Puisque des affirmations à courte vue comme celle-ci pullulent, l'« Oncle du Krach Lehman » rédige un nouvel article.
Les prêts conjoints pour les tours résidentielles de la Baie ne s’effondreront pas
L’article type : « Un couple puissant avec un revenu annuel de 15 millions de yens achète une tour résidentielle de 150 millions de yens grâce à un prêt conjoint. Quand les taux d’intérêt montent, leurs mensualités augmentent de XX dizaines de milliers de yens ! Ils ne peuvent plus couvrir cela avec leur seul salaire ! C’est l’effondrement ! »
Les utilisateurs cyniques de Twitter : « Youhouuuu !!!! Bien fait pour eux !!!! »
C’est ce qui remplit mon fil X récemment.
Ce que ces articles prédisent va-t-il réellement se produire ? Qui sont exactement les personnes qui achètent ces biens ? Quel est l’impact réel de la hausse des taux d’intérêt sur elles ?
Il est temps de faire face à la réalité, alors examinons les détails.
Le groupe des « Néo-riches du Sugoroku »
Une folie glaciale. Il existe là-bas une classe aisée bien particulière.
Voici quelques données intéressantes : le profil démographique des premiers acquéreurs du célèbre HARUMI FLAG.
En y regardant de près, le cœur de cible a entre 30 et 40 ans. Plus de la moitié sont des salariés, tandis que 27,5 % sont des dirigeants ou chefs d’entreprise. Le plus intéressant, c’est qu’environ 60 % des acheteurs étaient des « upgraders » (achetant un logement de remplacement).
Même avec ces données quelque peu anciennes, on voit bien que ceux qui achètent soudainement des tours résidentielles coûteuses en partant de zéro sont en réalité minoritaires.
Ils ont acheté un condo à Toyosu pour 60 millions de yens, qui a pris de la valeur jusqu’à 90 millions.
Ils ont acheté une tour résidentielle à Kachidoki pour 90 millions de yens, qui a grimpé à 140 millions.
Ils l’ont revendue et ont acheté la suivante pour 150 millions de yens.
Elle a encore pris de la valeur, et maintenant ils visent les 200 millions.
Comme avancer sur les cases du jeu de plateau à chaque lancer de dés, ils ont élargi leur patrimoine en montant en gamme dans les condos du centre de Tokyo.
C’est le « Groupe Sugoroku ».
Ils vont travailler normalement, déposent leurs enfants à la crèche et remboursent leur crédit immobilier.
Mais dans l’ombre, ils détiennent des centaines de millions de yens en actifs.
C’est là la véritable identité de ceux qui achètent des tours résidentielles dans la zone de la Baie.
Des études récentes sur les acheteurs de condos dans le centre de Tokyo confirment cette tendance.
Dans une enquête de 2023 auprès des acheteurs de condos dans les 9 arrondissements centraux de Tokyo, de nombreux ménages détenaient plus de 100 millions de yens en actifs financiers, et la différence entre ceux qui pouvaient acheter et ceux qui renonçaient était davantage déterminée par les actifs financiers que par le revenu. (*Japan Housing Research Center)
Exactement. Il faut admettre que ceux qui analysent tout uniquement sous l’angle du « revenu du ménage » comme simple flux salarial ont une vision étriquée.
Le crédit immobilier comme effet de levier
Regardons ce que font concrètement ces nouveaux riches.
Par exemple :
Un couple ayant 0 yen d’actifs achète un condo de 50 millions de yens avec un financement à 100 %.
Ce condo prend de la valeur et atteint 100 millions de yens.
Ils achètent ensuite un condo équivalent de 100 millions de yens, vendent leur ancien bien et empochent 100 millions de yens.
L’évolution de leur bilan ressemble à ceci :
En passant de ① à ②, ils ont obtenu 50 millions de yens de liquidités.
Ils investissent ces liquidités, par exemple, dans des fonds indiciels monde (Orkan).
Pour faire simple, ce qu’ils ont fait, c’est emprunter 100 millions de yens via un crédit immobilier pour investir 50 millions de yens en actions.
La réponse à « Qu’ont-ils fait ? » est un investissement à effet de levier utilisant des crédits immobiliers à faible taux.
C’est une magie combinant les plus-values latentes sur l’immobilier et le système de crédit hypothécaire.
Aucune institution financière stupide n’existe pour prêter de l’argent à des particuliers en disant « Prêtez-moi de l’argent parce que j’investis en bourse !! ».
Cependant, en utilisant ce système, ils ont obtenu des prêts pour investir à des taux inférieurs à 1 %.
Et cet investissement à effet de levier a été un énorme succès ; même les imbéciles peuvent le voir en observant la hausse des fonds Orkan et des prix de l’immobilier.
Si le couple mentionné plus tôt existait, il aurait probablement constitué un patrimoine de plusieurs centaines de millions de yens d’ici maintenant.
Oui. Ce Groupe Sugoroku possède déjà des actifs valant des centaines de millions.
Pour eux, les chiffres du revenu du ménage n’ont aucune importance.
Les gagnants et les forts ne peuvent pas faire faillite.
La hausse des taux pour les forts
Les forts ont des options.
Revenons à l’exemple du couple.
Les fonds Orkan ont doublé au cours des 2-3 dernières années.
Leur capital de 50 millions de yens est devenu un portefeuille d’investissement de 100 millions de yens.
Et ils ont un crédit immobilier de 100 millions de yens (en supposant aucun remboursement, ce qui est impossible mais illustratif).
Ici, l’option de « rembourser le crédit immobilier » apparaît.
Qu’est-ce qui détermine si ce couple exerce son option de solder entièrement son crédit ?
C’est la différence entre le taux d’intérêt et le rendement.
La différence entre le taux d’intérêt du crédit sur 100 millions de yens et le rendement obtenu en gérant ces 100 millions. Si le taux dépasse le rendement, il vaut mieux rembourser.
Considérons l’époque où les taux hypothécaires étaient de 0,3 %. Naturellement, les rendements obligataires étaient aussi proches de zéro à cette époque.
Donc, même s’ils pouvaient emprunter à bon marché avec un effet de levier, ils devaient prendre des risques sur les actions etc. pour générer des rendements.
Mais la situation actuelle (septembre 2026) est différente.
Le rendement des obligations d’État individuelles (fixe 5 ans) est de 2,24 %.
Le taux variable le plus bas pour un crédit immobilier est de 0,99 %.
En tenant compte des impôts, il reste une marge positive d’environ 0,7 % (sans parler des avantages généreux comme les déductions fiscales pour intérêts hypothécaires).
Cette hausse des taux a actuellement presque aucun impact négatif sur la plupart des couples puissants des tours résidentielles.
Au contraire, dans la situation actuelle, on peut la qualifier de positive car « vous n’avez pas besoin de prendre de risques ».
« Si les taux hypothécaires montent, n’est-ce pas négatif ? »
Oui, ça l’est. Mais il y a l’option de rembourser.
Oui, ils ont toujours des options.
Et si ces nouveaux riches du Groupe Sugoroku font faillite, ce sera seulement s’ils font le mauvais choix parmi ces options.
Le chiffre du « revenu du ménage » dont tout le monde s’inquiète n’est qu’un aspect du problème de la « liquidité mensuelle ».
Pour les forts qui ont des options, la hausse des taux n’est que matière à décider « s’il faut rembourser la dette ou continuer à investir ».
Inversement, s’ils ne font pas le mauvais choix, ils ne feront pas faillite.
La hausse des taux pour les faibles
Les forts ont des options. Inversement, les faibles n’en ont pas.
Les prix montent.
Les loyers montent.
Les taux d’intérêt montent.
Il n’y a pas d’option pour rembourser des prêts soumis à des taux variables continuellement croissants.
Sous des taux en hausse, la capacité d’emprunt diminue, donc il n’y a pas non plus d’option pour acheter.
Il n’y a même pas l’option de quitter un loyer bon marché protégé par la loi sur les baux fonciers et immobiliers pour emménager ailleurs.
Ils n’ont pas d’actifs à investir.
Acheter des obligations d’État fixes à 5 ans avec 1 million de yens rapporte 20 000 yens par an. Cela ne couvre même pas l’argent de poche.
D’un autre côté, si vous avez 200 millions de yens.
Cela représente 4 millions de yens de revenus annuels.
Par le passé, créer un flux de trésorerie de 4 millions de yens à partir de 200 millions nécessitait de prendre des risques.
Dans le « Monde avec des taux d’intérêt », même cela n’est plus nécessaire.
Recommandé par les banques ou les sociétés de courtage, sans prendre aucun risque, sans rien étudier, vous obtenez 4 millions de yens par an juste en dormant chez vous.
Le revenu annuel moyen des hôtesses de clubs est de 4 millions de yens.
Le revenu annuel moyen des jeunes diplômés universitaires est aussi de 4 millions de yens.
Vendre sa jeunesse, ses manières et sa santé pour 4 millions par an.
Étudier jusqu’à l’université, prendre des trains bondés, travailler 8 heures par jour pour 4 millions par an.
Contre dormir chez soi pour 4 millions par an.
Je doute que les utilisateurs cyniques de Twitter riant aux éclats devant les histoires fictives d’effondrement des couples puissants des tours résidentielles aient le luxe de se sentir supérieurs dans le « Monde avec des taux d’intérêt ».
Choisissez votre vie
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La victoire du « Groupe Sugoroku » est aussi le résultat de choix.
« Des idiots qui achètent des condos sur des terrains gagnés sur la mer. »
« Les condos de Tokyo s’effondreront après les Jeux Olympiques. »
« Les crédits immobiliers sont des dettes, posséder un logement est un passif. »
« Les tours résidentielles de la Baie s’effondreront à cause de la surproduction. »
Cela a été dit haut et fort entre 2010 et 2020.
(Seule la théorie de la surproduction dans la zone de la Baie avait un certain mérite. Le reste étaient des opinions de niveau école primaire. L’auteur croyait aussi à cette théorie et n’a pas pu acheter. Cependant, la demande a effectivement absorbé l’offre massive.)
À l’époque, il y avait rarement des gens comme les « vendeurs de condos poussant les constructions neuves (lol) » d’aujourd’hui.
Ceux qui, au milieu de discours incertains, ont pris le risque d’un crédit immobilier et choisi d’acheter des tours résidentielles dans la zone de la Baie ont transformé leurs « pions » en « pions promus ».
La probabilité de les copier maintenant et de devenir comme eux n’est pas élevée.
Si nous savions quel choix était le bon, personne ne se débattrait.
Cependant, les « utilisateurs cyniques de Twitter se réjouissant des histoires fictives d’effondrement des couples puissants des tours résidentielles » ont probablement peu d’options restantes.
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Choisissez votre vie ! Jusqu’au jour de votre mort.
