Si no haces nada, llegará el día en que no tengas dónde vivir.
No es una exageración. Los números lo dicen.
He estado en este negocio durante 20 años. Escribiré honestamente sobre lo que está sucediendo en el mercado actual.
Capítulo 1: Quienes no pueden comprar están migrando al mercado de renta
Los precios de los condominios siguen aumentando. Por primera vez, más del 20% de las casas unifamiliares en las 23 alcaldías de Tokio superaron los 100 millones de yenes. Los precios de venta han alcanzado máximos históricos durante siete meses consecutivos.
Para quienes piensan: "Entonces compraré uno usado":
El precio por metro cuadrado contratado para condominios usados en el área metropolitana de Tokio ha aumentado durante 65 meses consecutivos. Las propiedades usadas también son caras. Como la gente no puede comprar nuevas, migra a las usadas. La demanda de propiedades usadas aumenta. Los precios de usados se disparan. No hay escapatoria.
Las personas que no pueden comprar migran a la renta.
En una encuesta a 287 profesionales del sector, el "disparo en los precios de los condominios" fue citado como el principal factor que impacta positivamente el mercado de renta. El grupo que no puede costear propiedades nuevas ni usadas está elevando la demanda de alquiler.
¿Qué sucede cuando la demanda aumenta? Las rentas suben.
Capítulo 2: ¿Por qué suben las rentas si la población se reduce?
Algunos podrían pensar: "Si la población se reduce, deberían aumentar las vacantes". Hay razones por las que esto no está sucediendo.
El número de hogares está aumentando. Aunque la población se reduzca, la cantidad de hogares crece. Los hogares unipersonales, los divorcios y el envejecimiento de la población que vive sola están avanzando. Hemos entrado en una era donde una persona usa una habitación. Incluso si la población disminuye, si el número de hogares aumenta, la demanda no cae.
La concentración en las ciudades continúa. Las poblaciones rurales se reducen, pero la concentración en Tokio, Osaka y Nagoya persiste. La demanda en áreas urbanas aumenta mientras las casas vacías en zonas rurales crecen. Se está produciendo una polarización de las tasas de vacancia.
Los residentes extranjeros están aumentando. Debido a la expansión del programa de aprendices técnicos, los estudiantes internacionales y la flexibilización de las visas de trabajo, los residentes extranjeros están incrementando. Ellos también generan demanda de renta.
La oferta se está restringiendo. Debido al aumento de los costos de construcción, es cada vez más difícil construir nuevas propiedades de renta. Si la oferta disminuye mientras la demanda se mantiene, las tasas de vacancia bajan.
La disminución de la población es una "historia general". No aplica a las áreas urbanas donde intentas vivir.
Capítulo 3: Las tasas de vacancia están cayendo. Se acerca una era donde no podrás rentar aunque quieras.
Las tasas de vacancia en los distritos Kita y Chuo de la ciudad de Osaka están en el rango del 4%. La ciudad de Osaka ha superado a las 23 alcaldías de Tokio en la tasa de crecimiento de rentas, con rentas listadas alcanzando máximos históricos.
Tanto Tokio como Osaka se mueven en la misma dirección.
¿Qué significa una tasa de vacancia baja? Significa que hay menos propiedades para elegir aunque quieras rentar. Nos estamos acercando a un estado donde no podrás rentar a menos que comprometas las condiciones.
Si la oferta no aumenta, llegará una era donde no podrás vivir en la ubicación que deseas al precio que deseas.
Capítulo 4: Los aumentos de renta son el estándar de la industria
"Aumentar las rentas y las cuotas de áreas comunes" fue la respuesta más común tanto de desarrolladores como de administradoras de activos en una encuesta del sector.
No es una decisión de propietarios individuales. Es una tendencia de toda la industria.
Además, el 71.1% de las empresas respondió que el precio de adquisición de apartamentos de renta y terrenos "aumentará". Esto es un incremento significativo desde el 55.8% en la encuesta anterior. Los costos de adquisición siempre se trasladan a la renta.
No hay escapatoria.
Capítulo 5: La realidad de no poder rentar en la vejez
Puedes rentar mientras eres joven. El problema es lo que viene después.
Un número creciente de propietarios se niega a aceptar inquilinos ancianos. Hay casos donde fallas la evaluación de crédito en el momento en que tus ingresos se vuelven solo pensión. Eres rechazado por el riesgo de muerte solitaria. Eres rechazado porque no puedes unirte a una compañía de garantía.
Hay números. El 42.8% de las personas mayores de 65 años que buscaron vivienda de renta dijeron que "tuvieron dificultades". Aproximadamente 1 de cada 3 (30.4%) tiene experiencia de ser rechazados por su edad. En el último año, es el 36.7% — más de 1 de cada 3 están siendo rechazados.
Incluso si tienes ingresos o ahorros suficientes, hay muchos casos donde eres rechazado. No es cuestión de dinero; es cuestión de edad.
Mientras las rentas siguen aumentando, los ingresos disminuyen. Las evaluaciones de crédito se vuelven más estrictas. Las opciones de dónde puedes vivir se reducen.
Puedes rentar ahora. Pero la realidad es que 1 de cada 3 personas mayores de 65 años son rechazadas.
Capítulo 6: Si no hacemos nada, Japón se volverá así
En 5 años: Las rentas urbanas serán 15-20% más altas que ahora. Los inicios de nuevas construcciones seguirán disminuyendo y la escasez de oferta empeorará. Los precios de usados seguirán altos. No podrás comprar nuevo ni usado. Las rentas también son caras. No habrá escapatoria.
En 10 años: La generación "Dankai Junior" se acerca a los 65 años. Los hogares unipersonales de ancianos aumentarán. Las ciudades se desbordarán de personas mayores que quieren rentar pero no pueden. Los refugiados de vivienda surgirán como un problema social.
En 20-30 años: Las áreas rurales estarán llenas de casas vacías. Las áreas urbanas no tendrán lugar para vivir. La polarización alcanzará su límite. Las personas mayores sin hogar inundarán la vivienda pública y las instalaciones. Esas instalaciones también escasearán.
Hay un problema fundamental. El número de trabajadores de la construcción está disminuyendo debido a la baja tasa de natalidad. Ya no se pueden construir casas. La oferta no aumentará. La demanda seguirá concentrándose en áreas urbanas. Los precios seguirán subiendo.
Esto no es una predicción; es una extensión de lo que está sucediendo ahora.
Capítulo 7: Entonces, ¿qué deberías hacer ahora?
No hay una única respuesta. La situación de cada persona es diferente.
Para quienes eligen rentar: Crea un plan financiero que incorpore aumentos de renta. No asumas que tu renta actual será la misma en 10 años. Piensa ahora en cómo asegurar un lugar para vivir en tu vejez. Es demasiado tarde para pensar en ello después de cumplir 65 años.
Para quienes piensan comprar: Si compras, piensa en la estrategia de salida. Primero, considera si podrás venderlo o rentarlo en 10 años. Siempre verifica la ubicación, el estado de la administración y el estado del fondo de reserva para reparaciones. Los resultados no llegan cuando compras, sino cuando vendes.
Común a ambos: Si encuentras una buena propiedad, cómprala sin dudar. Si encuentras una buena renta, alquílala sin dudar. Mientras dudas, alguien más tomará la decisión.
La información es poder. El mayor riesgo es dejarse llevar sin saber.
No hacer nada es la opción más peligrosa en este momento.
Capítulo 8: Elegir rentar es correcto. Pero no hacer nada no lo es.
Decide si rentar o comprar según tu personalidad y situación. No estoy tratando de negar la elección de rentar.
Sin embargo, deberías saber lo que está sucediendo en el mercado actual.
Si eliges rentar, haz un plan financiero que considere los aumentos de precios. Piensa ahora en asegurar un lugar para vivir en tu vejez.
Si consideras comprar, actúa con una estrategia de salida en mente. Los resultados no llegan cuando compras, sino cuando vendes.
No hacer nada es el mayor riesgo.
Si encuentras una buena propiedad, cómprala sin dudar. De manera similar, si encuentras una buena renta, alquílala sin dudar. Mientras dudas, alguien más tomará la decisión.
Fuente: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Encuesta sobre el Mercado de Apartamentos de Renta (Q4 2025)" / Asociación Japonesa de Gestión de Viviendas de Renta (Encuesta de julio de 2025) / Informe de Mercado LIFULL HOME'S (noviembre de 2025)
Perspectivas de 20 años de experiencia en la industria inmobiliaria.
