Si no haces nada, llegará el día en que no tengas donde vivir.
No es una exageración. Los números lo dicen.
Llevo 20 años en este negocio. Escribiré con honestidad sobre lo que está sucediendo en el mercado actual.
Capítulo 1: Quienes no pueden comprar se están mudando al mercado de alquiler
Los precios de los condominios siguen subiendo. Por primera vez, más del 20% de las casas unifamiliares en los 23 distritos de Tokio superaron los 100 millones de yenes. Los precios de venta han alcanzado máximos históricos durante siete meses consecutivos.
Para quienes piensan: "Entonces compraré uno usado":
El precio de contrato por metro cuadrado de condominios usados en el área metropolitana de Tokio ha subido durante 65 meses consecutivos. Las propiedades usadas también son caras. Como la gente no puede comprar nuevas, se va a las usadas. La demanda de propiedades usadas aumenta. Los precios de usados suben. No hay escapatoria.
La gente que no puede comprar se va al alquiler.
En una encuesta a 287 profesionales del sector, el "disparo de los precios de los condominios" fue citado como el principal factor que impacta positivamente en el mercado de alquiler. El grupo que no puede permitirse propiedades nuevas ni usadas está impulsando la demanda de alquiler.
¿Qué sucede cuando aumenta la demanda? Los alquileres suben.
Capítulo 2: ¿Por qué suben los alquileres si la población se reduce?
Algunos podrían pensar: "Si la población se reduce, deberían aumentar las vacantes". Hay razones por las que esto no está sucediendo.
El número de hogares está aumentando. Incluso si la población se reduce, la cantidad de hogares crece. Los hogares unipersonales, los divorcios y el envejecimiento de la población que vive sola están avanzando. Hemos entrado en una era donde una persona usa una habitación. Incluso si la población disminuye, si el número de hogares aumenta, la demanda no cae.
La concentración en las ciudades continúa. Las poblaciones rurales se reducen, pero la concentración en Tokio, Osaka y Nagoya sigue. La demanda en áreas urbanas aumenta mientras las casas vacías en zonas rurales crecen. Se está produciendo una polarización de las tasas de desocupación.
Los residentes extranjeros están aumentando. Debido a la expansión del programa de pasantías técnicas, los estudiantes internacionales y la relajación de las visas de trabajo, los residentes extranjeros están incrementando. Ellos también generan demanda de alquiler.
La oferta se está restringiendo. Debido al aumento de los costos de construcción, se está volviendo más difícil construir nuevas propiedades de alquiler. Si la oferta disminuye mientras la demanda se mantiene, las tasas de desocupación bajan.
La disminución de la población es una "historia general". No se trata de las áreas urbanas donde estás tratando de vivir.
Capítulo 3: Las tasas de desocupación están cayendo. Se acerca una era en la que no podrás alquilar aunque quieras.
Las tasas de desocupación en los distritos Kita y Chuo de la ciudad de Osaka están en el rango del 4%. La ciudad de Osaka ha superado a los 23 distritos de Tokio en la tasa de crecimiento de alquileres, con los alquileres listados alcanzando máximos históricos.
Tanto Tokio como Osaka se mueven en la misma dirección.
¿Qué significa una tasa de desocupación baja? Significa que hay menos propiedades para elegir incluso si quieres alquilar. Nos estamos acercando a un estado donde no puedes alquilar a menos que comprometas las condiciones.
Si la oferta no aumenta, llegará una era en la que no podrás vivir en la ubicación deseada al precio deseado.
Capítulo 4: Los aumentos de alquiler son el estándar de la industria
"Aumentar los alquileres y las tarifas de áreas comunes" fue la respuesta más común tanto de desarrolladores como de empresas de gestión de activos en una encuesta del sector.
No es una decisión de propietarios individuales. Es una tendencia de toda la industria.
Además, el 71.1% de las empresas respondió que el precio de adquisición de apartamentos y terrenos de alquiler "subirá". Esto es un aumento significativo desde el 55.8% en la encuesta anterior. Los costos de adquisición siempre se trasladan al alquiler.
No hay escapatoria.
Capítulo 5: La realidad de no poder alquilar en la vejez
Puedes alquilar mientras eres joven. El problema es lo que viene después.
Un número creciente de propietarios se niega a alquilar a personas mayores. Hay casos en los que fallas en la verificación en el momento en que tus ingresos se convierten solo en pensión. Eres rechazado por el riesgo de muerte solitaria. Eres rechazado porque no puedes unirte a una empresa de garantía.
Hay números. El 42.8% de las personas mayores de 65 años que buscaron vivienda de alquiler dijo que "tuvo dificultades". Aproximadamente 1 de cada 3 (30.4%) tiene experiencia de haber sido rechazado por su edad. En el último año, es el 36.7%: más de 1 de cada 3 está siendo rechazado.
Incluso si tienes ingresos o ahorros suficientes, hay muchos casos en los que eres rechazado. No es cuestión de dinero; es cuestión de edad.
Mientras los alquileres siguen subiendo, los ingresos disminuyen. Las verificaciones se vuelven más estrictas. Las opciones de dónde puedes vivir se reducen.
Puedes alquilar ahora. Pero la realidad es que 1 de cada 3 personas mayores de 65 años es rechazada.
Capítulo 6: Si no hacemos nada, Japón se convertirá en esto
En 5 años: Los alquileres urbanos serán 15-20% más altos que ahora. Los inicios de nuevas construcciones seguirán disminuyendo y la escasez de oferta empeorará. Los precios de usados se mantendrán altos. No podrás comprar nuevo ni usado. Los alquileres también son caros. No habrá escapatoria.
En 10 años: La generación "Dankai Junior" se acerca a los 65 años. Los hogares unipersonales de ancianos aumentan. Las ciudades se desbordarán con personas mayores que quieren alquilar pero no pueden. Los refugiados de vivienda surgirán como un problema social.
En 20-30 años: Las áreas rurales estarán llenas de casas vacías. Las áreas urbanas no tendrán lugar para vivir. La polarización alcanzará su límite. Las personas mayores sin hogar inundarán las viviendas públicas e instalaciones. Esas instalaciones también serán escasas.
Hay un problema fundamental. El número de trabajadores de la construcción está disminuyendo debido a la baja tasa de natalidad. Ya no se pueden construir casas. La oferta no aumentará. La demanda continuará concentrándose en áreas urbanas. Los precios seguirán subiendo.
Esto no es una predicción; es una extensión de lo que está sucediendo ahora.
Capítulo 7: Entonces, ¿qué deberías hacer ahora?
No hay una única respuesta. La situación de cada persona es diferente.
Para quienes eligen alquilar: Crea un plan financiero que incorpore aumentos de alquiler. No asumas que tu alquiler actual será el mismo dentro de 10 años. Piensa ahora en cómo asegurar un lugar para vivir en tu vejez. Es demasiado tarde para pensar en ello después de cumplir 65 años.
Para quienes piensan en comprar: Si compras, piensa en la estrategia de salida. Primero, considera si podrás venderlo o alquilarlo dentro de 10 años. Siempre verifica la ubicación, el estado de gestión y el estado del fondo de reserva para reparaciones. Los resultados llegan no cuando compras, sino cuando vendes.
Común a ambos: Si encuentras una buena propiedad, cómprala sin dudar. Si encuentras un buen alquiler, alquíllalo sin dudar. Mientras dudas, alguien más decidirá.
La información es poder. El mayor riesgo es ser arrastrado sin saber.
No hacer nada es la opción más peligrosa en este momento.
Capítulo 8: Elegir alquilar es correcto. Pero no hacer nada no lo es.
Decide si alquilar o comprar según tu personalidad y situación. No estoy tratando de negar la elección de alquilar.
Sin embargo, deberías saber lo que está sucediendo en el mercado actual.
Si eliges alquilar, haz un plan financiero que contemple los aumentos de precios. Piensa ahora en asegurar un lugar para vivir en tu vejez.
Si consideras comprar, actúa con una estrategia de salida en mente. Los resultados llegan no cuando compras, sino cuando vendes.
No hacer nada es el mayor riesgo.
Si encuentras una buena propiedad, cómprala sin dudar. De manera similar, si encuentras un buen alquiler, alquíllalo sin dudar. Mientras dudas, alguien más decidirá.
Fuente: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Encuesta sobre el Mercado de Apartamentos de Alquiler (Q4 2025)" / Asociación Japonesa de Gestión de Viviendas de Alquiler (Encuesta de julio de 2025) / Informe de Mercado LIFULL HOME'S (noviembre de 2025)
Perspectivas de 20 años de experiencia en la industria inmobiliaria.
