Dado que este tipo de afirmaciones desde una perspectiva limitada están por todas partes, el «Tío del Shock Lehman» está escribiendo otro artículo.
Los préstamos conjuntos para mansiones en la Torre Bay Area no colapsarán
El artículo típico dice: «Una pareja poderosa con ingresos familiares de 15 millones de yenes compra una mansión en torre de 150 millones de yenes mediante un préstamo conjunto. Cuando suben las tasas de interés, ¡sus pagos mensuales aumentan XX mil yenes! ¡No pueden cubrirlo solo con su salario! ¡Es un colapso!».
Usuarios cínicos de Twitter: «¡¡¡Yayyyyy!!!! ¡¡¡Les sirve!!!».
Esto es lo que aparece últimamente en mi línea de tiempo de X.
¿Sucederá realmente lo que afirman estos artículos? ¿Qué tipo de personas compran estas propiedades? ¿Cuánto impacto tienen las tasas de interés al alza sobre ellos?
Es hora de enfrentar la realidad, así que analicemos los detalles.
El grupo de nuevos ricos «Sugoroku»
Locura congelante. Existe una clase adinerada única allí.
Aquí hay algunos datos interesantes: los atributos demográficos de los primeros compradores del famoso HARUMI FLAG.
Al mirarlos, el núcleo demográfico tiene entre 30 y 40 años. Más de la mitad son empleados de empresa, mientras que el 27.5% son propietarios de negocios o ejecutivos. Lo más interesante es que cerca del 60% de los compradores eran quienes buscaban 'mejorar' su vivienda (comprando una casa de reemplazo).
Incluso con estos datos algo antiguos, podemos ver que las personas que compran repentinamente mansiones caras en torres partiendo de cero son en realidad una minoría.
Compraron un condominio en Toyosu por 60 millones de yenes, que subió a 90 millones de yenes.
Compraron una mansión en torre en Kachidoki por 90 millones de yenes, que subió a 140 millones de yenes.
La vendieron y compraron la siguiente por 150 millones de yenes.
Subió de nuevo, y ahora están mirando opciones de 200 millones de yenes.
Como avanzar casillas cada vez que tiran los dados, han expandido sus activos mejorando sus condominios en el centro de Tokio.
Este es el «Grupo Sugoroku».
Van a trabajar normalmente, dejan a sus hijos en la guardería y pagan sus hipotecas.
Pero detrás de escena, poseen cientos de millones en activos.
Esta es realmente la identidad verdadera de quienes compran mansiones en torres en el área de la Bahía.
Las encuestas recientes sobre compradores de condominios en el centro de Tokio confirman esta tendencia.
En una encuesta de 2023 a compradores de condominios en los 9 distritos centrales de Tokio, muchos hogares tenían más de 100 millones de yenes en activos financieros, y la diferencia entre quienes podían comprar y quienes desistían era mayor basada en los activos financieros que en los ingresos. (*Centro de Investigación de Vivienda de Japón)
Exacto. Hay que decir que las personas que ven todo únicamente a través del lente de los «ingresos familiares» como flujo salarial tienen una perspectiva estrecha.
Las hipotecas como palanca
Veamos qué hacen realmente estos nuevos ricos.
Por ejemplo:
Una pareja con 0 yenes en activos compra un condominio de 50 millones de yenes con una hipoteca completa.
Ese condominio sube a un valor de 100 millones de yenes.
Luego compran un condominio equivalente de 100 millones de yenes, venden su casa y se embolsan 100 millones de yenes.
El cambio en su balance general se ve así:
Al pasar de ① a ②, han obtenido 50 millones de yenes en efectivo.
Invierten este efectivo, por ejemplo, en Fondos Todo-País (Orkan).
En pocas palabras, lo que hicieron fue pedir prestados 100 millones de yenes en hipotecas para invertir 50 millones de yenes en acciones.
La respuesta a «¿Qué hicieron?» es inversión apalancada utilizando hipotecas de bajo interés.
Es magia combinando ganancias no realizadas en viviendas y el sistema hipotecario.
No existe ninguna institución financiera estúpida que preste dinero a individuos diciendo «Prestame dinero porque estoy invirtiendo en acciones!!».
Sin embargo, usando este sistema, obtuvieron préstamos para inversión a tasas de interés inferiores al 1%.
Y esta inversión apalancada fue un gran éxito; incluso los tontos pueden verlo observando el aumento de los fondos Orkan y los precios de los bienes raíces.
Si la pareja que mencioné antes existiera, probablemente habrían construido activos por valor de cientos de millones para ahora.
Sí. Este Grupo Sugoroku ya tiene activos por valor de cientos de millones.
Para ellos, las cifras de ingresos familiares no importan.
Los ganadores y los fuertes no pueden ir a la bancarrota.
Tasas de interés al alza para los fuertes
Los fuertes tienen opciones.
Veamos de nuevo el ejemplo de la pareja.
Los fondos Orkan se duplicaron en los últimos 2-3 años.
Sus 50 millones de yenes en efectivo ahora son un fondo de inversión de 100 millones de yenes.
Y tienen una hipoteca de 100 millones de yenes (asumiendo sin amortización, lo cual es imposible pero ilustrativo).
Aquí surge la opción de «pagar la hipoteca».
¿Qué determina si esta pareja ejerce la opción de liquidar la hipoteca por completo?
Es la diferencia entre la tasa de interés y el rendimiento.
La diferencia entre la tasa de interés hipotecaria sobre 100 millones de yenes y el rendimiento obtenido al operar esos 100 millones de yenes. Si la tasa de interés supera el rendimiento, es mejor pagar.
Considera la era cuando las tasas hipotecarias eran del 0.3%. Naturalmente, los rendimientos de los bonos gubernamentales también estaban cerca de cero entonces.
Así que, aunque pudieran endeudarse barato con apalancamiento, tenían que asumir riesgos en acciones etc. para obtener retornos.
Pero la situación actual (septiembre de 2026) es diferente.
El rendimiento de los bonos gubernamentales individuales (fijos a 5 años) es del 2.24%.
La tasa variable hipotecaria más baja es del 0.99%.
Considerando impuestos, todavía hay un margen positivo de aproximadamente 0.7% (más beneficios generosos como deducciones hipotecarias).
Este aumento en las tasas de interés actualmente casi no tiene impacto negativo en la mayoría de las parejas poderosas de mansiones en torres.
Más bien, en la situación actual, puede llamarse positivo porque «no necesitas asumir riesgos».
«Si suben las tasas hipotecarias, ¿no es eso negativo?»
Sí, lo es. Pero existe la opción de pagar.
Sí, siempre tienen opciones.
Y si estos nuevos ricos del Grupo Sugoroku van a la bancarrota, será solo si toman la decisión incorrecta entre estas opciones.
La cifra de «ingresos familiares» por la que todos se preocupan es meramente un aspecto del problema de la «liquidez de efectivo mensual».
Para los fuertes que tienen opciones, las tasas de interés al alza son solo material para decidir «si pagar la deuda o continuar invirtiendo».
Por el contrario, si no toman la decisión incorrecta, no irán a la bancarrota.
Tasas de interés al alza para los débiles
Los fuertes tienen opciones. Por el contrario, los débiles no.
Los precios suben.
El alquiler sube.
Las tasas de interés suben.
No hay opción de pagar préstamos contra tasas variables que suben continuamente.
Bajo tasas al alza, la capacidad de endeudamiento disminuye, por lo que tampoco hay opción de comprar.
Ni siquiera tienen la opción de dejar un alquiler barato protegido por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Casas y mudarse a otro alquiler.
No tienen activos para invertir.
Comprar bonos fijos a 5 años con 1 millón de yenes genera 20,000 yenes al año. Ni siquiera cubre el dinero de bolsillo.
Por otro lado, si tienes 200 millones de yenes.
Eso son 4 millones de yenes en ingresos anuales.
En el pasado, crear 4 millones de yenes en flujo de caja desde 200 millones de yenes requería asumir riesgos.
En el «Mundo con Tasas de Interés», ni siquiera eso es necesario.
Recomendado por bancos o firmas de valores, sin asumir ningún riesgo, sin estudiar nada, obtienes 4 millones de yenes al año solo durmiendo en casa.
El ingreso anual promedio de las trabajadoras de clubes de anfitrionas es de 4 millones de yenes.
El ingreso anual promedio de los recién graduados universitarios también es de 4 millones de yenes.
Vender juventud, modales y salud por 4 millones al año.
Estudiar hasta la universidad, viajar en trenes abarrotados, trabajar 8 horas al día por 4 millones al año.
Versus dormir en casa por 4 millones al año.
Dudo que los usuarios cínicos de Twitter que se ríen de las parejas poderosas de mansiones en torres tengan el lujo de sentirse superiores en el «Mundo con Tasas de Interés».
Elige tu vida
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La victoria del «Grupo Sugoroku» también es resultado de decisiones.
«Idiotas que compran condominios en tierra ganada al mar.»
«Los condominios de Tokio colapsarán después de los Juegos Olímpicos.»
«Las hipotecas son deuda, tener casa propia es un pasivo.»
«Las mansiones en torres del Área de la Bahía colapsarán debido a la sobreoferta.»
Esto se decía en voz alta entre 2010 y 2020.
(Solo la teoría de la sobreoferta del Área de la Bahía tenía algún mérito. El resto eran opiniones de nivel escolar. El autor también creía esa teoría y no pudo comprar. Sin embargo, la demanda realmente absorbió la enorme oferta.)
En ese entonces, apenas había personas como los «vendedores de condominios empujando nuevas construcciones (jaja)» de hoy.
Quienes, en medio de discursos inciertos, tomaron el riesgo de una hipoteca y eligieron comprar mansiones en torres en el Área de la Bahía convirtieron sus «peones» en «peones coronados».
La probabilidad de copiarlos ahora y volverse como ellos no es alta.
Si supiéramos qué elección es la correcta, nadie lucharía.
Sin embargo, los «usuarios cínicos de Twitter regocijándose sobre historias ficticias de colapsos de parejas poderosas de mansiones en torres» probablemente tienen pocas opciones restantes.
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¡Elige tu vida! Hasta el día que mueras.
