30 년 된 타워 맨션이 핵심 자산으로 거듭나기 위한 단 하나의 조건

Q. 타워 맨션을 재건축할 수 있나요?

A. 법적으로는 가능하지만, 현실적으로는 거의 불가능합니다. 집합건물 소유법에 따르면 거주자의 5분의 4 이상 동의가 필요합니다. 500세대 타워 맨션의 경우 400명 이상의 동의를 받아야 하는데, 이는 사실상 모으기 불가능한 수준입니다.

Q. 동의를 얻기가 왜 그렇게 어렵나요?

A. 타워 맨션 소유주는 매우 다양합니다. 실제 거주자, 임대를 주는 투자자, 연락이 닿지 않는 상속인, 연락이 불가능한 외국인, 아직 대출을 갚고 있는 사람, 추가 비용을 감당할 수 없는 연금 생활자 등이 섞여 있습니다. 이런 사람들에게 "재건축을 위해 각자 수천만 엔씩 내라" 고 제안하면 합의가 될 리 없습니다.

Q. 법을 바꾸면 해결되지 않나요?

A. 변화가 일어나고 있습니다. 2025년 5월 집합건물 소유법 개정안이 통과되어 2026년 4월부터 시행됩니다. 소재를 알 수 없는 소유주는 법원 결정을 통해 투표 대상에서 제외할 수 있고, 내진성 부족 등 특정 문제가 있는 건물은 요건이 5분의 4에서 4분의 3으로 낮아집니다. 하지만 일반 건물은 여전히 5분의 4가 필요합니다.

이로 인해 장벽이 약간 낮아지긴 했지만, 핵심 문제는 그대로입니다. "연락은 되지만 비용을 감당할 수 없는 반대자" 를 제외할 수는 없습니다. 아무리 법이 노력해도 사람들 지갑 사정을 바꿀 수는 없습니다.

Q. 실제로 그렇게 비용이 많이 드나요?

A. 네. 세대당 보통 3,000만 엔에서 5,000만 엔 정도 듭니다. 타워 맨션은 세대 수가 워낙 많아 철거와 건축 총비용이 천문학적입니다. 이 비용을 소유주들이 나누어 부담하다 보니 세대당 부담이 큽니다. 연금으로 생활하는 할아버지에게 추가로 3,000만 엔을 내라고 할 수는 없잖아요.

Q. 예전에도 오래된 아파트를 재건축한 사례가 있지 않나요?

A. 있습니다. 하지만 성공한 사례는 거의 모두 "용적률 여유분" 이 있는 부동산이었습니다. 예를 들어 50세대 건물을 재건축할 때 100세대 건물로 만들어 추가로 생긴 50세대를 분양한 수익으로 재건축 비용을 충당했습니다. 이 방법 덕분에 거주자들은 거의 돈을 들이지 않고 재건축할 수 있었습니다. 거의 모든 오래된 주택단지 재건축이 이 방식을 따릅니다.

Q. 타워 맨션은 왜 그렇게 할 수 없나요?

A. 할 수 없습니다. 타워 맨션은 처음부터 최대 용적률로 지어졌기 때문에 이 방법이 통하지 않습니다. 세대 수를 늘릴 여지가 전혀 없습니다. 오래된 단지들은 "마술 같은 방법" 이 있었기 때문에 성공했지만, 타워 맨션에는 그런 방법이 없습니다. 따라서 소유주들은 자비를 부담할 수밖에 없습니다.

Q. 그냥 철거하면 안 되나요?

A. 그것도 어렵습니다. 일본에서 50층 이상 타워 맨션을 철거한 사례는 거의 전무합니다. 카지마의 "탑다운 크러싱" 같은 방식이 있긴 하지만, 비용이 신축 비용의 30~50%에 달합니다. 일반 아파트 철거 비용이 신축의 5~10%인 것과 비교하면 완전히 다른 수준의 부담입니다.

Q. 그러면 어떻게 되나요? 폐허가 되는 건가요?

A. 이대로 가면 그럴 가능성이 매우 높습니다. 관리비를 못 내는 사람이 늘어나고 → 수선 기금이 바닥나고 → 대규모 수리가 불가능해지고 → 건물 전체 가치가 하락하고 → 부유층이 빠져나가고 → 남은 사람들의 부담이 더 커지는 악순환이 시작됩니다. 이러한 조짐은 이미 무사시코스기와 베이 지역의 초기 단지에서 나타나고 있습니다.

Q. 희망은 없나요?

A. 사실 한 가지 희망이 떠오르고 있습니다. "경제적 잔존 내용연수 평가" 라는 개념이 확산된다면 상황이 완전히 바뀔 수도 있습니다.

Q. 그게 뭔가요?

A. 현재 은행 규정상 철근콘크리트(RC) 아파트는 47년 만에 가치가 모두 소멸됩니다. 따라서 30년 된 타워 맨션을 담보로 대출을 받으려고 하면 재평가 시 잔존 가치가 17년밖에 남지 않습니다. 결과적으로 재융자가 불가능한 부동산이 됩니다.

Q. 하지만 실제 RC 건물이 47년 만에 무너지지는 않잖아요?

A. 맞습니다. 잘 관리된 RC 구조물은 100년 이상 간다고 알려져 있습니다. 따라서 "현실에 기반해 경제적 잔존 수명을 평가" 하자는 생각이 전문 부동산 시장(예: REITs)에서는 보편화되고 있습니다. 이것이 개인 주택담보대출 시장까지 확산된다면, 30년 된 타워 맨션을 "앞으로 70년 남았다" 고 평가하여 35년 대출이 가능해질 수 있습니다.

Q. 그러면 무엇이 달라지나요?

A. 모든 것이 달라집니다. 30년 된 타워 맨션은 더 이상 "낡은 건물" 이 아니라 "싸게 입지를 살 수 있는 자산" 이 됩니다. 매수자와 재융자자가 대출을 받을 수 있게 되면서 유동성이 되살아납니다. 관리 조합에 자금이 유입되어 대규모 수리가 가능해집니다. 제대로 관리하면 실제로 100년을 버틸 수 있습니다. 재건축 대신 리노베이션을 통해 계속 사용하는 길이 열리는 것입니다.

Q. 그러니까 "새 건물을 싸게 사는" 것과 비슷한 건가요?

A. 네, 그에 가깝습니다. 좋은 입지의 타워 맨션은 토지만 해도 수천만 엔 가치가 있고, "앞으로 70년은 더 쓸 수 있는 구조물" 이 덤으로 따라옵니다. 신축 타워 맨션이 2억 엔인 시대에, 같은 입지의 30년 된 매물을 5,000만 엔에 사는 것은 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

Q. 하지만 모든 타워 맨션이 그렇게 되지는 않겠죠?

A. 그렇습니다. 앞으로 양극화가 일어날 것입니다. 관리 조합이 제대로 기능하고, 수리 이력이 깔끔하며, 입지가 좋은 타워 맨션은 "준신축" 으로 살아남을 것입니다. 반대로 관리 조합이 붕괴되고, 관리비 체납이 만연하며, 교외에 위치한 타워 맨션은 경제적 잔존 수명 평가가 보편화되어도 은행 대출을 받을 수 없습니다. 이들은 빈민가 행이 예정되어 있습니다.

Q. 그렇다면 어떻게 구분할 수 있나요?

A. 세 가지를 보면 됩니다.

① 관리 조합이 제대로 기능하는가?

② 수선 기금이 충분한가?

③ 입지가 좋은가?

"세 가지를 모두 갖춘" 타워 맨션은 아마 100년을 갈 것입니다. 반대로 하나라도 빠지면 폐허가 될 후보로 간주해야 합니다.

이제 타워 맨션의 성패는 "구매 당시의 가격" 이 아니라 "관리의 질" 에 의해 결정되는 시대가 오고 있습니다.