La única condición para que un edificio residencial de 30 años se convierta en un activo de primer nivel

P. ¿Se pueden reconstruir las torres residenciales?

R. Legalmente es posible, pero en la realidad, es casi imposible. La Ley de Propiedad en Condominio requiere el consentimiento de cuatro quintas partes o más de los residentes. Para una torre residencial con 500 unidades, se necesita el acuerdo de más de 400 personas. Esto es prácticamente imposible de conseguir.

P. ¿Por qué es tan difícil obtener el consentimiento?

R. Los propietarios de torres residenciales son increíblemente diversos. Hay residentes reales, inversionistas que las alquilan, herederos que son inalcanzables, extranjeros con los que no se puede contactar, personas que aún están pagando préstamos y personas mayores con pensiones que no pueden costear gastos adicionales. Cuando le propones a este grupo que "cada uno ponga decenas de millones de yenes para reconstruir", no hay manera de que lleguen a un consenso.

P. ¿No solucionaría esto cambiar la ley?

R. Las cosas se están moviendo. En mayo de 2025 se aprobó una enmienda a la Ley de Propiedad en Condominio que entrará en vigor en abril de 2026. Permitirá que los propietarios cuyo paradero se desconozca sean excluidos del grupo de votación por decisión judicial, y para edificios con problemas específicos como insuficiencia de resistencia sísmica, el requisito bajará de cuatro quintas partes a tres cuartas partes. Sin embargo, para edificios normales, se mantiene en cuatro quintas partes.

Esto reduce un poco la barrera, pero el problema central persiste. No se puede excluir a los "disidentes que pueden ser contactados pero no pueden pagar". Por más que lo intente la ley, no puede cambiar el contenido de las carteras de la gente.

P. ¿Realmente cuesta tanto?

R. Sí. A menudo cuesta entre 30 y 50 millones de yenes por unidad. Debido a que las torres residenciales tienen tantas unidades, el costo total de demolición y construcción es astronómico. Como esto se divide entre los propietarios, la carga por unidad es pesada. No se le puede pedir exactamente a un abuelo que vive de una pensión otros 30 millones de yenes.

P. ¿No se han reconstruido apartamentos viejos en el pasado?

R. Sí se ha hecho. Pero casi todos los casos exitosos fueron propiedades con "exceso de índice de edificabilidad". Por ejemplo, al reconstruir un edificio de 50 unidades, lo convertían en un edificio de 100 unidades y usaban las ganancias de la venta de las 50 unidades adicionales para cubrir los costos de reconstrucción. Este truco permitía a los residentes reconstruir con casi cero gastos de su bolsillo. Casi todas las reconstrucciones de conjuntos habitacionales antiguos siguen este patrón.

P. ¿Por qué las torres residenciales no pueden hacer eso?

R. No pueden. Las torres residenciales están construidas al máximo índice de edificabilidad desde el principio, por lo que este truco no funciona. Simplemente no hay espacio para aumentar el número de unidades. Los conjuntos antiguos tuvieron éxito porque tenían un "truco mágico", pero las torres residenciales no. Por lo tanto, los propietarios no tienen más opción que pagar de su bolsillo.

P. ¿No pueden simplemente ser demolidas?

R. Eso también es difícil. Casi no hay antecedentes en Japón de demoler una torre residencial de más de 50 pisos. Si bien existen métodos como el "derribo desde arriba" de Kajima, el costo es del 30% al 50% del costo de un edificio nuevo. Para un apartamento normal, la demolición es del 5% al 10% de la construcción nueva, por lo que esta es una carga de una magnitud completamente diferente.

P. Entonces, ¿qué pasa? ¿Se convertirán en ruinas?

R. A este ritmo, es muy probable. Comienza una espiral negativa: más personas no pueden pagar las cuotas de mantenimiento → los fondos de reparación se agotan → no se pueden hacer reparaciones a gran escala → el valor de todo el edificio cae → la gente adinerada huye → la carga sobre los que quedan aumenta aún más. Ya se están viendo señales de esto en propiedades tempranas en Musashi-Kosugi y la zona de la bahía.

P. ¿No hay esperanza?

R. En realidad, una esperanza está surgiendo. Si el concepto de "Evaluación de la Vida Útil Económica Residual" se difunde, la situación podría cambiar por completo.

P. ¿Qué es eso?

R. Según las reglas bancarias actuales, los apartamentos de concreto reforzado (RC) pierden todo su valor en 47 años. Por lo tanto, si intentas pedir un préstamo contra una torre residencial de 30 años, la reevaluación solo le da 17 años de valor restante. Como resultado, se convierte en una propiedad que no puede ser refinanciada.

P. Pero los edificios de RC reales no se derrumban en 47 años, ¿verdad?

R. Exactamente. Se dice que las estructuras de RC bien mantenidas duran más de 100 años. Por lo tanto, la idea de "evaluar la vida económica residual basada en la realidad" se está volviendo común en el mercado inmobiliario profesional (como los REIT). Si esto se filtra al mercado de hipotecas individuales, una torre residencial de 30 años podría ser evaluada como que tiene "70 años restantes", lo que haría posibles préstamos a 35 años.

P. ¿Qué cambiaría eso?

R. Todo. Una torre residencial de 30 años deja de ser un "edificio deteriorado" y se convierte en un "activo donde puedes comprar una ubicación a bajo precio". La liquidez regresa porque los compradores y refinanciadores pueden obtener préstamos. El dinero fluye hacia la asociación de administración, permitiendo reparaciones a gran escala. Si se mantienen adecuadamente, realmente pueden durar 100 años. En lugar de reconstruir, se abre un camino para seguir usándolos mediante la renovación.

P. ¿Entonces es como "comprar un edificio nuevo a bajo precio"?

R. Sí, se acerca a eso. Para una torre residencial en una ubicación privilegiada, solo el terreno vale decenas de millones de yenes, y obtienes una "estructura que puede durar otros 70 años" como beneficio adicional. En una era donde las nuevas torres residenciales cuestan 200 millones de yenes, comprar una propiedad de 30 años por 50 millones de yenes en la misma ubicación puede ser una opción racional.

P. Pero no todas las torres residenciales resultarán así, ¿verdad?

R. No. A partir de aquí, se polarizarán. Las torres residenciales donde la asociación de administración funciona bien, el historial de reparaciones está limpio y la ubicación es privilegiada sobrevivirán como "semi-nuevas". Por el contrario, las torres residenciales con una administración colapsada, atrasos rampantes en las cuotas de reparación y ubicaciones suburbanas no obtendrán préstamos bancarios incluso si la evaluación de la vida económica residual se vuelve común. Están destinadas a la ruta de la degradación.

P. Entonces, ¿cómo se pueden diferenciar?

R. Tres cosas:

① ¿Funciona correctamente la asociación de administración?

② ¿Son suficientes los fondos de reparación?

③ ¿Es buena la ubicación?

Las torres residenciales que "tienen las tres" probablemente durarán 100 años. Por el contrario, si falta aunque sea una, deberías considerarla candidata a convertirse en ruina.

Estamos entrando en una era donde el éxito de una torre residencial no está determinado por su "precio en el momento de la compra", sino por la "calidad de su administración".