La condition unique pour qu'une tour résidentielle de 30 ans devienne un actif de premier choix

Q. Les tours d'habitation peuvent-elles être reconstruites ?

R. Légalement, c'est possible, mais en réalité, c'est presque impossible. La Loi sur la copropriété exige le consentement des quatre cinquièmes ou plus des résidents. Pour une tour de 500 logements, il faut l'accord de plus de 400 personnes. C'est quasiment impossible à obtenir.

Q. Pourquoi est-ce si difficile d'obtenir un consensus ?

R. Les propriétaires de tours d'habitation sont extrêmement diversifiés. Il y a des résidents réels, des investisseurs qui louent, des héritiers injoignables, des étrangers impossibles à contacter, des personnes qui remboursent encore leur prêt, et des seniors vivant de leur retraite qui ne peuvent pas supporter de frais supplémentaires. Quand on propose à ce groupe de « mettre chacun des dizaines de millions de yens pour reconstruire », il est impossible d'atteindre un consensus.

Q. Modifier la loi ne résoudrait-il pas le problème ?

R. Les choses bougent. Un amendement à la Loi sur la copropriété a été adopté en mai 2025 et entrera en vigueur en avril 2026. Il permettra d'exclure du vote, par décision de justice, les propriétaires dont on est sans nouvelles, et pour les bâtiments présentant des problèmes spécifiques comme une résistance sismique insuffisante, l'exigence passera des quatre cinquièmes aux trois quarts. Cependant, pour les bâtiments normaux, elle reste aux quatre cinquièmes.

Cela abaisse légèrement la barre, mais le problème central demeure. On ne peut pas exclure les « opposants joignables mais incapables de payer ». La loi a beau essayer, elle ne peut pas changer le contenu des portefeuilles des gens.

Q. Cela coûte-t-il vraiment si cher ?

R. Oui. Cela coûte souvent entre 30 et 50 millions de yens par logement. Comme les tours d'habitation comptent de nombreuses unités, le coût total de la démolition et de la construction est astronomique. Étant réparti entre les propriétaires, la charge par logement est lourde. On ne peut pas demander à un grand-père vivant de sa retraite de débourser 30 millions de yens supplémentaires.

Q. Des immeubles anciens ont pourtant été reconstruits par le passé, non ?

R. Oui. Mais presque tous les cas réussis concernaient des biens avec un « coefficient d'occupation des sols excédentaire ». Par exemple, lors de la reconstruction d'un immeuble de 50 logements, on le transformait en immeuble de 100 logements et on utilisait le produit de la vente des 50 logements supplémentaires pour couvrir les coûts de reconstruction. Cette astuce permettait aux résidents de reconstruire presque sans frais de leur poche. Presque toutes les reconstructions de vieux ensembles suivent ce schéma.

Q. Pourquoi les tours d'habitation ne peuvent-elles pas faire cela ?

R. Elles ne le peuvent pas. Les tours d'habitation sont construites avec le coefficient d'occupation des sols maximum dès le départ, donc cette astuce ne fonctionne pas. Il n'y a tout simplement pas de marge pour augmenter le nombre de logements. Les vieux ensembles ont réussi parce qu'ils avaient une « astuce magique », mais pas les tours. Par conséquent, les propriétaires n'ont d'autre choix que de payer de leur poche.

Q. Ne peuvent-elles pas simplement être démolies ?

R. C'est aussi difficile. Il n'existe presque aucun précédent au Japon de démolition d'une tour d'habitation de plus de 50 étages. Bien qu'il existe des méthodes comme le « démolition par le haut » de Kajima, le coût représente 30 à 50 % du coût d'un nouveau bâtiment. Pour un immeuble normal, la démolition représente 5 à 10 % de la construction neuve, c'est donc une charge d'une ampleur totalement différente.

Q. Alors que se passe-t-il ? Vont-elles devenir des ruines ?

R. À ce rythme, c'est très probable. Une spirale négative s'enclenche : de plus en plus de personnes ne peuvent pas payer les charges de copropriété → les fonds de réparation s'épuisent → les grosses réparations ne peuvent pas être effectuées → la valeur de l'ensemble du bâtiment chute → les riches s'enfuient → la charge sur ceux qui restent augmente encore. Les signes de cela apparaissent déjà dans les premières réalisations à Musashi-Kosugi et dans la zone de la baie.

Q. N'y a-t-il aucun espoir ?

R. En fait, un espoir émerge. Si le concept d'« Évaluation de la durée de vie économique résiduelle » se répand, la situation pourrait changer complètement.

Q. Qu'est-ce que c'est ?

R. Selon les règles bancaires actuelles, les immeubles en béton armé (BA) perdent toute valeur en 47 ans. Donc, si vous essayez d'emprunter sur une tour d'habitation de 30 ans, la réévaluation ne lui donne que 17 ans de valeur résiduelle. En conséquence, elle devient un bien qui ne peut pas être refinancé.

Q. Mais les bâtiments en BA ne s'effondrent pas en 47 ans, n'est-ce pas ?

R. Exactement. Les structures en BA bien entretenues sont censées durer plus de 100 ans. Par conséquent, l'idée d'« évaluer la durée de vie économique résiduelle en fonction de la réalité » devient courante sur le marché immobilier professionnel (comme les REITs). Si cela se répercute sur le marché des prêts individuels, une tour d'habitation de 30 ans pourrait être évaluée comme ayant « 70 ans restants », rendant possible des prêts sur 35 ans.

Q. Qu'est-ce que cela changerait ?

R. Tout. Une tour d'habitation de 30 ans cesse d'être un « bâtiment vétuste » pour devenir un « actif où l'on peut acheter un emplacement à bas prix ». La liquidité revient car les acheteurs et les refinanceurs peuvent obtenir des prêts. L'argent afflue dans l'association de copropriété, permettant des réparations majeures. Si elle est correctement entretenue, elle peut vraiment durer 100 ans. Au lieu de reconstruire, une voie s'ouvre pour continuer à l'utiliser via la rénovation.

Q. C'est donc comme « acheter un bâtiment neuf à bas prix » ?

R. Oui, c'est proche de cela. Pour une tour d'habitation dans un emplacement de choix, le terrain seul vaut des dizaines de millions de yens, et vous obtenez en prime une « structure qui peut durer encore 70 ans ». À une époque où les nouvelles tours coûtent 200 millions de yens, acheter un bien de 30 ans pour 50 millions de yens au même endroit peut être un choix rationnel.

Q. Mais toutes les tours d'habitation ne tourneront pas comme ça, n'est-ce pas ?

R. Non. À partir de là, elles vont se polariser. Les tours d'habitation où l'association de copropriété fonctionne bien, l'historique des réparations est sain et l'emplacement est de choix survivront en tant que « semi-neuves ». À l'inverse, les tours avec une gestion défaillante, des arriérés de charges de copropriété galopants et un emplacement périurbain n'obtiendront pas de prêts bancaires, même si l'évaluation de la durée de vie économique résiduelle se généralise. Elles sont vouées à la voie du taudis.

Q. Alors, comment les distinguer ?

R. Trois choses :

① L'association de copropriété fonctionne-t-elle correctement ?

② Les fonds de réparation sont-ils suffisants ?

③ L'emplacement est-il bon ?

Les tours d'habitation qui « réunissent les trois » dureront probablement 100 ans. À l'inverse, si un seul élément manque, il faut les considérer comme candidates à devenir des ruines.

Nous entrons dans une ère où le succès d'une tour d'habitation ne se décide pas par son « prix au moment de l'achat », mais par la « qualité de sa gestion ».