.

F. Gibt es keine Hoffnung?

A. Tatsächlich zeichnet sich eine Hoffnung ab. Wenn sich das Konzept der "Wirtschaftlichen Restnutzungsdauer-Bewertung" verbreitet, könnte sich die Situation völlig ändern.

F. Was ist das?

A. Nach den aktuellen Bankenregeln verlieren Stahlbetonwohnungen (RC) nach 47 Jahren jeden Wert. Wenn man also versucht, ein Darlehen gegen ein 30 Jahre altes Turmhochhaus aufzunehmen, ergibt die Neubewertung nur eine Restnutzungsdauer von 17 Jahren. Infolgedessen wird es zu einer Immobilie, die nicht mehr refinanzierbar ist.

F. Aber tatsächliche RC-Gebäude stürzen doch nicht nach 47 Jahren ein, oder?

A. Genau. Gut gewartete RC-Strukturen sollen über 100 Jahre halten. Daher wird die Idee, "die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf Basis der Realität zu bewerten", im professionellen Immobilienmarkt (z. B. REITs) immer üblicher. Wenn dies auf den individuellen Hypothekenmarkt durchsickert, könnte ein 30 Jahre altes Turmhochhaus mit "70 Jahren Restnutzungsdauer" bewertet werden, was 35-jährige Darlehen ermöglicht.

F. Was würde das ändern?

A. Alles. Ein 30 Jahre altes Turmhochhaus ist kein "heruntergekommenes Gebäude" mehr, sondern wird zu einem "Vermögenswert, bei dem man günstig eine Lage kaufen kann." Die Liquidität kehrt zurück, weil Käufer und Refinanzierer Kredite erhalten können. Geld fließt in die Eigentümergemeinschaft, was große Reparaturen ermöglicht. Bei ordnungsgemäßer Wartung können sie tatsächlich 100 Jahre halten. Statt eines Wiederaufbaus eröffnet sich ein Weg, sie durch Renovierung weiter zu nutzen.

F. Also ist es wie "ein neues Gebäude günstig kaufen"?

A. Ja, das kommt dem nahe. Bei einem Turmhochhaus in erstklassiger Lage ist das Grundstück allein zig Millionen Yen wert, und man bekommt eine "Struktur, die weitere 70 Jahre halten kann", als Bonus obendrauf. In einer Zeit, in der neue Turmhochhäuser 200 Millionen Yen kosten, kann der Kauf einer 30 Jahre alten Immobilie für 50 Millionen Yen in derselben Lage eine rationale Wahl sein.

F. Aber nicht alle Turmhochhäuser werden sich so entwickeln, oder?

A. Nein. Von hier an werden sie sich polarisieren. Turmhochhäuser, bei denen die Eigentümergemeinschaft gut funktioniert, die Reparaturhistorie sauber ist und die Lage erstklassig ist, werden als "halbe Neubauten" überleben. Umgekehrt werden Turmhochhäuser mit zusammengebrochener Verwaltung, grassierenden Zahlungsrückständen bei Reparaturgebühren und Vorortlagen keine Bankdarlehen erhalten, selbst wenn die Bewertung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer üblich wird. Sie sind für den Slum-Weg bestimmt.

F. Wie kann man sie also unterscheiden?

A. Drei Dinge:

① Funktioniert die Eigentümergemeinschaft ordnungsgemäß?

② Sind die Reparaturrücklagen ausreichend?

③ Ist die Lage gut?

Turmhochhäuser, die "alle drei Kriterien erfüllen", werden wahrscheinlich 100 Jahre halten. Umgekehrt sollte man, wenn auch nur eines fehlt, in Betracht ziehen, dass es ein Kandidat für eine Ruine ist.

Wir treten in eine Ära ein, in der der Erfolg eines Turmhochhauses nicht durch seinen "Preis zum Zeitpunkt des Kaufs", sondern durch die "Qualität seiner Verwaltung" bestimmt wird.