Les maisons individuelles neuves dans la région métropolitaine de Tokyo coûtent en moyenne 53,67 millions de yens. La plupart sont financées par des prêts, mais les 23 arrondissements exigent des apports personnels importants
Les maisons individuelles neuves mises en vente dans la région métropolitaine de Tokyo sont devenues très chères.
Selon l'« Enquête 2025 sur les tendances des acheteurs de maisons individuelles neuves dans la région métropolitaine de Tokyo » de Recruit, le prix d'achat moyen en 2025 était de 53,67 millions de yens. Soit une augmentation de 5,23 millions de yens par rapport à 2024, atteignant le niveau le plus élevé depuis le début de l'enquête en 2014. L'enquête a porté sur 612 contrats de maisons individuelles neuves dans la région métropolitaine de Tokyo, de janvier à décembre 2025.
À première vue, on pourrait penser : « Les maisons individuelles sont-elles devenues des actifs, tout comme les appartements ? »
Cependant, en regardant de plus près l'enquête, ce n'est pas si simple.
Les personnes qui achètent des maisons individuelles neuves semblent absorber les hausses de prix par le biais de prêts et de doubles revenus pour faire fonctionner la vie de famille, plutôt que de rechercher une valeur patrimoniale.
Les prix à des niveaux records. Les 23 arrondissements de Tokyo dépassent les 80 millions de yens
Tout d'abord, le prix.
Le prix d'achat moyen d'une maison individuelle neuve dans la région métropolitaine de Tokyo en 2025 était de 53,67 millions de yens. Il a augmenté de 5,23 millions de yens en un an, passant de 48,44 millions de yens l'année précédente.
Dans les seuls 23 arrondissements de Tokyo, la moyenne était de 82,87 millions de yens, dépassant pour la première fois les 80 millions de yens depuis le début de l'enquête. Dans les 23 arrondissements, la part des logements à « 60 millions de yens ou plus » était de 77,1 %, ce qui suggère qu'il faut considérer ce marché comme distinct du reste de la région métropolitaine.
Parallèlement, les préfectures de Saitama et de Chiba se situent autour de 38 millions de yens, ce qui montre un écart important au sein de la région métropolitaine.
En d'autres termes, même pour les maisons individuelles neuves de la région métropolitaine de Tokyo, la perception des prix diffère grandement entre les 23 arrondissements et les préfectures environnantes.
Les acheteurs sont des ménages à hauts revenus et à deux apporteurs de revenus
À mesure que les prix augmentent, le profil démographique des personnes capables de se les offrir change naturellement.
Le revenu annuel total moyen des ménages contractants était de 9,38 millions de yens, également le plus élevé depuis le début de l'enquête en 2014. La part des ménages gagnant 10 millions de yens ou plus est passée de 26,0 % en 2024 à 34,0 % en 2025.
Dans les 23 arrondissements de Tokyo, le revenu annuel total moyen des ménages était de 13,01 millions de yens, avec 65,3 % des ménages gagnant 10 millions de yens ou plus.
De plus, la proportion de ménages à deux apporteurs de revenus augmente également. Le taux de doubles revenus pour l'ensemble des contractants était de 72,2 %, et de 75,8 % pour les ménages mariés. Pour les ménages « en couple uniquement », il a dépassé 90 % pour la première fois, atteignant 93,2 %.
Ce que l'on observe ici, c'est que les maisons individuelles neuves ne sont plus des « logements achetés par un ménage standard avec un seul apporteur de revenus ».
Pour acheter une maison individuelle neuve dans la région métropolitaine de Tokyo actuelle, les deux conjoints travaillent pour accumuler un revenu familial, et tout déficit est comblé par un prêt.
C'est devenu la structure.
Les prêts à 100 % augmentent globalement. Mais les 23 arrondissements exigent des apports personnels importants
Cependant, l'augmentation du nombre de ménages à hauts revenus ne signifie pas nécessairement qu'ils disposent de beaucoup d'apport personnel.
Le pourcentage d'« apport personnel de 0 yen », c'est-à-dire les prêts à 100 %, était de 32,8 %. C'est également le niveau le plus élevé depuis le début de l'enquête en 2014. L'apport personnel moyen était de 7,13 millions de yens, en baisse de 160 000 yens par rapport à 2024.
Le montant total du prêt augmente également. Le montant total moyen du prêt pour les emprunteurs était de 48,42 millions de yens, le plus élevé depuis le début de l'enquête. Les prêts de 50 millions de yens ou plus représentaient 38,4 %.
Cependant, le paysage est un peu différent dans les 23 arrondissements de Tokyo.
Dans les 23 arrondissements, 11,0 % des personnes ont apporté un apport personnel de « 20 à moins de 30 millions de yens ». De plus, la part des « 30 millions de yens ou plus » était de 8,5 %. Au total, 19,5 % des personnes ont acheté avec un apport personnel de 20 millions de yens ou plus.
L'apport personnel moyen dans les 23 arrondissements était de 9,94 millions de yens, contre une moyenne globale de 7,13 millions de yens. On peut en déduire que dans les 23 arrondissements, il s'agit d'une fourchette de prix difficile à atteindre sans ajouter un apport personnel substantiel, plutôt que de se contenter d'un prêt.
De plus, les prêts dans les 23 arrondissements sont également importants. Le montant total moyen du prêt pour les emprunteurs était de 68,22 millions de yens, avec 82,4 % des prêts d'un montant de 50 millions de yens ou plus.
Dans l'ensemble, c'est un « marché accessible par les prêts ».
Dans les 23 arrondissements, c'est un « marché où l'on ajoute un apport personnel conséquent à des prêts importants ».
Même pour une même maison individuelle neuve, le contenu du plan de financement est très différent. Des revenus élevés et un double revenu semblent être des conditions pour suivre la hausse des prix de l'immobilier plutôt que des signes d'aisance.
La raison de l'achat est « la famille » plutôt que la valeur patrimoniale
C'est une caractéristique des maisons individuelles.
La raison la plus courante pour l'achat d'une maison individuelle neuve était « Parce que je voulais posséder un logement pour mes enfants et ma famille » à 59,0 %. Vient ensuite « Parce que je voulais vivre dans une maison plus grande » à 43,5 %. En revanche, « Parce que je voulais posséder un actif ou que je pensais que c'était avantageux comme actif » reste à 15,7 %.
Selon les explications de Recruit, contrairement aux appartements, les maisons individuelles sont centrées sur la raison de « vouloir un logement pour les enfants et la famille » plutôt que sur la valeur patrimoniale.
En d'autres termes, le fait que les maisons individuelles neuves deviennent chères dans la région métropolitaine de Tokyo ne signifie pas nécessairement qu'elles deviennent des produits d'investissement.
Au contraire, pour sécuriser l'espace nécessaire à la famille, les gens accumulent des revenus grâce au double revenu, augmentent les prêts et, dans certaines zones, fournissent un apport personnel conséquent.
Je pense que cette vision est plus proche de la réalité.
*À titre de référence, pour les appartements neufs, « Parce que je voulais posséder un actif ou que je pensais que c'était avantageux comme actif » était le plus élevé, à 36,7 %.
Le prix prime sur la proximité de la gare. La construction prime sur le terrain
Alors, que privilégient les acheteurs ?
L'élément le plus prioritaire lors de l'achat était le « Prix » à 88,9 %. Venaient ensuite la « Taille du logement » à 55,4 %, le « Temps depuis la gare la plus proche » à 54,2 %, le « Nombre de pièces » à 54,1 % et le « Plan d'étage » à 53,9 %.
Dans les 23 arrondissements de Tokyo, le « Prix » était de 91,5 %, la « Taille du logement » de 64,4 %, le « Temps depuis la gare la plus proche » de 61,0 %, et le « Nombre de pièces » et le « Plan d'étage » tous deux à 65,3 %.
En revanche, le « Temps depuis la gare la plus proche », l'« Ensoleillement » et le « Secteur avec un bon accès aux transports pour les trajets domicile-travail » ont légèrement diminué par rapport à 2024, atteignant les valeurs les plus basses depuis le début de l'enquête en 2014.
Cela signifie probablement non pas qu'ils ont cessé de se soucier de la proximité de la gare ou de l'ensoleillement, mais qu'ils ne peuvent plus tout avoir.
Avec la hausse des prix, il est difficile de satisfaire à la fois la proximité de la gare, la taille, le terrain, l'ensoleillement et la commodité des déplacements. Par conséquent, ils regardent d'abord le prix, puis la taille et le plan d'étage du bâtiment, et ajustent en fonction de la distance à la gare et de l'ensoleillement.
La manière de choisir évolue dans ce sens.
En fait, la surface de plancher ne s'est pas effondrée. La surface de plancher moyenne était de 98,6 m², presque la même qu'en 2024. Parallèlement, la surface de terrain moyenne était de 115,0 m², en baisse de 3,5 m² par rapport à 2024.
Les acheteurs préservent autant que possible la taille du bâtiment.
En revanche, ils font des compromis sur la surface du terrain, la distance à la gare et les conditions d'emplacement.
Si la raison d'acheter une maison individuelle est « pour la famille » et « pour l'espace », cette évolution est naturelle.
Les maisons individuelles d'occasion sont également devenues des cibles de comparaison réalistes
Un autre point à noter est la prise en considération parallèle des maisons individuelles d'occasion.
Parmi les types de logements envisagés autre que les maisons individuelles neuves, les « Maisons individuelles d'occasion » arrivaient en tête à 41,3 %. Ce chiffre est en hausse par rapport à 36,7 % en 2024, atteignant le niveau le plus élevé depuis le début de l'enquête en 2014.
C'est très important.
Même les personnes qui ont acheté des maisons individuelles neuves ne se sont pas uniquement intéressées aux neuves dès le départ.
Avec la hausse des prix, les maisons individuelles d'occasion sont considérées comme une option réaliste.
Il ne s'agit pas de neuf ou d'occasion, mais de savoir où et à quel prix l'espace nécessaire à la famille peut être sécurisé.
L'axe de comparaison s'est déplacé vers cela.
Les maisons individuelles neuves sont des logements pour la demande réelle. Cependant, les 23 arrondissements sont devenus un marché pour un groupe restreint
Les maisons individuelles neuves sont achetées comme logements pour la demande réelle afin de soutenir la vie familiale, plutôt que comme des produits recherchant une valeur patrimoniale.
Cependant, cela ne signifie pas qu'elles sont « à la portée de tous ».
En particulier dans les 23 arrondissements de Tokyo, le prix d'achat moyen est de 82,87 millions de yens, le revenu moyen des ménages de 13,01 millions de yens, l'apport personnel moyen de 9,94 millions de yens et le montant total moyen du prêt de 68,22 millions de yens. 19,5 % des personnes ont apporté un apport personnel de 20 millions de yens ou plus.
Dans l'ensemble, c'est un « marché accessible par les prêts ». Dans les 23 arrondissements de Tokyo, c'est un « marché où l'on ajoute un apport personnel conséquent à des prêts importants ».
Même pour une même maison individuelle neuve, les conditions pour ceux qui peuvent acheter diffèrent grandement entre les 23 arrondissements et ailleurs.
Source : Enquête 2025 sur les tendances des acheteurs de maisons individuelles neuves dans la région métropolitaine de Tokyo (Recruit Co., Ltd.)
