L'unica condizione affinché un grattacielo residenziale di 30 anni diventi un asset di prim'ordine

D. Le torri residenziali possono essere ricostruite?

R. Legalmente è possibile, ma in realtà è quasi impossibile. La Legge sulla Proprietà Condominiale richiede il consenso di quattro quinti o più dei residenti. Per una torre con 500 unità, serve l'accordo di oltre 400 persone. È praticamente impossibile da ottenere.

D. Perché è così difficile ottenere il consenso?

R. I proprietari delle torri residenziali sono estremamente eterogenei. Ci sono residenti effettivi, investitori che le affittano, eredi irreperibili, stranieri non contattabili, persone che stanno ancora pagando il mutuo e anziani con la pensione che non possono permettersi costi aggiuntivi. Quando proponi a questo gruppo di "mettere ciascuno decine di milioni di yen per ricostruire", è impossibile raggiungere un consenso.

D. Modificare la legge non risolverebbe il problema?

R. Le cose si stanno muovendo. Un emendamento alla Legge sulla Proprietà Condominiale è stato approvato a maggio 2025 e entrerà in vigore ad aprile 2026. Permetterà di escludere dal computo dei voti, tramite decisione del tribunale, i proprietari di cui si ignorano le generalità, e per gli edifici con problemi specifici come l'insufficiente resistenza sismica, il requisito scenderà da quattro quinti a tre quarti. Tuttavia, per gli edifici normali, rimane a quattro quinti.

Questo abbassa leggermente l'asticella, ma il problema centrale rimane. Non puoi escludere i "dissenzienti che sono contattabili ma non possono permettersi di pagare." Per quanto la legge ci provi, non può cambiare il contenuto dei portafogli delle persone.

D. Costa davvero così tanto?

R. Sì. Spesso costa tra i 30 e i 50 milioni di yen per unità. Poiché le torri hanno così tante unità, il costo totale per demolizione e costruzione è astronomico. Essendo suddiviso tra i proprietari, l'onere per unità è pesante. Non puoi certo chiedere a un nonno che vive di pensione altri 30 milioni di yen.

D. In passato, vecchi condomini non sono stati ricostruiti?

R. Sì, ma quasi tutti i casi di successo riguardavano proprietà con "eccedenza di indice di edificabilità." Ad esempio, ricostruendo un edificio di 50 unità, lo trasformavano in uno di 100 unità e usavano i proventi della vendita delle 50 unità extra per coprire i costi di ricostruzione. Questo trucco permetteva ai residenti di ricostruire con una spesa quasi nulla. Quasi tutte le ricostruzioni di vecchi complessi residenziali seguono questo schema.

D. Perché le torri residenziali non possono farlo?

R. Non possono. Le torri residenziali sono costruite al massimo indice di edificabilità fin dall'inizio, quindi questo trucco non funziona. Semplicemente non c'è spazio per aumentare il numero di unità. I vecchi complessi hanno avuto successo perché avevano un "trucco magico", ma le torri no. Pertanto, i proprietari non hanno altra scelta che pagare di tasca propria.

D. Non possono semplicemente essere demolite?

R. Anche quello è difficile. In Giappone non esiste quasi alcun precedente di demolizione di una torre residenziale oltre i 50 piani. Sebbene esistano metodi come la "demolizione dall'alto" di Kajima, il costo è dal 30% al 50% del costo di un nuovo edificio. Per un normale condominio, la demolizione costa dal 5% al 10% della nuova costruzione, quindi si tratta di un onere di una magnitudo completamente diversa.

D. Quindi cosa succede? Diventeranno ruderi?

R. A questo ritmo, è molto probabile. Inizia una spirale negativa: più persone non possono pagare le spese di gestione → i fondi per le riparazioni si esauriscono → le riparazioni su larga scala non possono essere effettuate → il valore dell'intero edificio crolla → i ricchi scappano → l'onere per chi rimane aumenta ulteriormente. Segni di questo fenomeno sono già visibili nelle prime proprietà a Musashi-Kosugi e nella zona della baia.

D. Non c'è speranza?

R. In realtà, una speranza sta emergendo. Se il concetto di "Valutazione della Vita Utile Economica Residua" si diffondesse, la situazione potrebbe cambiare completamente.

D. Cos'è?

R. Secondo le attuali regole bancarie, gli appartamenti in cemento armato (RC) perdono tutto il loro valore in 47 anni. Quindi, se provi a ottenere un mutuo su una torre di 30 anni, la rivalutazione le attribuisce solo 17 anni di valore residuo. Di conseguenza, diventa una proprietà che non può essere rifinanziata.

D. Ma gli edifici in cemento armato non crollano in 47 anni, giusto?

R. Esatto. Si dice che le strutture in cemento armato ben mantenute durino oltre 100 anni. Pertanto, l'idea di "valutare la vita economica residua basandosi sulla realtà" sta diventando comune nel mercato immobiliare professionale (come i REIT). Se questo si estendesse al mercato dei mutui individuali, una torre di 30 anni potrebbe essere valutata come avente "70 anni di vita residua", rendendo possibili mutui trentennali.

D. Cosa cambierebbe?

R. Tutto. Una torre di 30 anni smetterebbe di essere un "edificio fatiscente" e diventerebbe un "asset dove puoi comprare una posizione a buon mercato." La liquidità tornerebbe perché acquirenti e rifinanziatori potrebbero ottenere mutui. Il denaro fluirebbe nell'associazione di gestione, permettendo riparazioni su larga scala. Se mantenute correttamente, potrebbero davvero durare 100 anni. Invece di ricostruire, si aprirebbe una strada per continuare a usarle attraverso la ristrutturazione.

D. Quindi è come "comprare un nuovo edificio a poco prezzo"?

R. Sì, è vicino a questo. Per una torre in una posizione privilegiata, solo il terreno vale decine di milioni di yen, e ottieni una "struttura che può durare altri 70 anni" come bonus. In un'era in cui le nuove torri costano 200 milioni di yen, acquistare una proprietà di 30 anni per 50 milioni di yen nella stessa posizione può essere una scelta razionale.

D. Ma non tutte le torri finiranno così, giusto?

R. No. Da qui in poi, si polarizzeranno. Le torri in cui l'associazione di gestione funziona bene, la cronologia delle riparazioni è pulita e la posizione è privilegiata sopravviveranno come "semi-nuove." Al contrario, le torri con una gestione collassata, morosità dilagante nelle quote di riparazione e posizioni periferiche non otterranno mutui bancari anche se la valutazione della vita economica residua diventasse comune. Sono destinate alla via dello slum.

D. Quindi, come si possono distinguere?

R. Tre cose:

① L'associazione di gestione funziona correttamente?

② I fondi per le riparazioni sono sufficienti?

③ La posizione è buona?

Le torri che "hanno tutte e tre" probabilmente dureranno 100 anni. Al contrario, se anche solo una manca, dovresti considerarle candidate a diventare ruderi.

Stiamo entrando in un'era in cui il successo di una torre residenziale è determinato non dal suo "prezzo al momento dell'acquisto", ma dalla "qualità della sua gestione."