6月から住宅ローンの固定金利がかなり上がりました。フラット35は3.21%、変動は平均1%前後のまま。
子育てプラスで1%優遇を使っても、変動との差は35年で約1,700万円。この差、金利上昇への「保険料」として払い続ける価値はあるんでしょうか？
6月の住宅ローン金利が出そろいました。
フラット35の6月金利は3.21%（35年・最下限）
前月からの上昇幅は0.5%で、メガバンク各行の10年固定も軒並み引き上げとなりました。
三菱UFJは3.27%、みずほ3.25%、三井住友3.5%（いずれも6月金利）
11カ月連続の上昇ということで、「いつか落ち着くだろう」という感覚はそろそろ捨てた方がよさそうですよね。
一方で、一部の金融機関除いては変動金利は動いていません。各行の最優遇変動は平均1%前後のまま据え置きになっています。
固定と変動の差が、2.2%。
月の返済額を並べると、この数字の重さがよく分かります。
4,000万円で借りると、差はいくらになるんでしょうか？
実際の数字で比べてみましょう（4,000万円・35年・元利均等返済）
フラット35には現在「子育てプラス」という制度があります。
子どもの人数や住宅の省エネ性能などの要件を満たすと、当初5年間、最大1%の金利優遇が受けられるんです。（獲得ポイント数によっては６年目以降も優遇あり）
最大限使えた場合、当初5年の金利は3.21%から2.21%になります。
※変動は金利変動に応じて返済額が変わります。
子育てプラスを当初５年間1%優遇を使えると、通常より35年トータルで約232万円の節約になります。申請できる方は必ず活用すべき制度ですよね。
ただ一方で、変動との差は依然として大きいんです。
子育てプラスをフルに使っても、変動との35年総支払いの差はまだ約1,687万円あります。
固定金利を選ぶということは、
「変動が将来大幅に上がるリスクへの保険に入る」
ということですよね。子育てプラスで当初5年の負担を抑えたとしても、当初5年は月約2.4万円、6年目以降は月約4.3万円がその保険料になります。
では、この保険料はいつになれば「払った甲斐があった」と言えるんでしょうか。
変動が何%になれば、固定より損になるんでしょうか
「これから変動も上がるんじゃ？」
そう思う方も多いと思うので、計算してみました。
ただ、前提をひとつ整理させてください。
変動金利は今後どう動くか誰にも分からないので、
「10年間1%のまま推移したあと、ある時点から一気に上昇し、そのまま残り25年間その水準が続く」
という想定で試算しています。
その条件で、フラット35の総支払いと変動の総支払いが並ぶ損益分岐点は、約5.1%になりました。
変動が5%台まで上がって、しかも25年間ずっとその水準が続く
そこまで揃ってはじめて「固定にしておけばよかった」という話になるんです。
「もっと緩やかに、でも着実に上がっていくケースは？」という方には、こう言えます。
仮に変動が今のフラット35と同じ3.21%まで上昇したとしても、前半10年の低金利期間で積み上がった利息の差が大きいので、変動の方が有利なままなんですよね。
以前にぼくが別のX記事でお伝えした、元利均等返済の仕組みの話ですね。
記事はここ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
ちなみに足元では、日銀が6月の政策決定会合（6/16・17）で0.75%→1.0%への追加利上げが有力視されています。
仮に実現したとしても、変動金利への反映は各行の見直しタイミングの関係で早くて10月以降の見通しです。
その時点でも変動は1.2%前後で、固定との差はまだ2%近く残ります。（長期金利の動き次第では、10月ころにはさらにフラット35の金利も上昇している可能性もあります。）
でも変動を選ぶなら、元利均等の仕組みは知っておいてほしいんです
変動が有利、現時点ではほとんどのケースでそうなると思うのですが、変動を選ぶなら知っておいてほしい仕組みがあります。
「5年ルール」と「125%ルール」です。
多くの変動型住宅ローンには、「金利が上がっても5年間は返済額を変えない」というルールがあります。
さらに6年目以降に返済額が上がるとき、増加は前の125%までという制約もあります。
一見、借り手に優しい仕組みですよね。
ただ元利均等返済の構造と組み合わさると、ちょっと注意が必要な現象が起きます。
4,000万円・変動1%でスタートした場合の月返済額は約113,000円です。最初の月の内訳は利息が約3.3万円、元本返済が約8.0万円になります。
これが4年目に入って金利が2%に上昇したとします（この時点の残高は約3,710万円）
5年ルールで返済額は113,000円のまま変わりません。でも利息は約6.2万円に増えるので、元本返済は約5.1万円当初より3万円近く減ることになります。
さらに5年目に3%まで上がったとします（この時点の残高は約3,650万円）
返済額はまだ５年ルールの範囲内で111,3000円のまま。でも利息は9.1万円になります。元本返済はわずか2.2万円、当初の1/4以下ですよね
「毎月ちゃんと払っているのに、元本がほとんど減っていない」
これが5年ルールの見えないコストなんです。残高が多いまま数年過ぎると、「売りたい」というタイミングでオーバーローン（売値より残債の方が多い状態）になるリスクがここに潜んでいます。
では、変動を選ぶときに何をすればいいのか？
現在の金利水準では変動が有利という大前提は変わりません。ただ、3つのことをセットで実行してほしいんです。
- 固定との差額を「繰り上げ返済用の積立」として別に管理する 子育てプラスと比べても、変動を選ぶことで6年目以降は毎月約4.3万円、年間約52万円が手元に残ります。 これをそのまま生活費に使わず、繰り上げ返済専用の口座に分けておく習慣が大切です。 金利が急に上がった局面でまとめて元本を減らせば、5年ルールの影響も抑えられます。 運用に回せる方なら年3%程度の積立投資でも構いません。月4.3万円を10年間複利で積み上げると、約590万円になる計算です。金利が上がってきたときに備えられる金額ですよね。
- 2%・3%になったときの月返済額を今のうちに確認 各行のシミュレーターで無料で試算できます。 「金利が倍になったとき、月いくら増えるか」を家計に当てはめてみて、払える水準かどうか確認しておくことが大切です。
- 5年に一度、残高と物件の価値を比べる習慣を持つ 元本の減り方が鈍くなる局面が続くと、オーバーローンの状態が長引きやすくなります。特に購入から10年以内は意識しておくと安心です。
固定を選んでもいい人は、確かにいます
誤解を避けるためにはっきり書いておくと、固定金利が合わない人ばかりではありません。
- 「金利変動を気にしながら35年過ごしたくない」
- 「育休・時短で収入が下がる時期がある」
- 「事業所得があって年収の波が読みにくい」
そういう方には、差を払っても返済額を固定しておく価値があります。
ただ、一つ気づいてほしいことがあるんです。
そもそも、子育てプラスを使った場合でも月155,900円（6年目以降）を35年間払い続けられる家計力があるなら、変動金利が今後ある程度上昇していっても、十分に耐えられるはずなんですよね。（※変動、固定、どちらを選択しても同じ金額を借りる場合）
むしろそういう世帯こそ、変動を選んで毎月浮いた約4.3万円を積み立てや運用に回す、という計算ができるんじゃないでしょうか。
固定と同じ月々の支出感で変動を使いながら、差額が着実に積み上がっていく。
それが変動を最大限に活かす使い方だと思うんです。
どちらを選ぶかの前に、「自分の家計は変動がフラット35と同じ3%台まで上がっても耐えられるか」をまず問いかけてみてください。
