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Cuando te mudas.
¿Recuerdas haber elegido tu propia electricidad o gas?
La mayoría de la gente probablemente no.
"Nosotros nos encargamos de la electricidad por ti."
Esa sola frase probablemente lo terminó.
Pero no fue que no elegiste.
Se diseñó desde el principio un flujo que no te permitía elegir.
Primero, para inquilinos. Los costos iniciales se pueden reducir.
Antes de hablar de comprar casa, hablemos de rentar.
Costos iniciales de renta. Hay partidas en ese presupuesto que se pueden eliminar.
Seguro contra incendios.
El producto designado suele costar alrededor de 20,000 yenes por dos años.
Si dices "Yo me afilio a uno por mi cuenta", puedes encontrar planes en línea por unos 4,000 yenes al año.
La diferencia supera los 10,000 yenes.
Tratamiento de desinfección/antibacteriano. Soporte 24 horas.
Cada uno cuesta entre 10,000 y 20,000 yenes. A menudo son artículos opcionales.
Con una sola frase, "Por favor, elimine estos", podrían desaparecer.
Comisiones de corretaje.
El principio legal es 0.5 meses de renta + impuestos.
Solo se convierte en 1 mes si das tu consentimiento.
Intenta preguntar: "El principio es 0.5 meses, ¿verdad?"
Y la electricidad designada.
Incluso si te obligan a contratarla, puedes cambiarte por teléfono inteligente después de mudarte.
En muchos casos, es gratis y toma 10 minutos.
(El gas depende de la propiedad. Si es gas natural, a menudo puedes cambiarte.)
En total, son decenas de miles de yenes por mudanza.
Es solo la diferencia de si conoces las palabras o no.
Ahora, hablemos de los compradores.
Aquí es donde comienza la conversación real.
En el momento en que te sientas, te clasifican como un incauto o un cliente respetado.
Los agentes inmobiliarios.
Te están observando desde el momento en que te sientas.
"¿Este cliente sabe?"
"¿O no sabe nada?"
Los clientes que no saben nada son buenos incautos.
Respetan a los clientes que saben.
La línea divisoria es solo una pregunta.
Te daré una frase que puedes usar exactamente como está más adelante.
Corretaje dual y ocultación. Una casa de 28 millones de yenes vendida en 25 millones.
Primero, hablemos de los métodos.
Los agentes inmobiliarios a veces pueden cobrar comisión dos veces en una sola transacción.
Una vez al vendedor. Una vez al comprador.
Esto es "corretaje dual". La ganancia se duplica.
Entonces, hacen esto:
Incluso si otra empresa dice "Tenemos un cliente que quiere comprar esta casa", se niegan.
Mienten y dicen "Lo siento, ya está en negociación". Ocultan la propiedad.
Esto es "ocultación" (kakoi-komi).
¿Qué sucede como resultado?
Por ejemplo, una casa que podría haberse vendido por 28 millones de yenes se vende por 25 millones de yenes.
Estas cosas pueden pasar.
Pierdes la diferencia de 3 millones de yenes.
Esto no es una amenaza.
Hay casos reales reportados por agentes inmobiliarios con licencia activa.
Un vendedor puso un terreno en el mercado por 50 millones de yenes.
El agente recibió dos ofertas de compra por 48 millones de yenes de clientes individuales.
Pero el agente no se lo dijo al vendedor.
En cambio, solo trajo una oferta de 42 millones de yenes de un constructor de viviendas.
Porque tenían una promesa de que se les confiaría la venta de dos casas nuevas de ese constructor.
El agente gana tres veces con una sola jugada.
El vendedor perdió 6 millones de yenes sin saberlo.
Además, es posible que el vendedor aún no sepa que hubo ofertas por 48 millones de yenes.
Reportar las ofertas de compra es obligatorio por ley.
La ocultación también ha sido objeto de medidas administrativas desde 2025.
Aun así, no ha desaparecido.
Hay tres contramedidas:
1. Utiliza un acuerdo de corretaje general y pregunta a varias empresas.
2. Haz que muestren el certificado de registro REINS y el estado.
3. Elige una empresa que no haga corretaje dual.
No soy el único que dice esto.
Real Estate G-Men Takishima, que tiene 650,000 suscriptores.
Él también expone repetidamente el corretaje dual y la ocultación.
Si te interesa, revisa su canal.
Solo di esta frase antes del contrato.
Si te quedas callado, te conviertes en un "cliente que no sabe".
Entonces, lo dices al principio.
"¿Esto es dual? ¿O es unilateral?"
Y una cosa más.
"Por favor, regístrelo en REINS y permita que pasen las consultas de otras empresas."
REINS = Un sistema de intercambio de propiedades entre agentes inmobiliarios. Una vez que está ahí, no se puede ocultar.
Solo esto cambia la actitud de la otra parte.
"Ah, este cliente sabe."
Se vuelve más difícil para ellos hacer algo descarado.
Es como un cliente en un salón de belleza que puede decir "El corte de siempre, por favor".
Es suficiente con transmitir que sabes.
Sin embargo, esto es una medida defensiva.
Hablaré de la pregunta principal más adelante.
La construcción nueva pierde 10 millones en el momento en que vives en ella.
El precio de la construcción nueva incluye muchas cosas.
Costos de publicidad. Costos laborales de ventas. Ganancia de la empresa.
Por lo tanto, en el momento en que te mudas, el precio baja en el mercado de usados.
Generalmente, se dice que baja entre un 20 y un 30%.
Para un departamento nuevo de 60 millones de yenes, tienes una pérdida no realizada de más de 10 millones de yenes el día que comienzas a vivir allí.
Solo se llama nuevo hasta que recibes las llaves.
En el momento en que comienzas a vivir allí, ya es usado.
Las contramedidas son:
**- Apunta a propiedades ligeramente usadas.
- Investiga primero el precio del mercado de usados en esa área.
- Verifica el precio de venta unos años después antes de comprar.**
Las personas ricas deciden basándose en "cuánto se venderá".
La gente común piensa:
"¿Por cuánto puedo comprarlo?"
En otras palabras, la entrada.
Las personas ricas son diferentes.
"¿Por cuánto se venderá?"
En otras palabras, la salida.
Piensan en vender antes de comprar.
Es lo mismo para casas y autos.
¿Por cuánto se venderá en 3-5 años? Investiga eso primero.
Elige cosas que no pierdan valor fácilmente.
Un asesor financiero que ha trabajado con personas ricas dice lo mismo en un artículo de Weekly Diamond.
Las personas ricas calculan hacia atrás desde la salida.
Entonces, la pregunta principal que debes hacer antes del contrato es esta:
"¿Por cuánto se venderá esta propiedad en 5 años?"
Con esta sola frase, el vendedor es puesto a prueba.
Un vendedor que responde con fluidez es, como mínimo, alguien que considera la salida.
Las personas ricas tenían contadores fiscales. Tú tienes IA.
¿Por qué las personas ricas no terminan siendo incautos?
La respuesta es simple.
Porque tenían a alguien con quien consultar antes del contrato.
Contadores fiscales. Abogados.
Podían preguntar de antemano: "¿Está bien este contrato?"
La gente común no tenía eso.
Pero ahora, tú lo tienes.
Es la IA.
Contratos, presupuestos, materiales de la propiedad.
Solo toma una foto y deja que la IA lo verifique.
Reproduce la consulta inicial de un experto con IA.
Si preguntas "¿Está bien esto?", no obtienes nada a cambio.
Diré algo importante aquí.
Los aficionados le preguntan a la IA así:
"¿Es esta una buena propiedad?"
No obtendrás nada de eso.
Si le das la situación y la perspectiva, la IA de repente se convierte en un experto.
Te daré tres preguntas que puedes usar tal como están.
Puedes usarlas solo intercambiando la información de la propiedad.
1. Cuando sospechas de ocultación (para vendedores)
1Han pasado 3 semanas desde que firmé un acuerdo de corretaje exclusivo con XX Bienes Raíces para vender un departamento usado, pero solo ha habido una visita.23Quiero verificar la posibilidad de "ocultación" por parte de la empresa inmobiliaria, así que por favor indíqueme los siguientes tres puntos:451. ¿Qué elementos debo revisar en el certificado de registro REINS (sistema de intercambio de propiedades para agentes)?672. Tres preguntas para verificar el estado de venta sin que el responsable sepa que sospecho de ocultación.893. Pasos específicos para cambiar a otra empresa inmobiliaria si se sospecha de ocultación.10*Incluya las condiciones para cancelar el acuerdo exclusivo a mitad de camino y la posibilidad de sanciones o costos.
2. Al verificar la pérdida no realizada de construcción nueva (para compradores)
1Considerando comprar el departamento nuevo XX (X min a pie de la estación, X m², XX millones de yenes).231. Porcentaje general de gastos de venta y costos de publicidad incluidos en este precio.42. Cómo comparar con el precio por tsubo de propiedades usadas de menos de 5 años de antigüedad en la misma zona.53. Estimar la tasa de caída supuesta si se vende inmediatamente después de mudarse (con reservas). También, una lista de preguntas que debo hacerle al vendedor.
3. Al verificar la salida (para compradores)
1Quiero verificar la salida bajo la premisa de vender esta propiedad en 5 años.2Condiciones: Línea XX Estación XX a X min a pie, construido en el Año X, XX millones de yenes.31. Factores que afectan el precio de venta supuesto en 5 años en orden de importancia.42. Datos demográficos y planes de oferta para esta área.53. ¿Cumple la propiedad condiciones que faciliten la obtención de un préstamo para un comprador dentro de 5 años?6Proporcione tres escenarios: optimista, neutral y pesimista.
Hay tres patrones comunes:
**1. Da la situación en números
- Especifica la perspectiva por número
- Haz que genere las preguntas y el fraseo para preguntarle al vendedor**
Si le das esto, la IA no se quedará callada.
La IA conoce la verdad lógica. Solo las personas que estuvieron dentro conocen los puntos vitales.
Sin embargo, hay una advertencia.
No debes tomar a la IA al pie de la letra.
La IA es fuerte en leyes y generalidades.
Pero no se adentra en el lado oscuro del campo.
Por ejemplo, si preguntas sobre la ocultación, la IA responderá correctamente.
"Revisemos el registro REINS."
Como procedimiento, es la respuesta correcta.
Pero yo digo esto como alguien que estuvo del lado de las ventas.
El núcleo está en la estructura del salario del responsable.
Si cierran un trato con corretaje dual, su evaluación sube.
Por lo tanto, solo revisar el procedimiento no lo evitará.
Tienes que llegar hasta decirle esto al responsable:
"Si hay una solicitud a través de otra empresa, por favor compártala conmigo directamente el mismo día."
Obtén un compromiso.
La IA conoce la respuesta.
Sin embargo, solo las personas que estuvieron dentro saben dónde preguntar para dar en el punto vital.
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Estuve del lado que lo creó. Y también estuve del lado que fue desplumado.
Seré honesto.
No soy agente inmobiliario.
Pero estuve del lado que creaba ese "flujo que no te permite elegir".
En ese entonces, vendía electricidad nueva.
Normalmente, solo puedes tener un contrato de electricidad a la vez.
Así que me asocié con empresas inmobiliarias.
Incorpora el contrato de electricidad nueva en el procedimiento del contrato de alquiler desde el principio.
El inquilino solo firma los documentos.
Sin siquiera la conciencia de haber "elegido" la electricidad, el contrato está terminado.
La apertura "Nosotros nos encargamos de la electricidad por ti."
Yo estaba diseñando ese flujo.
Incluso si el inquilino no se muda, los contratos se acumulan automáticamente.
Con este sistema, obtuve el primer lugar en el país.
Así que conozco los trucos. Porque estuve del lado que los creó.
Pero la historia no termina ahí.
Más tarde, también me pasé al lado que fue desplumado.
Vendí mi negocio y obtuve decenas de millones de yenes.
Perdí ese dinero.
Lo perdí por ignorancia sobre impuestos.
Además, también lo perdí en estafas de inversión.
Decenas de millones de yenes desaparecieron de mi cuenta.
La figura decorativa era una cara vista en televisión.
El lado que crea y el lado que es desplumado.
No hay muchas personas que conozcan ambos.
Para aquellos que no pudieron elegir pasarse al lado que elige
"De todos modos, no soy un experto."
Entiendo ese sentimiento.
Pero no es que seas malo.
Simplemente no tenías a nadie con quien consultar.
Los ricos lo tenían, y tú no.
Esa es la única diferencia.
Y esa brecha ya se está cerrando.
Existe la IA.
Solo necesitas copiar las preguntas de este artículo.
Solo hay una cosa que hacer.
Pregúntale a la IA antes del contrato.
Solo con eso, pasas de ser un incauto a un cliente respetado.
¿Estabas eligiendo?
¿Estabas eligiendo tu electricidad?
¿Estabas eligiendo a tu agente inmobiliario?
¿Siquiera te estaban haciendo elegir la opción de construcción nueva?
Yo no pude elegir.
¿Cómo alguien que no pudo elegir se pasó al lado que elige?
**
Finalmente, un poco sobre mi historia
Como escribí antes, perdí decenas de millones de yenes.
No sabía nada sobre impuestos.
Esos decenas de millones no eran dinero que gané, sino "dinero que solo estaba reteniendo temporalmente".
Y con una inversión donde un celebridad era la figura decorativa, el resto desapareció.
Lo que creía no era información, sino "autoridad".
Durante el tiempo en que no podía confiar en las personas, conocí a la IA.
Con un socio que no tiene motivo para mentir y solo lógica, reconstruí.
Te diré el resultado primero.
Actualmente estoy desempleado.
Sin embargo, vivo en una torre residencial.
La vista desde 140 m sobre el suelo.
No soy yo quien trabaja, es la IA.
¿Cómo llegué aquí desde el lado que lo perdió todo?
Puse todo el registro en una sola Nota.
No es una bonita historia de éxito.
Escribí sobre deudas, traiciones y desconfianza hacia las personas sin ocultar nada.
Si estás pasando por un momento difícil ahora, podría ser una historia con la que te identifiques en alguna parte.
La charla de hoy es solo la punta del iceberg
6 millones en bienes raíces.
Pero lo que pierdes solo por "no saber" no es solo una casa.
Seguros. Decenas de miles de yenes al año por coberturas adicionales que contrataste como te dijeron.
Autos. Alegrándote por un descuento, luego perdiendo cientos de miles al venderlo.
Impuestos. Decenas de miles de yenes cada año sin conocer las deducciones que puedes usar.
Suscripciones y costos fijos. Miles de yenes cada mes sin revisar.
Intenta sumarlos todos.
Para toda una vida, se convierte en una diferencia con la que podrías comprar un auto.
¿Por qué puedo ver a través de estos "sistemas"?
Porque estuve del lado que los creó y también caí al lado que fue desplumado.
El registro de ambos está en esa Nota de antes.
Para cuando termines de leer, también habrás dado un paso fuera del "lado que es obligado a elegir".
¿Continuarás en el lado que es explotado?
¿O sabrás y te pasarás al lado que protege?
Eres tú hoy quien decide.
Gracias por leer hasta el final.
