Оскільки подібні твердження з низької перспективи розкидані повсюдно, «Дядько-криза Lehman» пише ще одну статтю.
Парні іпотеки на квартири в вежах у районі Токийської затоки не колапсують
Типова стаття: «Молода пара із сімейним доходом 15 мільйонів єн купує квартиру в вежі за 150 мільйонів єн за допомогою парної іпотеки. Коли ставки зростають, їхні щомісячні платежі збільшуються на XX тисяч єн! Зарплати вже не вистачає! Це крах!»
Цинічні користувачі Twitter: «Ураааа!!!! Так їм і треба!!!!»
Це моя остання стрічка X.
Чи справді станеться те, про що пишуть у цих статтях? Хто саме купує таку нерухомість? Наскільки сильно підвищення ставок впливає на них?
Час дивитися правді в очі, тому давайте розглянемо деталі.
«Нові багатії з групи „Сугороку“»
Божевілля заморожування. Там існує унікальний клас заможних людей.
Ось цікаві дані: атрибути ранніх покупців відомого комплексу HARUMI FLAG.
Згідно з ними, основна демографічна група — це люди віком 30–40 років. Понад половина з них — наймані працівники, тоді як 27,5% — власники бізнесу або топ-менеджери. Найцікавіше те, що близько 60% покупців були «апгрейдерами» (ті, хто купував житло для покращення умов).
Навіть за цими дещо застарілими даними видно, що ті, хто раптово купує дорогі квартири в вежах із нуля, насправді становлять меншість.
Вони купили кондомініум у Тойосу за 60 мільйонів єн, який подорожчав до 90 мільйонів.
Купили квартиру в вежі в Качідокі за 90 мільйонів єн, яка виросла до 140 мільйонів.
Продали її й купили наступну за 150 мільйонів.
Ціна знову зросла, і тепер вони орієнтуються на 200 мільйонів.
Якщо рухатися вперед по клітинках щоразу, коли кидаєш кубик, вони нарощували активи, постійно апгрейдячи житло в центрі Токіо.
Це і є «Група Сугороку».
Вони звичайно ходять на роботу, відвозять дітей у дитсадок і сплачують іпотечні внески.
Але за лаштунками вони володіють сотнями мільйонів у активах.
Це й є справжня сутність тих, хто купує квартири в вежах у районі Токийської затоки.
Нещодавні опитування покупців кондомініумів у центрі Токіо підтверджують цю тенденцію.
За результатами опитування 2023 року серед покупців кондомініумів у 9 центральних районах Токіо, багато домогосподарств мали понад 100 мільйонів єн фінансових активів, і різниця між тими, хто міг купити, і тими, хто відмовився, була більшою залежно від фінансових активів, ніж від доходу. (*Japan Housing Research Center)
Саме так. Треба визнати, що люди, які дивляться на речі виключно через призму «сімейного доходу» як потоку зарплати, мають вузький кругозір.
Іпотека як важіль
Давайте подивимося, що насправді роблять ці нові багатії.
Наприклад:
Пара з нулем активів купує кондомініум за 50 мільйонів єн із повною іпотекою.
Цей кондомініум дорожчає до 100 мільйонів єн.
Потім вони купують еквівалентний кондомініум за 100 мільйонів, продають своє старе житло й отримують 100 мільйонів готівкою.
Зміна їхнього балансового звіту виглядає так:
Переходячи від ① до ②, вони отримали 50 мільйонів єн готівкою.
Вони інвестують ці гроші, наприклад, у всесвітні фонди (Orkan).
Простіше кажучи, вони позичили 100 мільйонів єн іпотекою, щоб інвестувати 50 мільйонів єн у акції.
Відповідь на питання «Що вони зробили?» — це інвестиція з використанням кредитного плеча через дешеву іпотеку.
Це магія, що поєднує нереалізовану прибутковість житла та іпотечну систему.
Жодна дурна фінансова установа не дасть гроші фізичній особі зі словами: «Позичте мені гроші, бо я інвестую в акції!!».
Однак, використовуючи цю систему, вони отримали позики для інвестування під процентні ставки нижче 1%.
І ця інвестиція з плечем мала величезний успіх; навіть дурень бачить це, спостерігаючи за зростанням фондів Orkan та цін на нерухомість.
Якби така пара існувала, швидше за все, вона б уже накопичила активи вартістю в сотні мільйонів.
Так. Ця Група Сугороку вже має активи вартістю в сотні мільйонів.
Для них цифри сімейного доходу не мають значення.
Переможці та сильні ніколи не можуть обанкрутитися.
Зростання ставок для сильних
У сильних є варіанти.
Давайте знову розглянемо приклад цієї пари.
Фонди Orkan подвоїлися за останні 2–3 роки.
Їхні 50 мільйонів єн готівкою тепер перетворилися на інвестиційний фонд у 100 мільйонів єн.
І вони мають іпотеку на 100 мільйонів єн (припускаємо, що без погашення основного боргу, що неможливо, але ілюстративно).
Тут виникає опція «погасити іпотеку».
Що визначає, чи скористається ця пара опцією дострокового погашення іпотеки?
Це різниця між процентною ставкою та дохідністю.
Різниця між процентною ставкою за іпотекою на 100 мільйонів єн та дохідністю, яку можна отримати, управляючи цими 100 мільйонами. Якщо ставка перевищує дохідність, краще погасити борг.
Згадайте епоху, коли іпотечні ставки були 0,3%. Природно, тоді й дохідність державних облігацій була близькою до нуля.
Тому, навіть якщо можна було дешево позичати з плечем, доводилося ризикувати на ринку акцій тощо, щоб отримати прибуток.
Але поточна ситуація (вересень 2026 року) інша.
Дохідність індивідуальних державних облігацій (фіксована, 5 років) становить 2,24%.
Найнижча плаваюча іпотечна ставка — 0,99%.
З урахуванням податків залишається позитивна маржа приблизно 0,7% (плюс щедрі пільги, такі як іпотечні податкові відрахування).
Це зростання ставок поки що майже не має негативного впливу на більшість потужних пар, які купують квартири в вежах.
Натомість у поточній ситуації це можна назвати позитивним, тому що «немає потреби ризикувати».
«Хіба зростання іпотечних ставок — це не негативно?»
Так, це так. Але є опція погашення.
Так, у них завжди є варіанти.
І якщо ці нові багатії з Групи Сугороку обанкрутяться, то лише через неправильний вибір серед цих опцій.
Показник «сімейного доходу», про який усі хвилюються, є лише одним аспектом проблеми «щомісячної ліквідності готівки».
Для сильних, у яких є варіанти, зростання ставок — це просто матеріал для прийняття рішення «погашати борг чи продовжувати інвестувати».
І навпаки, якщо вони не зроблять неправильного вибору, вони не обанкрутяться.
Зростання ставок для слабких
У сильних є варіанти. Навпаки, у слабких їх немає.
Ціни ростуть.
Оренда дорожчає.
Ставки зростають.
Немає опції погашати кредити за постійно зростаючими плаваючими ставками.
За умов зростання ставок позиковий потенціал зменшується, тому немає й опції купувати житло.
Немає навіть опції залишити дешеву оренду, захищену Законом про земельну та будівельну оренду, і переїхати в іншу орендовану квартиру.
У них немає активів для інвестування.
Купівля фіксованих 5-річних облігацій на 1 мільйон єн дає 20 000 єн на рік. Це навіть не покриває кишенькових витрат.
З іншого боку, якщо у вас є 200 мільйонів єн.
Це 4 мільйони єн річного доходу.
У минулому створення грошового потоку в 4 мільйони єн із 200 мільйонів вимагало ризиків.
У «Світі з процентними ставками» навіть це більше не потрібно.
Рекомендовано банками або брокерськими компаніями, без жодного ризику, без жодного навчання, ви отримуєте 4 мільйони єн на рік, просто лежачи вдома.
Середній річний дохід працівниць клубів хостес становить 4 мільйони єн.
Середній річний дохід випускників університетів також становить 4 мільйони єн.
Продавати молодість, манери та здоров’я за 4 мільйони на рік.
Вчитися до університету, їхати в забитих потягах, працювати 8 годин на день за 4 мільйони на рік.
Проти того, щоб просто спати вдома за 4 мільйони на рік.
Я сумніваюся, що цинічні користувачі Twitter, які сміються над потужними парами з квартир у вежах, мають розкіш почуватися вищими у «Світі з процентними ставками».
Обирайте своє життя
**
Перемога «Групи Сугороку» — це також результат вибору.
«Дурні, які купують кондомініуми на штучних островах.»
«Кондомініуми в Токіо впадуть після Олімпіади.»
«Іпотека — це борг, володіння житлом — це пасив.»
«Квартири в вежах у районі Токийської затоки впадуть через надлишок пропозиції.»
Про це голосно говорили між 2010 і 2020 роками.
(Лише теорія про надлишок пропозиції в районі Токийської затоки мала деяке підґрунтя. Решта були дитячими думками. Автор також вірив у цю теорію і не зміг купити. Однак попит фактично абсорбував масову пропозицію.)
Тоді майже не було таких людей, як сьогоднішні «продавці кондомініумів, які агресивно просувають новобудови (хаха)».
Ті, хто посеред невизначеного дискурсу пішов на ризик взяття іпотеки й обрав покупку квартир у вежах у районі Токийської затоки, перетворили свої «пішаки» на «перероджені пішаки».
Ймовірність скопіювати їх зараз і стати таким самим, як вони, невисока.
Якби ми знали, який вибір правильний, ніхто б не страждав.
Однак у «цинічних користувачів Twitter, які радіють вигаданим історіям про крах потужних пар із квартир у вежах», ймовірно, залишилося мало варіантів.
Квартири в вежах, парні іпотеки, два доходи, двоє дітей, посудомийні машини Miele, сушильні барабанні машини, механічні паркінги, абонементи в спортзал, приватні школи Sapix, вступні іспити до гімназій, фонди Orkan, індивідуальні державні облігації, іпотечні податкові відрахування, податкові декларації, репетитори, парки, LaLaport, морський бриз, стабільність ґрунту.
Обирайте своє життя! До дня вашої смерті.
