Кредиты на покупку тауэр-мэншн в районе Бэй-Эриа не приведут к краху
Обычная статья: «Мощная пара с семейным доходом 15 млн иен покупает тауэр-мэншн за 150 млн иен по совместному кредиту. Когда ставки растут, их ежемесячные платежи увеличиваются на XX десятков тысяч иен! Они не могут покрыть это только зарплатой! Это крах!»
Циничные пользователи Twitter: «Урааа!!!! Так им и надо!!!!»
Это моя недавняя лента в X.
Случится ли то, что утверждают эти статьи? Что за люди покупают эту недвижимость? Какое влияние рост процентных ставок оказывает на них?
Пора смотреть правде в глаза, давайте разберем детали.
«Новые богачи из группы „Сугороку“»
Безумие заморозки. Там существует уникальный класс богатых.
Вот интересные данные: характеристики ранних покупателей знаменитого HARUMI FLAG.
Если посмотреть, основная аудитория — люди в возрасте 30–40 лет. Более половины из них — наемные сотрудники, а 27,5% — владельцы бизнеса или руководители. Самое интересное, что около 60% покупателей были «апгрейдерами» (покупали замену жилья).
Даже с учетом этих somewhat устаревших данных видно, что люди, которые внезапно покупают дорогие тауэр-мэншны с нуля, составляют меньшинство.
Они купили кондоминиум в Тоёсу за 60 млн иен, который вырос до 90 млн иен.
Они купили тауэр-мэншн в Качидоки за 90 млн иен, который вырос до 140 млн иен.
Продали его и купили следующий за 150 млн иен.
Он снова подорожал, и теперь они смотрят на вариант за 200 млн иен.
Как двигаясь вперед по клеткам каждый раз, когда выпадает кубик, они наращивали свои активы, улучшая квартиры в центре Токио.
Это и есть «группа Сугороку».
Они ходят на работу как обычно, отводят детей в детский сад и платят ипотеку.
Но за кулисами они владеют сотнями миллионов активов.
Это и есть истинное лицо тех, кто покупает тауэр-мэншны в районе Бэй-Эриа.
Недавние опросы покупателей квартир в центре Токио подтверждают эту тенденцию.
В опросе 2023 года среди покупателей квартир в 9 центральных районах Токио многие домохозяйства имели более 100 млн иен финансовых активов, и разница между теми, кто мог купить, и теми, кто отказался, была больше основана на финансовых активах, чем на доходе. (*Japan Housing Research Center)
Именно так. Можно сказать, что люди, рассматривающие вещи исключительно через призму «семейного дохода» как потока зарплаты, имеют узкий кругозор.
Ипотека как рычаг
Давайте посмотрим, что эти новые богачи делают на самом деле.
Например:
Пара с 0 иен активов покупает квартиру за 50 млн иен с полной ипотекой.
Стоимость этой квартиры вырастает до 100 млн иен.
Затем они покупают аналогичную квартиру за 100 млн иен, продают свою и получают 100 млн иен наличными.
Изменение их баланса выглядит так:
Переходя от ① к ②, они получают 50 млн иен наличными.
Они инвестируют эти наличные, например, во всестрановые фонды (Orkan).
Проще говоря, они сделали следующее: взяли 100 млн иен ипотеки, чтобы инвестировать 50 млн иен в акции.
Ответ на вопрос «Что они сделали?» — это инвестиции с использованием кредитного плеча через низкие процентные ставки по ипотеке.
Это магия, сочетающая нереализованную прибыль от недвижимости и систему ипотечного кредитования.
Не существует глупых финансовых учреждений, которые одалживают деньги физическим лицам со словами: «Дайте мне денег, потому что я инвестирую в акции!!»
Однако, используя эту систему, они получили кредиты для инвестиций под проценты ниже 1%.
И эти инвестиции с плечом оказались огромным успехом; даже дураки видят это, глядя на рост фондов Orkan и цен на недвижимость.
Если бы упомянутая мной пара существовала, к настоящему моменту она, вероятно, накопила бы активы стоимостью сотни миллионов.
Да. Эта группа Сугороку уже имеет активы стоимостью сотни миллионов.
Для них цифры семейного дохода не имеют значения.
Победители и сильные не могут обанкротиться.
Рост процентных ставок для сильных
У сильных есть варианты.
Давайте снова рассмотрим пример пары.
Фонды Orkan удвоились за последние 2–3 года.
Их 50 млн иен наличными теперь превратились в инвестиционный фонд стоимостью 100 млн иен.
И у них есть ипотека на 100 млн иен (предположим, без погашения, что невозможно, но иллюстративно).
Здесь возникает возможность «погасить ипотеку».
Что определяет, воспользуется ли эта парой возможностью полностью выплатить ипотеку?
Это разница между процентной ставкой и доходностью.
Разница между процентной ставкой по ипотеке на 100 млн иен и доходностью, полученной от управления этими 100 млн иен. Если ставка превышает доходность, лучше погасить долг.
Рассмотрим эпоху, когда ставки по ипотеке составляли 0,3%. Естественным образом, доходность государственных облигаций тогда также была близка к нулю.
Поэтому, даже если они могли дешево брать кредиты с плечом, им приходилось рисковать на акциях и т.д., чтобы получить доход.
Но текущая ситуация (сентябрь 2026 года) отличается.
Доходность индивидуальных государственных облигаций (фиксированные 5 лет) составляет 2,24%.
Самая низкая плавающая ставка по ипотеке составляет 0,99%.
С учетом налогов остается положительная маржа около 0,7% (плюс щедрые льготы вроде вычетов по ипотеке).
Этот рост процентных ставок сейчас практически не оказывает негативного влияния на большинство мощных пар, владеющих тауэр-мэншнами.
Скорее, в текущей ситуации это можно назвать позитивным, потому что «не нужно рисковать».
«Если ставки по ипотеке растут, разве это не плохо?»
Да, это так. Но есть возможность погасить долг.
Да, у них всегда есть варианты.
И если эти новые богачи из группы Сугороку обанкротятся, это произойдет только в том случае, если они сделают неправильный выбор среди этих вариантов.
Цифра «семейного дохода», о которой все беспокоятся, является лишь одним аспектом проблемы «ежемесячной ликвидности денежных средств».
Для сильных, у которых есть варианты, рост процентных ставок — это просто материал для принятия решения «погасить долг или продолжить инвестировать».
Наоборот, если они не сделают неправильный выбор, они не обанкротятся.
Рост процентных ставок для слабых
У сильных есть варианты. Наоборот, у слабых их нет.
Цены растут.
Аренда растет.
Процентные ставки растут.
Нет возможности погасить кредиты при постоянно растущих плавающих ставках.
При растущих ставках заемная способность снижается, поэтому нет возможности и покупать.
Нет даже возможности покинуть дешевую аренду, защищенную законом о земле и домовладении, и переехать в другую съемную квартиру.
У них нет активов для инвестиций.
Покупка фиксированных 5-летних облигаций на 1 млн иен приносит 20 000 иен в год. Этого не хватает даже на карманные расходы.
С другой стороны, если у вас есть 200 млн иен.
Это 4 млн иен годового дохода.
В прошлом создание денежного потока в 4 млн иен из 200 млн требовало риска.
В «мире с процентными ставками» даже это не требуется.
Рекомендуемые банками или брокерскими фирмами, без какого-либо риска, без изучения чего-либо, вы получаете 4 млн иен в год, просто сидя дома.
Средний годовой доход работниц хостес-клубов составляет 4 млн иен.
Средний годовой доход новых выпускников университетов также составляет 4 млн иен.
Продавать молодость, манеры и здоровье за 4 млн в год.
Учиться до университета, ездить в переполненных поездах, работать 8 часов в день за 4 млн в год.
Против сидения дома за 4 млн в год.
Я сомневаюсь, что циничные пользователи Twitter, смеющиеся над мощными парами с тауэр-мэншнами, имеют роскошь чувствовать себя выше в «мире с процентными ставками».
Выбери свою жизнь
**
Победа «группы Сугороку» — тоже результат выбора.
«Идиоты, покупающие квартиры на намывных землях».
«Токийские квартиры рухнут после Олимпиады».
«Ипотека — это долг, владение домом — это пассив».
«Тауэр-мэншны в районе Бэй-Эриа рухнут из-за избыточного предложения».
Это громко говорили между 2010 и 2020 годами.
(Только теория об избыточном предложении в районе Бэй-Эриа имела некоторые основания. Остальное было мнениями уровня начальной школы. Автор тоже верил в эту теорию и не смог купить. Однако спрос фактически поглотил массивное предложение.)
Тогда почти не было людей, подобных сегодняшним «продавцам квартир, продвигающим новостройки (lol)».
Те, кто, несмотря на неопределенный дискурс, рискнули взять ипотеку и выбрали покупку тауэр-мэншнов в районе Бэй-Эриа, превратили своих «пешек» в «превращенных пешек».
Вероятность скопировать их сейчас и стать такими же, как они, невелика.
Если бы мы знали, какой выбор правильный, никто бы не мучился.
Однако у «циничных пользователей Twitter, ликующих над вымышленными историями о крахах мощных пар с тауэр-мэншнами», скорее всего, осталось мало вариантов.
Тауэр-мэншны, совместные кредиты, двойные доходы, двое детей, посудомоечные машины Miele, барабанные сушилки, механическая парковка, абонементы в спортзал, подготовительные курсы Sapix, экзамены в среднюю школу, фонды Orkan, индивидуальные государственные облигации, вычеты по ипотеке, налоговые декларации, репетиторство, парки, LaLaport, морской бриз, стабильность грунта.
Выбери свою жизнь! До дня своей смерти.
