A Opendoor não é o tipo de empresa sobre a qual eu normalmente escrevo.
Não há nada de desconhecido sobre a $OPEN. Ela tem um enorme séquito de investidores de varejo, touros vocais, ursos igualmente vocais e debate suficiente ao seu redor para que quase todo investidor ativo conheça o nome.
As pessoas parecem ou amar absolutamente a Opendoor ou odiá-la absolutamente. Pode me contar firmemente no primeiro campo.
Vejo uma empresa que perdeu completamente o rumo, sobreviveu a um dos piores ambientes de transação imobiliária em décadas, passou por uma revolta extraordinária de acionistas impulsionada pelo varejo, mudou de liderança, trouxe seus fundadores de volta à mesa e agora tenta reconstruir a economia de todo o negócio.
Não possuo ações da OPEN porque espero que o papel triplique no próximo mês. Na verdade, acho que parte da obsessão com a valorização imediata do preço das ações se tornou extremamente contraproducente.
Isto é uma recuperação. Recuperações exigem paciência e muito tempo.
A Opendoor Está Rapidamente Se Tornando Mais do Que Uma iBuyer
O modelo tradicional da Opendoor (ou seja, a "Opendoor 1.0") é bastante simples.
Um proprietário solicita uma oferta. A Opendoor compra a casa, prepara-a para revenda e a vende para outro comprador. O consumidor ganha rapidez, conveniência e certeza. A Opendoor tenta obter um retorno atraente por oferecer essas coisas.
O problema é que comprar milhares de casas exige quantidades enormes de capital.
O estoque fica no balanço patrimonial. Os custos de financiamento importam. A previsão de preços de imóveis importa. Um pequeno erro de precificação multiplicado por milhares de casas pode se tornar um problema enorme muito rapidamente.
Já assistimos a esse filme e não queremos assisti-lo novamente.
A empresa ainda está comprando casas, mas está simultaneamente escalando o Cash Now, More Later, que usa substancialmente menos capital por transação, enquanto também expande a Opendoor Home Loans e integra mais da economia em torno da transação imobiliária.
Essa evolução é central para a minha tese.
Não tenho interesse em possuir a antiga Opendoor simplesmente porque o mercado imobiliário eventualmente vai se recuperar.
Estou interessado no que acontece se a empresa preservar a proposta de valor ao consumidor de rapidez e certeza enquanto torna a economia subjacente dramaticamente melhor.
Investidores de Varejo Acenderam o Pavio
Você não pode contar a história atual da Opendoor sem dar crédito aos investidores de varejo.
No verão de 2025, a $OPEN se tornou uma das histórias mais notáveis do mercado impulsionadas pelo varejo. A ação havia negociado em torno de $0,51 no final de junho, antes de um movimento liderado por Eric Jackson (@ericjackson) ajudar a trazer enorme atenção para a empresa.
Em agosto, as ações já haviam negociado acima de $5... e depois $10 veio em seguida.
Jackson se tornou um dos defensores mais visíveis de mudanças estratégicas e de liderança significativas na Opendoor, enquanto a frustração com a então CEO Carrie Wheeler cresceu rapidamente após o relatório de resultados do 2º trimestre de 2025.
Wheeler renunciou em 15 de agosto. Menos de um mês depois, tudo mudou.
Em 10 de setembro de 2025, o ex-COO do Shopify, Kaz Nejatian (@Nejatian), foi nomeado CEO. Os cofundadores Keith Rabois (@rabois) e Eric Wu retornaram ao conselho, com Rabois se tornando Presidente do Conselho. A Khosla Ventures e Wu também comprometeram mais $40M em capital acionário.
Os investidores de varejo não criaram essas mudanças sozinhos.
Mas a pressão, a atenção e a urgência que trouxeram à Opendoor claramente importaram.
Acho que o movimento de varejo foi inicialmente uma bênção enorme. Hoje, acho que partes dele também se tornaram uma pequena maldição.
Há uma tendência com ações como a $OPEN de tratar cada atualização semanal de aquisições, novo lançamento de produto ou relatório trimestral como se precisasse imediatamente enviar a ação 20% para cima.
Se a ação não reagir, algo deve estar errado. Se negociar de lado por vários meses, a paciência desaparece.
Não é assim que essa recuperação vai funcionar.
O varejo ajudou a criar a oportunidade.
A partir daqui, a execução tem que criar o valor.
A Base de Acionistas Está Mudando Silenciosamente
Um desenvolvimento que considero particularmente encorajador é o aparente alargamento da participação institucional.
Eu teria cuidado ao usar um único percentual de manchete para participação institucional. Diferentes serviços usam diferentes datas de relatório e metodologias, e as próprias instituições podem possuir ações por razões completamente diferentes.
Fundos de índice, empresas quantitativas, estratégias de arbitragem e gestores fundamentalistas de longo prazo não devem ser interpretados da mesma maneira.
Os registros individuais na SEC ainda mostram uma mudança significativa.
Antes da chegada de Kaz, o proxy de junho de 2025 da Opendoor revelou a BlackRock com aproximadamente 47,1M de ações com base em seu registro mais recente na época. Até 30 de junho de 2026, a BlackRock reportou aproximadamente 68,5M de ações, um aumento de cerca de 46%.
A Morgan Stanley fornece um exemplo ainda mais impressionante. Ela não estava listada entre os acionistas com mais de 5% da Opendoor no proxy de junho de 2025. Em abril de 2026, a Morgan Stanley reportou propriedade beneficiária de aproximadamente 97,9M de ações, representando pouco mais de 10% da empresa.
Há mais do que um punhado de outras instituições que também aumentaram drasticamente sua contagem de ações durante esse atual declínio no preço das ações. Isso é muito encorajador, mas também destaca o quanto essa ação tem sido impulsionada pelo varejo.
O capital de varejo ajudou a acender o pavio. Uma base de acionistas institucionais mais ampla se desenvolvendo enquanto o desempenho operacional melhora é uma evolução saudável para a empresa.
Em última análise, eu preferiria muito mais ver a $OPEN cada vez mais possuída porque os investidores acreditam em lucros futuros e geração de caixa do que porque é a ação de momento da semana.
Estou Apostando no Jóquei
Há investimentos em que a liderança é um fator entre muitos.
Há outros em que acho que a pessoa que dirige a empresa pode alterar drasticamente a gama de resultados possíveis.
A Opendoor é uma dessas situações.
Kaz entrou no Shopify em 2019 e eventualmente se tornou seu COO e Vice-Presidente de Produto. Obviamente, seria ridículo atribuir o sucesso do Shopify a um único executivo. Mas Kaz passou anos operando dentro de uma das mais impressionantes empresas de tecnologia e comércio construídas na última década.
Mais importante, sua abordagem desde que chegou à Opendoor parece completamente diferente da empresa que o precedeu.
Ele colocou metas mensuráveis em público. Está acelerando a velocidade de produto. Está atacando os custos operacionais. Está publicando dados de aquisição toda semana. Está tentando usar software e IA para remover trabalho de processos que historicamente exigiam envolvimento humano substancial.
E sua estrutura de remuneração é fascinante.
O salário base anual de Kaz é de $1, e ele não é elegível para bônus anual em dinheiro.
Ele recebeu um prêmio de $15M em dinheiro e um prêmio de $15M em ações para compensar integralmente a remuneração perdida ao deixar o Shopify, então descrever sua remuneração total simplesmente como $1 seria enganoso.
Mas seu pacote de incentivo contínuo está esmagadoramente ligado ao desempenho das ações. Kaz recebeu dois prêmios de desempenho cobrindo aproximadamente 81,8M de ações no total.
O primeiro prêmio de aproximadamente 40,9M de ações exige, entre outras condições de vesting, um preço médio de fechamento de pelo menos $6,24 ao longo de 60 dias de negociação. O segundo lote de aproximadamente 40,9M de ações é dividido entre sete parcelas que exigem preços médios de fechamento de: $9, $13, $17, $21, $25, $29, $33.
Esses obstáculos de preço também precisam ser sustentados ao longo de períodos de 60 dias de negociação e estão sujeitos a requisitos adicionais de tempo de vesting.
Esses prêmios podem criar diluição significativa se a Opendoor for bem-sucedida. Os investidores devem reconhecer isso. Mas alinhamento e diluição podem ser verdadeiros ao mesmo tempo.
Gosto da estrutura.
Kaz pode se sair extraordinariamente bem financeiramente se a Opendoor se tornar extraordinariamente mais valiosa. Os acionistas se beneficiariam primeiro. Isso é o que se chama de alinhamento.
Então considere o que ele fez com seu próprio dinheiro.
Em novembro de 2025, Kaz comprou 125 mil ações no mercado aberto a um preço médio ponderado de $8,03, investindo aproximadamente $1M
Em maio de 2026, com a ação consideravelmente mais baixa, ele comprou outras 100 mil ações a $4,87, investindo outros $488 mil
No total, isso é aproximadamente $1,49M em compras pessoais no mercado aberto desde que se tornou CEO.
Ele já tinha um potencial de valorização acionária tremendo. Ele comprou mais mesmo assim.
Estou apostando no jóquei.
(Foi com @iancassel que originalmente aprendi a importância de apostar no jóquei. Uma parte tão crítica de um investimento, na minha opinião!)
O 2º Trimestre É Onde a Recuperação Começa a Ficar Interessante
À primeira vista, o último trimestre não parece extraordinário.
A receita do 2º trimestre de 2026 foi de $883M contra $1,57B no ano anterior. A Opendoor vendeu 2.339 casas contra 4.299 no ano anterior. O prejuízo líquido GAAP foi de $162M
Se essa fosse a história inteira, não haveria muito caso de alta.
Mas olhe por baixo disso.
As casas compradas aumentaram para 4.378, alta de 77% em relação ao 1º trimestre e 149% em relação ao 2º trimestre de 2025. O Lucro de Contribuição aumentou para $51M, de $32M no 1º trimestre. A Margem de Contribuição melhorou para 5,8%, de 4,4%. O EBITDA Ajustado melhorou de $(31)M no 1º trimestre para apenas $(4)M no 2º trimestre.
O próprio estoque também parece dramaticamente mais saudável.
Apenas 9% das casas estavam no mercado há mais de 120 dias no final do trimestre, abaixo dos 10% no 1º trimestre, 33% no final de 2025 e 51% no 3º trimestre de 2025.
Depois, há o número que pode importar mais do que quase qualquer outra coisa no relatório... A Opendoor gerou 6.908 contratos de aquisição com apenas $5M em gastos de marketing.
A última vez que a Opendoor gerou mais de 6.000 contratos de aquisição trimestrais foi no 2º trimestre de 2022. Os gastos com marketing naquele trimestre foram de $81M
Pense nessa diferença! A empresa está gerando volume de contratos comparável com aproximadamente 94% menos gastos com marketing.
A despesa operacional por fechamento de aquisição está indo na mesma direção. Caiu de $8,4K no 2º trimestre de 2025 para $5,0K no 1º trimestre de 2026 e apenas $3,0K no 2º trimestre de 2026.
Enquanto isso, as despesas operacionais fixas foram de $35M, comparadas com $33M no 1º trimestre, apesar do aumento dramático na atividade de aquisição.
Isso é alavancagem operacional começando a se mostrar.
A antiga Opendoor demonstrou que podia gerar receita enorme.
O que quero saber é se a nova Opendoor pode gerar volume enorme sem custo incremental enorme.
O 2º trimestre foi muito encorajador.
E o Mercado Imobiliário Ainda Está Lutando Contra Eles
Nada disso está acontecendo porque o mercado imobiliário de repente ficou fácil.
As vendas de casas existentes em junho estavam rodando a uma taxa anual ajustada sazonalmente de apenas 4,09M. As taxas de hipoteca continuam sendo outra grande restrição, com a média da hipoteca fixa de 30 anos recentemente em torno de 6,7%.
Este continua sendo um ambiente de transação imobiliária profundamente restrito.
Isso importa porque não quero uma tese de investimento que exija que as taxas de hipoteca desabem ou que as transações imobiliárias de repente explodam.
Eu preferiria muito mais possuir uma empresa melhorando sua economia enquanto o ambiente é difícil, para então potencialmente ter a recuperação do mercado imobiliário como um vento a favor adicional mais tarde.
É exatamente isso que torna o setup da Opendoor tão interessante para mim.
Kaz Colocou Uma Data Na Lucratividade
CEOs fazem declarações otimistas o tempo todo. Kaz foi além.
Ele repetidamente deu aos acionistas algo mensurável contra o qual julgá-lo.
No release do 2º trimestre, ele reiterou que a Opendoor está mirando Lucro Líquido Ajustado positivo até o final de 2026 em uma base prospectiva de 12 meses.
Mais importante, a administração disse que a empresa acredita que seus volumes atuais de contratos, sua economia unitária atual e sua base de custos existente são suficientes para produzir Lucro Líquido Ajustado positivo à medida que essas coortes de aquisição eventualmente passam pela revenda.
A administração afirmou explicitamente que esse resultado não exige melhor crescimento, expansão adicional de margem ou uma recuperação do mercado imobiliário. Se a empresa literalmente não fizer nada além do que faz hoje, a empresa será lucrativa em uma base prospectiva de 12 meses.
Essa é uma declaração grande.
O Lucro Líquido Ajustado é uma medida não-GAAP e não deve ser confundido com lucratividade GAAP. O cálculo da Opendoor exclui remuneração baseada em ações e certos outros itens, então os acionistas devem, em última análise, exigir mais do que simplesmente cruzar uma linha de lucratividade ajustada.
Mas como um marco em uma recuperação, importa enormemente.
Se Kaz alcançar lucratividade de Lucro Líquido Ajustado nos níveis atuais de transação imobiliária, a conversa em torno da Opendoor começa a mudar.
Então a questão se torna o que acontece quando o volume de transações escala.
O Fluxo de Caixa É a Parte Que Os Touros Não Devem Ignorar
É também aqui que acho que o caso de alta precisa de honestidade intelectual.
O fluxo de caixa reportado da Opendoor é atualmente feio. Nos primeiros seis meses de 2026, a empresa usou aproximadamente $964M de caixa em atividades operacionais.
Mas aproximadamente $932M do movimento do fluxo de caixa veio da reconstrução do estoque imobiliário.
O estoque imobiliário aumentou de $925M em 31 de dezembro para aproximadamente $1,85B em 30 de junho.
Essa distinção importa. A Opendoor não simplesmente gastou quase $1B em salários e despesas corporativas. Ela alocou capital significativo em casas à medida que as aquisições aceleravam.
Mas isso não torna a necessidade de caixa imaginária. O estoque ainda precisa ser financiado.
Durante o primeiro semestre do ano, a Opendoor gerou aproximadamente $639M de fluxo de caixa líquido de financiamento, principalmente através de dívida sem recurso garantida por ativos.
Em 30 de junho, ela detinha aproximadamente $896M em caixa, mais $66M em caixa restrito.
É por isso que a parte de capital leve da estratégia importa tanto. O Cash Now, More Later é projetado para exigir substancialmente menos capital em risco por casa.
Hipotecas e outros serviços vinculados potencialmente criam economia adicional sem exigir que a Opendoor compre outra casa inteira para cada dólar incremental de lucro.
Já existem sinais iniciais de tração.
A Opendoor disse que, a partir do anúncio do 2º trimestre, mais da metade de seus fechamentos programados de revenda no Colorado eram esperados para usar a Opendoor Home Loans.
O Texas, lançado apenas seis semanas antes, já estava se aproximando de 1 em cada 5 fechamentos programados de revenda.
Para mim, o sucesso final dessa recuperação não é apenas o Lucro Líquido Ajustado. É a Opendoor eventualmente provando que pode crescer o volume de transações, gerar lucros reais e produzir fluxo de caixa sustentável sem exigir uma expansão dólar por dólar do risco no balanço patrimonial.
Se Kaz conseguir isso, ela se torna uma empresa muito diferente e o preço das ações refletirá essa percepção ao longo do tempo.
Receita Não É O Objetivo
Essa distinção é
Não estou sugerindo que os investidores devam comprar Opendoor hoje porque a ação vai "chegar a US$ 150–US$ 300 por ação". Essa seria a conclusão errada.
Esses cenários exigem que quase tudo dê certo, e ainda mais. Mas a assimetria de investimento não é criada pelo fato de o desfecho mais otimista ser o mais provável.
Ela é criada quando uma probabilidade relativamente pequena de um resultado enorme existe ao lado de cenários mais moderados que ainda podem gerar retornos atraentes.
A aproximadamente US$ 3,50, não preciso que o cenário de US$ 345/ação se concretize para que este investimento funcione.
Eu simplesmente preciso acreditar que existe um caminho legítimo para a Opendoor valer dramaticamente mais do que vale hoje.
Acredito que existe.
Ainda Há Muitas Formas de Isso Dar Errado
A Opendoor continua sendo uma recuperação especulativa, e não vou fingir o contrário. A empresa teve prejuízo de US$ 162 milhões em base GAAP no 2º trimestre.
A remuneração baseada em ações foi de US$ 239 milhões nos primeiros seis meses de 2026, e a administração espera mais aproximadamente US$ 110 milhões no 3º trimestre.
O número atual de ações já é substancialmente maior do que há um ano. O risco de estoque continua real. A Opendoor carrega aproximadamente US$ 1,85 bilhão em estoque imobiliário, apoiado por dívida significativa lastreada em ativos sem recurso.
Um declínio sério nos preços das casas, uma precificação inadequada nas aquisições ou uma velocidade de revenda mais lenta poderiam prejudicar rapidamente a economia do negócio. Os aproximadamente US$ 22 mil de lucro de contribuição por casa no 2º trimestre também não devem ser extrapolados cegamente. A própria administração projeta uma margem de contribuição de aproximadamente 4% a 4,5% para o 3º trimestre, abaixo dos 5,8% do 2º trimestre.
E o Kaz fez promessas que agora são mensuráveis. Isso é positivo na minha visão, mas também eleva o padrão.
Se o volume de aquisições aumentar, mas a lucratividade não acompanhar, a tese enfraquece. Se as despesas fixas escalarem com a receita em vez de permanecerem controladas, a tese de alavancagem operacional enfraquece. Se os produtos de capital leve não ganharem tração, a tese de fluxo de caixa enfraquece. Se o estoque envelhecer novamente, a tese de gestão de risco enfraquece.
Haverá muitas oportunidades nos próximos trimestres para determinar se a história e os números continuam batendo.
O Movimento dos Investidores de Varejo Começou. A Execução Tem Que Terminar.
Eric Jackson e o movimento mais amplo de acionistas de varejo merecem grande crédito por colocar a Opendoor de volta no mapa.
Os investidores de varejo trouxeram atenção, urgência e responsabilização a uma empresa que precisava desesperadamente dessas três coisas.
A liderança mudou. O Kaz chegou. Keith Rabois voltou. Eric Wu voltou. Capital entrou. Uma filosofia operacional completamente diferente começou a surgir.
Mas o entusiasmo do varejo não pode completar a recuperação. Só a execução pode. É por isso que eu realmente recebo bem os sinais de que a base de acionistas pode estar evoluindo.
Quero que a próxima fase da $OPEN seja movida menos pela empolgação das redes sociais na terça-feira e mais pela capacidade da Opendoor de gerar transações lucrativas em escala enorme.
As evidências operacionais iniciais são mais do que encorajadoras:
- Os contratos de aquisição dispararam enquanto os gastos com marketing despencaram.
- A despesa operacional por aquisição caiu drasticamente.
- A margem de contribuição melhorou (sim, ela caiu no 2º trimestre, mas o Kaz explicou o porquê).
- O estoque antigo foi limpo.
- O EBITDA ajustado se aproximou do ponto de equilíbrio no 2º trimestre.
- Os produtos de capital leve estão crescendo.
- A contratação de financiamento imobiliário está começando a mostrar tração inicial significativa.
E por baixo de tudo isso está uma década de desenvolvimento de software, dados proprietários e histórico de transações no mundo real que, na minha opinião, são muito pouco valorizados na capitalização de mercado atual.
Tudo isso está acontecendo enquanto as taxas de financiamento imobiliário permanecem perto de 7% e as vendas de casas existentes nos EUA continuam presas em um ritmo anual de 4,09 milhões.
E ainda tem o jóquei. O Kaz tem um salário de US$ 1, sem bônus anual em dinheiro, uma enorme participação acionária baseada em desempenho atrelada à valorização sustentada do preço das ações e aproximadamente US$ 1,49 milhão em compras próprias no mercado aberto desde que se tornou CEO.
Gosto desse arranjo.
O mercado vai continuar obcecado com os números semanais de aquisições e os movimentos de curto prazo das ações.
Eu estou interessado em algo muito maior. O que acontece se, depois de todo o trabalho feito pelo Kaz e pela equipe para transformar isso em um modelo eficiente e de capital leve, o mercado imobiliário finalmente se tornar um vento favorável em vez de um vento contrário?
É aí que eu vejo a assimetria.
Recuperações exigem paciência. Muitos investidores querem que a ação triplique amanhã. Eu não.
Dê tempo ao Kaz para construir. Se os primeiros 11 meses dele nos dizem algo, é que ele está no caminho certo para "abrir a porta" para retornos massivos aos acionistas no longo prazo.
Aviso legal: Estou comprado em ações da $OPEN. Este artigo reflete minha opinião pessoal e não é aconselhamento financeiro.
Contas que valem a pena seguir: Kaz Nejatian (@nejatian), Eric Jackson (@ericjackson), Keith Rabois (@rabois), Eric Wu (@ericwu01), Yang Guo (@yang_guo) e, claro, @Opendoor. E é ótimo ver pessoas como @apompliano e @mikealfred se manifestando abertamente de forma positiva sobre a direção para a qual o Kaz está levando a empresa.
