30 年屋齡塔樓式公寓成為優質資產的唯一條件

問：塔式豪宅可以重建嗎？

答：法律上可行，但實際上幾乎不可能。《公寓所有權法》要求獲得五分之四以上住戶的同意。對於一棟有 500 戶的塔式豪宅，你需要取得超過 400 人的同意。這幾乎是不可能達成的。

問：為什麼這麼難取得同意？

答：塔式豪宅的屋主組成極其多元。有實際居住者、出租給房客的投資客、聯絡不上的繼承人、無法聯繫的外國人、還在繳房貸的人，以及靠年金過活、無力負擔額外費用的老年人。當你向這群人提議「每人拿出數千萬日圓來重建」，他們根本不可能達成共識。

問：修改法律不能解決問題嗎？

答：事情正在進展中。《公寓所有權法》修正案已於 2025 年 5 月通過，將於 2026 年 4 月生效。它允許透過法院裁定，將行蹤不明的屋主排除在投票池之外；對於有特定問題（如耐震能力不足）的建築，同意門檻也將從五分之四降至四分之三。然而，對於一般建築，門檻仍維持在五分之四。

這稍微降低了障礙，但核心問題依然存在。你無法排除「那些可以聯絡到、但付不起費用的反對者」。無論法律再怎麼努力，也無法改變人們口袋裡的錢。

問：真的需要花那麼多錢嗎？

答：是的。每戶通常需要花費 3000 萬到 5000 萬日圓。因為塔式豪宅戶數眾多，拆除和重建的總費用非常驚人。由於費用由所有屋主分攤，每戶的負擔自然沉重。你總不能叫一位靠年金生活的老先生再拿出 3000 萬日圓吧。

問：過去不是有老舊公寓成功重建的案例嗎？

答：有的。但幾乎所有成功的案例，都是擁有「超額容積率」的物件。例如，重建一棟 50 戶的建築時，他們會將其改建為 100 戶，然後用出售額外 50 戶的收入來支付重建費用。這個技巧讓住戶幾乎不用自掏腰包就能完成重建。幾乎所有老舊社區的重建都遵循這個模式。

問：為什麼塔式豪宅不能這麼做？

答：不行。塔式豪宅從一開始就蓋到最高的容積率，所以這個技巧行不通。 根本沒有增加戶數的空間。老舊社區的成功是因為有「魔法技巧」，但塔式豪宅沒有。因此，屋主別無選擇，只能自掏腰包。

問：不能直接拆除嗎？

答：那也很困難。在日本，幾乎沒有拆除超過 50 層樓的塔式豪宅的紀錄。雖然有鹿島建設的「頂部向下破碎法」等方法，但成本是新建築費用的 30% 到 50%。對於一般公寓，拆除費用僅為新建費用的 5% 到 10%，所以這完全是不同量級的負擔。

問：那會怎麼樣？它們會變成廢墟嗎？

答：照這個趨勢來看，可能性很高。一個負面螺旋會開始：越來越多人付不出管理費 → 修繕基金枯竭 → 大規模修繕無法進行 → 整棟建築價值下跌 → 有錢人逃離 → 留下來的人的負擔更重。在武藏小杉和灣岸地區的早期物件中，已經可以看到這些跡象。

問：沒有希望了嗎？

答：其實，一線希望正在浮現。如果「經濟殘餘使用年限評估」的概念普及開來，情況可能會完全改變。

問：那是什麼？

答：根據現行的銀行規則，鋼筋混凝土（RC）公寓在 47 年後價值歸零。 所以，如果你試圖用一棟 30 年屋齡的塔式豪宅來貸款，重新評估後只會剩下 17 年的殘餘價值。結果，它就變成了一棟無法再融資的物件。

問：但實際上的 RC 建築不會在 47 年後倒塌，對吧？

答：沒錯。維護良好的 RC 結構據說可以使用超過 100 年。因此，「根據實際狀況評估經濟殘餘使用年限」的概念，在專業房地產市場（如 REITs）中正變得普遍。如果這個概念能普及到個人房貸市場，那麼一棟 30 年屋齡的塔式豪宅可能被評估為「還有 70 年壽命」，從而可能申請到 35 年期的貸款。

問：那會改變什麼？

答：一切。一棟 30 年屋齡的塔式豪宅將不再被視為「老舊建築」，而是變成一個「能以低價買到地點的資產」。由於買家和再融資者能夠取得貸款，流動性將恢復。資金流入管理委員會，使得大規模修繕成為可能。如果維護得當，它們真的可以撐過 100 年。一條透過翻新繼續使用、而非重建的道路就此開啟。

問：所以就像是「便宜買到一棟新大樓」？

答：是的，很接近。對於一棟位於黃金地段的塔式豪宅來說，光是土地就價值數千萬日圓，而「還能再用 70 年的結構」則是附贈的紅利。在新建塔式豪宅要價 2 億日圓的時代，用 5000 萬日圓在同一個地點買一棟 30 年屋齡的物件，可以是一個理性的選擇。

問：但並非所有塔式豪宅都會變成這樣，對吧？

答：沒錯。從現在開始，它們會走向兩極化。管理委員會運作良好、修繕紀錄乾淨、地點優越的塔式豪宅，將以「準新房」的姿態存活下來。反之，管理失靈、修繕費欠繳嚴重、位於郊區的塔式豪宅，即使經濟殘餘使用年限評估普及，銀行也不會貸款給它們。它們注定走向貧民窟化的路線。

問：那麼，要怎麼分辨它們？

答：看三點：

① 管理委員會是否正常運作？

② 修繕基金是否充足？

③ 地點是否良好？

「三項都具備」的塔式豪宅，很可能會撐過 100 年。反之，只要缺少任何一項，就應該將其視為可能變成廢墟的候選物件。

我們正進入一個時代：決定塔式豪宅成敗的，不再是「購買當下的價格」，而是「管理的品質」。