Les taux d'intérêt fixes pour les prêts immobiliers ont nettement augmenté en juin. Le Flat 35 est à 3,21 %, tandis que les taux variables restent autour d'une moyenne de 1 %.
Même en utilisant la réduction « Soutien à l'enfance » de 1 %, l'écart avec les taux variables s'élève à environ 17 millions de yens sur 35 ans. Cette différence vaut-elle la peine d'être payée en tant que « prime d'assurance » contre une hausse des taux ?
Les taux des prêts immobiliers de juin sont tombés
Le taux de juin pour le Flat 35 est de 3,21 % (35 ans, plancher le plus bas). La hausse par rapport au mois précédent est de 0,5 %, et les taux fixes à 10 ans des grandes banques ont également été relevés de façon générale.
Mitsubishi UFJ est à 3,27 %, Mizuho à 3,25 % et Sumitomo Mitsui à 3,5 % (tous pour juin).
Avec 11 mois consécutifs de hausse, il est probablement temps d'abandonner l'idée que « ça finira par se stabiliser ».
En revanche, à l'exception de quelques établissements financiers, les taux variables n'ont pas bougé. Les taux variables les plus avantageux de chaque banque restent inchangés, autour de 1 % en moyenne.
Un écart de 2,2 % entre le fixe et le variable
Quand on aligne les montants des remboursements mensuels, le poids de ce chiffre devient évident.
Si vous empruntez 40 millions de yens, quelle sera la différence ? Comparons les chiffres réels (40 millions de yens, 35 ans, remboursement égal du capital et des intérêts).
Le Flat 35 dispose actuellement d'un système appelé « Soutien à l'enfance ».
Si vous remplissez certaines conditions comme le nombre d'enfants et la performance énergétique du logement, vous pouvez bénéficier d'une réduction du taux hypothécaire allant jusqu'à 1 % pendant les 5 premières années. (Selon les points obtenus, les réductions peuvent se poursuivre à partir de la 6e année.)
En l'utilisant au maximum, le taux d'intérêt des 5 premières années passe de 3,21 % à 2,21 %.
*Les montants des remboursements des taux variables changent en fonction des fluctuations des taux d'intérêt.
Utiliser la réduction Soutien à l'enfance de 1 % pendant les 5 premières années permet d'économiser environ 2,32 millions de yens sur 35 ans par rapport au taux standard. C'est un système que toute personne éligible devrait absolument utiliser.
Cependant, l'écart avec les taux variables reste important.
Même en utilisant pleinement Soutien à l'enfance, la différence des paiements totaux sur 35 ans par rapport aux taux variables est encore d'environ 16,87 millions de yens.
Choisir un taux d'intérêt fixe revient à « acheter une assurance contre le risque que les taux variables augmentent significativement à l'avenir ».
Même si vous réduisez la charge pendant les 5 premières années avec Soutien à l'enfance, cette prime d'assurance s'élève à environ 24 000 yens par mois pendant les 5 premières années, et à environ 43 000 yens par mois à partir de la 6e année.
Alors, à quel moment peut-on dire que cette prime d'assurance a « valu la peine d'être payée » ?
À quel pourcentage le variable devient-il plus cher que le fixe ?
Beaucoup de gens pensent : « Les taux variables ne vont-ils pas aussi augmenter à l'avenir ? » alors j'ai fait le calcul.
Mais d'abord, clarifions une prémisse.
Personne ne sait comment les taux variables évolueront à l'avenir, j'ai donc calculé en partant de l'hypothèse qu'« ils restent à 1 % pendant 10 ans, puis augmentent soudainement à un certain moment et restent à ce niveau pendant les 25 années restantes ».
Dans ces conditions, le point d'équilibre où le paiement total du Flat 35 et du taux variable s'alignent est d'environ 5,1 %.
Ce n'est que si le taux variable monte dans la zone des 5 % et y reste pendant 25 ans qu'on peut dire : « J'aurais dû prendre du fixe. »
Pour ceux qui demandent : « Et s'il augmente plus progressivement mais régulièrement ? » je peux dire ceci :
Même si le taux variable finit par atteindre les 3,21 % du Flat 35 actuel, la différence d'intérêts accumulés pendant la période de bas taux des 10 premières années est si grande que le taux variable reste plus avantageux.
Cela est lié à la structure du remboursement égal du capital et des intérêts dont j'ai parlé dans un autre post sur X.
L'article est ici ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Par ailleurs, à l'heure actuelle, une nouvelle hausse des taux de 0,75 % à 1,0 % est considérée comme probable lors de la réunion de politique monétaire de juin de la Banque du Japon (16-17 juin).
Même si elle se réalise, le reflet dans les taux variables est attendu au plus tôt en octobre en raison du calendrier des révisions bancaires.
Même alors, le taux variable sera autour de 1,2 %, laissant un écart de près de 2 % avec le taux fixe. (En fonction de l'évolution des taux d'intérêt à long terme, les taux du Flat 35 pourraient avoir encore augmenté d'ici octobre.)
Si vous choisissez le variable, vous devez connaître la structure de remboursement
Bien que le variable soit avantageux dans la plupart des cas actuellement, il existe des mécanismes que vous devez connaître si vous le choisissez : la « règle des 5 ans » et la « règle des 125 % ».
De nombreux prêts à taux variable ont une règle selon laquelle « même si les taux d'intérêt augmentent, le montant du remboursement ne change pas pendant 5 ans ».
De plus, lorsque le montant du remboursement augmente à partir de la 6e année, la hausse est plafonnée à 125 % du montant précédent.
À première vue, cela semble être un système favorable à l'emprunteur.
Cependant, combiné à la structure du remboursement égal du capital et des intérêts, un phénomène se produit qui nécessite de la prudence.
Si vous commencez avec 40 millions de yens à un taux variable de 1 %, le remboursement mensuel est d'environ 113 000 yens. Le premier mois, la répartition est d'environ 33 000 yens d'intérêts et 80 000 yens de remboursement du capital.
Supposons que le taux d'intérêt passe à 2 % au cours de la 4e année (le solde à ce moment-là est d'environ 37,1 millions de yens).
En raison de la règle des 5 ans, le remboursement reste à 113 000 yens. Mais les intérêts augmentent à environ 62 000 yens, donc le remboursement du capital chute à environ 51 000 yens — près de 30 000 yens de moins qu'au début.
S'il passe à 3 % au cours de la 5e année (solde d'environ 36,5 millions de yens), le remboursement est toujours de 113 000 yens. Mais les intérêts deviennent 91 000 yens. Le remboursement du capital n'est que de 22 000 yens, moins du quart du montant initial.
« Je paie chaque mois, mais le capital ne diminue presque pas. »
C'est le coût caché de la règle des 5 ans. Si plusieurs années passent avec un solde élevé, il existe un risque de se retrouver en situation de « surendettement » (dette dépassant le prix de vente) lorsque vous voulez vendre.
Que faire quand on choisit le variable ?
La prémisse selon laquelle le variable est avantageux aux niveaux de taux actuels ne change pas. Cependant, je veux que vous exécutiez ces trois choses comme un ensemble :
- Gérez la différence avec le fixe comme une « réserve de remboursement anticipé ». Par rapport à Soutien à l'enfance, choisir le variable laisse environ 43 000 yens par mois (520 000 yens par an) dans votre poche à partir de la 6e année. Il est important de mettre cet argent sur un compte séparé pour les remboursements anticipés plutôt que de l'utiliser pour les dépenses courantes. Si vous réduisez le capital en une somme forfaitaire lorsque les taux grimpent, vous pouvez atténuer l'impact de la règle des 5 ans. Si vous pouvez l'investir, un rendement annuel de 3 % est suffisant. 43 000 yens par mois capitalisés pendant 10 ans deviennent environ 5,9 millions de yens.
- Vérifiez les remboursements mensuels à 2 % ou 3 % dès maintenant. Vous pouvez simuler cela gratuitement sur les sites web des banques. Il est important de voir si votre budget familial peut supporter un doublement du taux.
- Prenez l'habitude de comparer le solde avec la valeur du bien tous les 5 ans. Si la réduction du capital ralentit, il est facile de rester en situation de surendettement. Soyez particulièrement conscient de cela dans les 10 ans suivant l'achat.
Certaines personnes doivent choisir le fixe
Pour éviter les malentendus, les taux fixes ne sont pas mauvais pour tout le monde. Ils ont de la valeur pour ceux qui :
- Ne veulent pas s'inquiéter des fluctuations des taux pendant 35 ans.
- Ont des périodes de revenus plus faibles en raison d'un congé parental ou d'une réduction du temps de travail.
- Ont des revenus professionnels variables.
Cependant, il y a une chose à réaliser.
Si votre ménage a la capacité de payer 155 900 yens par mois (à partir de la 6e année) pendant 35 ans même avec Soutien à l'enfance, vous devriez être en mesure de supporter une certaine hausse des taux variables. Ces ménages sont précisément ceux qui peuvent choisir le variable et investir les 43 000 yens économisés chaque mois.
Utiliser le variable tout en maintenant la même sensation de dépense mensuelle que le fixe, pendant que la différence s'accumule régulièrement — c'est la meilleure façon d'utiliser les taux variables.
Avant de choisir, demandez-vous d'abord : « Mon ménage peut-il supporter une hausse du taux variable jusqu'à la zone des 3 % du Flat 35 ? »
