Hiçbir şey yapmazsanız, bir gün yaşayacak yerinizin kalmadığı bir dönem gelecek.
Bu bir abartı değil. Rakamlar da bunu söylüyor.
20 yıldır bu işin içindeyim. Mevcut piyasada neler olduğunu dürüstçe yazacağım.
Bölüm 1: Satın alamayanlar kiralık piyasasına akıyor
Konut fiyatları yükselmeye devam ediyor. İlk kez, Tokyo'nun 23 semtindeki müstakil evlerin %20'sinden fazlası 100 milyon yeni aştı. Satış fiyatları art arda yedi ay boyunca rekor seviyelere ulaştı.
"O zaman ikinci el alırım" diye düşünenler için:
Tokyo metropol bölgesinde ikinci el konutların metrekare başına sözleşme fiyatı 65 aydır artıyor. İkinci el mülkler de pahalı. İnsanlar yenisini alamadığı için ikinci ele yöneliyor. İkinci el mülklere talep artıyor. İkinci el fiyatları yükseliyor. Kaçış yok.
Satın alamayanlar kiralığa yöneliyor.
287 sektör profesyoneliyle yapılan bir ankette, "konut fiyatlarının fırlaması" kiralık piyasasını olumlu etkileyen en önemli faktör olarak gösterildi. Yeni veya ikinci el konut alamayan grup, kiralık talebini yukarı çekiyor.
Talep arttığında ne olur? Kiralar yükselir.
Bölüm 2: Nüfus azalırken kiralar neden yükseliyor?
Bazıları "Nüfus azalıyorsa boşluk oranı artmalı" diye düşünebilir. Bunun olmamasının nedenleri var.
Hanehalkı sayısı artıyor. Nüfus azalsa bile hanehalkı sayısı büyüyor. Tek kişilik haneler, boşanmalar ve yalnız yaşayan yaşlı nüfus artıyor. Bir kişinin bir oda kullandığı bir döneme girdik. Nüfus azalsa bile hanehalkı sayısı artarsa talep düşmez.
Şehirlere yoğunlaşma devam ediyor. Kırsal nüfus azalırken Tokyo, Osaka ve Nagoya'ya yoğunlaşma sürüyor. Kentsel alanlarda talep artarken kırsal alanlarda boş evler çoğalıyor. Boşluk oranlarında bir kutuplaşma yaşanıyor.
Yabancı sakinlerin sayısı hızla artıyor. Teknik staj programının genişlemesi, uluslararası öğrenciler ve çalışma vizesinin kolaylaştırılması nedeniyle yabancı sakinler artıyor. Onlar da kiralık talep yaratıyor.
Arz kısıtlanıyor. İnşaat maliyetlerinin fırlaması nedeniyle yeni kiralık mülk inşa etmek zorlaşıyor. Talep devam ederken arz azalırsa boşluk oranı düşer.
Nüfus azalması "genel bir hikaye." Yaşamaya çalıştığınız kentsel alanlarla ilgili değil.
Bölüm 3: Boşluk oranları düşüyor. İstediğinizde bile kiralayamayacağınız bir dönem geliyor.
Osaka Şehri'nin Kita ve Chuo semtlerinde boşluk oranları %4 seviyesinde. Osaka Şehri, kira artış hızında Tokyo'nun 23 semtini geçti ve ilan edilen kiralar rekor seviyelere ulaştı.
Hem Tokyo hem de Osaka aynı yönde ilerliyor.
Düşük boşluk oranı ne anlama geliyor? Kiralamak isteseniz bile seçebileceğiniz daha az mülk olduğu anlamına geliyor. Koşullardan ödün vermedikçe kiralayamayacağınız bir duruma yaklaşıyoruz.
Arz artmazsa, istediğiniz konumda istediğiniz fiyata yaşayamayacağınız bir dönem gelecek.
Bölüm 4: Kira artışları sektör standardı haline geldi
Sektör anketinde hem geliştiricilerden hem de varlık yönetim şirketlerinden en yaygın gelen yanıt "kiraları ve ortak alan ücretlerini yükseltmek" oldu.
Bu, bireysel ev sahiplerinin kararı değil. Sektör çapında bir eğilim.
Ayrıca, işletmelerin %71,1'i kiralık apartman ve arazilerin satın alma fiyatının "artacağını" yanıtladı. Bu, önceki anketteki %55,8'den önemli bir artış. Satın alma maliyetleri her zaman kiraya yansıtılır.
Kaçış yok.
Bölüm 5: Yaşlılıkta kiralayamamanın gerçeği
Gençken kiralayabilirsiniz. Sorun sonrasında olanlar.
Giderek daha fazla ev sahibi yaşlı kiracıları reddediyor. Geliriniz sadece emekli maaşına döndüğü an elemeyi geçemediğiniz durumlar var. Yalnız ölüm riski nedeniyle reddediliyorsunuz. Bir garanti şirketine katılamadığınız için reddediliyorsunuz.
Rakamlar var. Kiralık konut arayan 65 yaş üstü kişilerin %42,8'i "zorlandığını" söyledi. Yaklaşık 3 kişiden 1'i (%30,4) yaşı nedeniyle geri çevrilme deneyimi yaşadı. Son bir yılda bu oran %36,7—3 kişiden 1'inden fazlası reddediliyor.
Yeterli geliriniz veya birikiminiz olsa bile, reddedildiğiniz birçok durum var. Bu bir para meselesi değil; bir yaş meselesi.
Kiralar yükselmeye devam ederken, gelir azalıyor. Elemeler daha katı hale geliyor. Yaşayabileceğiniz yer seçenekleri daralıyor.
Şimdi kiralayabilirsiniz. Ancak gerçek şu ki, 65 yaş üstü her 3 kişiden 1'i reddediliyor.
Bölüm 6: Hiçbir şey yapmazsak, Japonya şöyle olacak
5 yıl içinde: Kentsel kiralar şimdikinden %15-20 daha yüksek olacak. Yeni inşaat başlangıçları azalmaya devam edecek ve arz sıkıntısı kötüleşecek. İkinci el fiyatları yüksek kalacak. Yeni veya ikinci el satın alamazsınız. Kiralıklar da pahalı. Kaçış olmayacak.
10 yıl içinde: "Dankai Junior" nesli 65 yaşına yaklaşıyor. Yalnız yaşayan yaşlı hanehalkı sayısı fırlayacak. Şehirler, kiralamak isteyip de kiralayamayan yaşlılarla dolup taşacak. Konut mültecileri sosyal bir sorun olarak ortaya çıkacak.
20-30 yıl içinde: Kırsal alanlar boş evlerle dolu olacak. Kentsel alanlarda yaşayacak yer kalmayacak. Kutuplaşma sınırına ulaşacak. Evsiz kalan yaşlılar sosyal konut ve tesislere akın edecek. Bu tesisler de yetersiz kalacak.
Temel bir sorun var. Azalan doğum oranı nedeniyle inşaat işçisi sayısı azalıyor. Artık ev inşa edilemiyor. Arz artmayacak. Talep kentsel alanlarda yoğunlaşmaya devam edecek. Fiyatlar yükselmeye devam edecek.
Bu bir tahmin değil; şu anda olanların bir uzantısı.
Bölüm 7: Peki, şimdi ne yapmalısınız?
Tek bir cevap yok. Herkesin durumu farklı.
Kiralamayı seçenler için: Kira artışlarını hesaba katan bir finansal plan oluşturun. Mevcut kiranızın 10 yıl sonra da aynı olacağını varsaymayın. Yaşlılıkta yaşayacak bir yeri nasıl güvence altına alacağınızı şimdiden düşünün. 65 yaşından sonra düşünmek için çok geç.
Satın almayı düşünenler için: Satın alıyorsanız, çıkış stratejisini düşünün. Öncelikle, 10 yıl içinde satıp satamayacağınızı veya kiraya verip veremeyeceğinizi değerlendirin. Her zaman konumu, yönetim durumunu ve onarım fonu durumunu kontrol edin. Sonuç satın aldığınızda değil, sattığınızda gelir.
Her ikisi için de ortak: İyi bir mülk bulursanız tereddüt etmeden satın alın. İyi bir kiralık bulursanız tereddüt etmeden kiralayın. Siz tereddüt ederken, başkası karar verecek.
Bilgi güçtür. En büyük risk, bilmeden akıntıya kapılmaktır.
Şu anda hiçbir şey yapmamak en tehlikeli seçimdir.
Bölüm 8: Kiralamayı seçmek doğru. Ama hiçbir şey yapmamak değil.
Kişiliğinize ve durumunuza göre kiralamaya veya satın almaya karar verin. Kiralamayı seçmeyi reddetmiyorum.
Ancak mevcut piyasada neler olduğunu bilmelisiniz.
Kiralamayı seçerseniz, fiyat artışlarını hesaba katan bir finansal plan yapın. Yaşlılıkta yaşayacak bir yeri güvence altına almayı şimdiden düşünün.
Satın almayı düşünüyorsanız, çıkış stratejisiyle hareket edin. Sonuç satın aldığınızda değil, sattığınızda gelir.
Hiçbir şey yapmamak en büyük risktir.
İyi bir mülk bulursanız tereddüt etmeden satın alın. Aynı şekilde, iyi bir kiralık bulursanız tereddüt etmeden kiralayın. Siz tereddüt ederken, başkası karar verecek.
Kaynak: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Kiralık Apartman Piyasası Araştırması (2025 4. Çeyrek)" / Japonya Kiralık Konut Yönetimi Derneği (Temmuz 2025 Anketi) / LIFULL HOME'S Piyasa Raporu (Kasım 2025)
20 yıllık emlak sektörü deneyiminden içgörüler.
