築 30 年のタワーマンションが「優良資産」に変わる唯一の条件

Q. タワーマンションは建て替えられるのか？

A. 法律的には可能ですが、現実的にはほぼ不可能です。区分所有法では住民の 5 分の 4 以上の同意が必要です。500 戸のタワーマンションなら、400 人以上の同意が必要になります。これは事実上、集めるのは不可能です。

Q. なぜ同意を得るのがそんなに難しいのか？

A. タワーマンションの所有者は非常に多様です。実際に住んでいる人、投資目的で貸し出している人、連絡の取れない相続人、連絡不能な外国人、まだローンを返済中の人、追加費用を負担できない年金暮らしの高齢者などがいます。そんな人たちに 「それぞれ数千万円を出して建て替えよう」 と提案しても、合意が成立するはずがありません。

Q. 法改正で解決しないのか？

A. 動きはあります。2025 年 5 月に区分所有法の改正案が可決され、2026 年 4 月に施行されます。これにより、所在不明の所有者を裁判所の決定で議決権から除外できるようになり、耐震性不足などの特定の問題がある建物では、要件が 5 分の 4 から 4 分の 3 に引き下げられます。ただし、通常の建物では 5 分の 4 のままです。

これによりハードルは少し下がりますが、核心的な問題は変わりません。「連絡は取れるが支払い能力のない反対者」を除外することはできません。法律がどんなに頑張っても、人々の財布の中身を変えることはできません。

Q. 本当にそんなにかかるのか？

A. はい。1 戸あたり 3000 万円から 5000 万円かかることもよくあります。タワーマンションは戸数が多いため、解体と建設の総費用は天文学的な額になります。それを所有者で分担するため、1 戸あたりの負担が重くなります。年金暮らしのおじいさんにさらに 3000 万円を要求するわけにはいきません。

Q. 過去に古いマンションは建て替えられてきたのでは？

A. あります。しかし、成功例のほとんどは「余剰容積率」のある物件でした。例えば、50 戸の建物を建て替える際に 100 戸の建物にし、余剰の 50 戸を売却した収益で建て替え費用を賄う という方法です。このトリックにより、住民はほぼ自己負担なしで建て替えができました。古い団地の建て替えのほとんどはこのパターンです。

Q. なぜタワーマンションはそれができないのか？

A. できません。タワーマンションは最初から容積率いっぱいに建てられているので、このトリックは使えません。 単純に戸数を増やす余地がありません。古い団地が成功したのは「魔法のトリック」があったからですが、タワーマンションにはありません。そのため、所有者は自己負担で支払うしかありません。

Q. 単に解体すればいいのでは？

A. それも難しいです。日本では 50 階を超えるタワーマンションを解体した実績はほぼありません。鹿島の「トップダウン工法」などの方法は存在しますが、費用は新築費用の 30% から 50% にもなります。通常のマンションでは解体費用は新築の 5% から 10% なので、まったく桁違いの負担です。

Q. ではどうなるのか？廃墟になるのか？

A. このままでは、その可能性が非常に高いです。管理費を払えなくなる人が増える → 修繕積立金が枯渇する → 大規模修繕ができなくなる → 建物全体の価値が下がる → 富裕層が逃げる → 残された人の負担がさらに増える、という負のスパイラルが始まります。その兆候は、武蔵小杉や湾岸エリアの初期物件ですでに現れています。

Q. 希望はないのか？

A. 実は、一つの希望が生まれつつあります。「経済的残存耐用年数評価」 という考え方が広がれば、状況が一変する可能性があります。

Q. それは何ですか？

A. 現在の銀行のルールでは、鉄筋コンクリート（RC）のマンションは 47 年で価値がゼロになります。 そのため、築 30 年のタワーマンションを担保に借り入れようとすると、再評価では残存価値が 17 年しかありません。結果として、借り換えができない物件になります。

Q. でも実際の RC 建物は 47 年で崩壊しませんよね？

A. その通りです。適切に維持管理された RC 構造は 100 年以上持つと言われています。そのため、「現実に基づいて経済的残存耐用年数を評価する」という考え方が、プロ向け不動産市場（REITs など）では一般的になりつつあります。これが個人向け住宅ローン市場に浸透すれば、築 30 年のタワーマンションでも「残り 70 年」と評価され、35 年ローンが可能になります。

Q. それで何が変わるのか？

A. すべてが変わります。築 30 年のタワーマンションは「老朽化した建物」ではなくなり、「立地を安く買える資産」 になります。購入者や借り換え希望者が融資を受けられるようになるため、流動性が戻ります。管理組合に資金が流入し、大規模修繕が可能になります。適切に維持管理されれば、実際に 100 年持つ可能性があります。建て替えではなく、リノベーションで使い続ける道が開けます。

Q. つまり「新築を安く買う」ようなもの？

A. はい、それに近いです。好立地のタワーマンションの場合、土地だけで数千万円の価値があり、さらに「あと 70 年持つ構造」がおまけでついてきます。新築タワーマンションが 2 億円する時代に、同じ立地で築 30 年の物件を 5000 万円で買うのは、合理的な選択肢になり得ます。

Q. でも、すべてのタワーマンションがそうなるわけではないですよね？

A. いいえ。ここから二極化します。管理組合が適切に機能し、修繕履歴がきれいで、立地が良いタワーマンションは「準新築」として生き残ります。逆に、管理が崩壊し、修繕費の滞納が蔓延し、郊外の立地にあるタワーマンションは、経済的残存耐用年数評価が一般的になっても 銀行融資が受けられません。スラム化の道をたどる運命です。

Q. では、どう見分ければいいのか？

A. 3 つのポイントです。

① 管理組合は適切に機能しているか？

② 修繕積立金は十分か？

③ 立地は良いか？

「3 つすべてを満たす」 タワーマンションは、100 年持つ可能性が高いでしょう。逆に、一つでも欠けていれば、廃墟化候補と考えるべきです。

タワーマンションの成否は「購入時の価格」ではなく「管理の質」で決まる時代に突入しています。