Vì những tuyên bố mang tính hạ thấp như vậy xuất hiện khắp nơi, nên "Chú Lehman Shock" lại viết thêm một bài nữa.
Các cặp vợ chồng mua căn hộ cao cấp ở Bay Area bằng khoản vay chung sẽ không sụp đổ
Bài viết thường thấy: "Một cặp đôi quyền lực với thu nhập hộ gia đình 15 triệu yên mua một căn hộ cao cấp trị giá 150 triệu yên bằng khoản vay chung. Khi lãi suất tăng, khoản thanh toán hàng tháng của họ tăng thêm XX vạn yên! Họ không thể chi trả chỉ bằng lương! Sụp đổ rồi!"
Người dùng Twitter hay mỉa mai: "Yayyyyy!!!! Đáng đời!!!!"
Đây là dòng thời gian X gần đây của tôi.
Liệu những gì các bài viết này tuyên bố có thực sự xảy ra? Những người mua các bất động sản này là ai? Việc lãi suất tăng ảnh hưởng đến họ nhiều như thế nào?
Đã đến lúc đối mặt với thực tế, hãy cùng xem xét các chi tiết.
Nhóm 'Sugoroku' - Những kẻ mới giàu lên nhanh chóng
Sự điên rồ đóng băng. Có một tầng lớp giàu có độc đáo ở đó.
Dưới đây là một số dữ liệu thú vị: dữ liệu thuộc tính của những người mua sớm tại dự án nổi tiếng HARUMI FLAG.
Khi nhìn vào, nhóm nhân khẩu học cốt lõi nằm trong độ tuổi 30 và 40. Hơn một nửa là nhân viên công ty, trong khi 27,5% là chủ doanh nghiệp hoặc giám đốc điều hành. Thú vị nhất là khoảng 60% người mua là những người 'nâng cấp' (mua nhà thay thế).
Ngay cả với dữ liệu khá cũ này, chúng ta cũng có thể thấy rằng những người đột nhiên mua căn hộ cao cấp đắt đỏ từ con số không thực chất là thiểu số.
Họ đã mua một căn hộ ở Toyosu với giá 60 triệu yên, sau đó nó tăng lên 90 triệu yên.
Họ đã mua một căn hộ cao cấp ở Kachidoki với giá 90 triệu yên, sau đó nó tăng lên 140 triệu yên.
Họ bán nó và mua căn tiếp theo với giá 150 triệu yên.
Nó lại tăng, và giờ họ đang nhắm tới mức 200 triệu yên.
Giống như di chuyển trên các ô mỗi lần tung xúc xắc, họ đã mở rộng tài sản của mình bằng cách nâng cấp các căn hộ ở trung tâm Tokyo.
Đây chính là 'Nhóm Sugoroku'.
Họ đi làm bình thường, đưa đón con cái đến nhà trẻ và trả tiền thế chấp.
Nhưng đằng sau hậu trường, họ nắm giữ tài sản trị giá hàng trăm triệu yên.
Đây thực chất là danh tính thật sự của những người mua căn hộ cao cấp ở Bay Area.
Các cuộc khảo sát gần đây về người mua căn hộ ở trung tâm Tokyo xác nhận xu hướng này.
Trong một cuộc khảo sát năm 2023 về người mua căn hộ tại 9 quận trung tâm Tokyo, nhiều hộ gia đình sở hữu hơn 100 triệu yên tài sản tài chính, và khoảng cách giữa những người có khả năng mua và những người từ bỏ dựa trên tài sản tài chính lớn hơn so với thu nhập. (*Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Nhật Bản)
Chính xác. Phải nói rằng những người chỉ nhìn mọi thứ qua lăng kính 'thu nhập hộ gia đình' như một dòng chảy tiền lương có tầm nhìn hạn hẹp.
Thế chấp như đòn bẩy
Hãy xem những kẻ mới giàu này thực sự đang làm gì.
Ví dụ:
Một cặp vợ chồng có 0 yên tài sản mua một căn hộ trị giá 50 triệu yên bằng toàn bộ khoản vay thế chấp.
Căn hộ đó tăng giá trị lên 100 triệu yên.
Sau đó, họ mua một căn hộ tương đương trị giá 100 triệu yên, bán ngôi nhà cũ và bỏ túi 100 triệu yên.
Sự thay đổi trong bảng cân đối kế toán của họ trông như thế này:
Bằng cách chuyển từ ① sang ②, họ đã có được 50 triệu yên tiền mặt.
Họ đầu tư số tiền mặt này, ví dụ, vào Quỹ Toàn Quốc (Orkan).
Nói đơn giản, những gì họ làm là vay 100 triệu yên thế chấp để đầu tư 50 triệu yên vào cổ phiếu.
Câu trả lời cho 'Họ đã làm gì?' là đầu tư đòn bẩy sử dụng các khoản vay thế chấp lãi suất thấp.
Đó là phép thuật kết hợp lợi nhuận chưa thực hiện trên nhà ở và hệ thống thế chấp.
Không có tổ chức tài chính ngu ngốc nào cho cá nhân vay tiền với lý do 'Cho tôi vay vì tôi đang đầu tư vào cổ phiếu!!'
Tuy nhiên, sử dụng hệ thống này, họ đã có được các khoản vay để đầu tư với lãi suất dưới 1%.
Và khoản đầu tư đòn bẩy này đã thành công rực rỡ; ngay cả những kẻ ngốc cũng có thể thấy điều đó khi nhìn vào sự tăng trưởng của quỹ Orkan và giá bất động sản.
Nếu cặp vợ chồng tôi đề cập trước đây tồn tại, có lẽ họ đã xây dựng được tài sản trị giá hàng trăm triệu yên vào lúc này.
Đúng vậy. Nhóm Sugoroku này đã có tài sản trị giá hàng trăm triệu yên.
Đối với họ, các con số thu nhập hộ gia đình không quan trọng.
Những người chiến thắng và những người mạnh mẽ không thể phá sản.
Lãi suất tăng đối với người mạnh mẽ
Người mạnh mẽ có lựa chọn.
Hãy xem lại ví dụ về cặp vợ chồng.
Quỹ Orkan đã tăng gấp đôi trong 2-3 năm qua.
Khoản tiền mặt 50 triệu yên của họ giờ là quỹ đầu tư 100 triệu yên.
Và họ có một khoản thế chấp 100 triệu yên (giả sử không trả nợ, điều này là không thể nhưng mang tính minh họa).
Ở đây, tùy chọn 'trả hết khoản thế chấp' xuất hiện.
Điều gì quyết định việc cặp vợ chồng này thực hiện tùy chọn trả hết khoản thế chấp?
Đó là sự khác biệt giữa lãi suất và lợi suất.
Sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp trên 100 triệu yên và lợi suất thu được bằng cách vận hành 100 triệu yên đó. Nếu lãi suất vượt quá lợi suất, tốt hơn là nên trả nợ.
Hãy xem xét thời kỳ mà lãi suất thế chấp là 0,3%. Lẽ tự nhiên, lợi suất trái phiếu chính phủ cũng gần bằng không vào thời điểm đó.
Vì vậy, ngay cả khi họ có thể vay rẻ bằng đòn bẩy, họ vẫn phải chấp nhận rủi ro trong cổ phiếu v.v. để kiếm lợi nhuận.
Nhưng tình hình hiện tại (tháng 9 năm 2026) thì khác.
Lợi suất của trái phiếu chính phủ cá nhân (cố định 5 năm) là 2,24%.
Lãi suất thế chấp biến đổi thấp nhất là 0,99%.
Xem xét thuế, vẫn còn biên độ dương khoảng 0,7% (cộng thêm các lợi ích hào phóng như khấu trừ thuế thế chấp).
Việc tăng lãi suất này hiện tại hầu như không có tác động tiêu cực đến phần lớn các cặp vợ chồng quyền lực mua căn hộ cao cấp.
Thay vào đó, trong tình hình hiện tại, nó có thể được gọi là tích cực vì 'bạn không cần phải chấp nhận rủi ro'.
'Nếu lãi suất thế chấp tăng, chẳng phải điều đó là tiêu cực sao?'
Đúng, nó là. Nhưng có tùy chọn để trả nợ.
Đúng vậy, họ luôn có lựa chọn.
Và nếu những kẻ mới giàu thuộc Nhóm Sugoroku này phá sản, đó sẽ chỉ là khi họ đưa ra lựa chọn sai lầm trong số các tùy chọn này.
Con số 'thu nhập hộ gia đình' mà mọi người lo lắng chỉ là một khía cạnh của vấn đề 'thanh khoản tiền mặt hàng tháng'.
Đối với những người mạnh mẽ có lựa chọn, lãi suất tăng chỉ là nguyên liệu để quyết định 'có trả nợ hay tiếp tục đầu tư'.
Ngược lại, nếu họ không đưa ra lựa chọn sai lầm, họ sẽ không phá sản.
Lãi suất tăng đối với người yếu thế
Người mạnh mẽ có lựa chọn. Ngược lại, người yếu thế thì không.
Giá cả tăng.
Tiền thuê nhà tăng.
Lãi suất tăng.
Không có tùy chọn để trả các khoản vay chống lại lãi suất biến đổi liên tục tăng.
Dưới lãi suất tăng, khả năng vay giảm, vì vậy cũng không có tùy chọn để mua.
Thậm chí không có tùy chọn rời khỏi chỗ thuê rẻ được bảo vệ bởi Luật Đất đai và Cho thuê Nhà để chuyển sang một chỗ thuê khác.
Họ không có tài sản để đầu tư.
Mua trái phiếu cố định 5 năm với 1 triệu yên mang lại 20.000 yên một năm. Nó thậm chí không đủ để trang trải tiền tiêu vặt.
Mặt khác, nếu bạn có 200 triệu yên.
Đó là 4 triệu yên thu nhập hàng năm.
Trước đây, tạo ra dòng tiền mặt 4 triệu yên từ 200 triệu yên đòi hỏi phải chấp nhận rủi ro.
Trong 'Thế giới có lãi suất', ngay cả điều đó cũng không cần thiết.
Được ngân hàng hoặc công ty chứng khoán khuyến nghị, mà không chấp nhận bất kỳ rủi ro nào, không cần học hỏi bất cứ điều gì, bạn nhận được 4 triệu yên một năm chỉ bằng cách ngủ ở nhà.
Thu nhập trung bình hàng năm của nhân viên câu lạc bộ hostess là 4 triệu yên.
Thu nhập trung bình hàng năm của sinh viên đại học mới tốt nghiệp cũng là 4 triệu yên.
Bán tuổi trẻ, phép lịch sự và sức khỏe để lấy 4 triệu một năm.
Học tập cho đến đại học, đi tàu điện chật cứng, làm việc 8 giờ một ngày để lấy 4 triệu một năm.
So với ngủ ở nhà để lấy 4 triệu một năm.
Tôi nghi ngờ rằng những người dùng Twitter hay mỉa mai cười nhạo các cặp vợ chồng quyền lực mua căn hộ cao cấp có đủ xa xỉ để cảm thấy superior trong 'Thế giới có lãi suất'.
Chọn Cuộc Đời Của Bạn
**
Chiến thắng của 'Nhóm Sugoroku' cũng là kết quả của những lựa chọn.
"Những kẻ ngốc mua căn hộ trên đất cải tạo."
"Căn hộ Tokyo sẽ sụp đổ sau Thế vận hội."
"Thế chấp là nợ, sở hữu nhà là một khoản lỗ."
"Căn hộ cao cấp ở Bay Area sẽ sụp đổ do dư thừa nguồn cung."
Những điều này đã được nói to giữa năm 2010 và 2020.
(Chỉ có lý thuyết dư thừa nguồn cung ở Bay Area là có một chút cơ sở. Phần còn lại là những ý kiến trình độ tiểu học. Tác giả cũng tin vào lý thuyết đó và không thể mua. Tuy nhiên, nhu cầu thực tế đã hấp thụ lượng cung khổng lồ.)
Vào thời điểm đó, hầu như không có những người giống như 'nhân viên bán căn hộ đẩy mạnh xây mới (lol)' như ngày nay.
Những người, giữa những diễn ngôn không chắc chắn, đã chấp nhận rủi ro của khoản thế chấp và chọn mua căn hộ cao cấp ở Bay Area đã biến 'quân tốt' của họ thành 'quân tốt được thăng cấp'.
Xác suất sao chép họ bây giờ và trở nên giống họ là không cao.
Nếu chúng ta biết lựa chọn nào là đúng, không ai sẽ phải vật lộn.
Tuy nhiên, 'những người dùng Twitter hay mỉa mai vui mừng trước những câu chuyện hư cấu về sự sụp đổ của các cặp vợ chồng quyền lực mua căn hộ cao cấp' có lẽ còn rất ít lựa chọn.
Căn hộ cao cấp, khoản vay chung, thu nhập kép, hai đứa con, máy rửa bát Miele, máy sấy lồng ngang, bãi đỗ xe cơ khí, thẻ tập gym, trường luyện thi Sapix, kỳ thi vào trung học cơ sở, quỹ Orkan, trái phiếu chính phủ cá nhân, khấu trừ thuế thế chấp, khai thuế, gia sư, công viên, LaLaport, gió biển, ổn định nền đất.
Hãy chọn cuộc đời của bạn! Cho đến ngày bạn chết.
