【Son Dakika Haberi】 "Flat 35 faiz oranları %3,21'e ulaştı"
Haberleri görüp paniğe kapılanlar. "Sabit faizle borçlanmak zarar" diye düşünenler. "O zaman erken ödemeye çalışırım" diye karar verenler.
Herkes, lütfen bir dakika bekleyin.
Bu karar, 5 yıl sonra "Keşke o zaman borçlansaydım" ya da "Keşke erken ödeme yapmasaydım" diye pişman olacağınız türden bir karar.
Sebebi basit.
Enflasyonun borcu sildiği bir çağda yaşıyoruz.
Açık söylemek gerekirse, bu zamanda erken ödemeye koşmak aptallıktır.
Bugün, tüm mekanizmayı bir ortaokul öğrencisinin bile anlayabileceği seviyede açıklayacağım.
Sonuna kadar okursanız, ipoteği bir "borç" olarak değil, "enflasyon çağının en güçlü silahı" olarak kullanabileceksiniz.
■ 1. Önce haberi ortaokul seviyesinde düzenleyelim
Haziran ayında Japonya Konut Finansman Ajansı, Flat 35 için minimum faiz oranını açıkladı.
Rakamlar şöyle:
%3,21 (21 ila 35 yıl vadeli geri ödemeler için).
Bu, 2017'den bu yana ilk kez %3'ün üzerine çıkıyor.
Üstelik 11 aydır üst üste yükseliyor.
%1 civarındaki değişken faiz oranlarıyla arasındaki fark %2'nin üzerine çıktı.
Bir finansal planlamacının hesaplamasına göre, 40 milyon yenlik bir kredi ve 35 yıllık geri ödeme süresi için durum şöyle:
Değişken faiz için toplam geri ödeme: yaklaşık 47 milyon yen. Flat 35 için toplam geri ödeme: yaklaşık 64 milyon yen.
Aradaki fark 17 milyon yenin üzerinde.
"Gördün mü, sabit faizle borçlanmak 17 milyon yen zarar" diye düşünenler için.
Burada düşünmeyi bırakırsanız, uzun vadede büyük bir kayba uğrarsınız.
Neden mi?
Çünkü bu 17 milyon yen rakamı, "enflasyonun olmadığı bir dünyada" yapılmış bir hesaplamadır.
Gerçeklik farklı.
■ 2. "17 milyon yen kayıp" doğru mu? Rakamların tuzağı
Her şeyden önce, 35 yıl sonraki 17 milyon yen ile bugünkü 17 milyon yen aynı değer mi?
Cevap hayır.
Örneğin, 5 kg pirincin fiyatına bakalım.
1968: yaklaşık 700 yen 2025: yaklaşık 4.500 yen
Bu, 57 yılda yaklaşık 6,4 kat artış demek.
Yani geçmişteki 1 milyon yen, bugün yalnızca yaklaşık 150.000 yen değerinde.
Tersine, bugünkü 1 milyon yen 35 yıl sonra ne kadar değerde olacak?
Fiyatlar iki katına çıkarsa, değeri yarıya, yani 500.000 yene eşdeğer olacak.
Üç katına çıkarsa, yaklaşık 330.000 yene eşdeğer olacak.
Başka bir deyişle, 17 milyon yenlik fark, 35 yıl sonraki fiyat seviyelerine çevrildiğinde çok daha küçük hale geliyor.
Benim tahminime göre, algılanan değer yarıdan az olacak.
Bu, yüzeysel rakamların ilk tuzağı.
■ 3. Benim öngörüm: Nikkei Ortalaması 1 milyon yen, enflasyon 2050'ye kadar devam ediyor
Bunu uzun zamandır söylüyorum.
"Nikkei Ortalaması 2050'de 1 milyon yene ulaşacak."
Bu, geçmiş döngülerle kanıtlanabilir.
1. döngü: 1878 (136 yen) → 1920 (549 yen veya hisse bölünmelerinden sonra 40.406 yen), yaklaşık 297 kat, 42 yıl. 2. döngü: 1949 (172 yen) → 1989 (38.915 yen), yaklaşık 225 kat, 40 yıl. 3. döngü (Güncel): 2008'de 6.994 yen'den başladı, şimdi 50.000 yen'in üzerinde.
Aynı "40 yıl, 225 kat" oranını ikinci döngüye uyguladığımızda şöyle görünüyor:
6.994 yen × 225 = 1,57 milyon yen.
Tedbirli olmak için "1 milyon yen" diyorum.
Bu yükselişin gerçek doğası hissedarların yeteneği değil.
Enflasyondur.
Kapitalist bir toplumda enflasyon olur.
Fiyatlar yükselir Şirket satışları yükselir Kârlar yükselir Hisse senetleri yükselir Nikkei Ortalaması yükselir
Bu döngü dönmeye devam ediyor.
Ve şimdi, "üçüncü döngünün başlangıcındayız."
Öngörü, "enflasyonun devam ettiği dönemin" 2050'ye kadar süreceği yönünde.
Bunu daha ayrıntılı açıklayan bir yazım var, lütfen okuyun.
■ 4. Enflasyonun borcu nasıl "sildiği" mekanizması
Bugünün ana konusu bu.
Borç miktar olarak sabittir.
Örneğin, 40 milyon yen borç alırsanız, 35 yıl sonra anapara bazında borç 40 milyon yen olarak kalır.
Ancak fiyatlar artacak.
35 yıl içinde fiyatlar iki katına çıkarsa.
O zamanki 40 milyon yen, bugünün 20 milyon yeni gibi hissedilecek.
Başka bir deyişle, borcun "gerçek değeri" yarıya iner.
Bu, "enflasyonun borcu silmesi" mekanizmasıdır.
Somut bir örnekle düşünelim.
Ebeveynlerim kuşağında Showa döneminin sonunda 30 milyon yene ev alanlar var.
O zamanlar 30 milyon yen, bugünün 100 milyon yeni yakınlarında büyük bir paraydı.
Ama şimdi geriye bakınca, "O zamanki 30 milyon ucuzmuş" diye bir espri haline geliyor.
Daha yakın örneklere bakıldığında, enflasyonun gücünü anlamak daha da kolay.
・ Bir kase Ramen
1965 (Showa 40): yaklaşık 100 yen.
2025: yaklaşık 1.200 yen.
60 yılda yaklaşık 12 kat.
・ Bir Kartpostal
1965: 5 yen.
2025: 85 yen.
60 yılda 17 kat.
・ Otomattan Kola
1985: 100 yen.
2025: 180-200 yen.
40 yılda 2 kat.
Büyükanne ve büyükbabalarımızın döneminde tek 100 yenlik bozuk parayla ramen yenebiliyordu.
Şimdi 1.200 yen.
Aynı "100 yen" için bile değer 1/12'sine düştü.
Enflasyonun gerçekliği budur.
35 yıl sonra, bugün 40 milyon yen borcu olan bizler de aynı şeyi söyleyeceğiz.
"O zamanki 40 milyon, bugünün bir kase ramen fiyatı gibiydi."
■ 5. "Çocuk Yetiştirme Plus" ile 2,32 milyon yen tasarruf edin, en güçlü 5 yıllık kombinasyon
Burada sabit faizi tercih ederseniz, mutlaka kullanmanız gereken bir sistem var.
"Child-rearing Plus"
Çocuk yetiştiren haneler için bir indirim planı.
İlk 5 yıl için maksimum %1 faiz indirimi mümkün.
Bir finansal planlamacının hesaplamasına göre, şartları karşılarsanız toplam geri ödemede 2,32 milyon yen tasarruf edebilirsiniz.
2,32 milyon yen, bir aileyi dünya turuna çıkarabilecek bir miktar.
Hükümet bunu "çocuk yetiştirme desteği" olarak hazırladı.
Kullanmamak için hiçbir sebep yok.
Child-rearing Plus için ana şartlar basit:
1. Başvuru sahibi veya eşi, kredi anında 40 yaşının altında olmalı 2. 18 yaş altı bir çocuk olmalı veya kredi anında ailede hamile biri bulunmalı 3. Belirli faiz indirimi koşulları karşılanmalı
Şartları taşıyanlar için bu tek başına 2,32 milyon yen tasarruf sağlar.
Sabit faizin "en büyük zayıflığı" olan yüksek toplam geri ödeme tutarını ilk 5 yılda önemli ölçüde dengeleyebilirsiniz.
Bunu bilmeden "sabit faiz zarardır" diyenler gerçekten kaybediyor.
■ 6. Danshin aslında "Hayat Sigortası", sabit faizin gizli değeri
İpoteklerde bir gizli değer daha var.
Danshin olarak bilinen Grup Kredi Hayat Sigortası.
Borçlunun ölmesi durumunda ipotek bakiyesinin silindiği bir sistemdir.
Bunu hayat sigortası olarak düşündüğünüzde inanılmaz derecede güçlüdür.
Örneğin, 40 milyon yen borç alan birinin 5 yıl sonra bir kazada öldüğünü varsayalım.
Kalan yaklaşık 35 milyon yen borç tamamen ortadan kalkar.
Başka bir deyişle, aile için 35 milyon yen değerinde bir "somut varlık (ev)" kalır.
Ayrı olarak 35 milyon yenlik bir hayat sigortası poliçesi yaptırmanın maliyeti ne olurdu?
40 yaşında bir erkek için ayda 20.000 ila 40.000 yen 35 yıl boyunca bu, 8,4 ila 16,8 milyon yen prim demek
Danshin, ipotek faiz oranının içine dahildir.
Başka bir deyişle, sadece ipotek çekerek aynı anda "ev satın alma" ve "hayat sigortası yaptırma" işini halletmiş oluyorsunuz.
Bu da "sabit faiz yüksek" gibi basit bir bakışla görünmeyen bir değerdir.
■ 7. Değişken faiz oranlarının tuzakları: 5 yıl kuralı ve %125 kuralı
"Hayır, değişken daha ucuz, o yüzden değişken iyidir" diye düşünenler için.
Değişken faiz oranlarında iki tuzak vardır.
1. 5 yıl kuralı
Faiz oranları yükselse bile, aylık geri ödeme tutarının 5 yıl boyunca değişmediği bir mekanizma.
"Faiz artsa bile güvendeyim" diye düşünmek kolaydır.
Ancak gerçekte, aylık geri ödeme içindeki "faiz" ve "anapara" oranı otomatik olarak değişir.
Faiz artar ve anapara hiç azalmaz.
En kötü senaryoda, geri ödeme sonrasında anaparanın neredeyse hiç azalmadığı "ödenmemiş faiz" durumu ortaya çıkar.
2. %125 kuralı
5 yıl kuralından sonra geri ödeme tutarı gözden geçirilir.
Ancak artış, önceki geri ödeme tutarının %125'i ile sınırlıdır.
Bu da ilk bakışta "gönül rahatlığı" gibi görünür.
Ancak tersine, %25'lik artışı aşan herhangi bir faiz oranı yükselişi, son ödemede toplu olarak tahsil edilir.
En sonunda aniden "birkaç milyon yen ödeyin" talebiyle karşılaşabilirsiniz.
Değişken oranlar yalnızca bugünkü düşük oranların 35 yıl boyunca devam edeceğini varsayarsanız avantajlıdır.
Enflasyonun ilerlediği bir çağda, 5 veya 10 yıl içinde yükselme olasılıkları yüksektir.
O zaman bu kuralların tuzakları bir anda devreye girecektir.
■ 8. Erken ödemenin neden aptalca olduğu: 3 neden
Buraya kadar okuyup "sabit faizle borçlanmaya karar verdim" diyenlere.
Uymanızı kesinlikle istediğim bir kural daha var.
Erken ödeme yapmayın.
"Borcu bir an önce ödemek daha iyidir" diye düşünenler için bu, deflasyon döneminden kalma bir fikirdir.
Enflasyon döneminde erken ödeme gerçekten aptalca bir seçimdir.
Bunun 3 nedeni var:
1. Enflasyon borcu otomatik olarak küçültür
Borç anaparası sabittir.
Fiyatlar yükselir.
Başka bir deyişle, ne kadar beklerseniz borcun gerçek değeri o kadar azalır.
Sadece bekleyerek "enflasyonun borcu ödediği" bir durumdur.
Oysa kendi nakitinizi kesip ödemek, çifte kayıp demektir.
2. Elde nakit tutarsanız, piyasa çöktüğünde yatırım yapabilirsiniz
Erken ödemeye koyduğunuz 1 milyon yen asla geri gelmez.
Ama onu tutarsanız, hisse senetleri çöktüğünde "işte tam zamanı" diyerek piyasaya girebilirsiniz.
Bir alım fırsatında yatırılan 1 milyon yen, 5 ila 10 yılda birkaç katına çıkabilir.
3. Ani tıbbi, eğitim veya kariyer değişikliği masrafları için köprü finansmanı görevi görür
Hayatta ne olacağını bilemezsiniz.
Erken ödeme yapıp elde nakit yoksa, ani tıbbi masraflar veya kariyer değişikliği sırasında gelir düşüşü yaşandığında zor durumda kalırsınız.
Her zaman bol miktarda nakdi "sigorta" olarak bulundurun.
Borcu hemen ödeme isteğini anlıyorum.
Ama bunun ters teptiği bir çağda yaşıyoruz.
Enflasyon döneminde doğru cevap borcu "yavaş" ödemektir.
Bu arada eldeki nakdi varlık yönetimi veya ürün satışı (yeniden satış) için kullanın.
Enflasyon döneminde para böyle kullanılır.
■ 9. Faiz farkından daha önemli bir şey: Beyninizin kaynaklarını nerede kullanacağınız
Bir adım geri çekilip düşünelim.
Sabit %3,21 ile değişken %1 arasındaki fark yaklaşık %2 35 yılda 17 milyon yen fark
Kesinlikle büyük bir rakam.
Ama bu fark hakkında "endişelenmek" için kullandığınız beyin kaynakları daha etkili kullanılamaz mı?
Benim deneyimime göre, bütün gün ipotek oranları hakkında endişelenen birinin geliri o kadar da artmaz.
Tersine, "Faiz oranını dert etme, o beyin gücünü kazanmanın yollarını düşünmek için kullanalım" diyenlerin hayatı değişir.
Örneğin, aylık 30.000 yenlik bir yeniden satış geliri yaratırsanız, bu yılda 360.000 yen eder.
Bu, 35 yılda 12,6 milyon yen demek.
17 milyon yenlik bir fark, 5 yıllık yeniden satışla geri kazanılabilecek bir miktardır.
Üstelik yeniden satış, bir kez başladığınızda bitmez.
Kazanmaya devam edebilirsiniz.
Varlıklarınız bileşik olarak büyür.
Faiz oranını %1 düşürmek için aylarca evrakla uğraşmaktansa, o sürede yeniden satışa başlamak katbekat daha hızlıdır.
Bu benim dürüst görüşüm.
■ 10. Ayda 100.000 ila 200.000 yen kazanmamı sağlayan yeniden satışın üç ayağı
Peki, nasıl bir yeniden satış iyidir?
İşte kullandığım üç ayak:
1. iPhone
Birim başına yaklaşık 20.000 yen kâr.
Talep her zaman var.
Bilgi engeli düşük, yeni başlayanlar için kolay.
*1 Haziran itibarıyla kârlar bu seviyeye düştü. Bir sonraki iPhone 18 ile tonlarca kazanmanızı istiyorum. Bu yüzden "yöntemi" şimdi girmenizi ve hemen para kazanma yolu olarak edinmenizi istiyorum.
2. Pokemon Kartları
Yeni genişleme kutularını biraz bekletmek, 20.000 yenin üzerinde kâr getirebilir.
Nadir kartlar yüz binlerce yen değerinde olabilir.
Bilgi savaşı için dayanıklılığınız ve hareket kabiliyetiniz varsa ayda yüz binlerce kazanabilirsiniz.
3. Rolex
Saat başına yüz binlerce yen kâr.
Yen değer kaybına ve enflasyona karşı güçlü "modern külçe altın".
Sermaye gerektirir, ancak devir hızı yüksektir ve sermaye verimliliği son derece yüksektir.
Bu üçü birleştiğinde, gerçekçi bir şekilde ayda 100.000 ila 200.000 yen gelir kaynağı oluşturabilir.
Bazı insanlar "Yeniden satış biraz..." diye düşünebilir.
Ancak elektronik perakendecileri, eczaneler ve giyim mağazalarının tümü "düşük alıp yüksek satma" iş modeliyle çalışır.
Benim yaptığım yeniden satış, bu mekanizmayı bireysel boyuta ölçeklendirmekten ibarettir.
Üstelik stok riski neredeyse sıfırdır ve nakde dönüş hızı yüksektir.
Aylık 100.000 yenlik ipotek ödemesi, yeniden satışla tamamen karşılanabilecek bir miktardır.
Bu şekilde düşününce, ipotek korkusu anında kaybolur.
■ 11. Yeniden satış yöntemlerinin tamamı resmi LINE zengin menüsünde
Buraya kadar okuyup "Yeniden satışı denemek istiyorum" diyenlere.
iPhone, Pokemon kartları ve Rolex için genellikle kullandığım bilgi birikimini, girişten uygulamaya kadar makaleler halinde özetledim.
Bunlar resmi LINE zengin menüsünde bulunuyor.
LINE'a kaydolduğunuzda zengin menü görünür ve üç ürünle ilgili detaylı makaleleri ücretsiz okuyabilirsiniz.
İşte zengin menü.
Herhangi birinden başlayabilirsiniz.
Kredi kartı limitiniz ve biraz zamanınız varsa iPhone'dan Ciddi bir tek seferlik vuruş hedefliyorsanız Pokemon kartlarından Uzun vadeli kâr hedefliyorsanız Rolex'ten
Giriş noktası okuyucunun durumuna göre değişir.
Tüm makaleler geçmişteki işlemlerime ve rakamlarıma dayanmaktadır.
"Okumak istiyorum" veya "denemek istiyorum" dediğinizde, çekinmeden alabilirsiniz.
■ 12. "İpotek Stratejisi Yol Haritası"nı PDF ve resmi LINE ile ücretsiz veriyorum
Bugünkü içeriği 3 A4 sayfasına özetleyen "Enflasyon Çağında İpotek Stratejisi Yol Haritası" adlı gizli raporu, sadece isteyenlere ücretsiz veriyorum.
Alma adımları 3 tanedir:
1. Önce Open Chat'e katılın
URL burada: https://noirstock.com/open
2. Duyuru bölümünden resmi LINE'a kaydolun
Katıldığınızda duyuru bölümünde "Resmi LINE kaydı kılavuzu" bulunmaktadır.
Lütfen oradan resmi LINE'a kaydolun.
Kaydolduktan sonra zengin menüden "iPhone Yeniden Satışı", "Pokemon Kartı Yeniden Satışı" ve "Rolex Yeniden Satışı" hakkındaki detaylı makaleleri de ücretsiz okuyabilirsiniz.
3. Resmi LINE'a "Mortgage" gönderin
Sadece bununla, İpotek Stratejisi Yol Haritası PDF'i otomatik olarak gönderilecektir.
Open Chat'te düzenli olarak piyasa görüşleri, marka düzenlemeleri ve en son yeniden satış bilgilerini paylaşıyorum.
"Şimdi ipotek çekmeli miyim" diye merak ediyorsanız veya "genellikle nasıl hareket ettiğimi" görmek istiyorsanız, bir göz atın.
■ 13. Son olarak
Buraya kadar okuyan herkese çok teşekkür ederim.
İpotek oranlarının %3'ü geçtiğini duyunca sabit faizden vazgeçenler için, hâlâ geç değil.
Ve "faizler yükseldiği için erken ödeme yapacağım" diye düşünenler, gerçekten durmanızı istiyorum.
Yaşadığımız çağ, enflasyonun devam ettiği bir çağ.
Enflasyon borcu otomatik olarak küçültecek.
Sabit faizle uzun vadeli borçlanın, Child-rearing Plus ile 2,32 milyon yen tasarruf edin, Danshin'i hayat sigortası olarak kullanın ve elde nakit bulundurun.
Erken ödeme yapmayın.
Enflasyon çağında ipotek için doğru cevap budur.
Ve %1-2'lik bir faiz farkı için endişelenerek zaman harcamaktansa, o zamanı yeniden satışa başlayarak geçirmek hayatınızı inanılmaz derecede değiştirecektir.
PDF'i 12. bölümdeki adımları izleyerek alabilirsiniz, ilgileniyorsanız lütfen yapın.
Raporu buradan alın: https://noirstock.com/open
Anahtar kelime "Mortgage".
Sonuna kadar okuduğunuz için teşekkürler!
Bu yazıyı da okursanız çok mutlu olurum!
Ayrıca yeraltı dünyasında yaşadığım berbat yarı hayat hakkında da yazıyorum lol
Referanslar
・Japonya Konut Finansman Ajansı (2026-06) "Flat 35 Faiz Oranı Bilgisi"
・Nihon Keizai Shimbun (2026-06) "Flat 35 Faiz Oranı Haziran'da %3,21'e Yükseldi"
・Japonya Konut Finansman Ajansı "【Flat 35】 Child-rearing Plus" Resmi Sayfası
・Japon Bankacılar Birliği "İpoteklerin Temel Bilgisi: 5 yıl kuralı, %125 kuralı"
・Ulusal Vergi Ajansı "İpotek Kesinti Sistemi Genel Bakışı"
・İçişleri ve Haberleşme Bakanlığı İstatistik Bürosu "Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Uzun Dönem Zaman Serisi Verileri"
・Tarım, Orman ve Su Ürünleri Bakanlığı "Pirinç Perakende Fiyatlarındaki Eğilimler"
・Sağlık, Çalışma ve Refah Bakanlığı "Ücret Yapısı Temel Araştırması: Üniversite Mezunları Başlangıç Maaşlarındaki Eğilimler"
・Noah (@noirinvestor) "Nikkei Hisse Senedi Ortalaması 2050'de 1 milyon yene ulaşacak" 𝕏 Makalesi (2026-04-22)
*Bu, belirli finansal veya sigorta ürünleri için bir tavsiye değildir. Lütfen nihai kararları kendi sorumluluğunuzda verin.
https://x.com/noirinvestor/status/2046918815481786464
