30 साल पुरानी टावर मैन्शन के प्राइम एसेट बनने की एकमात्र शर्त

प्रश्न: क्या टावर मैन्शन का पुनर्निर्माण किया जा सकता है?

उत्तर: कानूनी रूप से यह संभव है, लेकिन वास्तविकता में यह लगभग असंभव है। कॉन्डोमिनियम स्वामित्व अधिनियम के अनुसार, चार-पाँचवें या उससे अधिक निवासियों की सहमति आवश्यक है। 500 इकाइयों वाले टावर मैन्शन के लिए, आपको 400 से अधिक लोगों की सहमति चाहिए। यह इकट्ठा करना लगभग असंभव है।

प्रश्न: सहमति प्राप्त करना इतना कठिन क्यों है?

उत्तर: टावर मैन्शन के मालिक बेहद विविध होते हैं। इनमें वास्तविक निवासी, किराए पर देने वाले निवेशक, अप्राप्य उत्तराधिकारी, संपर्क न हो पाने वाले विदेशी, अभी भी ऋण चुका रहे लोग, और पेंशन पर रहने वाले वृद्ध शामिल हैं जो अतिरिक्त लागत वहन नहीं कर सकते। जब आप इस समूह को प्रस्ताव देते हैं कि वे "पुनर्निर्माण के लिए प्रत्येक को करोड़ों येन लगाने होंगे," तो उनके बीच सहमति बनना असंभव है।

प्रश्न: क्या कानून बदलने से यह समस्या हल नहीं होगी?

उत्तर: चीजें आगे बढ़ रही हैं। मई 2025 में कॉन्डोमिनियम स्वामित्व अधिनियम में एक संशोधन पारित किया गया था, जो अप्रैल 2026 से प्रभावी होगा। इसके तहत, अदालत के निर्णय द्वारा अज्ञात ठिकाने वाले मालिकों को मतदान पूल से बाहर किया जा सकेगा, और अपर्याप्त भूकंप प्रतिरोध जैसी विशिष्ट समस्याओं वाली इमारतों के लिए, आवश्यकता चार-पाँचवें से घटकर तीन-चौथाई हो जाएगी। हालांकि, सामान्य इमारतों के लिए यह चार-पाँचवें पर ही रहेगा।

इससे बाधा थोड़ी कम होती है, लेकिन मुख्य समस्या बनी रहती है। आप "उन असहमत लोगों को बाहर नहीं कर सकते जिनसे संपर्क किया जा सकता है लेकिन जो भुगतान नहीं कर सकते।" कानून चाहे कितनी भी कोशिश कर ले, वह लोगों के बटुए की सामग्री नहीं बदल सकता।

प्रश्न: क्या वास्तव में इतनी लागत आती है?

उत्तर: हाँ। प्रति इकाई अक्सर 3 करोड़ से 5 करोड़ येन के बीच लागत आती है। चूंकि टावर मैन्शन में कई इकाइयाँ होती हैं, विध्वंस और निर्माण की कुल लागत खगोलीय होती है। चूंकि यह मालिकों के बीच बांटी जाती है, प्रति इकाई बोझ भारी होता है। आप पेंशन पर रहने वाले एक दादा से 3 करोड़ येन और माँग नहीं कर सकते।

प्रश्न: क्या पुराने अपार्टमेंटों का अतीत में पुनर्निर्माण नहीं हुआ है?

उत्तर: हुआ है। लेकिन लगभग सभी सफल मामले उन संपत्तियों के थे जिनमें "अतिरिक्त फर्श क्षेत्र अनुपात" था। उदाहरण के लिए, 50 इकाइयों वाली इमारत का पुनर्निर्माण करते समय, वे इसे 100 इकाइयों वाली इमारत में बदल देते थे और अतिरिक्त 50 इकाइयों को बेचने से प्राप्त आय का उपयोग पुनर्निर्माण की लागत को कवर करने के लिए करते थे। इस तरकीब से निवासी लगभग शून्य खर्च पर पुनर्निर्माण कर सकते थे। लगभग सभी पुराने आवासीय परिसरों का पुनर्निर्माण इसी पैटर्न पर होता है।

प्रश्न: टावर मैन्शन ऐसा क्यों नहीं कर सकते?

उत्तर: वे नहीं कर सकते। टावर मैन्शन शुरू से ही अधिकतम फर्श क्षेत्र अनुपात तक बनाए जाते हैं, इसलिए यह तरकीब काम नहीं करती। इकाइयों की संख्या बढ़ाने की कोई गुंजाइश नहीं है। पुराने परिसर सफल हुए क्योंकि उनके पास एक "जादुई तरकीब" थी, लेकिन टावर मैन्शन के पास नहीं है। इसलिए, मालिकों के पास जेब से भुगतान करने के अलावा कोई विकल्प नहीं है।

प्रश्न: क्या उन्हें सिर्फ ध्वस्त नहीं किया जा सकता?

उत्तर: यह भी मुश्किल है। जापान में 50 मंजिल से ऊपर के टावर मैन्शन को ध्वस्त करने का लगभग कोई रिकॉर्ड नहीं है। हालांकि काजीमा की "टॉप-डाउन क्रशिंग" जैसी विधियाँ मौजूद हैं, लागत नई इमारत की लागत का 30% से 50% है। सामान्य अपार्टमेंट के लिए, विध्वंस नए निर्माण का 5% से 10% होता है, इसलिए यह पूरी तरह से अलग स्तर का बोझ है।

प्रश्न: तो क्या होगा? क्या वे खंडहर बन जाएँगे?

उत्तर: इस दर पर, यह अत्यधिक संभावना है। एक नकारात्मक चक्र शुरू होता है: अधिक लोग प्रबंधन शुल्क नहीं दे पाते → मरम्मत निधि सूख जाती है → बड़े पैमाने की मरम्मत नहीं हो पाती → पूरी इमारत का मूल्य गिर जाता है → अमीर लोग भाग जाते हैं → शेष लोगों पर बोझ और बढ़ जाता है। इसके संकेत पहले से ही मुसाशी-कोसुगी और खाड़ी क्षेत्र की शुरुआती संपत्तियों में दिखाई दे रहे हैं।

प्रश्न: क्या कोई उम्मीद नहीं है?

उत्तर: वास्तव में, एक उम्मीद उभर रही है। यदि "आर्थिक अवशिष्ट उपयोगी जीवन मूल्यांकन" की अवधारणा फैलती है, तो स्थिति पूरी तरह से बदल सकती है।

प्रश्न: वह क्या है?

उत्तर: वर्तमान बैंकिंग नियमों के तहत, प्रबलित कंक्रीट (RC) अपार्टमेंट 47 वर्षों में अपना सारा मूल्य खो देते हैं। इसलिए यदि आप 30 वर्ष पुराने टावर मैन्शन के खिलाफ ऋण लेने का प्रयास करते हैं, तो पुनर्मूल्यांकन इसे केवल 17 वर्ष का शेष मूल्य देता है। परिणामस्वरूप, यह एक ऐसी संपत्ति बन जाती है जिसे पुनर्वित्त नहीं किया जा सकता।

प्रश्न: लेकिन वास्तविक RC इमारतें 47 वर्षों में नहीं गिरतीं, है ना?

उत्तर: बिल्कुल। अच्छी तरह से रखरखाव की गई RC संरचनाएँ 100 वर्षों से अधिक चलने का अनुमान है। इसलिए, "वास्तविकता के आधार पर आर्थिक अवशिष्ट जीवन का मूल्यांकन" करने का विचार पेशेवर रियल एस्टेट बाजार (जैसे REITs) में आम होता जा रहा है। यदि यह व्यक्तिगत बंधक बाजार तक पहुँचता है, तो 30 वर्ष पुराने टावर मैन्शन का मूल्यांकन "70 वर्ष शेष" के रूप में किया जा सकता है, जिससे 35 वर्ष के ऋण संभव हो सकते हैं।

प्रश्न: इससे क्या बदलेगा?

उत्तर: सब कुछ। 30 वर्ष पुराना टावर मैन्शन "जीर्ण-शीर्ण इमारत" नहीं रहेगा, बल्कि एक "संपत्ति बन जाएगा जहाँ आप सस्ते में स्थान खरीद सकते हैं।" तरलता वापस आ जाएगी क्योंकि खरीदार और पुनर्वित्तकर्ता ऋण प्राप्त कर सकेंगे। प्रबंधन संघ में पैसा आएगा, जिससे बड़े पैमाने की मरम्मत संभव होगी। यदि उचित रखरखाव किया जाए, तो वे वास्तव में 100 वर्ष चल सकते हैं। पुनर्निर्माण के बजाय, नवीनीकरण के माध्यम से उनका उपयोग जारी रखने का एक रास्ता खुलता है।

प्रश्न: तो यह "सस्ते में नई इमारत खरीदने" जैसा है?

उत्तर: हाँ, यह उसके करीब है। एक प्रमुख स्थान पर टावर मैन्शन के लिए, अकेले जमीन की कीमत करोड़ों येन होती है, और आपको "एक संरचना जो अगले 70 वर्षों तक चल सकती है" बोनस के रूप में मिलती है। एक ऐसे युग में जहाँ नए टावर मैन्शन की कीमत 20 करोड़ येन है, उसी स्थान पर 30 वर्ष पुरानी संपत्ति 5 करोड़ येन में खरीदना एक तर्कसंगत विकल्प हो सकता है।

प्रश्न: लेकिन सभी टावर मैन्शन ऐसे नहीं होंगे, है ना?

उत्तर: नहीं। यहाँ से, वे ध्रुवीकृत हो जाएँगे। जिन टावर मैन्शन में प्रबंधन संघ अच्छी तरह से काम करता है, मरम्मत का इतिहास साफ है, और स्थान प्रमुख है, वे "अर्ध-नए" के रूप में जीवित रहेंगे। इसके विपरीत, जिन टावर मैन्शन में प्रबंधन ध्वस्त हो गया है, मरम्मत शुल्क बकाया व्याप्त है, और उपनगरीय स्थान है, उन्हें बैंक ऋण नहीं मिलेगा भले ही आर्थिक अवशिष्ट जीवन मूल्यांकन आम हो जाए। वे झुग्गी मार्ग के लिए नियत हैं।

प्रश्न: तो, आप उन्हें कैसे अलग बता सकते हैं?

उत्तर: तीन चीजें:

① क्या प्रबंधन संघ ठीक से काम करता है?

② क्या मरम्मत निधि पर्याप्त है?

③ क्या स्थान अच्छा है?

जिन टावर मैन्शन में "ये तीनों हैं," वे संभवतः 100 वर्ष चलेंगे। इसके विपरीत, यदि एक भी गायब है, तो आपको इसे खंडहर बनने का उम्मीदवार मानना चाहिए।

हम एक ऐसे युग में प्रवेश कर रहे हैं जहाँ टावर मैन्शन की सफलता उसकी "खरीद के समय की कीमत" से नहीं, बल्कि "उसके प्रबंधन की गुणवत्ता" से निर्धारित होती है।