Da solche Behauptungen aus einer verzerrten Perspektive überall verstreut sind, schreibt der „Onkel vom Lehman-Schock“ einen weiteren Artikel.
Die Paar-Darlehen für Turm-Wohnungen in der Bay Area werden nicht zusammenbrechen
Der übliche Artikel lautet: „Ein Power-Paar mit einem Haushaltseinkommen von 15 Millionen Yen kauft eine 150-Millionen-Yen-Turmwohnung über ein gemeinsames Darlehen. Wenn die Zinsen steigen, erhöhen sich ihre monatlichen Zahlungen um XX zehntausend Yen! Das können sie mit dem Gehalt allein nicht decken! Es ist ein Zusammenbruch!“
Zynische Twitter-Nutzer: „Juchhuuuu!!!! Gut so!!!!“
Das ist mein aktueller X-Feed.
Wird das eintreten, was diese Artikel behaupten? Was für Menschen kaufen diese Immobilien? Wie stark wirken sich steigende Zinsen auf sie aus?
Es wird Zeit, der Realität ins Auge zu blicken, also schauen wir uns die Details an.
Die Neureichen der „Sugoroku-Gruppe“
Eingefrorener Wahnsinn. Dort gibt es eine einzigartige wohlhabende Klasse.
Hier sind einige interessante Daten: Die Käuferprofile der frühen Erwerber des berühmten HARUMI FLAG.
Bei genauerem Hinsehen liegt die Kernzielgruppe in den Dreißigern und Vierzigerjahren. Mehr als die Hälfte sind Angestellte, während 27,5 % Unternehmer oder Führungskräfte sind. Am interessantesten ist, dass etwa 60 % der Käufer „Aufsteiger“ waren (die ihr Zuhause durch ein neues ersetzen).
Selbst mit diesen etwas älteren Daten sehen wir, dass Menschen, die plötzlich teure Turmwohnungen von null auf kaufen, tatsächlich eine Minderheit sind.
Sie kauften eine Toyosu-Kondominium für 60 Millionen Yen, die auf 90 Millionen Yen stieg.
Sie kauften eine Kachidoki-Turmwohnung für 90 Millionen Yen, die auf 140 Millionen Yen stieg.
Sie verkauften sie und kauften die nächste für 150 Millionen Yen.
Sie stieg wieder, und nun blicken sie auf 200 Millionen Yen.
Wie beim Vorankücken auf Feldern jedes Mal, wenn man würfelt, haben sie ihr Vermögen durch die Aufwertung ihrer Kondominien im Zentrum Tokios vergrößert.
Dies ist die „Sugoroku-Gruppe“.
Sie gehen normal zur Arbeit, bringen ihre Kinder in die Kita und zahlen ihre Hypotheken ab.
Aber hinter den Kulissen halten sie Hunderte Millionen an Vermögenswerten.
Das ist tatsächlich die wahre Identität derer, die Turmwohnungen in der Bay Area kaufen.
Aktuelle Umfragen unter Käufern von Kondominien im Zentrum Tokios bestätigen diesen Trend.
In einer Umfrage von 2023 unter Käufern von Kondominien in den neun zentralen Bezirken Tokios hielten viele Haushalte über 100 Millionen Yen an Finanzvermögen, und der Unterschied zwischen denen, die kaufen konnten, und denen, die aufgaben, war größer basierend auf dem Finanzvermögen als auf dem Einkommen. (*Japan Housing Research Center)
Genau. Man muss sagen, dass Menschen, die Dinge ausschließlich durch die Linse des „Haushaltseinkommens“ als Lohnfluss betrachten, einen engen Blickwinkel haben.
Hypotheken als Hebel
Schauen wir uns an, was diese Neureichen tatsächlich tun.
Zum Beispiel:
Ein Paar mit 0 Yen an Vermögenswerten kauft ein 50-Millionen-Yen-Kondominium mit einer Vollfinanzierung.
Dieses Kondominium steigt im Wert auf 100 Millionen Yen.
Dann kaufen sie ein gleichwertiges 100-Millionen-Yen-Kondominium, verkaufen ihr Haus und streichen 100 Millionen Yen ein.
Die Veränderung ihrer Bilanz sieht so aus:
Durch den Übergang von ① zu ② haben sie 50 Millionen Yen in bar erhalten.
Sie investieren dieses Bargeld, zum Beispiel in All-Country-Fonds (Orkan).
Vereinfacht gesagt, was sie getan haben, war, 100 Millionen Yen an Hypotheken aufzunehmen, um 50 Millionen Yen in Aktien zu investieren.
Die Antwort auf „Was haben sie getan?“ ist gehebelte Investition unter Nutzung niedrig verzinslicher Hypotheken.
Es ist Magie, die unrealisierte Gewinne auf Häuser und das Hypothekensystem kombiniert.
Keine dumme Finanzinstitution existiert, die Privatpersonen Geld leiht mit den Worten: „Leih mir Geld, weil ich in Aktien investiere!!“
Allerdings nutzten sie dieses System, um Kredite für Investitionen zu Zinssätzen unter 1 % zu erhalten.
Und diese gehebelte Investition war ein großer Erfolg; selbst Idioten können das sehen, wenn sie den Anstieg der Orkan-Fonds und der Immobilienpreise betrachten.
Wenn das oben erwähnte Paar existierte, hätten sie mittlerweile wahrscheinlich ein Vermögen in Höhe von Hunderten Millionen aufgebaut.
Ja. Diese Sugoroku-Gruppe hat bereits Vermögenswerte in Höhe von Hunderten Millionen.
Für sie spielen Zahlen zum Haushaltseinkommen keine Rolle.
Gewinner und Starke können unmöglich bankrottgehen.
Steigende Zinsen für die Starken
Die Starken haben Optionen.
Schauen wir uns das Beispiel des Paares noch einmal an.
Orkan-Fonds haben sich in den letzten 2–3 Jahren verdoppelt.
Ihr 50-Millionen-Yen-Bargeld ist nun ein 100-Millionen-Yen-Anlagefonds.
Und sie haben eine 100-Millionen-Yen-Hypothek (unter der Annahme keiner Tilgung, was unmöglich ist, aber illustrativ).
Hier entsteht die Option, „die Hypothek zurückzuzahlen“.
Was bestimmt, ob dieses Paar die Option nutzt, die Hypothek vollständig abzubezahlen?
Es ist die Differenz zwischen Zinssatz und Rendite.
Die Differenz zwischen dem Hypothekenzins auf 100 Millionen Yen und der Rendite, die durch die Bewirtschaftung dieser 100 Millionen Yen erzielt wird. Wenn der Zinssatz die Rendite übersteigt, ist es besser, zurückzuzahlen.
Betrachten wir die Ära, in der Hypothekenzinsen bei 0,3 % lagen. Natürlich lagen auch die Staatsanleiherenditen damals nahe null.
Also mussten sie, selbst wenn sie günstig mit Hebel leihen konnten, Risiken in Aktien usw. eingehen, um Renditen zu erzielen.
Aber die aktuelle Situation (September 2026) ist anders.
Die Rendite auf individuelle Staatsanleihen (festverzinslich, 5 Jahre) beträgt 2,24 %.
Der niedrigste variable Hypothekenzins liegt bei 0,99 %.
Unter Berücksichtigung von Steuern gibt es immer noch eine positive Marge von etwa 0,7 % (plus großzügige Vorteile wie Hypothekenabzüge).
Dieser Anstieg der Zinsen hat derzeit fast keine negativen Auswirkungen auf die meisten Power-Paare in Turmwohnungen.
Im Gegenteil, in der aktuellen Situation kann es als positiv bezeichnet werden, weil „man keine Risiken eingehen muss“.
„Wenn die Hypothekenzinsen steigen, ist das nicht negativ?“
Ja, das ist es. Aber es gibt die Option zur Rückzahlung.
Ja, sie haben immer Optionen.
Und wenn diese Neureichen der Sugoroku-Gruppe bankrottgehen, dann nur, wenn sie die falsche Wahl unter diesen Optionen treffen.
Die Zahl „Haushaltseinkommen“, über die sich alle Sorgen machen, ist lediglich ein Aspekt des Problems der „monatlichen Cash-Liquidität“.
Für die Starken, die Optionen haben, sind steigende Zinsen nur Material für die Entscheidung „ob Schulden getilgt oder weiter investiert wird“.
Umgekehrt, wenn sie nicht die falsche Wahl treffen, werden sie nicht bankrottgehen.
Steigende Zinsen für die Schwachen
Die Starken haben Optionen. Umgekehrt haben die Schwachen keine.
Preise steigen.
Mieten steigen.
Zinsen steigen.
Es gibt keine Option, Darlehen gegen kontinuierlich steigende variable Zinsen zurückzuzahlen.
Unter steigenden Zinsen sinkt die Kreditfähigkeit, also gibt es auch keine Option zu kaufen.
Es gibt nicht einmal die Option, die günstige Miete, die durch das Land- und Mietrecht geschützt ist, zu verlassen und in eine andere Mietwohnung zu ziehen.
Sie haben keine Vermögenswerte, um zu investieren.
Kauf von festverzinslichen 5-Jahres-Anleihen mit 1 Million Yen ergibt 20.000 Yen pro Jahr. Das deckt nicht einmal Taschengeld.
Auf der anderen Seite, wenn man 200 Millionen Yen hat.
Das sind 4 Millionen Yen jährliches Einkommen.
In der Vergangenheit erforderte die Generierung von 4 Millionen Yen Cashflow aus 200 Millionen Yen das Eingehen von Risiken.
In der „Welt mit Zinsen“ ist das nicht einmal mehr nötig.
Empfohlen von Banken oder Wertpapierhäusern, ohne jegliches Risiko einzugehen, ohne irgendetwas zu studieren, erhält man 4 Millionen Yen pro Jahr, einfach indem man zu Hause schläft.
Das durchschnittliche Jahreseinkommen von Hostess-Club-Arbeitnehmern beträgt 4 Millionen Yen.
Das durchschnittliche Jahreseinkommen von neuen Universitätsabsolventen beträgt ebenfalls 4 Millionen Yen.
Jugend, Manieren und Gesundheit für 4 Millionen pro Jahr verkaufen.
Bis zur Universität lernen, in überfüllten Zügen pendeln, 8 Stunden am Tag arbeiten für 4 Millionen pro Jahr.
Versus zu Hause schlafen für 4 Millionen pro Jahr.
Ich bezweifle, dass zynische Twitter-Nutzer, die über fiktive Geschichten vom Zusammenbruch von Power-Paaren in Turmwohnungen lachen, in der „Welt mit Zinsen“ den Luxus haben, sich überlegen zu fühlen.
Wähle dein Leben
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Der Sieg der „Sugoroku-Gruppe“ ist auch das Ergebnis von Entscheidungen.
„Idioten, die Kondominien auf Landgewinnungsflächen kaufen.“
„Tokio-Kondominien werden nach den Olympischen Spielen abstürzen.“
„Hypotheken sind Schulden, Wohneigentum ist eine Verbindlichkeit.“
„Turmwohnungen in der Bay Area werden aufgrund von Überangebot abstürzen.“
Diese wurden laut zwischen 2010 und 2020 gesagt.
(Nur die Theorie des Überangebots in der Bay Area hatte einige Berechtigung. Der Rest waren Meinungen auf Grundschulniveau. Der Autor glaubte auch an diese Theorie und konnte nicht kaufen. Allerdings absorbierte die Nachfrage tatsächlich das massive Angebot.)
Damals gab es kaum Leute wie die heutigen „Kondominium-Verkäufer, die Neubauten pushen (lol)“.
Diejenigen, die inmitten unsicherer Diskurse das Risiko einer Hypothek eingingen und sich entschieden, Turmwohnungen in der Bay Area zu kaufen, verwandelten ihre „Bauernfiguren“ in „beförderte Bauernfiguren“.
Die Wahrscheinlichkeit, sie jetzt zu kopieren und wie sie zu werden, ist nicht hoch.
Wenn wir wüssten, welche Entscheidung richtig ist, würde niemand kämpfen.
Allerdings haben „zynische Twitter-Nutzer, die sich über fiktive Geschichten vom Zusammenbruch von Power-Paaren in Turmwohnungen freuen“, wahrscheinlich wenige Optionen übrig.
Turmwohnungen, Paar-Darlehen, Doppelverdiener, zwei Kinder, Miele-Geschirrspüler, Trommel-Trockner, mechanisches Parken, Fitnessstudio-Mitgliedschaften, Sapix-Nachhilfeschulen, Mittelschul-Eingangsprüfungen, Orkan-Fonds, individuelle Staatsanleihen, Hypothekenabzüge, Steuererklärungen, Nachhilfe, Parks, LaLaport, Meeresbrise, Bodenstabilität.
Wähle dein Leben! Bis zu dem Tag, an dem du stirbst.
