Einige Leute haben mich nach meiner Meinung zu Grundstücksinvestitionen gefragt; ich wollte meine Antworten hier als Artikel zusammenfassen.
Um es kurz zu fassen: Über viele Jahre hinweg funktionierten Grundstücksinvestitionen in der Türkei fast wie eine „No-Lose“-Investition. Die meisten Bedingungen, die dies ermöglicht haben, haben sich jedoch geändert. Daher glaube ich, dass das Risiko-Ertrags-Verhältnis bei Grundstücksinvestitionen heute deutlich schlechter ist als in der Vergangenheit.
Das bedeutet nicht, dass „Grundstücke nicht mehr profitabel sein werden“. Vielmehr denke ich, dass es nicht mehr das automatische Vermögensbildungsinstrument ist, das es einmal war.
1. Was Grundstücke profitabel machte, war die Demografie
Historisch gesehen hatte die Grundstücksinvestition in der Türkei eine sehr starke Erzählung, weil drei große Vorteile gleichzeitig wirkten:
- Die Bevölkerung nahm ständig zu.
- Die Menschen wanderten von den Dörfern in die Städte ab.
- Die Haltekosten für Grundstücke waren praktisch nicht vorhanden.
Seit 1950 hat sich unsere Bevölkerung mehr als vervierfacht. Städte expandierten ständig; Felder am Stadtrand wurden zu Baugrundstücken, und Baugrundstücke wurden zu erschlossenen Parzellen. Die Menschen wurden oft nicht durch Produktion reich, sondern durch die Steigerung der Grundrente (unverdienter Wertzuwachs) infolge der Urbanisierung.
Aber heute ändert sich das Bild.
Die Geburtenrate ist inzwischen deutlich gesunken. Obwohl die Bevölkerung noch wächst, verlangsamt sich die Wachstumsrate merklich. Die Migration in die Städte ist nicht mehr so stark wie früher. Tatsächlich ist in einigen Großstädten wie Istanbul sogar ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen.
An dieser Stelle ist das Beispiel Japans wichtig. Japan wird nicht genau wie die Türkei sein; der Prozess nach 1980 hat uns jedoch gezeigt: Wenn das Bevölkerungswachstum stoppt, kann Immobilien aufhören, ein werthaltiges Asset zu sein.
2. „Der Gewinn wird beim Kauf gemacht“ – aber gibt es heute noch eine Marge?
Alte Investoren haben einen schönen Spruch:
„Der Gewinn wird nicht beim Verkauf gemacht, sondern beim Kauf.“
In der Vergangenheit waren Felder am Stadtrand sehr billig, weil die Stadt dort noch nicht hingekommen war. Die Leute kauften zu niedrigen Preisen und warteten Jahre, um mit dem Wachstum der Stadt beträchtlichen Reichtum zu erlangen.
Heute hat sich eine interessante Umkehrung vollzogen:
Während die Städte nicht mehr so schnell wachsen wie früher, ist selbst in den abgelegensten Gebieten die zukünftige Grundrente bereits in die Felder eingepreist. Mit anderen Worten: An vielen Orten beinhaltet der Einstiegspreis bereits einen erheblichen Teil des Wertes, der in Zukunft geschaffen werden könnte.
Eine Sicherheitsmarge bei einer Investition liegt vor, wenn der Preis unter dem Wert liegt. Ich denke, diese Marge hat sich auf der Grundstücksseite deutlich verringert.
3. Das Thema Bebauungsplanung ist riskanter als gedacht
Eines der am wenigsten diskutierten Risiken von Grundstücksinvestitionen ist der Bebauungsplanungsprozess.
Denn es geht nicht nur um die Frage „Kommt eine Bebauungsplanung?“ Die Dichte der Bebauungsplanung ändert alles. Eine niedrige Geschossflächenzahl kann die jahrelang erwartete Grundrente erheblich schmälern. Vielleicht kommt sie sogar überhaupt nicht.
Hinzu kommt das Risiko der Enteignung. Ein Teil des Grundstücks kann für öffentliche Bereiche wie Straßen, Schulen oder Parks enteignet werden.
Lassen Sie mich ein konkretes Beispiel nennen:
Vor Jahren kaufte der Vater meines Schwiegervaters ein Feld in Dikmen, Ankara, mit großen Erwartungen, weil es in der Nähe des Zentrums lag. Sie warteten lange. Später kam eine Bebauungsplanung mit nur 3 Stockwerken; dazu wurde ein Teil des Grundstücks für eine Schule enteignet. Nach Jahrzehnten war das Ergebnis mittelmäßig. Diese Situation ist keine Ausnahme; sie ist eines der routinemäßigen Risiken von Grundstücksinvestitionen.
4. Was die Türkei anders machte?
Es war nicht nur das Bevölkerungswachstum, das Grundstücksinvestitionen in der Türkei so stark machte.
Der eigentliche Unterschied war, dass die Haltekosten nahezu null waren.
Viele Jahre lang:
- Die Grundsteuern waren niedrig.
- Die Einheitswerte lagen weit unter den tatsächlichen Werten.
- Es gab keine Spekulationssteuer auf Grundstücke, die länger als 5 Jahre gehalten wurden.
Mit anderen Worten: Die Leute konnten Grundstücke jahrelang nahezu kostenlos halten.
Im Westen ist die Situation anders. In Ländern wie den USA liegt die Grundsteuer näher am tatsächlichen Wert. Für ein 200.000-Dollar-Grundstück zahlt man mehrere tausend Dollar Steuern pro Jahr. Bei größeren Grundstücken kann diese Zahl auf Zehntausende von Dollar steigen.
In einem solchen System können die Leute einen Vermögenswert nicht jahrzehntelang leer halten, nur weil „vielleicht gibt es in Zukunft eine Grundrente“. Sie müssen die Kosten für diesen Vermögenswert jedes Jahr tragen.
In der Türkei war es lange Zeit genau umgekehrt:
- Die Haltekosten waren niedrig,
- Es gab Steuervorteile,
- Das Bevölkerungswachstum war stark.
Wenn diese drei Faktoren zusammenkamen, wurde Grundstück zu einem nahezu automatischen Werkzeug zur Vermögensbildung.
Aber heute:
- Die Einheitswerte steigen,
- Die Haltekosten nehmen zu,
- Die Bevölkerungsdynamik verlangsamt sich,
- Und die Möglichkeit erhöhter Grundsteuern in der Zukunft wird stärker.
Aus diesem Grund sehe ich keine so einfache Zeit wie in der Vergangenheit.
5. Grundstücke als „versteckter Reichtum“ von Unternehmen
In den 1990er und 2000er Jahren war einer der einfachsten Wege, Geld aus Unternehmen zu ziehen, der Kauf von Grundstücken.
Weil es auf lange gehaltene Grundstücke keine Spekulationssteuer gab. Daher konnten Unternehmen oft sogar in der Pampa zu hohen Preisen Grundstücke kaufen. Viele Transaktionen zu jener Zeit wurden tatsächlich in Erwartung zukünftiger Grundrenten getätigt.
Aus heutiger Sicht haben einige der in jener Zeit gekauften Grundstücke unglaubliche Werte erreicht. Dies ist oft die Geschichte hinter den „wertvollen Grundstücken“ in den Bilanzen von Aktiengesellschaften.
Heute funktioniert der gleiche Mechanismus jedoch nicht mehr so einfach. Aufgrund von Bewertungsberichten, Vorschriften der Kapitalmarktbehörde (SPK) und erhöhter Transparenz ist dieser Bereich viel sichtbarer geworden als zuvor.
6. Die Wohnungsseite ist etwas anders
Was ich bisher beschrieben habe, betraf hauptsächlich Grundstücksinvestitionen.
Immobilien, die Mieteinnahmen generieren, also die Wohnungsseite, sollten etwas anders bewertet werden.
Peter Lynch hat einen berühmten Spruch:
„Man sollte nicht in Aktien investieren, bevor man ein Haus gekauft hat; denn in 99 von 100 Fällen gewinnt das Haus.“
Aber der entscheidende Punkt hier ist:
In Amerika kaufen die Leute Häuser meist mit Fremdkapital.
Dank des niedrigen Zinsniveaus und des langfristigen Hypothekensystems können die Leute mit einer kleinen Anzahlung einen großen Vermögenswert besitzen. Dies erhöht die Eigenkapitalrendite erheblich.
Zum Beispiel:
Du kaufst ein Haus für 500.000 Dollar mit 50.000 Dollar Eigenkapital. Selbst wenn der Hauspreis jährlich um 5% steigt, wird deine Eigenkapitalrendite sehr hoch, weil der Gewinn auf den gesamten Vermögenswert erzielt wird.
Mit anderen Worten: Ein wesentlicher Teil dessen, was Lynch sagt, ist tatsächlich die Wirkung von finanzieller Hebelwirkung.
In unserem Land wirst du definitiv gewinnen, wenn du in einer Zeit, in der Hauspreise und Kreditzinsen niedrig sind, mit wenig Geld ein Haus zu einem vernünftigen Preis mit einem Kredit kaufst. Wenn du es jedoch bar für die Miete kaufst, könnte es keine kluge Investition sein.
7. Sollte man ein Haus als Investition kaufen?
Ich denke, hier gibt es eine vernünftigere Debatte.
Weil:
- Miete ist ein Cashflow, der sich an die Inflation anpassen kann.
- In einigen Regionen sind die Mietmultiplikatoren deutlich gesunken.
- Langfristig kann die reale Rendite von Wohnimmobilien auf vernünftigem Niveau liegen.
Darüber hinaus erfordert das Erzielen hoher langfristiger Realrenditen an der Börse ernsthafte Kenntnisse und psychische Belastbarkeit, während bei Immobilien Grundkenntnisse ausreichen können. Während die korrekte Berechnung des Wertes einer Aktie ernsthafte Fachkenntnisse, Wissen und Erfahrung erfordert, kann eine einfachere Perspektive für die Betrachtung eines Grundstücks, seiner Mieteinnahmen und der Erdbebensicherheit des Gebäudes ausreichen.
Daher:
Ich stimme der Ansicht zu, dass „Immobilien, die mit dem richtigen Multiplikator an einem guten Standort gekauft werden und gute Mieteinnahmen generieren, gekauft werden können.“ Der Umgang mit Mietern mag schwierig erscheinen, aber zum Beispiel kauft ein Freund von mir eine 1-Zimmer-Wohnung für 10-12 Jahre Mieteinnahmen. Für eine jährliche Realrendite von 8% kann man sich mit einem Mieter arrangieren. Schließlich gibt es an der Börse Einnahmen, wenn man sich anstrengt und bemüht. Es ist normal, bei Wohnimmobilien angemessene Renditen zu erzielen, wenn man sich anstrengt und recherchiert.
8. Fazit
Ich denke, das gemeinsame Merkmal guter Immobilieninvestoren ist Folgendes:
Sie gehen dieses Geschäft nicht wie Spekulation an, sondern wie ein Problem der Vermögensbewertung.
Sie denken, als würden sie ein Unternehmen analysieren:
- Wie hoch ist der aktuelle Mietwert?
- Wie ist die Zukunft der Region?
- Wie werden sich U-Bahn, Verkehr und Bevölkerungsbewegung verändern?
- Was ist der alternative Nutzungswert des Grundstücks oder der Bebauung?
Und sie investieren nur, wenn der Preis unter dem von ihnen berechneten Wert bleibt.
Eigentlich läuft die Sache darauf hinaus:
Man verdient Geld mit dem Geschäft, das man kennt und versteht. Obwohl Immobilieninvestitionen psychologisch einfacher zu handhaben sind als Aktieninvestitionen, erfordern sie für den Erfolg ebenfalls Arbeit, Recherche und Wissen.
Mit freundlichen Grüßen.
