선택
이사할 때.
본인이 직접 전기나 가스를 선택했던 기억이 나시나요?
대부분의 사람들은 아마 기억하지 못할 겁니다.
"전기는 저희가 알아서 처리해 드릴게요."
그 한마디면 대부분 끝났죠.
하지만 선택하지 않은 게 아니었습니다.
처음부터 선택할 수 없는 구조가 설계되어 있었던 겁니다.
먼저, 세입자라면. 초기 비용을 줄일 수 있습니다.
집을 구매하는 이야기를 하기 전에, 전세/월세부터 이야기해 봅시다.
초기 임대 비용. 그 견적서에는 삭제할 수 있는 항목들이 있습니다.
화재 보험.
지정된 상품은 보통 2년에 약 2만 엔 정도입니다.
"제가 직접 가입하겠습니다"라고 말하면, 연간 약 4,000엔의 온라인 상품을 찾을 수 있습니다.
차이는 1만 엔이 넘습니다.
소독/항균 처리. 24시간 지원.
이것들은 각각 1만~2만 엔입니다. 보통 옵션 항목인 경우가 많죠.
"이것들은 빼주세요"라고 한마디만 하면 사라질 수도 있습니다.
중개 수수료.
법적 원칙은 월세 0.5개월분 + 세금입니다.
1개월분이 되는 것은 동의했을 때뿐입니다.
"원칙이 0.5개월분 맞죠?"라고 물어보세요.
그리고 지정된 전기.
가입을 강요당하더라도, 이사 후 스마트폰으로 변경할 수 있습니다.
대부분의 경우 무료이며 10분이면 끝납니다.
(가스는 매물에 따라 다릅니다. 도시가스라면 변경할 수 있는 경우가 많습니다.)
총합하면, 이사 한 번에 수만 엔의 차이가 납니다.
단지 그 단어를 아느냐 모르느냐의 차이일 뿐입니다.
이제 구매자 이야기를 해보죠.
여기서부터가 진짜 이야기입니다.
앉는 순간, 당신은 호구인지 존중받는 고객인지 분류됩니다.
부동산 중개사.
그들은 당신이 앉는 순간부터 지켜보고 있습니다.
"이 고객은 알고 있나?"
"아니면 아무것도 모르나?"
아무것도 모르는 고객은 좋은 호구입니다.
아는 고객은 존중합니다.
그 기준을 나누는 것은 단 하나의 질문입니다.
나중에 그대로 사용할 수 있는 문장을 알려드리겠습니다.
양쪽 중개와 가두기. 2,800만 엔짜리 집이 2,500만 엔에 팔리다.
먼저, 수법에 대해 이야기해 보겠습니다.
부동산 중개사는 한 건의 거래에서 때때로 두 번의 수수료를 받을 수 있습니다.
판매자에게 한 번. 구매자에게 한 번.
이것이 "양쪽 중개(다이아몬드 중개)"입니다. 수익이 두 배가 되죠.
그래서 그들은 이렇게 합니다.
다른 회사에서 "이 집을 사고 싶어 하는 고객이 있습니다"라고 연락이 와도 거절합니다.
"죄송합니다. 이미 협의 중입니다"라고 거짓말을 하며 매물을 숨깁니다.
이것이 "가두기(카코이코미)"입니다.
그 결과는 무엇일까요?
예를 들어, 2,800만 엔에 팔 수 있었던 집이 2,500만 엔에 팔리는 경우가 있습니다.
이런 일이 실제로 일어납니다.
당신은 그 300만 엔의 차이를 손해 보는 겁니다.
이것은 협박이 아닙니다.
현역 부동산 중개사의 실제 사례가 보고되었습니다.
어느 판매자가 토지를 5,000만 엔에 내놓았습니다.
중개사가 개인 고객으로부터 4,800만 엔의 구매 제안을 두 건 받았습니다.
하지만 중개사는 판매자에게 알리지 않았습니다.
대신, 주택 건설 회사로부터 온 4,200만 엔의 제안만 전달했습니다.
왜냐하면 그 건설 회사로부터 신규 주택 두 채의 판매를 위탁받기로 약속했기 때문입니다.
중개사는 한 번에 세 번의 이익을 얻은 셈입니다.
판매자는 모르는 사이에 600만 엔을 잃었습니다.
게다가, 판매자는 여전히 4,800만 엔의 제안이 있었다는 사실을 모를 수도 있습니다.
구매 제안을 보고하는 것은 법적으로 의무 사항입니다.
가두기도 2025년부터 행정 처분 대상이 되었습니다.
그럼에도 불구하고, 사라지지 않았습니다.
세 가지 대책이 있습니다.
1. 일반 중개 계약을 사용하고 여러 회사에 문의하세요.
2. REINS 등록 증명서와 상태를 보여주도록 하세요.
3. 양쪽 중개를 하지 않는 회사를 선택하세요.
이 말을 하는 것은 저뿐만이 아닙니다.
구독자 65만 명의 부동산 G맨 타키시마 씨.
그 역시 양쪽 중개와 가두기를 반복해서 폭로하고 있습니다.
관심이 있으시다면, 그의 채널을 확인해 보세요.
계약 전에 이 한마디만 하세요.
가만히 있으면 당신은 "모르는 고객" 이 됩니다.
그러니 처음에 말하세요.
"이것은 양쪽 중개인가요? 아니면 한쪽 중개인가요?"
그리고 한 가지 더.
"REINS에 등록하고 다른 회사의 문의도 받아주세요."
REINS = 부동산 중개사 간의 매물 공유 시스템. 일단 등록되면 숨길 수 없습니다.
이 한마디만으로 상대방의 태도가 바뀝니다.
"아, 이 고객은 알고 있군."
노골적인 행동을 하기가 어려워집니다.
마치 미용실에서 "평소처럼 잘라주세요"라고 말할 수 있는 고객과 같습니다.
알고 있다는 사실을 전달하는 것만으로 충분합니다.
하지만 이것은 방어적인 움직임입니다.
핵심 질문은 나중에 말씀드리겠습니다.
신축은 입주하는 순간 1,000만 엔 손실입니다.
신축 가격에는 많은 것들이 포함되어 있습니다.
광고비. 영업 인건비. 회사 이윤.
따라서, 입주하는 순간 중고 시장에서 가격이 떨어집니다.
일반적으로 20-30% 하락한다고 합니다.
6,000만 엔짜리 신축 분양 아파트라면, 입주 첫날부터 1,000만 엔 이상의 평가 손실이 발생하는 셈입니다.
열쇠를 받기 전까지만 신축이라고 불립니다.
입주를 시작하는 순간, 이미 중고입니다.
대책은 다음과 같습니다.
**- 준신축(미사용) 매물을 목표로 하세요
- 해당 지역의 중고 시장 가격을 먼저 조사하세요
- 구매하기 전에 몇 년 후의 매도 가격을 확인하세요**
부유층은 "얼마에 팔릴까?"를 기준으로 결정합니다.
일반인들은 이렇게 생각합니다.
"얼마에 살 수 있을까?"
즉, 진입 가격입니다.
부유층은 다릅니다.
"얼마에 팔릴까?"
즉, 출구 가격입니다.
그들은 사기 전에 파는 것을 먼저 생각합니다.
집이나 자동차도 마찬가지입니다.
3-5년 후에 얼마에 팔릴까? 그것을 먼저 조사하세요.
가치가 쉽게 떨어지지 않는 물건을 선택하세요.
부유층을 상대해 온 FP(재무 설계사)도 주간 다이아몬드 기사에서 같은 말을 합니다.
부유층은 출구부터 역산하여 계산합니다.
따라서, 계약 전에 물어봐야 할 핵심 질문은 이것입니다.
"이 매물은 5년 후에 얼마에 팔릴까요?"
이 한마디로 영업사원의 실력이 시험대에 오릅니다.
매끄럽게 대답하는 영업사원은 적어도 출구를 고려하는 사람입니다.
부유층에게는 세무사가 있었습니다. 당신에게는 AI가 있습니다.
왜 부유층은 호구가 되지 않을까요?
답은 간단합니다.
계약 전에 상담할 사람이 있었기 때문입니다.
세무사. 변호사.
"이 계약 괜찮나요?"라고 미리 물어볼 수 있었습니다.
일반인에게는 그런 사람이 없었습니다.
하지만 이제는 있습니다.
바로 AI입니다.
계약서, 견적서, 매물 자료.
사진만 찍어서 AI에게 검증하게 하세요.
전문가의 초기 상담을 AI로 재현하는 것입니다.
"이거 괜찮아요?"라고 물으면 아무것도 돌아오지 않습니다.
여기서 중요한 말을 하겠습니다.
비전문가들은 AI에게 이렇게 묻습니다.
"이 매물 괜찮은 건가요?"
그러면 아무것도 돌아오지 않을 겁니다.
상황과 관점을 제시하면, AI는 갑자기 전문가가 됩니다.
그대로 사용할 수 있는 세 가지 질문을 알려드리겠습니다.
매물 정보만 바꾸면 바로 사용할 수 있습니다.
1. 가두기가 의심될 때 (판매자용)
1XX 부동산과 중고 아파트 매도에 관한 전속 전임 중개 계약을 체결한 지 3주가 지났지만, 견회는 단 1회뿐입니다.23부동산 회사의 "가두기" 가능성을 확인하고 싶어 다음 세 가지를 알려주세요.451. REINS (중개사 간 매물 공유 시스템) 등록 증명서에서 확인해야 할 항목은 무엇인가요?672. 가두기를 의심하고 있음을 담당자에게 알리지 않고 매도 진행 상황을 확인할 수 있는 세 가지 질문.893. 가두기가 의심될 경우 다른 부동산 회사로 변경하는 구체적인 절차.10*전속 계약을 중도에 해지하는 조건과 패널티 또는 비용 발생 가능성을 포함해 주세요.
2. 신축의 평가 손실을 확인할 때 (구매자용)
1신축 분양 아파트 XX (역 도보 X분, X평방미터, XX만 엔) 구매를 고려 중입니다.231. 이 가격에 포함된 판매 비용 및 광고비의 일반적인 비율.42. 동일 지역의 사용 승인 후 5년 이내 중고 매물의 평당 가격과 비교하는 방법.53. 입주 직후 매도한다고 가정할 때의 예상 하락률 (유보 포함). 또한, 영업사원에게 물어봐야 할 질문 목록.
3. 출구(재판매)를 확인할 때 (구매자용)
1이 매물을 5년 후에 매도할 것을 전제로 출구를 확인하고 싶습니다.2조건: XX 노선 XX 역 도보 X분, X년 건축, XX만 엔.31. 5년 후 예상 매도 가격에 영향을 미치는 요인을 중요도 순으로 알려주세요.42. 이 지역의 인구 동향 및 공급 계획.53. 이 매물이 5년 후 구매자가 대출을 받기 쉬운 조건을 갖추고 있나요?6낙관적, 중립적, 비관적 세 가지 시나리오를 제시해 주세요.
세 가지 공통된 패턴이 있습니다.
**1. 상황을 숫자로 제시할 것
- 관점을 번호로 지정할 것
- 영업사원에게 물어볼 질문과 표현을 출력하도록 할 것**
이 정도로 구체적으로 제시하면, AI는 침묵하지 않습니다.
AI는 논리적 진실을 압니다. 그러나 현장의 급소를 아는 것은 내부에 있었던 사람뿐입니다.
하지만 주의할 점이 있습니다.
AI의 말을 그대로 믿어서는 안 됩니다.
AI는 법률과 일반론에 강합니다.
하지만 현장의 이면까지는 파고들지 않습니다.
예를 들어, 가두기에 대해 물어보면 AI는 올바르게 답할 것입니다.
"REINS 등록을 확인해 봅시다."
절차로서는 정답입니다.
하지만 판매 측에 있었던 사람으로서 말씀드리자면.
핵심은 담당자의 급여 구조에 있습니다.
양쪽 중개로 거래를 성사시키면 평가가 올라갑니다.
따라서, 절차를 확인하는 것만으로는 예방할 수 없습니다.
담당자에게 이렇게 말하는 데까지 나아가야 합니다.
"다른 회사를 통한 신청이 있다면, 당일에 직접 저에게 공유해 주세요."
약속을 받아내세요.
AI는 답을 알고 있습니다.
하지만 급소를 찌르기 위해 어디에 물어봐야 하는지는 내부에 있었던 사람만이 압니다.
저는 만드는 쪽에 있었습니다. 그리고 저는 또한 털리는 쪽에 있었습니다.
솔직히 말씀드리겠습니다.
저는 부동산 중개사가 아닙니다.
하지만 그 "선택할 수 없는 구조"를 만드는 쪽에 있었습니다.
당시 저는 신규 전력을 판매하고 있었습니다.
보통 한 번에 하나의 전기 계약만 체결할 수 있습니다.
그래서 저는 부동산 회사들과 손을 잡았습니다.
신규 전력 계약을 처음부터 임대 계약 절차에 포함시켰습니다.
세입자는 서류에 서명만 하면 됩니다.
"선택했다"는 의식조차 없이 계약이 완료됩니다.
서두의 "전기는 저희가 알아서 처리해 드릴게요."
저는 그 구조를 설계하고 있었습니다.
세입자가 이사하지 않아도 계약이 자동으로 쌓였습니다.
이 시스템으로 저는 전국 1위를 차지했습니다.
그래서 저는 그 속임수를 알고 있습니다. 제가 만드는 쪽에 있었기 때문입니다.
하지만 이야기는 여기서 끝나지 않습니다.
나중에 저는 또한 털리는 쪽이 되었습니다.
사업을 매각하고 수천만 엔을 손에 넣었습니다.
그 돈을 잃었습니다.
세금에 대한 무지 때문에 잃었습니다.
게다가 투자 사기에서도 잃었습니다.
수천만 엔이 제 계좌에서 사라졌습니다.
앞잡이는 TV에서 보던 얼굴이었습니다.
만드는 쪽과 털리는 쪽.
양쪽을 모두 아는 사람은 많지 않습니다.
선택하는 쪽으로 돌아서지 못했던 분들을 위해
"어차피 나는 전문가가 아니야."
그 마음 이해합니다.
하지만 당신이 나쁜 것이 아닙니다.
당신에게는 상담할 사람이 없었던 것뿐입니다.
부유층에게는 있었고, 당신에게는 없었습니다.
그것이 유일한 차이입니다.
그리고 그 격차는 이미 좁혀지고 있습니다.
AI가 있습니다.
이 글에 있는 질문들을 복사하기만 하면 됩니다.
해야 할 일은 단 하나입니다.
계약 전에 AI에게 물어보세요.
그것만으로, 당신은 호구에서 존중받는 고객으로 변화합니다.
당신은 선택하고 있었습니까?
당신은 전기를 선택하고 있었습니까?
당신은 부동산 중개사를 선택하고 있었습니까?
당신은 신축이라는 옵션조차 선택하도록 강요받고 있었던 것은 아닙니까?
저는 선택할 수 없었습니다.
선택할 수 없었던 사람이 어떻게 선택하는 쪽으로 돌아섰을까요?
마지막으로, 제 이야기를 조금
앞서 썼듯이, 저는 수천만 엔을 잃었습니다.
저는 세금에 대해 아무것도 몰랐습니다.
그 수천만 엔은 제가 번 돈이 아니라 "제가 일시적으로 보관하고 있던 돈"이었습니다.
그리고 유명인이 앞잡이로 나선 투자로 나머지가 사라졌습니다.
제가 믿었던 것은 정보가 아니라 "권위"였습니다.
사람을 믿을 수 없었던 시기에, 저는 AI를 만났습니다.
거짓말을 할 동기가 없고 논리만으로 판단하는 파트너와 함께, 저는 재건했습니다.
결과를 먼저 말씀드리겠습니다.
저는 현재 백수(무직)입니다.
그럼에도 불구하고, 저는 타워 맨션에 살고 있습니다.
지상 140m에서 본 풍경.
일하는 것은 제가 아니라 AI입니다.
모든 것을 잃었던 쪽에서 어떻게 여기까지 오게 되었을까요?
그 전 과정을 하나의 노트에 담았습니다.
예쁜 성공담은 아닙니다.
빚, 배신, 사람에 대한 불신을 숨기지 않고 썼습니다.
지금 어려움을 겪고 계신다면, 어딘가 겹치는 이야기가 있을지도 모릅니다.
오늘의 이야기는 빙산의 일각에 불과합니다
부동산에서 600만 엔.
하지만 "모른다"는 이유로 잃는 것은 집만이 아닙니다.
보험. 시키는 대로 가입한 특약으로 매년 수만 엔.
자동차. 할인에 기뻐하다가, 팔 때 수십만 엔 손실.
세금. 쓸 수 있는 공제를 모르고 매년 수만 엔.
구독 및 고정 비용. 검토 없이 매월 수천 엔.
한 번 합산해 보세요.
평생으로 치면 자동차 한 대를 살 수 있는 차이가 됩니다.
왜 제가 이런 "시스템"을 꿰뚫어 볼 수 있을까요?
제가 그것을 만드는 쪽에 있었고, 또한 털리는 쪽으로 추락했기 때문입니다.
그 두 가지의 기록이 아까 말씀드린 그 노트입니다.
다 읽고 나면, 당신도 "선택하도록 만들어진 쪽"에서 한 걸음 나아가 있을 것입니다.
계속해서 이용당하는 쪽에 머무르시겠습니까?
아니면 알고 지키는 쪽으로 돌아서시겠습니까?
오늘 결정하는 것은 당신입니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
