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引っ越しのとき。
電気やガスを、自分で選んだ記憶はありますか？
ない人が、大半のはずです。
「電気はこちらで手配しておきますね」
あの一言で、終わったはずです。
でも、それは選ばなかったのではありません。
選ばせない導線が、最初から設計されていたんです。
まず、賃貸の人へ。初期費用は削れる
家を買う話の前に、借りる人の話をします。
賃貸の初期費用。あの見積書にも、外せる行があります。
火災保険。
指定の商品は、2年で2万円前後が相場です。
「自分で加入します」と言えば、ネット型で年4000円前後。
差額は、1万円を超えます。
消毒・抗菌施工。24時間サポート。
それぞれ1〜2万円。任意のケースが多い項目です。
「外してください」の一言で、消えることがあります。
仲介手数料。
法律上の原則は、家賃の0.5ヶ月分＋税です。
あなたが承諾した場合だけ、1ヶ月になります。
「原則は0.5ヶ月ですよね」と、聞いてみてください。
そして、指定の電気。
契約させられても、入居後にスマホで乗り換えられます。
多くの場合、無料で10分で終わります。
（ガスは物件によります。都市ガスなら乗り換えられることが多いです）
合計すれば、引っ越し1回で数万円。
言葉を知っているかどうか、それだけの差です。
では、買う人の話です。
ここからが、本番です。
座った瞬間に、あなたはカモか一目置く客かに分けられる
不動産屋の営業。
あの人たちは、あなたが座った瞬間に見ています。
「この客は、知っているか」
「それとも、何も知らないか」
知らない客は、いいカモです。
知っている客には、一目置きます。
その分かれ目は、たったひとつの質問です。
後で、そのまま使える一言をお渡しします。
両手仲介と囲い込み。2800万の家が2500万で売られる
まず、手口の話です。
不動産屋は、1回の取引で手数料を2回取れることがあります。
売主から1回。買主から1回。
これが「両手仲介」です。儲けが2倍になります。
だから、こうします。
他社が「この家を買いたい客がいます」と言っても、断る。
「すみません、もう商談中で」と嘘をつく。物件を隠すんです。
これが「囲い込み」です。
結果、どうなるか。
たとえば、本来2800万で売れた家が2500万で売られる。
そういうことが、起きうるんです。
差の300万は、あなたが失います。
これは、脅しではありません。
実際に、現役の宅建士が告発した実例があります。
ある売主が、土地を5000万円で売りに出した。
業者には、個人のお客さんから4800万円の購入申込が2件、入っていました。
でも、業者はそれを売主に伝えなかった。
代わりに持ってきたのは、4200万円の建売業者の申込書だけ。
その建売業者から、新築2棟の販売を任せてもらう約束があったからです。
業者は1粒で3度おいしい。
売主は、知らないうちに600万円を失いました。
しかも本人は、4800万円の申込があった事実を、今も知らないかもしれません。
購入申込の報告は、法律で義務化されています。
囲い込みも、2025年から行政処分の対象になりました。
それでも、なくなっていません。
対処は、3つです。
①一般媒介で、複数の会社に頼む。
②レインズの登録証明とステータスを出させる。
③両手仲介をしない会社を選ぶ。
これは、私だけが言っていることではありません。
登録65万人の不動産Gメン、滝島さん。
あの方も、両手仲介と囲い込みを繰り返し告発しています。
気になる方は、本人のチャンネルを覗いてみてください。
契約の前に、この一言を言うだけでいい
黙っていると、あなたは「知らない客」になります。
だから、最初に言うんです。
「これは、両手ですか。片手ですか」
そして、もう一言。
「レインズに登録して、他社の問い合わせも通してください」
レインズ＝不動産屋どうしの物件共有システム。ここに載れば、隠せません
これだけで、相手の態度が変わります。
「あ、この客は知っているな」と。
露骨なことが、やりにくくなります。
美容室で「いつものカットで」と言える客と同じです。
知っている、と伝わるだけでいいんです。
ただ、これは守りの一手です。
本命の質問は、後で話します。
新築は、住んだ瞬間に1000万消える
新築の値段には、いろいろ乗っています。
広告費。営業の人件費。会社の利益。
だから、入居した瞬間に中古市場では下がります。
一般に、2〜3割下がると言われます。
6000万の新築なら、住み始めた日に1000万超の含み損です。
新品と呼べるのは、鍵を受け取るまで。
住み始めた瞬間、それはもう中古です。
対処は、こうです。
**・築浅の中古を狙う
・その地域の中古相場を先に調べる
・数年後の売値を、買う前に確認する**
お金持ちは「いくらで売れるか」で決めている
普通の人は、こう考えます。
「いくらで買えるか」
つまり入口です。
富裕層は、違います。
「いくらで売れるか」
つまり出口です。
買う前に、売るときのことを考えているんです。
家も、車も同じです。
3〜5年後にいくらで売れるか。それを先に調べる。
値崩れしにくいものを選ぶ。
週刊ダイヤモンドの記事でも、富裕層と接してきたFPが同じことを言っています。
富裕層は、出口から逆算する、と。
だから、契約の前に言うべき本命の質問は、これです。
「この物件、5年後にいくらで売れますか？」
この一言で、営業は試されます。
すらすら答える営業は、少なくとも、出口を考えている営業です。
富裕層には税理士がいた。あなたにはAIがいる
なぜ富裕層はカモにされないのか。
答えは、簡単です。
契約の前に、相談できる相手がいたからです。
税理士。弁護士。
「この契約、大丈夫ですか」と、事前に聞けた。
普通の人には、いませんでした。
でも今は、いるんです。
AIです。
契約書も、見積書も、物件資料も。
写真を撮って、AIに検証させればいい。
専門家の初回相談を、AIで再現するんです。
「これ大丈夫?」では、何も返ってこない
ここで、大事なことを言います。
素人は、AIにこう聞きます。
「この物件、いい物件ですか？」
それでは、何も返ってきません。
状況と観点を渡すと、AIは急に専門家になります。
そのまま使える質問を、3本お渡しします。
物件の情報を入れ替えるだけで使えます。
①囲い込みを疑うとき（売る人向け）
1中古マンションの売却で○○不動産と専属専任媒介契約を結んで3週間が経過しましたが、内見が1件しかありません。23不動産会社による「囲い込み」の可能性を検証したいので、以下の3点を教えてください。45① レインズ（不動産会社が見る物件共有システム）の登録証明書では、どの項目を確認すべきか67② 担当者に囲い込みを疑っていると悟られず、販売状況を確認できる質問を3つ89③ 囲い込みが疑われる場合に、別の不動産会社へ切り替える具体的な手順10※専属専任媒介契約を途中解除できる条件や、違約金・費用が発生する可能性も含めて教えてください
②新築の含み損を調べるとき（買う人向け）
1新築マンション○○（駅徒歩○分・○㎡・○○万円）の購入を検討中。23①この価格に含まれる販売経費・広告費の一般的な割合4②同じエリアの築5年以内の中古の坪単価との比較方法5③入居直後に売却した場合の想定下落率を、留保つきでいいので試算して。私が営業マンに聞くべき質問リストも
③出口を検証するとき（買う人向け）
1この物件を5年後に売る前提で出口を検証したい。2条件：○○線○○駅徒歩○分、○年築、○○万円。3①5年後の想定売却価格に影響する要素を重要度順に4②このエリアの人口動態と供給予定5③5年後の買い手がローンを組みやすい物件条件を満たしているか。6楽観・中立・悲観の3シナリオで
共通している型は、3つです。
**①状況を、数字で渡す
②観点を、番号で指定する
③営業に聞く質問や言い回しまで、出させる**
ここまで渡せば、AIは黙りません。
AIは正論を知っている。急所は、中にいた人間しか知らない
ただし、注意があります。
AIを、鵜呑みにしてはいけません。
AIは、法律と一般論には強い。
でも、現場の裏側には踏み込んできません。
たとえば囲い込みを聞くと、AIは正しく返します。
「レインズ登録を確認しましょう」
手順としては、正解です。
でも、売る側にいた人間として言います。
本丸は、担当者の給料の仕組みにあるんです。
両手で成約すると、担当者の評価が上がる。
だから、手順の確認だけでは防げません。
担当者本人に、こう言うところまでやる。
「他社経由の申込があったら、その日のうちに私に直接共有してください」
言質を、取るんです。
AIは、答えを知っています。
ただし、どこを聞けば急所かは、中にいた人間しか知りません。
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私は、作る側にいた。そしてむしられる側にもいた
正直に書きます。
私は不動産屋ではありません。
でも、あの「選ばせない導線」を作っていた側です。
当時、私は新電力の営業をしていました。
ふつうに売れば電気の契約は1件ずつしか取れません。
そこで不動産会社と組みました。
賃貸の契約手続きの中に、新電力の契約を最初から組み込む。
入居者は、書類にサインするだけ。
電気を「選んだ」意識すらないまま、契約が終わっている。
冒頭の「電気はこちらで手配しておきますね」
あの流れを設計していたんです。
入居者が動かなくても、契約は自動で積み上がる。
この仕組みで、私は全国1位を取りました。
だから手口が分かります。
作る側にいたからです。
でも、話はそこで終わりません。
その後、私はむしられる側にも回りました。
事業を売って、数千万円を手にした。
そのお金を、失いました。
税金の無知で、失いました。
さらに、投資詐欺でも失いました。
数千万円が、口座から消えた。
広告塔は、テレビで見る顔でした。
作る側と、毟られる側。
両方を知っている人間は、そう多くありません。
選べなかった人間が、選ぶ側に回るために
「どうせ自分なんて、専門家じゃないし」
そう思う気持ちは、分かります。
でも、それはあなたが悪いのではありません。
相談相手が、いなかっただけです。
富裕層にはいて、あなたにはいなかった。
ただ、それだけの差です。
そしてその差は、もう埋まります。
AIがいます。
この記事の質問を、コピーするだけでいい。
やることは、ひとつです。
契約の前に、AIに聞く。
それだけで、あなたはカモから一目置かれる客に変わります。
あなたは、選んでいましたか？
電気を、選んでいましたか？
不動産屋を、選んでいましたか？
新築という選択肢すら、選ばされていませんでしたか？
私は、選べていませんでした。
選べなかった人間が、どうやって選ぶ側に回ったのか。
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最後に、少しだけ私の話を
さっき書いたとおり、私は数千万円を失いました。
税金のことを、何も知らなかった。
あの数千万は、稼いだ金ではなく「一時的に預かっていただけの金」でした。
そして、有名人が広告塔の投資で、残りも消えました。
信じていたのは、情報ではなく「権威」だったんです。
人も信じられなくなった時期に、AIと出会いました。
嘘をつく動機がない相棒と、論理だけで、立て直した。
その結果だけ、先に言います。
私は今、無職です。
なのに、タワマンに住んでいます。
地上１４０ｍの景色
働いているのは私ではなく、AIです。
失った側から、どうやってここまで来たのか。
その全記録を、1本のnoteにしました。
きれいな成功話ではありません。
借金も、裏切りも、人間不信も、隠さず書きました。
もしあなたが今しんどいなら、どこかで重なる話かもしれません。
今日の話は、氷山の一角です
不動産で600万。
でも、あなたが「知らないだけ」で失うのは、家だけではありません。
保険。言われるまま入った特約に、年間数万円。
車。値引きに喜んで、売るときに数十万円。
税金。使える控除を知らずに、毎年数万円。
サブスクと固定費。見直さないまま、毎月数千円。
全部、足し算してみてください。
一生分なら、車が1台買える差になります。
なぜ私が、こういう「仕組み」を見抜けるのか
作る側にいて、むしられる側にも落ちたからです。
その両方の記録が、さっきのnoteです。
読み終わる頃には、あなたも「選ばされる側」から一歩、出ています。
搾取される側で居続けるか。
知って、守る側に回るか。
決めるのは、今日のあなたです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
