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Al mudarte.
¿Recuerdas haber elegido tu propia electricidad o gas?
La mayoría de la gente probablemente no.
"Nosotros nos encargamos de la electricidad por ti."
Esa frase probablemente lo terminó.
Pero no fue que no eligieras.
Se diseñó desde el principio un flujo que no te dejaba elegir.
Primero, para inquilinos. Los costos iniciales se pueden reducir.
Antes de hablar de comprar una casa, hablemos de alquilar.
Los costos iniciales de alquiler. Hay partidas en ese presupuesto que se pueden eliminar.
El seguro contra incendios.
El producto designado suele costar alrededor de 20,000 yenes por dos años.
Si dices: "Me afilio yo mismo", puedes encontrar planes online por alrededor de 4,000 yenes al año.
La diferencia supera los 10,000 yenes.
Desinfección/tratamiento antibacteriano. Asistencia 24 horas.
Cada uno cuesta entre 10,000 y 20,000 yenes. A menudo son elementos opcionales.
Con una frase: "Por favor, elimine esto", podrían desaparecer.
Las comisiones de corretaje.
El principio legal es 0.5 meses de alquiler + impuestos.
Solo se convierte en 1 mes si das tu consentimiento.
Intenta preguntar: "El principio es 0.5 meses, ¿verdad?"
Y la electricidad designada.
Incluso si te obligan a contratar, puedes cambiarte a través del smartphone después de mudarte.
En muchos casos, es gratis y toma 10 minutos.
(El gas depende de la propiedad. Si es gas ciudad, a menudo puedes cambiarte.)
En total, son decenas de miles de yenes por mudanza.
Es solo la diferencia de si conoces las palabras o no.
Ahora, hablemos de los compradores.
Aquí es donde empieza la conversación real.
En el momento en que te sientas, te clasifican como incauto o cliente respetado.
Los agentes inmobiliarios.
Te están observando desde el momento en que te sientas.
"¿Este cliente sabe?"
"¿O no sabe nada?"
Los clientes que no saben nada son buenos incautos.
Respetan a los clientes que saben.
La línea divisoria es solo una pregunta.
Te daré una frase que puedes usar exactamente como está más adelante.
Corretaje bilateral y ocultación. Una casa de 28 millones de yenes vendida por 25 millones.
Primero, hablemos de los métodos.
Los agentes inmobiliarios a veces pueden cobrar comisión dos veces en una sola transacción.
Una vez al vendedor. Una vez al comprador.
Esto es "corretaje bilateral". Las ganancias se duplican.
Entonces, hacen esto:
Incluso si otra empresa dice: "Tenemos un cliente que quiere comprar esta casa", se niegan.
Mienten y dicen: "Lo siento, ya está en negociación". Ocultan la propiedad.
Esto es "ocultación" (kakoi-komi).
¿Qué sucede como resultado?
Por ejemplo, una casa que podría haberse vendido por 28 millones de yenes se vende por 25 millones de yenes.
Pueden ocurrir estas cosas.
Pierdes la diferencia de 3 millones de yenes.
Esto no es una amenaza.
Hay casos reales reportados por agentes inmobiliarios con licencia activa.
Un vendedor puso un terreno en el mercado por 50 millones de yenes.
El agente recibió dos ofertas de compra por 48 millones de yenes de clientes individuales.
Pero el agente no se lo dijo al vendedor.
En cambio, solo presentó una oferta de 42 millones de yenes de una constructora de viviendas.
Porque tenían la promesa de que les encargarían la venta de dos casas nuevas de esa constructora.
El agente gana tres veces con una sola jugada.
El vendedor perdió 6 millones de yenes sin saberlo.
Además, el vendedor podría aún no saber que hubo ofertas de 48 millones de yenes.
Reportar las ofertas de compra es obligatorio por ley.
La ocultación también ha sido objeto de medidas administrativas desde 2025.
Aun así, no ha desaparecido.
Hay tres contramedidas:
1. Utiliza un acuerdo de corretaje general y pregunta a varias empresas.
2. Haz que te muestren el certificado de registro REINS y su estado.
3. Elige una empresa que no haga corretaje bilateral.
No soy el único que dice esto.
Real Estate G-Men Takishima, que tiene 650,000 suscriptores.
Él también expone repetidamente el corretaje bilateral y la ocultación.
Si te interesa, echa un vistazo a su canal.
Solo di esta frase antes del contrato.
Si te quedas en silencio, te conviertes en un "cliente que no sabe".
Por lo tanto, dilo al principio.
"¿Esto es bilateral? ¿O unilateral?"
Y una cosa más.
"Por favor, regístrelo en REINS y permita que otras empresas hagan consultas."
REINS = Un sistema de intercambio de propiedades entre agentes inmobiliarios. Una vez que está ahí, no se puede ocultar.
Solo esto cambia la actitud de la otra parte.
"Ah, este cliente sabe."
Se vuelve más difícil para ellos hacer algo descarado.
Es como un cliente en una peluquería que puede decir: "El corte de siempre, por favor."
Es suficiente con transmitir que sabes.
Sin embargo, esto es una medida defensiva.
Hablaré de la pregunta principal más adelante.
La construcción nueva pierde 10 millones en el momento en que vives en ella.
El precio de la construcción nueva incluye muchas cosas.
Costos de publicidad. Costos laborales de ventas. Beneficio de la empresa.
Por lo tanto, en el momento en que te mudas, el precio baja en el mercado de segunda mano.
Generalmente, se dice que baja entre un 20 y un 30%.
Para un condominio nuevo de 60 millones de yenes, tienes una pérdida no realizada de más de 10 millones de yenes el día que empiezas a vivir allí.
Solo se llama nuevo hasta que recibes las llaves.
En el momento en que empiezas a vivir allí, ya es de segunda mano.
Las contramedidas son:
**- Apunta a propiedades ligeramente usadas
- Investiga primero el precio de mercado de segunda mano en esa zona
- Verifica el precio de venta unos años después antes de comprar**
Las personas ricas deciden basándose en "por cuánto se venderá".
La gente común piensa:
"¿Por cuánto puedo comprarlo?"
En otras palabras, la entrada.
Las personas ricas son diferentes.
"¿Por cuánto se venderá?"
En otras palabras, la salida.
Piensan en vender antes de comprar.
Es lo mismo para casas y coches.
¿Por cuánto se venderá en 3-5 años? Investiga eso primero.
Elige cosas que no pierdan valor fácilmente.
Un asesor financiero que ha tratado con personas ricas dice lo mismo en un artículo de Weekly Diamond.
Las personas ricas calculan hacia atrás desde la salida.
Entonces, la pregunta principal que debes hacer antes del contrato es esta:
"¿Por cuánto se venderá esta propiedad en 5 años?"
Con esta única frase, el vendedor es puesto a prueba.
Un vendedor que responde con soltura es, como mínimo, alguien que considera la salida.
Las personas ricas tenían contadores. Tú tienes IA.
¿Por qué las personas ricas no se convierten en incautos?
La respuesta es simple.
Porque tenían a alguien con quien consultar antes del contrato.
Contadores. Abogados.
Podían preguntar de antemano: "¿Este contrato está bien?"
La gente común no tenía eso.
Pero ahora, tú lo tienes.
Es la IA.
Contratos, presupuestos, materiales de la propiedad.
Solo toma una foto y deja que la IA lo verifique.
Reproduce la consulta inicial de un experto con IA.
Si preguntas "¿Esto está bien?", no obtienes nada a cambio.
Diré algo importante aquí.
Los aficionados le preguntan a la IA así:
"¿Es esta una buena propiedad?"
No obtendrás nada de eso.
Si le das la situación y la perspectiva, la IA se convierte repentinamente en un experto.
Te daré tres preguntas que puedes usar tal como están.
Puedes usarlas solo intercambiando la información de la propiedad.
1. Cuando sospechas ocultación (para vendedores)
1Han pasado 3 semanas desde que firmé un acuerdo de corretaje exclusivo専属専任 con XX Inmobiliaria para vender un condominio usado, pero solo ha habido una visita.23Quiero verificar la posibilidad de "ocultación" por parte de la inmobiliaria, así que por favor indíqueme los siguientes tres puntos:451. ¿Qué elementos debo verificar en el certificado de registro REINS (sistema de intercambio de propiedades para agentes)?672. Tres preguntas para comprobar el estado de venta sin que el encargado sepa que sospecho de ocultación.893. Pasos específicos para cambiarme a otra inmobiliaria si se sospecha ocultación.10*Por favor, incluya las condiciones para cancelar el acuerdo exclusivo a mitad de camino y la posibilidad de penalizaciones o costos.
2. Al verificar la pérdida no realizada de construcción nueva (para compradores)
1Considerando comprar el condominio nuevo XX (X min a pie de la estación, X m², XX millones de yenes).231. Porcentaje general de gastos de venta y costos de publicidad incluidos en este precio.42. Cómo comparar con el precio por tsubo de propiedades usadas de menos de 5 años en la misma zona.53. Estimar la tasa de caída asumida si se vende inmediatamente después de mudarse (con reservas). También, una lista de preguntas que debería hacer al vendedor.
3. Al verificar la salida (para compradores)
1Quiero verificar la salida bajo la premisa de vender esta propiedad en 5 años.2Condiciones: Línea XX Estación XX X min a pie, construido en el Año X, XX millones de yenes.31. Factores que afectan el precio de venta asumido en 5 años en orden de importancia.42. Demografía y planes de oferta para esta zona.53. ¿Cumple la propiedad las condiciones que facilitan que un comprador en 5 años obtenga un préstamo?6Proporcione tres escenarios: optimista, neutral y pesimista.
Hay tres patrones comunes:
**1. Dar la situación en números
- Especificar la perspectiva por número
- Hacer que genere las preguntas y el lenguaje para preguntar al vendedor**
Si le das esto, la IA no se quedará en silencio.
La IA conoce la verdad lógica. Solo las personas que estuvieron dentro conocen los puntos vitales.
Sin embargo, hay una advertencia.
No debes tomar a la IA al pie de la letra.
La IA es fuerte en leyes y generalidades.
Pero no entra en la parte trasera del campo.
Por ejemplo, si preguntas sobre la ocultación, la IA responderá correctamente.
"Verifiquemos el registro REINS."
Como procedimiento, es la respuesta correcta.
Pero yo digo esto como alguien que estuvo del lado de la venta.
El núcleo está en la estructura del salario del encargado.
Si cierran un trato con corretaje bilateral, su evaluación sube.
Por lo tanto, solo verificar el procedimiento no lo evitará.
Tienes que llegar hasta decirle esto al encargado:
"Si hay una solicitud a través de otra empresa, por favor compártala conmigo directamente el mismo día."
Obtén un compromiso.
La IA conoce la respuesta.
Sin embargo, solo las personas que estuvieron dentro saben dónde preguntar para dar en el punto vital.
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Yo estuve del lado que lo creó. Y también estuve del lado que fue desplumado.
Seré honesto.
No soy un agente inmobiliario.
Pero estuve del lado que creaba ese "flujo que no te deja elegir".
En ese momento, vendía electricidad nueva.
Normalmente, solo puedes tener un contrato de electricidad a la vez.
Así que me asocié con inmobiliarias.
Incorporar el nuevo contrato de electricidad en el procedimiento del contrato de alquiler desde el principio.
El inquilino solo firma los documentos.
Sin siquiera la conciencia de haber "elegido" la electricidad, el contrato está terminado.
La frase inicial "Nosotros nos encargamos de la electricidad por ti."
Yo estaba diseñando ese flujo.
Incluso si el inquilino no se muda, los contratos se acumulan automáticamente.
Con este sistema, obtuve el primer lugar en el país.
Así que conozco los trucos. Porque estuve del lado que los creó.
Pero la historia no termina ahí.
Más tarde, también me pasé al lado que fue desplumado.
Vendí mi negocio y obtuve decenas de millones de yenes.
Perdí ese dinero.
Lo perdí por ignorancia fiscal.
Además, también lo perdí en estafas de inversión.
Decenas de millones de yenes desaparecieron de mi cuenta.
La figura decorativa era una cara vista en la televisión.
El lado que crea y el lado que es desplumado.
No hay muchas personas que conozcan ambos.
Para aquellos que no pudieron elegir pasar al lado que elige
"No soy un experto de todos modos."
Entiendo ese sentimiento.
Pero no es que seas malo.
Simplemente no tenías a nadie con quien consultar.
Los ricos lo tenían, y tú no.
Esa es la única diferencia.
Y esa brecha ya se está cerrando.
Hay IA.
Solo necesitas copiar las preguntas de este artículo.
Solo hay una cosa que hacer.
Pregúntale a la IA antes del contrato.
Solo con eso, pasas de ser un incauto a un cliente respetado.
¿Estabas eligiendo?
¿Estabas eligiendo tu electricidad?
¿Estabas eligiendo tu agente inmobiliario?
¿Acaso te estaban haciendo elegir la opción de construcción nueva?
Yo no pude elegir.
¿Cómo alguien que no podía elegir pasó al lado que elige?
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Finalmente, un poco sobre mi historia
Como escribí antes, perdí decenas de millones de yenes.
No sabía nada sobre impuestos.
Ese dinero de decenas de millones no era dinero que gané, sino "dinero que solo estaba reteniendo temporalmente".
Y con una inversión donde una celebridad era la figura decorativa, el resto desapareció.
Lo que creía no era información, sino "autoridad".
Durante el tiempo en que no podía confiar en la gente, conocí la IA.
Con un socio que no tiene motivo para mentir y solo la lógica, me reconstruí.
Te diré el resultado primero.
Actualmente estoy desempleado.
Sin embargo, vivo en una torre de lujo.
La vista desde 140m sobre el suelo.
No soy yo quien trabaja, es la IA.
¿Cómo llegué aquí desde el lado que lo perdió todo?
Puse todo el registro en una sola Nota.
No es una bonita historia de éxito.
Escribí sobre deudas, traiciones y desconfianza en la gente sin ocultar nada.
Si estás pasando por un mal momento ahora, podría ser una historia que se superponga en algún lugar.
La charla de hoy es solo la punta del iceberg
6 millones en bienes raíces.
Pero lo que pierdes solo por "no saber" no es solo una casa.
Seguros. Decenas de miles de yenes al año por coberturas adicionales que contrataste porque te lo dijeron.
Coches. Alegrándote por un descuento, luego perdiendo cientos de miles al venderlo.
Impuestos. Decenas de miles de yenes cada año sin conocer las deducciones que puedes usar.
Suscripciones y costos fijos. Miles de yenes cada mes sin revisar.
Intenta sumarlos todos.
Durante toda una vida, se convierte en una diferencia con la que puedes comprar un coche.
¿Por qué puedo ver a través de estos "sistemas"?
Porque estuve del lado que los creó y también caí al lado que fue desplumado.
El registro de ambos está en esa Nota de antes.
Cuando termines de leerla, también habrás dado un paso fuera del "lado que es obligado a elegir".
¿Seguirás estando del lado que es explotado?
¿O sabrás y te pasarás al lado que protege?
Eres tú hoy quien decide.
Gracias por leer hasta el final.
