วิธีเลือกซื้อบ้านในยุคที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นพุ่งสูง

"เราสองคนคิดไปเองหรือเปล่า?"

นี่คือประโยคที่ผมได้ยินบ่อยมากจากคู่รักที่เริ่มมองหาบ้าน

ทั้งคู่ทำงานหนักในครอบครัวที่มีรายได้สองทาง แต่พอเห็นราคาบ้านที่ถูกใจ กลับกลายเป็นว่าไกลเกินเอื้อม

"รายได้เราน้อยเกินไปหรือเปล่า?"

ทุกครั้งที่มีคนถามแบบนี้ ผมจะบอกพวกเขาเสมอว่า: มันไม่ใช่ความผิดของคุณ

นี่คือสาเหตุ...

คุณอาจกำลังโทษสิ่งผิดสำหรับ "ส่วนที่ขาด" นั้น

หลายคนรู้สึกว่ารายได้ของตัวเองไม่พอ แต่นั่นอาจจะไม่ถูกต้องนัก พูดให้ถูกคือ คุณกำลังโทษคนผิด ไม่ใช่รายได้ของคุณที่ขาด

มันไม่ใช่ความผิดคุณที่ซื้อบ้านไม่ได้

ตัวเลขทำให้เห็นเหตุผลชัดเจน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตมหานครโตเกียวพุ่งสูงเกิน 100 ล้านเยน นี่เป็นครั้งแรกที่ค่าเฉลี่ยหกเดือนทะลุ 100 ล้าน

ในช่วงยุคฟองสบู่ปี 1990 คอนโดใหม่ใน 23 เขตของโตเกียวมีราคาเฉลี่ย 62.2 ล้านเยน ถึงตอนนั้นผู้คนยังบอกว่ามัน "แพงเกินไป" และ "คนธรรมดาไม่สามารถซื้อได้" ตอนนี้ราคาเกือบจะเท่าตัวแล้ว

แม้เขตมหานครจะรุนแรง แต่นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของเมืองใหญ่ ในระดับประเทศ คอนโดใหม่มีราคาเฉลี่ยประมาณ 59 ล้านเยน และบ้านเดี่ยวก็มีราคาสูงที่สุดนับตั้งแต่เริ่มมีการสำรวจ แนวโน้มเดียวกันนี้กำลังเกิดขึ้นทั่วประเทศในระดับที่แตกต่างกัน

มีการกล่าวกันว่าครอบครัวที่มีรายได้สองทางและมีรายได้ต่อปีประมาณ 5 ล้านเยน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลักในตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค กำลังเริ่มหลุดจากกลุ่ม "ผู้ซื้อบ้าน" นี่ไม่ใช่เรื่องของคนพิเศษ แต่มันกำลังเกิดขึ้นกับครอบครัวธรรมดาที่ทำงานหนัก

ในขณะเดียวกัน ค่าจ้างล่ะ? "ค่าจ้างที่แท้จริง" ซึ่งหักการเพิ่มขึ้นของราคา ติดลบติดต่อกันสี่ปีจนถึงปีงบประมาณ 2025 ถึงแม้เงินเดือนตามตัวเลขจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อ แม้จะมีการฟื้นตัวเล็กน้อยในช่วงต้นปี 2026 แต่ก็คาดการณ์ว่าจะลดลงต่ำกว่าพื้นผิวอีกครั้งในฤดูใบไม้ร่วงนี้

จุดที่ยุ่งยากคือเงินเดือนตามตัวเลขกำลังเพิ่มขึ้น เพราะตัวเลขดูสูงขึ้น ผู้คนจึงโทษตัวเอง คิดว่า "เราทำเงินได้มากขึ้น ถ้าซื้อไม่ได้ก็แสดงว่าเราบริหารเงินไม่เก่ง" แต่ราคาสินค้าและบ้านเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของเงินเดือนตามตัวเลขนั้น เมื่อคิดอัตราเงินเฟ้อแล้ว เงินที่คุณใช้ได้จริงกลับลดลงอย่างมีประสิทธิภาพ

โปรดอย่าเข้าใจผิด ราคาบ้านพุ่งขึ้นไปเกือบ 100 ล้านเยน แต่เงินเดือนที่คุณได้รับกลับบ้านยังตามไม่ทันเลย ยิ่งไปกว่านั้น สาเหตุของราคาที่เพิ่มขึ้น—ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูง การขาดแคลนแรงงาน พื้นที่ดินในใจกลางเมืองที่หายาก และการไหลเข้าของเงินทุนต่างชาติ—ล้วนไม่เกี่ยวข้องกับความขยันหมั่นเพียรในแต่ละวันของคุณเลย

คุณซื้อบ้านไม่ได้ไม่ใช่เพราะรายได้ต่ำ แต่เพียงเพราะเงินเดือนไม่ทันกับความเร็วของราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น มันไม่ใช่แค่ปัญหาของคุณ บ้านที่คุณสามารถซื้อได้เมื่อ 10 หรือ 20 ปีก่อนด้วยรายได้ครัวเรือนเท่าเดิม แตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับสิ่งที่คุณซื้อได้ในตอนนี้ บ้านที่คุณสามารถจ่ายได้ด้วยเงินเท่าเดิมนั้นเล็กลงหนึ่งหรือสองขนาด มันไม่ใช่การขาดความพยายาม ราคาบ้านมันวิ่งนำหน้าไปก่อน

"แต่คนรอบตัวเราก็ซื้อกันปกติไม่ใช่เหรอ?"

บางคนอาจรู้สึกไม่สบายใจตรงนี้ คิดว่า "ถึงอย่างนั้น เพื่อนและเพื่อนร่วมงานของฉันก็สร้างบ้านกันปกติ..." แต่ความจริงสำหรับคนที่ดูเหมือนจะซื้อบ้านกันปกตินั้น มักจะเป็นหนึ่งในกรณีต่อไปนี้:

ได้รับความช่วยเหลือทางการเงิน 5 ถึง 10 ล้านเยนจากพ่อแม่
ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีรายได้สูงมาก
พวกเขากู้เงินจนถึงขีดจำกัดสูงสุด โดยรู้ว่ามันเสี่ยง
พวกเขาซื้อในพื้นที่ที่คุณจะไม่เลือก

รูปถ่ายบ้านใหม่บนโซเชียลมีเดียไม่ได้แสดงให้เห็นเบื้องหลัง นั่นคือสาเหตุที่คุณรู้สึกว่า "มีแค่เราที่ซื้อไม่ได้" แต่ในความเป็นจริง หลายครอบครัวก็ติดอยู่ในจุดเดียวกับคุณ

อย่างไรก็ตาม การแค่รู้สึกโล่งอกแล้วหยุดแค่นั้นมันอันตราย

บางคนอาจรู้สึกโล่งใจคิดว่า "อ๋อ ก็แค่ความผิดของยุคสมัย" ผมเข้าใจความรู้สึกนั้น แต่คุณไม่ควรหยุดแค่ตรงนั้น "มันเป็นความผิดของยุคสมัย" เป็นข้อเท็จจริง แต่ข้อเท็จจริงนั้นจะไม่ช่วยแก้ปัญหาอะไร คู่รักที่หยุดแค่นั้นมักจะจบลงด้วยความเสียใจหนึ่งในสองแบบ

แบบแรกคือรูปแบบของการฝืนซื้อไม่ว่าจะยังไงก็ตาม พวกเขากู้ร่วมกันจนถึงขีดจำกัด คิดว่า "เราสองคนมีรายได้ ก็คงจัดการได้" แต่เราอยู่ในยุคที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น ถ้าคนใดคนหนึ่งป่วย ต้องลาเพื่อเลี้ยงดูบุตร ทำงานลดชั่วโมง หรือเปลี่ยนงาน ในช่วงเวลาที่รายได้สองทางกลายเป็นทางเดียว ภาระการผ่อนชำระจะบีบงบประมาณครัวเรือนอย่างหนัก สิ่งนี้มักเกิดขึ้นในช่วงวัยเลี้ยงลูกซึ่งค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

อีกแบบคือรูปแบบของการยอมแพ้และหยุดเคลื่อนไหว "ตอนนี้มันแพง รอไปก่อน" ผมก็เข้าใจเหมือนกัน แต่ระหว่างที่คุณรอ คุณยังคงจ่ายค่าเช่า และค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ไม่มีการรับประกันว่าราคาจะลดลงในอีกไม่กี่ปี สิ่งเดียวที่ลดลงคืออายุของคุณและจำนวนปีที่เหลือที่คุณสามารถกู้เงินได้ เงินกู้ 35 ปีที่กู้ตอนอายุ 35 จะสิ้นสุดเมื่ออายุ 70 ถ้าคุณรอจนถึงอายุ 40 ก็จะสิ้นสุดเมื่ออายุ 75 ยิ่งคุณรอนานเท่าไหร่ การผ่อนชำระก็ยิ่งกินเงินเก็บตอนเกษียณมากขึ้นเท่านั้น

ไม่ว่าคุณจะฝืนซื้อแล้วติดกับ หรือรอแล้วพบว่ามันไกลเกินเอื้อมยิ่งขึ้น ความเสียใจทั้งสองแบบมีรากฐานมาจากสิ่งเดียวกัน: การพยายามจัดการ "ทุกอย่าง"

มันอาจจะ harsh แต่ในยุคนี้ "ทุกอย่าง" เป็นไปไม่ได้อีกต่อไป

แล้วคุณควรทำอย่างไร? ในยุคนี้ บ้าน "ครบครันทุกฟังก์ชัน" ไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปได้อีกต่อไป คนรุ่นพ่อแม่ของคุณมักจะได้ทุกอย่าง—ทำเลใจกลางเมือง บ้านใหม่ ความกว้างขวาง ความคล่องตัวทางการเงิน ลูกสองคน และแม่บ้าน—ด้วยเงินเพียงไม่กี่เท่าของรายได้ต่อปี แต่ตอนนี้มันต่างออกไป การพยายามได้ทุกอย่างในยุค 100 ล้านเยนจะทำให้เกิดความตึงเครียดที่ไหนสักแห่งอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งมักจะเป็นงบประมาณครัวเรือนหรือวิถีชีวิตของครอบครัว

สิ่งที่คุณต้องการจริงๆ ไม่ใช่การรู้ว่า "คุณกู้ได้เท่าไหร่" แต่คือการที่คู่รักตัดสินใจล่วงหน้าว่า "อะไรสำคัญที่สุด และอะไรที่ต้องยอมสละ"

นี่คือตัวเลือกสำหรับสิ่งที่ต้องยอมสละ ไม่มีตัวเลือกไหนง่ายเลย แต่อ่านโดยมีข้อแม้ว่าคุณไม่สามารถมีทุกอย่างได้:

ยอมสละทำเล: ย้ายจากใจกลางเมืองหรือสถานีรถไฟยอดนิยมไปยังชานเมือง สถานีที่รถท้องถิ่นจอดเท่านั้น หรือจังหวัดใกล้เคียง นี่คือจุดที่ราคาเปลี่ยนแปลงมากที่สุด มันหมายถึงการยอมรับว่า "เมืองนั้นไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปได้อีกแล้วกับรายได้ปัจจุบันของเรา"
ยอมสละบ้านใหม่: ซื้อบ้านมือสองแล้วปรับปรุงเฉพาะที่จำเป็น "ความใหม่" จางหายไปในไม่กี่ปี แต่ส่วนต่างราคาคงอยู่นาน 35 ปี การยืนกรานที่จะซื้อบ้านใหม่อาจเป็นความฟุ่มเฟือยที่แพงที่สุดในตอนนี้
ยอมสละขนาด/จำนวนห้อง: ห้องเด็กสามารถกั้นแบ่งทีหลังได้ คุณสามารถชดเชยความเล็กด้วยการจัดวางผัง แต่คุณไม่สามารถลดค่างวดเงินกู้ที่มากเกินไปด้วยความคิดสร้างสรรค์
ยอมสละแนวคิด "บ้านตลอดชีวิต": ปล่อยวางภาพลวงตาของบ้านที่อยู่ได้ตลอดชีวิต ถ้าคุณสันนิษฐานว่าจะย้ายเมื่อช่วงชีวิตเปลี่ยนไป บ้านหลังแรกของคุณก็สามารถเล็กและถูกได้
ยอมสละการซื้อตอนนี้: การไม่ซื้อเป็นกลยุทธ์ที่ใช้ได้ แทนที่จะซื้อตอนราคาสูงสุดแล้วติดกับ ให้อยู่ในสถานะคล่องตัวด้วยการเช่า คุณสามารถนำเงินที่ตั้งใจจะใช้เป็นเงินดาวน์ไปลงทุนในกองทุนดัชนีเพื่อให้ทันกับอัตราเงินเฟ้อ
ยอมสละการ "ซื้อด้วยตัวเอง": รับความช่วยเหลือจากพ่อแม่ อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้มาพร้อมเงื่อนไข—พวกเขามักจะมีสิทธิ์มีเสียงในเรื่องทำเลหรือแบบบ้าน

ต้นทุนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นหมายถึงการลดจำนวนบุตร เงินทุนเพื่อการศึกษา เงินออมเพื่อการเกษียณ หรืออิสระในการเปลี่ยนวิธีการทำงาน บ้านคือ "ภาชนะ" สำหรับครอบครัว ถ้าคุณเสียสละชีวิตครอบครัวและทางเลือกในอนาคตเพื่อทำให้ภาชนะดูยิ่งใหญ่ แสดงว่าลำดับความสำคัญของคุณกลับด้านแล้ว

แล้วคุณควร "ให้ความสำคัญ" กับอะไรล่ะ?

ลองทำแบบนี้: ให้แต่ละคนเขียนสามสิ่งที่ตัวเองยอมลดไม่ได้เด็ดขาด จากนั้นให้เปิดดูกัน โดยปกติแล้วมันจะไม่ตรงกัน แต่การได้เห็นช่องว่างนั้นคือจุดเริ่มต้น ตัดสินใจเลือกสิ่งหนึ่งหรือสองสิ่งที่ต้องปกป้องจนถึงที่สุด ลำดับจะเหมือนเดิมเสมอ: ตัดสินใจว่าจะปกป้องอะไร ก่อน ไปดูอสังหาริมทรัพย์

"การยอมสละ" ไม่ใช่การแพ้

การแสวงหาทุกอย่างในยุคนี้กลับทำให้ครอบครัวเดือดร้อนมากขึ้น ครอบครัวที่เลือกสิ่งที่สำคัญที่สุดและปล่อยวางส่วนที่เหลือต่างหากที่ใช้ชีวิตอย่างมีความสุขแม้ในยุคที่ราคาสูงนี้ มันคือการเลือกชีวิตภายใน ไม่ใช่ขนาดของภาชนะ อย่าโทษตัวเอง และเริ่มต้นด้วยการพูดคุยกัน

สำหรับคู่รักที่ต้องการจุดเริ่มต้นในการสนทนา

ถ้าคุณรู้สึกว่าการพูดคุยกันโดยไม่ทะเลาะเป็นเรื่องยาก ผมได้สรุปวิธีประนีประนอมความคิดเห็นที่แตกต่างกันไว้ในหนังสือของผม: "หนังสือที่ควรอ่านเมื่อคู่รักทะเลาะกันเรื่องการซื้อบ้าน"

https://link.amazon/B07cmzihx #PR