Se você não fizer nada, chegará o dia em que não terá onde morar.
Não é exagero. Os números comprovam isso.
Estou nesse mercado há 20 anos. Vou escrever com honestidade sobre o que está acontecendo no mercado atual.
Capítulo 1: Quem não consegue comprar está migrando para o mercado de aluguel
Os preços dos apartamentos continuam subindo. Pela primeira vez, mais de 20% das casas isoladas nas 23 regiões de Tóquio ultrapassaram 100 milhões de ienes. Os preços de venda atingiram recordes históricos por sete meses consecutivos.
Para quem pensa: "Então vou comprar um usado":
O preço contratual por metro quadrado de apartamentos usados na região metropolitana de Tóquio subiu por 65 meses consecutivos. Imóveis usados também estão caros. Como as pessoas não conseguem comprar novos, migram para os usados. A demanda por usados aumenta. Os preços dos usados sobem. Não há escapatória.
Quem não consegue comprar migra para o aluguel.
Em uma pesquisa com 287 profissionais do setor, a "alta nos preços dos apartamentos" foi citada como o principal fator que impacta positivamente o mercado de aluguéis. O grupo que não pode pagar por imóveis novos ou usados está elevando a demanda por aluguéis.
O que acontece quando a demanda aumenta? Os aluguéis sobem.
Capítulo 2: Por que os aluguéis estão subindo apesar da população estar encolhendo?
Alguns podem pensar: "Se a população está diminuindo, as vagas deveriam aumentar." Há razões pelas quais isso não está acontecendo.
O número de domicílios está aumentando. Mesmo que a população esteja encolhendo, o número de domicílios cresce. Pessoas morando sozinhas, divórcios e o envelhecimento da população vivendo solitária estão avançando. Entramos em uma era onde uma pessoa ocupa um cômodo. Mesmo que a população diminua, se o número de domicílios aumentar, a demanda não cai.
A concentração nas cidades continua. A população rural está encolhendo, mas a concentração em Tóquio, Osaka e Nagoya persiste. A demanda nas áreas urbanas aumenta enquanto as casas vagas nas áreas rurais crescem. Uma polarização das taxas de vacância está ocorrendo.
O número de residentes estrangeiros está disparando. Devido à expansão do programa de estágio técnico, estudantes internacionais e à flexibilização dos vistos de trabalho, os residentes estrangeiros estão aumentando. Eles também geram demanda por aluguéis.
A oferta está sendo restringida. Devido ao aumento dos custos de construção, está se tornando mais difícil construir novos imóveis para aluguel. Se a oferta diminui enquanto a demanda se mantém, as taxas de vacância caem.
A queda populacional é uma "história genérica." Não se aplica às áreas urbanas onde você está tentando morar.
Capítulo 3: As taxas de vacância estão caindo. Uma era está chegando em que você não conseguirá alugar nem se quiser.
As taxas de vacância nos bairros Kita e Chuo de Osaka estão na faixa dos 4%. Osaka superou as 23 regiões de Tóquio na taxa de aumento de aluguéis, com os aluguéis listados atingindo recordes históricos.
Tanto Tóquio quanto Osaka estão seguindo a mesma direção.
O que significa uma taxa de vacância baixa? Significa que há menos imóveis para escolher, mesmo que você queira alugar. Estamos nos aproximando de um estado em que você não consegue alugar a menos que abra mão de algumas condições.
Se a oferta não aumentar, chegará uma era em que você não poderá morar no local desejado pelo preço desejado.
Capítulo 4: Os aumentos de aluguel são o padrão do setor
"Aumentar aluguéis e taxas de áreas comuns" foi a resposta mais comum tanto de incorporadoras quanto de empresas de gestão de ativos em uma pesquisa do setor.
Não é uma decisão de proprietários individuais. É uma tendência em todo o setor.
Além disso, 71,1% das empresas responderam que o preço de aquisição de terrenos e apartamentos para aluguel "vai subir". Isso representa um aumento significativo em relação aos 55,8% da pesquisa anterior. Os custos de aquisição são sempre repassados para o aluguel.
Não há escapatória.
Capítulo 5: A realidade de não conseguir alugar na velhice
Você consegue alugar enquanto é jovem. O problema é o que vem depois.
Um número crescente de proprietários está se recusando a alugar para idosos. Há casos em que você é reprovado na análise de crédito no momento em que sua renda se resume apenas à aposentadoria. Você é rejeitado devido ao risco de morte solitária. Você é rejeitado por não poder contratar uma seguradora de fiança.
Há números. 42,8% das pessoas com mais de 65 anos que procuraram imóveis para alugar disseram ter "enfrentado dificuldades". Cerca de 1 em cada 3 (30,4%) já foi recusado por causa da idade. No último ano, esse número é de 36,7% — mais de 1 em cada 3 está sendo rejeitado.
Mesmo que você tenha renda ou poupança suficientes, há muitos casos em que é rejeitado. Não é uma questão de dinheiro; é uma questão de idade.
Enquanto os aluguéis continuam subindo, a renda diminui. As análises de crédito se tornam mais rigorosas. As opções de onde você pode morar se reduzem.
Você pode alugar agora. Mas a realidade é que 1 em cada 3 pessoas com mais de 65 anos é rejeitada.
Capítulo 6: Se não fizermos nada, o Japão vai ficar assim
Em 5 anos: Os aluguéis urbanos estarão 15-20% mais altos do que agora. O início de novas construções continuará diminuindo, e a escassez de oferta piorará. Os preços dos usados permanecerão altos. Você não conseguirá comprar novo nem usado. Os aluguéis também estarão caros. Não haverá escapatória.
Em 10 anos: A geração "Dankai Junior" se aproxima dos 65 anos. O número de idosos morando sozinhos dispara. As cidades ficarão lotadas de idosos que querem alugar, mas não conseguem. Refugiados habitacionais surgirão como um problema social.
Em 20-30 anos: As áreas rurais estarão cheias de casas vagas. As áreas urbanas não terão lugar para morar. A polarização atingirá seu limite. Idosos sem casa inundarão as moradias populares e instalações. Essas instalações também estarão em falta.
Há um problema fundamental. O número de trabalhadores da construção civil está diminuindo devido à queda na taxa de natalidade. Casas não podem mais ser construídas. A oferta não aumentará. A demanda continuará se concentrando nas áreas urbanas. Os preços continuarão subindo.
Isso não é uma previsão; é uma extensão do que já está acontecendo agora.
Capítulo 7: Então, o que você deve fazer agora?
Não há uma resposta única. A situação de cada pessoa é diferente.
Para quem opta por alugar: Crie um planejamento financeiro que considere os aumentos de aluguel. Não presuma que seu aluguel atual será o mesmo daqui a 10 anos. Pense agora em como garantir um lugar para morar na velhice. É tarde demais para pensar nisso depois dos 65 anos.
Para quem pensa em comprar: Se for comprar, pense na estratégia de saída. Primeiro, considere se conseguirá vender ou alugar o imóvel daqui a 10 anos. Sempre verifique a localização, o status da gestão e a situação do fundo de reserva para reparos. O resultado vem não na hora de comprar, mas na hora de vender.
Comum a ambos: Se encontrar um bom imóvel, compre sem hesitar. Se encontrar um bom aluguel, alugue sem hesitar. Enquanto você hesita, outra pessoa decide.
Informação é poder. O maior risco é ser levado pela correnteza sem saber.
Não fazer nada é a escolha mais perigosa neste momento.
Capítulo 8: Escolher alugar é correto. Mas não fazer nada não é.
Decida entre alugar ou comprar com base na sua personalidade e situação. Não estou negando a escolha de alugar.
No entanto, você deve saber o que está acontecendo no mercado atual.
Se optar por alugar, faça um planejamento financeiro que considere os aumentos de preços. Pense agora em garantir um lugar para morar na velhice.
Se considerar comprar, aja com uma estratégia de saída em mente. O resultado vem não na hora de comprar, mas na hora de vender.
Não fazer nada é o maior risco.
Se encontrar um bom imóvel, compre sem hesitar. Da mesma forma, se encontrar um bom aluguel, alugue sem hesitar. Enquanto você hesita, outra pessoa decide.
Fonte: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Pesquisa sobre o Mercado de Apartamentos para Aluguel (4º Trimestre de 2025)" / Associação Japonesa de Gestão de Locação Residencial (Pesquisa de julho de 2025) / Relatório de Mercado LIFULL HOME'S (novembro de 2025)
Insights de 20 anos de experiência no setor imobiliário.
