고물가 시대, 일본에서 내 집을 마련하는 방법

"저희만 그런가요?"

주택을 찾기 시작한 부부들에게 정말 자주 듣는 말입니다.

맞벌이로 두 사람 다 열심히 일하고 있습니다. 그런데 마음에 드는 집값을 보면 턱없이 손이 닿지 않습니다.

"저희 수입이 너무 적은 걸까요?"

이 질문을 받을 때마다 저는 항상 이렇게 말합니다. 당신 잘못이 아니라고.

그 이유는 이렇습니다...

'부족함'의 원인을 잘못 탓하고 있을지도 모릅니다

많은 사람들이 자신의 수입이 부족하다고 느낍니다. 하지만 아마 틀렸을 겁니다. 정확히 말하면, 탓할 대상을 잘못 짚고 있는 겁니다. 부족한 것은 당신의 수입이 아닙니다.

집을 살 수 없는 것은 당신 탓이 아닙니다

숫자가 그 이유를 명확히 보여줍니다. 2026년 상반기, 도쿄 도심의 신규 분양 아파트 평균 가격이 1억 엔을 넘었습니다. 6개월 평균이 1억 엔을 넘은 것은 이번이 처음입니다.

1990년 버블 시대에도 도쿄 23구의 신규 아파트는 평균 6,220만 엔이었습니다. 그때도 사람들은 "너무 비싸다", "보통 사람은 손도 못 댄다"고 말했습니다. 지금은 그 두 배에 가깝습니다.

도심 지역이 극단적이긴 하지만, 이는 대도시만의 이야기가 아닙니다. 전국적으로 신규 아파트는 평균 약 5,900만 엔, 단독주택은 조사 이래 최고 가격을 기록하고 있습니다. 같은 현상이 전국적으로 정도의 차이는 있지만 일어나고 있습니다.

한때 지방 주택 시장의 주역이었던 연봉 500만 엔대 맞벌이 가구가 이제 '내 집 마련' 범주에서 벗어나기 시작했다고 합니다. 이는 특별한 사람들의 이야기가 아니라, 평범하게 열심히 사는 가정에서 일어나고 있는 일입니다.

한편, 임금은 어떨까요? 물가 상승분을 뺀 '실질 임금'은 2025 회계연도까지 4년 연속 마이너스를 기록했습니다. 명목 임금이 오르더라도 인플레이션을 따라잡지 못하고 있는 겁니다. 2026년 초에는 소폭 회복세를 보였지만, 올가을 다시 마이너스로 빠질 것으로 예상됩니다.

까다로운 점은 명목 임금이 오르고 있다는 사실입니다. 숫자가 높아 보이기 때문에 사람들은 스스로를 탓합니다. "우리는 더 버는데도 못 산다면, 우리가 돈 관리를 못하는 거겠지"라고 말이죠. 하지만 상품과 주택 가격은 그 명목 임금 상승분보다 더 빠르게 오르고 있습니다. 인플레이션을 고려하면, 실제로 쓸 수 있는 돈은 사실상 줄어든 것입니다.

오해하지 마세요. 집값은 1억 엔을 향해 치솟았지만, 당신의 실수령액은 전혀 따라잡지 못했습니다. 게다가 집값 상승의 원인인 급등하는 건축비, 인력 부족, 도심의 땅 부족, 해외 자본 유입 등은 여러분이 매일 열심히 일하는 것과는 전혀 상관이 없습니다.

집을 살 수 없는 것은 수입이 적어서가 아니라, 단순히 임금이 집값 상승 속도를 따라가지 못하기 때문입니다. 이는 당신만의 문제가 아닙니다. 10년, 20년 전 같은 가구 소득으로 살 수 있었던 집과 지금 살 수 있는 집은 완전히 다릅니다. 같은 돈으로 살 수 있는 집은 한두 사이즈 작아졌습니다. 노력이 부족해서가 아니라, 집값이 너무 빨리 올라버린 겁니다.

"그래도 주변에서는 다들 평범하게 사는데, 안 그래?"

여기서 불안감을 느끼는 분들도 계실 겁니다. "그래도 내 친구나 동료들은 평범하게 집을 짓는데..." 하지만 평범하게 사는 것처럼 보이는 사람들의 현실은 대개 다음 중 하나입니다.

부모님께 500만~1000만 엔의 지원을 받는다.
한쪽 배우자의 수입이 매우 높다.
무리라는 걸 알면서도 한계까지 대출을 받는다.
자신이 선택하지 않을 지역에 산다.

소셜 미디어에 올라오는 새집 사진에는 배경이 보이지 않습니다. 그래서 '우리만 못 사는 것 같다'고 느끼지만, 실제로는 많은 가정이 여러분과 같은 상황에 처해 있습니다.

하지만 그냥 안심하고 거기서 멈추는 것은 위험합니다

어떤 분들은 "아, 시대 탓이구나" 하고 안심할 수도 있습니다. 그 마음 이해합니다. 하지만 거기서 멈춰서는 안 됩니다. "시대 탓"이라는 것은 사실이지만, 그 사실만으로는 아무것도 해결되지 않습니다. 거기서 멈춘 부부들은 결국 두 가지 후회 중 하나를 하게 되는 경우가 많습니다.

하나는 무리해서라도 사는 패턴입니다. "둘이 버니까 어떻게든 되겠지" 하며 한계까지 페어론(공동 대출)을 받습니다. 하지만 우리는 금리가 오를 시대에 살고 있습니다. 한 사람이 아프거나, 육아 휴직을 하거나, 근무 시간을 줄이거나, 이직을 하면, 맞벌이 수입이 하나로 줄어드는 순간 대출 상환이 갑자기 가계를 압박합니다. 이는 지출이 늘어나는 육아 시기에 자주 발생합니다.

다른 하나는 포기하고 움직임을 멈추는 패턴입니다. "지금은 비싸니까 기다리자." 이것도 이해합니다. 하지만 기다리는 동안 계속 월세를 내야 하고, 그 월세도 오르고 있습니다. 몇 년 후에 집값이 떨어질 거란 보장도 없습니다. 줄어드는 것은 나이와 대출 가능 연수뿐입니다. 35세에 받은 35년 대출은 70세에 끝납니다. 40세까지 기다리면 75세에 끝납니다. 기다리면 기다릴수록 상환이 노후를 더 잠식합니다.

무리해서 낭패를 보든, 기다렸다가 더 손이 닿지 않게 되든, 두 후회 모두 '모든 것'을 다 잡으려는 뿌리에서 비롯됩니다.

냉정한 말일 수 있지만, 이 시대에 '모든 것'은 더 이상 불가능합니다

그렇다면 어떻게 해야 할까요? 이 시대에 '풀옵션' 주택은 더 이상 현실적이지 않습니다. 부모님 세대는 연봉의 몇 배로 중심지, 신축, 넓은 공간, 여유로운 재정, 아이 둘, 전업주부 등 모든 것을 종종 가질 수 있었습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 1억 엔 시대에 모든 것을 얻으려 하면 어딘가에 무리가 생기기 마련이고, 보통은 가계나 가족의 라이프스타일에 균열이 갑니다.

여러분에게 정말 필요한 것은 '얼마나 빌릴 수 있는지'가 아니라, 부부가 미리 '무엇이 가장 중요하고 무엇을 포기할지'를 결정하는 것입니다.

포기할 수 있는 선택지는 다음과 같습니다. 쉬운 것은 하나도 없지만, 모든 것을 가질 수 없다는 전제 하에 읽어보시기 바랍니다.

입지를 포기한다: 도심이나 인기 역세권에서 교외, 지방역세권 또는 인접 현으로 이동합니다. 가격 차이가 가장 크게 나는 부분입니다. "그 동네는 우리 수입으로는 더 이상 안 된다"는 것을 인정하는 것입니다.
신축을 포기한다: 중고 주택을 사서 필요한 부분만 리모델링합니다. '새것'이라는 가치는 몇 년 안에 사라지지만, 가격 차이는 35년 동안 지속됩니다. 지금 신축에 집착하는 것은 가장 비싼 허영심일지도 모릅니다.
크기/방 개수를 포기한다: 아이 방은 나중에 칸막이로 나눌 수 있습니다. 좁은 것은 레이아웃으로 보완할 수 있지만, 과도한 대출 상환금은 아이디어로 줄일 수 없습니다.
'평생 살 집'을 포기한다: 평생 살 집이라는 환상을 버립니다. 라이프스타일 변화에 따라 이사할 것을 전제로 하면, 첫 집은 작고 싸게 장만할 수 있습니다.
지금 당장 사는 것을 포기한다: 사지 않는 것도 유효한 전략입니다. 고점에 사서 발이 묶이기보다는, 임대 상태로 유동성을 유지합니다. 계약금으로 쓸 돈을 인덱스 펀드에 투자하여 인플레이션에 대비할 수 있습니다.
'스스로 사는 것'을 포기한다: 부모님의 도움을 받습니다. 하지만 여기에는 조건이 따릅니다. 부모님이 입지나 레이아웃에 대해 의견을 내실 가능성이 높습니다.

주택 비용이 증가한다는 것은 자녀 수, 교육 자금, 노후 대비 저축, 또는 일하는 방식을 바꿀 자유를 줄여야 한다는 뜻입니다. 집은 가족을 담는 '그릇'입니다. 그릇을 화려하게 만들기 위해 가족의 삶과 미래의 선택지를 희생한다면, 우선순위가 뒤바뀐 것입니다.

그렇다면 무엇을 '우선순위'로 삼아야 할까요?

이렇게 해보세요. 각자 양보할 수 없는 것을 세 가지씩 적어봅니다. 그런 다음 서로에게 보여줍니다. 보통은 일치하지 않을 겁니다. 하지만 그 차이를 확인하는 것이 시작입니다. 끝까지 지켜야 할 한두 가지를 결정하세요. 순서는 항상 같습니다. 집을 보기 전에 무엇을 지킬지 결정하는 것입니다.

'포기'는 패배가 아닙니다

이 시대에 모든 것을 추구하는 것은 오히려 가족에게 더 큰 해를 끼칩니다. 가장 중요한 것을 선택하고 나머지는 과감히 내려놓은 가족들이 이 고물가 시대에도 행복하게 살아가고 있습니다. 그릇의 크기가 아니라, 그 안의 삶을 선택하는 것입니다. 자신을 탓하지 말고, 서로 대화를 시작해보세요.