Los préstamos duales de los áticos en la Bahía no colapsarán
El artículo típico dice: "Una pareja con ingresos familiares de 15 millones de yenes compra un ático de 150 millones de yenes mediante un préstamo dual. Cuando suben los tipos de interés, ¡sus pagos mensuales aumentan XX mil yenes! ¡No pueden cubrirlo solo con su salario! ¡Es un colapso!"
Usuarios cínicos de Twitter: "¡¡¡Yayyyyy!!!! ¡¡¡Les sirve!!!".
Esto es lo que veo últimamente en mi cronología de X.
¿Sucederá realmente lo que afirman estos artículos? ¿Qué tipo de personas compran estas propiedades? ¿Cuánto impacto tienen las subidas de tipos sobre ellos?
Es hora de enfrentar la realidad, así que analicemos los detalles.
Los nuevos ricos del 'Grupo Sugoroku'
Locura helada. Existe una clase adinerada única allí.
Aquí hay algunos datos interesantes: los atributos demográficos de los primeros compradores del famoso HARUMI FLAG.
Al mirarlos, el núcleo demográfico está en sus 30s y 40s. Más de la mitad son empleados de empresa, mientras que el 27,5% son propietarios de negocios o ejecutivos. Lo más interesante es que alrededor del 60% de los compradores fueron 'mejoradores' (comprando una vivienda de reemplazo).
Incluso con estos datos algo antiguos, podemos ver que las personas que compran de repente áticos caros desde cero son en realidad una minoría.
Compraron un condominio en Toyosu por 60 millones de yenes, que subió a 90 millones.
Compraron un ático en Kachidoki por 90 millones, que subió a 140 millones.
Lo vendieron y compraron el siguiente por 150 millones.
Subió de nuevo, y ahora están mirando los 200 millones.
Como avanzando casillas cada vez que tiran los dados, han expandido sus activos mejorando sus condominios en el centro de Tokio.
Este es el 'Grupo Sugoroku'.
Van al trabajo normalmente, dejan a los niños en la guardería y pagan sus hipotecas.
Pero entre bastidores, poseen cientos de millones en activos.
Esta es realmente la identidad de quienes compran áticos en la zona de la Bahía.
Las encuestas recientes sobre compradores de condominios en el centro de Tokio confirman esta tendencia.
En una encuesta de 2023 a compradores de condominios en los 9 distritos centrales de Tokio, muchos hogares tenían más de 100 millones de yenes en activos financieros, y la diferencia entre quienes podían comprar y quienes desistían era mayor basada en los activos financieros que en los ingresos. (*Centro de Investigación de Vivienda de Japón)
Exacto. Hay que decir que quienes ven las cosas únicamente a través del prisma de los 'ingresos familiares' como flujo salarial tienen una perspectiva estrecha.
Hipotecas como palanca
Veamos qué hacen realmente estos nuevos ricos.
Por ejemplo:
Una pareja con 0 yenes en activos compra un condominio de 50 millones de yenes con una hipoteca completa.
Ese condominio sube a un valor de 100 millones de yenes.
Luego compran un condominio equivalente de 100 millones, venden su casa y se embolsan 100 millones.
El cambio en su balance parece así:
Al pasar de ① a ②, han obtenido 50 millones de yenes en efectivo.
Invierten este efectivo, por ejemplo, en Fondos Todo-País (Orkan).
Dicho simplemente, lo que hicieron fue pedir prestados 100 millones de yenes en hipotecas para invertir 50 millones en acciones.
La respuesta a '¿Qué hicieron?' es inversión apalancada usando hipotecas de bajo interés.
Es magia combinando ganancias no realizadas en viviendas y el sistema hipotecario.
No existe ninguna institución financiera estúpida que preste dinero a individuos diciendo '¡Prestame dinero porque estoy invirtiendo en acciones!!'.
Sin embargo, usando este sistema, obtuvieron préstamos para inversión a tasas de interés inferiores al 1%.
Y esta inversión apalancada fue un gran éxito; incluso los tontos pueden verlo mirando el ascenso de los fondos Orkan y los precios inmobiliarios.
Si la pareja que mencioné antes existiera, probablemente habrían construido activos por valor de cientos de millones para ahora.
Sí. Este Grupo Sugoroku ya tiene activos por valor de cientos de millones.
Para ellos, las cifras de ingresos familiares no importan.
Los ganadores y los fuertes no pueden ir a la bancarrota.
Tipos de interés al alza para los fuertes
Los fuertes tienen opciones.
Veamos de nuevo el ejemplo de la pareja.
Los fondos Orkan se duplicaron en los últimos 2-3 años.
Sus 50 millones de yenes en efectivo son ahora un fondo de inversión de 100 millones.
Y tienen una hipoteca de 100 millones (asumiendo sin amortización, lo cual es imposible pero ilustrativo).
Aquí surge la opción de 'amortizar la hipoteca'.
¿Qué determina si esta pareja ejerce la opción de pagar la hipoteca por completo?
Es la diferencia entre tasa de interés y rendimiento.
La diferencia entre la tasa de interés hipotecaria sobre 100 millones de yenes y el rendimiento obtenido operando esos 100 millones. Si la tasa de interés supera el rendimiento, es mejor amortizar.
Consideremos la era cuando las tasas hipotecarias eran del 0,3%. Naturalmente, los rendimientos de los bonos del gobierno también estaban cerca de cero entonces.
Así que aunque pudieran pedir prestado barato con apalancamiento, tenían que asumir riesgos en acciones etc. para obtener retornos.
Pero la situación actual (septiembre de 2026) es diferente.
El rendimiento de los bonos individuales del gobierno (fijos a 5 años) es del 2,24%.
La tasa variable hipotecaria más baja es del 0,99%.
Considerando impuestos, todavía hay un margen positivo de aproximadamente 0,7% (más beneficios generosos como deducciones hipotecarias).
Esta subida de tipos actualmente tiene casi ningún impacto negativo en la mayoría de las parejas poderosas de los áticos.
Más bien, en la situación actual, puede llamarse positiva porque 'no necesitas asumir riesgos'.
'¿Si suben las tasas hipotecarias, no es eso negativo?'
Sí, lo es. Pero existe la opción de amortizar.
Sí, siempre tienen opciones.
Y si estos nuevos ricos del Grupo Sugoroku van a la bancarrota, será solo si toman la decisión equivocada entre estas opciones.
La cifra de 'ingresos familiares' por la que todos se preocupan es meramente un aspecto del problema de la 'liquidez mensual'.
Para los fuertes que tienen opciones, las subidas de tipos son solo material para decidir 'si amortizar deuda o continuar invirtiendo'.
Inversamente, si no toman la decisión equivocada, no irán a la bancarrota.
Tipos de interés al alza para los débiles
Los fuertes tienen opciones. Inversamente, los débiles no.
Los precios suben.
El alquiler sube.
Los tipos de interés suben.
No hay opción de amortizar préstamos contra tasas variables continuamente crecientes.
Bajo tasas al alza, la capacidad de endeudamiento disminuye, así que no hay opción de comprar tampoco.
Ni siquiera existe la opción de dejar un alquiler barato protegido por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Casas y mudarse a otro alquiler.
No tienen activos para invertir.
Comprar bonos fijos a 5 años con 1 millón de yenes produce 20.000 yenes al año. Ni siquiera cubre el dinero de bolsillo.
Por otro lado, si tienes 200 millones de yenes.
Eso son 4 millones de yenes en ingresos anuales.
En el pasado, crear 4 millones de yenes en flujo de caja desde 200 millones requería asumir riesgos.
En el 'Mundo con Tipos de Interés', ni siquiera eso es necesario.
Recomendado por bancos o firmas de valores, sin asumir ningún riesgo, sin estudiar nada, obtienes 4 millones de yenes al año solo durmiendo en casa.
El ingreso anual promedio de las trabajadoras de clubes de anfitrionas es de 4 millones de yenes.
El ingreso anual promedio de los recién graduados universitarios también es de 4 millones de yenes.
Vendiendo juventud, modales y salud por 4 millones al año.
Estudiando hasta la universidad, viajando en trenes abarrotados, trabajando 8 horas al día por 4 millones al año.
Versus dormir en casa por 4 millones al año.
Dudo que los usuarios cínicos de Twitter riéndose de las parejas poderosas de los áticos tengan el lujo de sentirse superiores en el 'Mundo con Tipos de Interés'.
Elige tu vida
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La victoria del 'Grupo Sugoroku' es también resultado de decisiones.
"Idiotas que compran condominios en tierra ganada al mar."
"Los condominios de Tokio colapsarán después de los Juegos Olímpicos."
"Las hipotecas son deuda, poseer una casa es un pasivo."
"Los áticos de la zona de la Bahía colapsarán debido a la sobreoferta."
Esto se dijo ruidosamente entre 2010 y 2020.
(Solo la teoría de la sobreoferta en la zona de la Bahía tenía algún mérito. El resto eran opiniones de nivel escolar primario. El autor también creía esa teoría y no pudo comprar. Sin embargo, la demanda realmente absorbió la masiva oferta.)
Entonces, apenas había gente como los 'vendedores de condominios empujando nuevas construcciones (jaja)' de hoy.
Quienes, en medio de discursos inciertos, tomaron el riesgo de una hipoteca y eligieron comprar áticos en la zona de la Bahía convirtieron sus 'peones' en 'peones promovidos'.
La probabilidad de copiarlos ahora y volverse como ellos no es alta.
Si supiéramos qué elección es correcta, nadie lucharía.
Sin embargo, los 'usuarios cínicos de Twitter regocijándose sobre historias ficticias de colapsos de parejas poderosas de áticos' probablemente tienen pocas opciones restantes.
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¡Elige tu vida! Hasta el día que mueras.
