Como afirmações de baixo nível como essa estão espalhadas por aí, o 'Tio do Choque Lehman' está escrevendo outro artigo.
Os Empréstimos Conjuntos dos Apartamentos de Luxo na Bay Area Não Vão Colapsar
O artigo típico: "Um casal poderoso com renda familiar de 15 milhões de ienes compra um apartamento de luxo na torre por 150 milhões de ienes usando um empréstimo conjunto. Quando as taxas de juros sobem, suas parcelas mensais aumentam em XX dezenas de milhares de ienes! Eles não conseguem cobrir isso só com o salário! É um colapso!"
Usuários cínicos do Twitter: "Yayyyyy!!!! Bem feito!!!!"
Essa é a minha timeline recente no X.
O que esses artigos afirmam realmente vai acontecer? Que tipo de pessoas estão comprando esses imóveis? Qual é o impacto real das altas taxas de juros sobre eles?
É hora de encarar a realidade, então vamos olhar os detalhes.
O Grupo dos 'Novos Ricos Sugoroku'
Loucura congelante. Existe uma classe rica única lá.
Aqui estão alguns dados interessantes: os atributos dos compradores iniciais do famoso HARUMI FLAG.
Analisando, o público principal está na faixa dos 30 e 40 anos. Mais da metade são funcionários de empresas, enquanto 27,5% são proprietários de negócios ou executivos. O mais interessante é que cerca de 60% dos compradores eram 'upgraders' (comprando uma casa de substituição).
Mesmo com esses dados um tanto antigos, podemos ver que as pessoas que compram subitamente apartamentos de luxo caros do zero são, na verdade, uma minoria.
Eles compraram um condomínio em Toyosu por 60 milhões de ienes, que subiu para 90 milhões de ienes.
Compraram um apartamento de luxo em Kachidoki por 90 milhões de ienes, que subiu para 140 milhões de ienes.
Venderam e compraram o próximo por 150 milhões de ienes.
Subiu novamente, e agora estão olhando para 200 milhões de ienes.
Como avançar casas cada vez que rolam os dados, eles expandiram seus ativos fazendo upgrades de condomínios no centro de Tóquio.
Este é o 'Grupo Sugoroku'.
Eles vão trabalhar normalmente, deixam os filhos na creche e pagam suas hipotecas.
Mas nos bastidores, eles detêm centenas de milhões em ativos.
Esta é, na verdade, a verdadeira identidade daqueles que compram apartamentos de luxo na Bay Area.
Pesquisas recentes sobre compradores de condomínios no centro de Tóquio confirmam essa tendência.
Em uma pesquisa de 2023 sobre compradores de condomínios nos 9 bairros centrais de Tóquio, muitas famílias tinham mais de 100 milhões de ienes em ativos financeiros, e a diferença entre aqueles que podiam comprar e aqueles que desistiram era maior baseada em ativos financeiros do que em renda. (*Japan Housing Research Center)
Exatamente. Deve-se dizer que pessoas que veem as coisas apenas pela lente da 'renda familiar' como fluxo salarial têm uma perspectiva estreita.
Hipotecas como Alavancagem
Vamos olhar para o que esses novos ricos estão realmente fazendo.
Por exemplo:
Um casal com 0 iene em ativos compra um condomínio de 50 milhões de ienes com financiamento total.
Esse condomínio valoriza para 100 milhões de ienes.
Então eles compram um condomínio equivalente de 100 milhões de ienes, vendem sua casa e embolsam 100 milhões de ienes.
A mudança em seu balanço patrimonial parece assim:
Ao transicionar de ① para ②, eles obtiveram 50 milhões de ienes em dinheiro.
Eles investem esse dinheiro, por exemplo, em Fundos Globais (Orkan).
Simplificando, o que eles fizeram foi tomar emprestado 100 milhões de ienes em hipotecas para investir 50 milhões de ienes em ações.
A resposta para 'O que eles fizeram?' é investimento alavancado usando hipotecas de baixo juro.
É mágica combinando ganhos não realizados em imóveis e o sistema de hipoteca.
Nenhuma instituição financeira estúpida existe que empreste dinheiro a indivíduos dizendo 'Me empreste dinheiro porque estou investindo em ações!!'
No entanto, usando este sistema, eles conseguiram empréstimos para investimento com taxas de juros abaixo de 1%.
E esse investimento alavancado foi um enorme sucesso; até idiotas podem ver isso olhando para a alta dos fundos Orkan e dos preços dos imóveis.
Se o casal que mencionei antes existisse, eles provavelmente teriam construído ativos valendo centenas de milhões até agora.
Sim. Este Grupo Sugoroku já tem ativos valendo centenas de milhões.
Para eles, números de renda familiar não importam.
Vencedores e fortes não podem possivelmente falir.
Taxas de Juros Crescentes para os Fortes
Os fortes têm opções.
Vamos olhar o exemplo do casal novamente.
Os fundos Orkan dobraram nos últimos 2-3 anos.
Seus 50 milhões de ienes em dinheiro agora são um fundo de investimento de 100 milhões de ienes.
E eles têm uma hipoteca de 100 milhões de ienes (assumindo nenhum pagamento, o que é impossível mas ilustrativo).
Aqui, surge a opção de 'quitar a hipoteca'.
O que determina se este casal exerce a opção de pagar a hipoteca integralmente?
É a diferença entre taxa de juros e rendimento.
A diferença entre a taxa de juros da hipoteca sobre 100 milhões de ienes e o rendimento obtido ao operar esses 100 milhões de ienes. Se a taxa de juros exceder o rendimento, é melhor quitar.
Considere a era quando as taxas de hipoteca eram 0,3%. Naturalmente, os rendimentos dos títulos públicos também estavam perto de zero naquela época.
Então, mesmo que pudessem tomar emprestado barato com alavancagem, eles tinham que assumir riscos em ações etc. para obter retornos.
Mas a situação atual (setembro de 2026) é diferente.
O rendimento dos títulos públicos individuais (fixos de 5 anos) é de 2,24%.
A menor taxa variável de hipoteca é de 0,99%.
Considerando impostos, ainda há uma margem positiva de cerca de 0,7% (mais benefícios generosos como deduções de hipoteca).
Esta alta nas taxas de juros atualmente tem quase nenhum impacto negativo na maioria dos casais poderosos dos apartamentos de luxo.
Pelo contrário, na situação atual, pode ser chamada de positiva porque 'você não precisa assumir riscos'.
'Se as taxas de hipoteca subirem, isso não é negativo?'
Sim, é. Mas existe a opção de quitar.
Sim, eles sempre têm opções.
E se esses novos ricos do Grupo Sugoroku forem à falência, será apenas se fizerem a escolha errada entre essas opções.
O número de 'renda familiar' pelo qual todos se preocupam é meramente um aspecto do problema de 'liquidez de caixa mensal'.
Para os fortes que têm opções, as taxas de juros crescentes são apenas material para decidir 'se quitam a dívida ou continuam investindo'.
Inversamente, se não fizerem a escolha errada, não vão à falência.
Taxas de Juros Crescentes para os Fracos
Os fortes têm opções. Inversamente, os fracos não têm.
Os preços sobem.
O aluguel sobe.
As taxas de juros sobem.
Não há opção de quitar empréstimos contra taxas variáveis continuamente crescentes.
Sob taxas crescentes, a capacidade de endividamento diminui, então não há opção de comprar também.
Não há nem mesmo a opção de deixar o aluguel barato protegido pela Lei de Locação de Terrenos e Casas e mudar para outro aluguel.
Eles não têm ativos para investir.
Comprar títulos fixos de 5 anos com 1 milhão de ienes rende 20.000 ienes por ano. Não cobre nem o dinheiro de bolso.
Por outro lado, se você tiver 200 milhões de ienes.
Isso é 4 milhões de ienes em renda anual.
No passado, criar 4 milhões de ienes em fluxo de caixa a partir de 200 milhões de ienes exigia assumir riscos.
No 'Mundo com Taxas de Juros', nem isso é necessário.
Recomendado por bancos ou corretoras, sem assumir qualquer risco, sem estudar nada, você ganha 4 milhões de ienes por ano apenas dormindo em casa.
A renda média anual de trabalhadoras de clubes de hostess é de 4 milhões de ienes.
A renda média anual de recém-formados universitários também é de 4 milhões de ienes.
Vendendo juventude, boas maneiras e saúde por 4 milhões por ano.
Estudando até a universidade, pegando trens lotados, trabalhando 8 horas por dia por 4 milhões por ano.
Versus dormir em casa por 4 milhões por ano.
Duvido que usuários cínicos do Twitter rindo de casais poderosos de apartamentos de luxo tenham o luxo de se sentirem superiores no 'Mundo com Taxas de Juros'.
Escolha Sua Vida
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A vitória do 'Grupo Sugoroku' também é resultado de escolhas.
"Idiotas que compram condomínios em terrenos aterrados."
"Condomínios de Tóquio vão cair depois das Olimpíadas."
"Hipotecas são dívidas, possuir uma casa é um passivo."
"Apartamentos de luxo na Bay Area vão cair devido ao excesso de oferta."
Isso foi dito alto entre 2010 e 2020.
(Apenas a teoria do excesso de oferta na Bay Area tinha algum mérito. O resto eram opiniões de nível escolar primário. O autor também acreditava nessa teoria e não conseguiu comprar. No entanto, a demanda realmente absorveu a enorme oferta.)
Naquela época, havia poucas pessoas como os 'vendedores de condomínios empurrando lançamentos hoje (kkk)'.
Aqueles que, em meio a discursos incertos, assumiram o risco de uma hipoteca e escolheram comprar apartamentos de luxo na Bay Area transformaram seus 'peões' em 'peões promovidos'.
A probabilidade de copiá-los agora e ficar como eles não é alta.
Se soubéssemos qual escolha estava correta, ninguém lutaria.
No entanto, 'usuários cínicos do Twitter celebrando histórias fictícias de colapsos de casais poderosos de apartamentos de luxo' provavelmente têm poucas opções restantes.
Apartamentos de luxo, empréstimos conjuntos, duplas rendas, dois filhos, máquinas de lavar louça Miele, secadoras de tambor, estacionamento mecânico, assinaturas de academia, escolas Sapix, exames de entrada para ensino médio, fundos Orkan, títulos públicos individuais, deduções de hipoteca, declarações de imposto, tutores, parques, LaLaport, brisa do mar, estabilidade do solo.
Escolha sua vida! Até o dia em que você morrer.
