Nhà Mới Riêng Biệt Độc Lập Tại Khu Vực Thủ Đô Tokyo Trung Bình 53,67 Triệu Yên. Hầu Hết Đều Vay Ngân Hàng, Nhưng 23 Quận Nội Thành Đòi Hỏi Lượng Vốn Tự Có Đáng Kể
Nhà mới riêng biệt độc lập được rao bán tại khu vực thủ đô Tokyo đã trở nên khá đắt đỏ.
Theo "Khảo sát Xu hướng Người Mua Nhà Mới Riêng Biệt Độc Lập Khu Vực Thủ Đô Tokyo 2025" của Recruit, giá mua trung bình trong năm 2025 là 53,67 triệu yên. Con số này đã tăng 5,23 triệu yên so với năm 2024, đạt mức cao nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu vào năm 2014. Cuộc khảo sát bao gồm 612 hợp đồng mua nhà mới riêng biệt độc lập tại khu vực thủ đô Tokyo từ tháng 1 đến tháng 12 năm 2025.
Nhìn vào con số này một cách riêng lẻ, có thể bạn sẽ nghĩ, "Phải chăng nhà riêng biệt độc lập cũng đã trở thành tài sản như căn hộ chung cư?"
Tuy nhiên, khi xem xét kỹ hơn cuộc khảo sát, vấn đề không đơn giản như vậy.
Những người mua nhà mới riêng biệt độc lập dường như đang hấp thụ mức tăng giá thông qua các khoản vay và thu nhập từ hai vợ chồng để duy trì cuộc sống gia đình, thay vì theo đuổi giá trị tài sản.
Giá Ở Mức Cao Kỷ Lục. 23 Quận Nội Thành Tokyo Vượt Quá 80 Triệu Yên
Đầu tiên là về giá.
Giá mua trung bình của một căn nhà mới riêng biệt độc lập tại khu vực thủ đô Tokyo trong năm 2025 là 53,67 triệu yên. Con số này đã tăng 5,23 triệu yên chỉ trong một năm so với mức 48,44 triệu yên của năm trước đó.
Riêng tại 23 quận nội thành Tokyo, giá trung bình là 82,87 triệu yên, lần đầu tiên vượt mức 80 triệu yên kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu. Tại 23 quận nội thành, phân khúc "60 triệu yên trở lên" chiếm 77,1%, cho thấy đây nên được xem là một thị trường khác biệt so với phần còn lại của khu vực thủ đô.
Trong khi đó, các tỉnh Saitama và Chiba nằm ở mức khoảng 38 triệu yên, cho thấy khoảng cách đáng kể trong cùng khu vực thủ đô.
Nói cách khác, ngay cả đối với nhà mới riêng biệt độc lập tại khu vực thủ đô Tokyo, nhận thức về giá cả cũng rất khác nhau giữa 23 quận nội thành và các tỉnh lân cận.
Người Mua Là Các Hộ Gia Đình Có Thu Nhập Cao Và Cả Hai Vợ Chồng Đều Đi Làm
Khi giá cả tăng lên, nhóm nhân khẩu học có thể mua được đương nhiên cũng thay đổi.
Thu nhập hộ gia đình trung bình hàng năm của các hộ gia đình ký hợp đồng là 9,38 triệu yên, cũng là mức cao nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu vào năm 2014. Các hộ gia đình có thu nhập từ 10 triệu yên trở lên đã tăng từ 26,0% trong năm 2024 lên 34,0% trong năm 2025.
Tại 23 quận nội thành Tokyo, tổng thu nhập hộ gia đình trung bình hàng năm là 13,01 triệu yên, với 65,3% hộ gia đình có thu nhập từ 10 triệu yên trở lên.
Hơn nữa, tỷ lệ hộ gia đình có cả hai vợ chồng đều đi làm cũng đang tăng lên. Tỷ lệ hai vợ chồng cùng đi làm trong tổng số người ký hợp đồng là 72,2% và 75,8% đối với các hộ gia đình đã kết hôn. Đối với các hộ gia đình "chỉ có vợ chồng", tỷ lệ này lần đầu tiên vượt quá 90%, đạt 93,2%.
Điều chúng ta thấy ở đây là nhà mới riêng biệt độc lập không còn là "ngôi nhà được mua bởi các hộ gia đình tiêu chuẩn chỉ có một người đi làm."
Để mua một căn nhà mới riêng biệt độc lập tại khu vực thủ đô Tokyo hiện nay, cả hai vợ chồng đều phải đi làm để xây dựng thu nhập hộ gia đình, và bất kỳ khoản thiếu hụt nào đều được bù đắp bằng khoản vay.
Đây đã trở thành cơ cấu chung.
Vay Toàn Bộ Đang Gia Tăng Nhìn Chung. Nhưng 23 Quận Nội Thành Đòi Hỏi Lượng Vốn Tự Có Dày
Tuy nhiên, sự gia tăng các hộ gia đình có thu nhập cao không nhất thiết có nghĩa là họ có nhiều vốn tự có.
Tỷ lệ "vốn tự có 0 yên", hay còn gọi là vay toàn bộ, là 32,8%. Con số này cũng là mức cao nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu vào năm 2014. Vốn tự có trung bình là 7,13 triệu yên, giảm 160.000 yên so với năm 2024.
Tổng số tiền vay cũng đang tăng lên. Tổng số tiền vay trung bình của người đi vay là 48,42 triệu yên, cao nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu. Các khoản vay từ 50 triệu yên trở lên chiếm 38,4%.
Tuy nhiên, bức tranh có một chút khác biệt tại 23 quận nội thành Tokyo.
Tại 23 quận nội thành, 11,0% số người bỏ ra "20 đến dưới 30 triệu yên" vốn tự có. Hơn nữa, "30 triệu yên trở lên" chiếm 8,5%. Tổng cộng, 19,5% số người đã mua với 20 triệu yên vốn tự có trở lên.
Vốn tự có trung bình tại 23 quận nội thành là 9,94 triệu yên, so với mức trung bình chung là 7,13 triệu yên. Có thể hiểu rằng tại 23 quận nội thành, đó là một mức giá khó có thể đạt được nếu không có thêm một lượng vốn tự có đáng kể, thay vì chỉ dựa vào khoản vay.
Hơn nữa, các khoản vay tại 23 quận nội thành cũng rất lớn. Tổng số tiền vay trung bình của người đi vay là 68,22 triệu yên, với 82,4% các khoản vay từ 50 triệu yên trở lên.
Nhìn chung, đó là một "thị trường tiếp cận được bằng các khoản vay."
Tại 23 quận nội thành, đó là một "thị trường nơi vốn tự có dày được bổ sung vào các khoản vay lớn."
Ngay cả đối với cùng một loại nhà mới riêng biệt độc lập, nội dung của kế hoạch tài chính cũng khá khác nhau. Thu nhập cao và cả hai vợ chồng đều đi làm dường như là những điều kiện để theo kịp giá nhà tăng chứ không phải là dấu hiệu của sự sung túc.
Lý Do Mua Là "Gia Đình" Thay Vì Giá Trị Tài Sản
Đây là một đặc điểm của nhà riêng biệt độc lập.
Lý do phổ biến nhất để mua một căn nhà mới riêng biệt độc lập là "Bởi vì tôi muốn sở hữu một ngôi nhà cho con cái và gia đình" với 59,0%. Tiếp theo là "Bởi vì tôi muốn sống trong một ngôi nhà rộng hơn" với 43,5%. Mặt khác, "Bởi vì tôi muốn sở hữu một tài sản hoặc nghĩ rằng nó có lợi thế như một tài sản" chỉ ở mức 15,7%.
Theo giải thích của Recruit, không giống như căn hộ chung cư, nhà riêng biệt độc lập tập trung vào lý do "muốn có một ngôi nhà cho con cái và gia đình" thay vì giá trị tài sản.
Nói cách khác, việc nhà mới riêng biệt độc lập tại khu vực thủ đô Tokyo trở nên đắt đỏ không nhất thiết có nghĩa là chúng đang trở thành sản phẩm đầu tư.
Đúng hơn là, để đảm bảo không gian cần thiết cho gia đình, người ta đang chồng chất thu nhập thông qua việc cả hai vợ chồng cùng đi làm, tăng các khoản vay, và ở một số khu vực, bỏ ra một lượng vốn tự có dày.
Tôi nghĩ quan điểm này gần với thực tế hơn.
*Để tham khảo, đối với căn hộ chung cư mới, "Bởi vì tôi muốn sở hữu một tài sản hoặc nghĩ rằng nó có lợi thế như một tài sản" là lý do cao nhất với 36,7%.
Ưu Tiên Giá Hơn Là Gần Ga. Ưu Tiên Ngôi Nhà Hơn Mảnh Đất
Vậy, người mua ưu tiên điều gì?
Yếu tố được ưu tiên nhất khi cân nhắc mua là "Giá cả" với 88,9%. Tiếp theo là "Diện tích nhà ở" với 55,4%, "Thời gian từ ga gần nhất" với 54,2%, "Số phòng" với 54,1% và "Mặt bằng bố trí" với 53,9%.
Tại 23 quận nội thành Tokyo, "Giá cả" là 91,5%, "Diện tích nhà ở" 64,4%, "Thời gian từ ga gần nhất" 61,0% và "Số phòng" cùng "Mặt bằng bố trí" đều ở mức 65,3%.
Mặt khác, "Thời gian từ ga gần nhất," "Ánh sáng mặt trời," và "Khu vực có khả năng tiếp cận đi làm tốt" đã giảm nhẹ so với năm 2024, đạt mức thấp nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu vào năm 2014.
Điều này có lẽ có nghĩa là không phải họ không còn quan tâm đến việc gần ga hoặc ánh sáng mặt trời, mà là họ không thể có tất cả mọi thứ.
Khi giá cả tăng lên, rất khó để đáp ứng đồng thời các yếu tố gần ga, diện tích, đất đai, ánh sáng mặt trời và sự thuận tiện đi lại. Kết quả là, họ xem xét giá cả trước tiên, sau đó là diện tích và mặt bằng bố trí của ngôi nhà, và điều chỉnh cho phù hợp với khoảng cách đến ga và ánh sáng mặt trời.
Cách lựa chọn đang thay đổi theo hướng đó.
Trên thực tế, diện tích xây dựng không giảm nhiều. Diện tích xây dựng trung bình là 98,6 mét vuông, gần như tương đương với năm 2024. Trong khi đó, diện tích đất trung bình là 115,0 mét vuông, thu hẹp 3,5 mét vuông so với năm 2024.
Người mua bảo vệ diện tích của ngôi nhà càng nhiều càng tốt.
Thay vào đó, họ thỏa hiệp về diện tích đất, khoảng cách đến ga và các điều kiện về vị trí.
Nếu lý do mua nhà riêng biệt độc lập là "vì gia đình" và "vì không gian," thì xu hướng này là tự nhiên.
Nhà Riêng Biệt Độc Lập Đã Qua Sử Dụng Cũng Đã Trở Thành Mục Tiêu So Sánh Thực Tế
Một điều khác cần lưu ý là việc cân nhắc song song nhà riêng biệt độc lập đã qua sử dụng.
Trong số các loại hình nhà ở được xem xét ngoài nhà mới riêng biệt độc lập, "Nhà riêng biệt độc lập đã qua sử dụng" là cao nhất với 41,3%. Con số này đã tăng từ 36,7% trong năm 2024, đạt mức cao nhất kể từ khi cuộc khảo sát bắt đầu vào năm 2014.
Điều này khá quan trọng.
Ngay cả những người đã mua nhà mới riêng biệt độc lập cũng không chỉ xem xét nhà mới ngay từ đầu.
Khi giá cả tăng lên, nhà riêng biệt độc lập đã qua sử dụng đang được xem như một lựa chọn thực tế.
Vấn đề không phải là mới hay cũ, mà là ở đâu và với mức giá nào có thể đảm bảo được không gian cần thiết cho gia đình.
Trục so sánh đã chuyển dịch sang đó.
Nhà Mới Riêng Biệt Độc Lập Là Nhà Ở Cho Nhu Cầu Thực Tế. Tuy Nhiên, 23 Quận Nội Thành Đã Trở Thành Thị Trường Cho Một Nhóm Đối Tượng Hạn Chế
Nhà mới riêng biệt độc lập được mua như những ngôi nhà ở cho nhu cầu thực tế để hỗ trợ cuộc sống gia đình, chứ không phải là sản phẩm theo đuổi giá trị tài sản.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là chúng "nằm trong tầm với của tất cả mọi người."
Đặc biệt tại 23 quận nội thành Tokyo, giá mua trung bình là 82,87 triệu yên, thu nhập hộ gia đình trung bình là 13,01 triệu yên, vốn tự có trung bình là 9,94 triệu yên và tổng số tiền vay trung bình là 68,22 triệu yên. 19,5% số người bỏ ra 20 triệu yên vốn tự có trở lên.
Nhìn chung, đó là một "thị trường tiếp cận được bằng các khoản vay." Tại 23 quận nội thành Tokyo, đó là một "thị trường nơi vốn tự có dày được bổ sung vào các khoản vay lớn."
Ngay cả đối với cùng một loại nhà mới riêng biệt độc lập, các điều kiện dành cho những người có thể mua được cũng rất khác nhau giữa 23 quận nội thành và các khu vực khác.
Nguồn: Khảo sát Xu hướng Người Mua Nhà Mới Riêng Biệt Độc Lập Khu Vực Thủ Đô Tokyo 2025 (Recruit Co., Ltd.)
