Neue Einfamilienhäuser im Großraum Tokio kosten durchschnittlich 53,67 Millionen Yen. Die meisten finanzieren sie über Kredite, aber in den 23 Bezirken sind erhebliche Eigenmittel nötig
Neue Einfamilienhäuser zum Verkauf im Großraum Tokio sind ziemlich teuer geworden.
Laut der „Umfrage zu Käufern neuer Einfamilienhäuser im Großraum Tokio 2025“ von Recruit lag der durchschnittliche Kaufpreis im Jahr 2025 bei 53,67 Millionen Yen. Das ist ein Anstieg um 5,23 Millionen Yen gegenüber 2024 und der höchste Stand seit Beginn der Umfrage im Jahr 2014. Die Umfrage umfasste 612 Verträge für neue Einfamilienhäuser im Großraum Tokio von Januar bis Dezember 2025.
Wenn man das allein betrachtet, könnte man denken: „Sind Einfamilienhäuser jetzt genauso zu Vermögenswerten geworden wie Eigentumswohnungen?“
Bei genauerem Hinsehen ist es jedoch nicht so einfach.
Menschen, die neue Einfamilienhäuser kaufen, scheinen die Preissteigerungen durch Kredite und Doppelverdiener-Haushalte aufzufangen, um das Familienleben zu ermöglichen – und nicht, um einen Vermögenswert zu erwerben.
Preise auf Rekordhoch. Tokios 23 Bezirke über 80 Millionen Yen
Zunächst der Preis.
Der durchschnittliche Kaufpreis für ein neues Einfamilienhaus im Großraum Tokio betrug 2025 53,67 Millionen Yen. Er stieg in einem Jahr um 5,23 Millionen Yen von 48,44 Millionen Yen im Vorjahr.
Allein in Tokios 23 Bezirken lag der Durchschnitt bei 82,87 Millionen Yen, der erste Wert über 80 Millionen Yen seit Beginn der Umfrage. In den 23 Bezirken entfielen 77,1 % auf „60 Millionen Yen oder mehr“, was darauf hindeutet, dass dies als ein anderer Markt betrachtet werden sollte als der Rest des Großraums.
In den Präfekturen Saitama und Chiba liegen die Preise dagegen im Bereich von 38 Millionen Yen, was eine erhebliche Kluft innerhalb des Großraums zeigt.
Mit anderen Worten: Selbst bei neuen Einfamilienhäusern im Großraum Tokio unterscheidet sich die Preiswahrnehmung zwischen den 23 Bezirken und den umliegenden Präfekturen erheblich.
Käufer sind einkommensstarke Doppelverdiener-Haushalte
Steigen die Preise, ändert sich naturgemäß die Bevölkerungsgruppe, die sie sich leisten kann.
Das durchschnittliche gesamte Jahreshaushaltseinkommen der Vertragsparteien lag bei 9,38 Millionen Yen, ebenfalls der höchste Wert seit Beginn der Umfrage im Jahr 2014. Haushalte mit 10 Millionen Yen oder mehr stiegen von 26,0 % im Jahr 2024 auf 34,0 % im Jahr 2025.
In Tokios 23 Bezirken betrug das durchschnittliche gesamte Jahreshaushaltseinkommen 13,01 Millionen Yen, wobei 65,3 % der Haushalte 10 Millionen Yen oder mehr verdienten.
Darüber hinaus steigt auch der Anteil der Doppelverdiener-Haushalte. Die Doppelverdiener-Quote aller Käufer lag bei 72,2 %, bei verheirateten Haushalten bei 75,8 %. Bei „nur Paar“-Haushalten überschritt sie erstmals 90 % und erreichte 93,2 %.
Was wir hier sehen, ist, dass neue Einfamilienhäuser nicht mehr „Häuser sind, die von einem standardmäßigen Alleinverdiener-Haushalt gekauft werden“.
Um heute im Großraum Tokio ein neues Einfamilienhaus zu kaufen, arbeiten beide Ehepartner, um das Haushaltseinkommen zu steigern, und etwaige Fehlbeträge werden durch einen Kredit gedeckt.
Das ist die Struktur.
Vollfinanzierungen nehmen insgesamt zu. Aber die 23 Bezirke erfordern dicke Eigenmittel
Allerdings bedeutet eine Zunahme einkommensstarker Haushalte nicht unbedingt, dass sie über reichlich Eigenmittel verfügen.
Der Anteil der „0 Yen Eigenmittel“, also sogenannter Vollfinanzierungen, lag bei 32,8 %. Auch dies ist der höchste Stand seit Beginn der Umfrage im Jahr 2014. Die durchschnittlichen Eigenmittel betrugen 7,13 Millionen Yen, ein Rückgang um 160.000 Yen gegenüber 2024.
Auch die Gesamtkreditsumme steigt. Die durchschnittliche gesamte Kreditsumme der Kreditnehmer betrug 48,42 Millionen Yen, der höchste Wert seit Beginn der Umfrage. Kredite über 50 Millionen Yen oder mehr machten 38,4 % aus.
Allerdings sieht die Situation in Tokios 23 Bezirken etwas anders aus.
In den 23 Bezirken steckten 11,0 % der Käufer „20 bis weniger als 30 Millionen Yen“ Eigenmittel hinein. Darüber hinaus entfielen 8,5 % auf „30 Millionen Yen oder mehr“. Zusammengenommen kauften 19,5 % der Käufer mit 20 Millionen Yen oder mehr Eigenmitteln.
Die durchschnittlichen Eigenmittel in den 23 Bezirken betrugen 9,94 Millionen Yen, verglichen mit dem Gesamtdurchschnitt von 7,13 Millionen Yen. Man kann daraus lesen, dass es in den 23 Bezirken eine Preisspanne ist, die ohne erhebliche Eigenmittel schwer zu erreichen ist – und nicht nur über einen Kredit.
Zudem sind die Kredite in den 23 Bezirken ebenfalls hoch. Die durchschnittliche gesamte Kreditsumme der Kreditnehmer betrug 68,22 Millionen Yen, wobei 82,4 % der Kredite 50 Millionen Yen oder mehr betrugen.
Insgesamt ist es ein „Markt, der über Kredite erreicht wird“.
In den 23 Bezirken ist es ein „Markt, bei dem zu hohen Krediten dicke Eigenmittel hinzukommen“.
Selbst bei demselben neuen Einfamilienhaus unterscheidet sich der Inhalt des Finanzierungsplans erheblich. Hohes Einkommen und Doppelverdiener scheinen eher Bedingungen zu sein, um mit den steigenden Immobilienpreisen Schritt zu halten, als Zeichen von Wohlstand.
Der Kaufgrund ist die „Familie“ und nicht der Vermögenswert
Dies ist eine Besonderheit von Einfamilienhäusern.
Der häufigste Grund für den Kauf eines neuen Einfamilienhauses war mit 59,0 % „Weil ich ein Zuhause für meine Kinder und meine Familie haben wollte“. Als nächstes folgte mit 43,5 % „Weil ich in einem größeren Haus wohnen wollte“. Auf der anderen Seite blieb „Weil ich einen Vermögenswert besitzen oder ihn als vorteilhaft für die Vermögensbildung ansah“ bei 15,7 %.
Laut Recruits Erklärung stehen bei Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Eigentumswohnungen der Grund „ein Zuhause für Kinder und Familie zu wollen“ im Vordergrund, nicht der Vermögenswert.
Mit anderen Worten: Nur weil neue Einfamilienhäuser im Großraum Tokio teurer werden, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass sie zu Anlageprodukten werden.
Vielmehr stapeln die Menschen, um den für die Familie notwendigen Platz zu sichern, das Einkommen durch Doppelverdiener, erhöhen die Kredite und stecken in manchen Gegenden dicke Eigenmittel hinein.
Ich denke, diese Sichtweise kommt der Realität näher.
*Zum Vergleich: Bei neuen Eigentumswohnungen war „Weil ich einen Vermögenswert besitzen oder ihn als vorteilhaft für die Vermögensbildung ansah“ mit 36,7 % am höchsten.
Preis vor Nähe zum Bahnhof. Gebäude vor Grundstück
Was priorisieren die Käufer also?
Das am stärksten priorisierte Kriterium bei der Kaufentscheidung war mit 88,9 % der „Preis“. Es folgten „Größe des Wohngebäudes“ mit 55,4 %, „Zeit zum nächsten Bahnhof“ mit 54,2 %, „Anzahl der Zimmer“ mit 54,1 % und „Grundriss“ mit 53,9 %.
In Tokios 23 Bezirken lagen die Werte bei „Preis“ 91,5 %, „Größe des Wohngebäudes“ 64,4 %, „Zeit zum nächsten Bahnhof“ 61,0 %, „Anzahl der Zimmer“ und „Grundriss“ beide bei 65,3 %.
Auf der anderen Seite sanken „Zeit zum nächsten Bahnhof“, „Sonnenlicht“ und „Gegend mit gutem Pendelverkehr“ leicht gegenüber 2024 und erreichten die niedrigsten Werte seit Beginn der Umfrage im Jahr 2014.
Das bedeutet wahrscheinlich nicht, dass man sich nicht mehr um die Nähe zum Bahnhof oder Sonnenlicht kümmert, sondern dass man nicht mehr alles haben kann.
Bei steigenden Preisen ist es schwierig, gleichzeitig Bahnhofsnähe, Größe, Grundstück, Sonnenlicht und Pendelverkehrsanbindung zu erfüllen. Infolgedessen schauen sie zuerst auf den Preis, dann auf Größe und Grundriss des Gebäudes und passen die Entfernung zum Bahnhof und das Sonnenlicht entsprechend an.
Die Art der Auswahl verändert sich auf diese Weise.
Tatsächlich ist die Gebäudefläche nicht stark zurückgegangen. Die durchschnittliche Gebäudefläche betrug 98,6 Quadratmeter, fast genauso viel wie 2024. Die durchschnittliche Grundstücksfläche hingegen betrug 115,0 Quadratmeter, ein Rückgang um 3,5 Quadratmeter gegenüber 2024.
Die Käufer schützen die Größe des Gebäudes so weit wie möglich.
Dafür gehen sie Kompromisse bei der Grundstücksfläche, der Entfernung zum Bahnhof und den Lagebedingungen ein.
Wenn der Grund für den Kauf eines Einfamilienhauses „für die Familie“ und „für den Platz“ ist, ist diese Entwicklung nur natürlich.
Gebrauchte Einfamilienhäuser sind ebenfalls zu realistischen Vergleichsobjekten geworden
Ein weiterer Punkt, der zu beachten ist, ist die parallele Betrachtung von gebrauchten Einfamilienhäusern.
Unter den anderen in Betracht gezogenen Wohnformen neben neuen Einfamilienhäusern waren „gebrauchte Einfamilienhäuser“ mit 41,3 % am häufigsten. Dieser Wert stieg von 36,7 % im Jahr 2024 und erreichte den höchsten Stand seit Beginn der Umfrage im Jahr 2014.
Das ist ziemlich wichtig.
Auch Menschen, die neue Einfamilienhäuser gekauft haben, haben nicht von Anfang an nur Neubauten in Betracht gezogen.
Mit steigenden Preisen werden gebrauchte Einfamilienhäuser als realistische Option angesehen.
Es geht nicht um neu oder gebraucht, sondern darum, wo und zu welchem Preis der für die Familie notwendige Platz gesichert werden kann.
Die Vergleichsachse hat sich dorthin verlagert.
Neue Einfamilienhäuser sind Häuser für die Eigennutzung. Allerdings sind die 23 Bezirke zu einem Markt für eine begrenzte Gruppe geworden
Neue Einfamilienhäuser werden als Häuser für die Eigennutzung gekauft, um das Familienleben zu unterstützen, und nicht als Produkte zur Jagd nach Vermögenswerten.
Das bedeutet jedoch nicht, dass sie „für jedermann erschwinglich“ sind.
Besonders in Tokios 23 Bezirken beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 82,87 Millionen Yen, das durchschnittliche Haushaltseinkommen 13,01 Millionen Yen, die durchschnittlichen Eigenmittel 9,94 Millionen Yen und die durchschnittliche Kreditsumme 68,22 Millionen Yen. 19,5 % der Käufer steckten 20 Millionen Yen oder mehr Eigenmittel hinein.
Insgesamt ist es ein „Markt, der über Kredite erreicht wird“. In Tokios 23 Bezirken ist es ein „Markt, bei dem zu hohen Krediten dicke Eigenmittel hinzukommen“.
Selbst beim selben neuen Einfamilienhaus unterscheiden sich die Voraussetzungen für Käufer zwischen den 23 Bezirken und anderen Gebieten erheblich.
Quelle: Umfrage zu Käufern neuer Einfamilienhäuser im Großraum Tokio 2025 (Recruit Co., Ltd.)
