Düşük perspektifli bu tür iddialar her yerde dolaştığı için, 'Lehman Şoku Amcası' bir makale daha yazıyor.
Bay Area Kule Konutlarındaki Çift Kredileri Çökmeyecek
Klasik makale başlığı: "Hane geliri 15 milyon yen olan güç çifti, çift krediyle 150 milyon yenlik kule konutu alıyor. Faiz oranları yükseldiğinde aylık ödemeleri XX bin yen artıyor! Maaşlarıyla karşılayamazlar! Çöküyorlar!"
Alaycı Twitter kullanıcıları: "Yaşasın!!!! Hak ettikleri bu!!!!"
Bu benim son zamanlardaki X akışım.
Bu makalelerin iddia ettiği şey gerçekten olacak mı? Bu gayrimenkulleri kimler satın alıyor? Yükselen faiz oranlarının onlar üzerindeki etkisi ne kadar büyük?
Gerçeklerle yüzleşme zamanı geldi, o halde detaylara bakalım.
'Sugoroku Grubu' Yeni Zenginleri
Donmuş çılgınlık. Orada benzersiz bir zengin sınıfı var.
İşte ilginç bazı veriler: Ünlü HARUMI FLAG projesinin erken dönem alıcılarına ait demografik veriler.
Baktığımızda, ana kitlenin 30'lu ve 40'lı yaşlarda olduğunu görüyoruz. Yarısından fazlası şirket çalışanı iken, %27,5'i işletme sahibi veya yönetici. En ilgi çekici olan ise, alıcıların yaklaşık %60'ının 'yükseltme yapanlar' (ikame ev alanlar) olması.
Bu biraz eski veriye rağmen, sıfırdan aniden pahalı kule konutları satın alanların aslında azınlıkta olduğunu görebiliyoruz.
Toyosu'da 60 milyon yene aldıkları bir konut, değeri 90 milyon yene çıktı.
Kachidoki'de 90 milyon yene aldıkları kule konutu, değeri 140 milyon yene yükseldi.
Onu satıp bir sonraki 150 milyon yenlik eve geçtiler.
Değeri tekrar yükseldi ve şimdi 200 milyon yen seviyesine bakıyorlar.
Her zar atışında bir kare ilerler gibi, Tokyo'nun merkezindeki konutları yükselterek varlıklarını genişlettiler.
Bu 'Sugoroku Grubu'.
Normal işlerine gidiyorlar, çocuklarını kreşe bırakıyorlar ve ipotek ödemelerini yapıyorlar.
Ancak perde arkasında, yüzlerce milyonluk varlıkları ellerinde tutuyorlar.
Bu, aslında Bay Area kule konutlarını satın alanların gerçek kimliği.
Son araştırmalar, Tokyo'nun merkezindeki konut alıcılarındaki bu eğilimi doğruluyor.
Tokyo'nun 9 merkezi bölgesindeki konut alıcılarına yönelik 2023 yılında yapılan bir ankette, birçok hane 100 milyon yen üzerinde finansal varlığa sahipti ve satın alabilenler ile vazgeçenler arasındaki fark, gelire göre değil, finansal varlıklara göre daha büyüktü. (*Japonya Konut Araştırma Merkezi)
Tam olarak böyle. Sadece maaş akışı olarak 'hane geliri' merceğinden bakanların dar bir perspektife sahip olduğu söylenebilir.
Kaldıraç Olarak İpotekler
Bu yeni zenginlerin gerçekte ne yaptığını inceleyelim.
Örneğin:
0 yen varlığı olan bir çift, tam ipotekle 50 milyon yenlik bir konut alıyor.
O konutun değeri 100 milyon yene çıkıyor.
Ardından eşdeğer bir 100 milyon yenlik konut alıyor, mevcut evlerini satıyor ve ceplerine 100 milyon yen koyuyor.
Bilançolarındaki değişim şöyle görünüyor:
①'den ②'ye geçiş yaparak, 50 milyon yen nakit elde etmiş oluyorlar.
Bu nakdi, örneğin Tüm Ülke Fonları (Orkan) gibi araçlara yatırıyorlar.
Basitçe söylemek gerekirse, yaptıkları şey; düşük faizli ipoteklerle borçlanıp hisse senetlerine yatırım yapmak.
'Ne yaptılar?' sorusunun cevabı, düşük faizli ipotekleri kullanarak yapılan kaldıraçlı yatırımdır.
Evlerdeki gerçekleşmemiş kazançlar ve ipotek sisteminin birleştiği sihir budur.
'Borsa yatırımı yapıyorum, bana para verin!!' diyerek bireylere borç veren aptal bir finans kurumu yoktur.
Ancak bu sistemi kullanarak, %1'in altında faiz oranlarıyla yatırım kredisi aldılar.
Ve bu kaldıraçlı yatırım büyük bir başarıydı; Orkan fonlarının ve gayrimenkul fiyatlarındaki artışa bakan herkes bunu görebilir.
Bahsettiğim çift gerçekten varsa, şu ana kadar yüzlerce milyonluk varlık inşa etmiş olmaları muhtemeldir.
Evet. Bu Sugoroku Grubu zaten yüzlerce milyon değerinde varlığa sahip.
Onlar için hane geliri rakamları önemli değildir.
Kazananların ve güçlü olanların iflas etmesi mümkün değildir.
Güçlü Olanlar İçin Yükselen Faiz Oranları
Güçlü olanların seçenekleri vardır.
Çiftin örneğine tekrar bakalım.
Orkan fonları son 2-3 yılda iki katına çıktı.
50 milyon yenlik nakitleri artık 100 milyon yenlik bir yatırım fonu haline geldi.
Ve 100 milyon yenlik bir ipotekleri var (geri ödeme olmadığını varsayarsak, ki bu imkansızdır ancak örnek amaçlıdır).
Burada 'ipoteki kapatma' seçeneği ortaya çıkar.
Bu çiftin ipoteği tamamen kapama opsiyonunu kullanıp kullanmayacağını ne belirler?
Faiz oranı ile getiri arasındaki fark.
100 milyon yen üzerindeki ipotek faiz oranı ile o 100 milyon yenin işletilmesiyle elde edilen getiri arasındaki fark. Eğer faiz oranı getiriyi aşarsa, kapatmak daha iyidir.
İpotek oranlarının %0,3 olduğu dönemi düşünün. Doğal olarak, devlet tahvili getirileri de o zamanlar sıfıra yakındı.
Yani kaldıraçla ucuz borçlanabilseler bile, getiri elde etmek için hisse senedi vb. risk almak zorundaydılar.
Ancak mevcut durum (Eylül 2026) farklı.
Bireysel devlet tahvillerinin (sabit 5 yıllık) getirisi %2,24.
En düşük değişken ipotek oranı %0,99.
Vergiler göz önüne alındığında, hala yaklaşık %0,7'lik pozitif bir marj var (artı ipotek indirimleri gibi cömert avantajlar).
Faiz oranlarındaki bu artış, şu anda çoğu kule konutu güç çifti üzerinde neredeyse hiçbir olumsuz etkiye sahip değil.
Aksine, mevcut durumda 'risk almanız gerekmediği' için pozitif olarak nitelendirilebilir.
'İpotek oranları yükseliyorsa, bu negatif değil mi?'
Evet, öyle. Ama kapatma seçeneği var.
Evet, her zaman seçenekleri vardır.
Ve eğer bu Sugoroku Grubu yeni zenginleri iflas ederse, bu yalnızca bu seçenekler arasında yanlış tercih yaparlarsa olur.
Herkesin endişelendiği 'hane geliri' rakamı, sadece 'aylık nakit likiditesi' sorununun bir yönüdür.
Seçenekleri olan güçlü insanlar için yükselen faiz oranları, sadece 'borcu kapatmaya mı yoksa yatırıma devam etmeye mi karar verecekleri' konusunda malzemedir.
Tersine, yanlış seçim yapmazlarsa iflas etmezler.
Zayıf Olanlar İçin Yükselen Faiz Oranları
Güçlü olanların seçenekleri vardır. Tersine, zayıf olanların yoktur.
Fiyatlar yükseliyor.
Kira yükseliyor.
Faiz oranları yükseliyor.
Sürekli yükselen değişken oranlara karşı kredileri kapatma seçeneği yoktur.
Yükselen oranlar altında, borçlanma kapasitesi düşer, bu yüzden satın alma seçeneği de yoktur.
Toprak ve Ev Kiralama Yasası tarafından korunan ucuz kiradan çıkıp başka bir kiraya taşınma seçeneği bile yoktur.
Yatırım yapacak varlıkları yoktur.
1 milyon yen ile sabit 5 yıllık tahvil almak yılda 20.000 yen kazandırır. Harçlığı bile karşılamaz.
Öte yandan, eğer 200 milyon yeniniz varsa.
Bu, yılda 4 milyon yen gelir demektir.
Geçmişte, 200 milyon yen ile 4 milyon yen nakit akışı yaratmak risk almayı gerektirirdi.
'Faizli Dünya'da buna bile gerek yok.
Bankalar veya aracı kurumlar tarafından önerildiğinde, herhangi bir risk almadan, hiçbir şey öğrenmeden, evde uyuyarak yılda 4 milyon yen kazanırsınız.
Hostes kulübü çalışanlarının ortalama yıllık geliri 4 milyon yen.
Yeni üniversite mezunlarının ortalama yıllık geliri de 4 milyon yen.
Gençliği, görgüyü ve sağlığı yılda 4 milyona satmak.
Üniversiteye kadar okumak, tıklım tıklım trenlere binmek, günde 8 saat çalışarak yılda 4 milyon kazanmak.
Karşılığında evde uyuyarak yılda 4 milyon kazanmak.
Kule konutu güç çiftlerinin çöküş hikayelerine gülen alaycı Twitter kullanıcılarının, 'Faizli Dünya'da üstünlük taslama lüksüne sahip olduklarından şüpheliyim.
Hayatını Seç
**
'Sugoroku Grubu'nun zaferi de seçimlerin bir sonucudur.
"Doldurulmuş arazide konut alan aptallar."
"Olimpiyat sonrası Tokyo konutları çökecek."
"İpotek borçtur, ev sahibi olmak bir yükümlülüktür."
"Aşırı arz nedeniyle Bay Area kule konutları çökecek."
Bunlar 2010 ile 2020 yılları arasında yüksek sesle söylendi.
(Sadece Bay Area aşırı arz teorisi biraz haklıydı. Gerisi ilkokul düzeyinde görüşlerdi. Yazar da o teoriye inanmıştı ve alamadı. Ancak talep, devasa arzı gerçekten emdi.)
O zamanlar, bugünkü 'yeni projeleri iten konut satıcıları (lol)' gibi insanlar neredeyse hiç yoktu.
Belirsiz söylemlerin ortasında, ipotek riskini alıp Bay Area kule konutlarını satın almayı seçenler, 'piyonlarını' 'terfi etmiş piyonlara' dönüştürdüler.
Şimdi onları taklit edip aynı duruma gelme olasılığı yüksek değildir.
Hangi seçimin doğru olduğunu bilseydik, kimse mücadele etmezdi.
Ancak, 'kurgusal kule konutu güç çifti çöküş hikayelerine sevinen alaycı Twitter kullanıcılarının' geriye çok az seçeneği kaldığı muhtemeldir.
Kule konutları, çift krediler, çift gelir, iki çocuk, Miele bulaşık makineleri, tamburlu kurutucular, mekanik park yerleri, spor salonu üyelikleri, Sapix etüt merkezleri, ortaokul giriş sınavları, Orkan fonları, bireysel devlet tahvilleri, ipotek indirimleri, vergi beyannameleri, özel dersler, parklar, LaLaport, deniz esintisi, zemin stabilitesi.
Hayatını seç! Ölüm gününe kadar.
