Điều kiện tiên quyết để một tòa chung cư cao tầng 30 năm tuổi trở thành tài sản đắt giá

Hỏi: Có thể xây lại các tòa tháp căn hộ (tower mansion) không?

Đáp: Về mặt pháp lý là có thể, nhưng trên thực tế, gần như là không thể. Luật Sở hữu Căn hộ Chung cư yêu cầu sự đồng ý của 4/5 cư dân trở lên. Đối với một tòa tháp căn hộ có 500 căn, bạn cần sự đồng ý của hơn 400 người. Điều này gần như không thể tập hợp được.

Hỏi: Tại sao việc xin phép lại khó như vậy?

Đáp: Chủ sở hữu các tòa tháp căn hộ vô cùng đa dạng. Có người thực sự đang ở, nhà đầu tư cho thuê, người thừa kế không thể liên lạc, người nước ngoài không thể liên hệ, người vẫn đang trả nợ vay, và người cao tuổi sống bằng lương hưu không thể chi trả thêm. Khi bạn đề xuất với nhóm người này rằng họ nên "mỗi người bỏ ra hàng chục triệu yên để xây lại," thì không đời nào họ đạt được sự đồng thuận.

Hỏi: Thay đổi luật pháp sẽ giải quyết được vấn đề này chứ?

Đáp: Mọi thứ đang tiến triển. Một sửa đổi của Luật Sở hữu Căn hộ Chung cư đã được thông qua vào tháng 5 năm 2025 và sẽ có hiệu lực từ tháng 4 năm 2026. Nó sẽ cho phép loại trừ các chủ sở hữu không rõ tung tích khỏi nhóm bỏ phiếu theo quyết định của tòa án và đối với các tòa nhà có vấn đề cụ thể như khả năng chống động đất không đủ, yêu cầu sẽ giảm từ 4/5 xuống còn 3/4. Tuy nhiên, đối với các tòa nhà bình thường, yêu cầu vẫn là 4/5.

Điều này hạ thấp rào cản một chút, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn còn. Bạn không thể loại trừ "những người bất đồng chính kiến có thể liên lạc được nhưng không có khả năng chi trả." Dù luật pháp có cố gắng thế nào đi nữa, nó cũng không thể thay đổi nội dung trong ví tiền của mọi người.

Hỏi: Có thực sự tốn kém đến vậy không?

Đáp: Có. Nó thường tốn từ 30 triệu đến 50 triệu yên cho mỗi căn hộ. Bởi vì các tòa tháp căn hộ có nhiều căn hộ, tổng chi phí phá dỡ và xây dựng là rất lớn. Vì chi phí này được chia cho các chủ sở hữu, nên gánh nặng trên mỗi căn là rất nặng. Bạn không thể yêu cầu một ông già sống bằng lương hưu bỏ ra thêm 30 triệu yên.

Hỏi: Trước đây không phải đã có những chung cư cũ được xây lại sao?

Đáp: Đã có. Nhưng hầu hết các trường hợp thành công đều là những bất động sản có "hệ số sử dụng đất dư thừa." Ví dụ, khi xây lại một tòa nhà 50 căn, họ sẽ biến nó thành tòa nhà 100 căn và dùng tiền thu được từ việc bán 50 căn dư ra để trang trải chi phí xây dựng lại. Mẹo này cho phép cư dân xây lại với chi phí gần như bằng không. Hầu hết các vụ xây lại khu chung cư cũ đều theo mô hình này.

Hỏi: Tại sao các tòa tháp căn hộ không thể làm điều đó?

Đáp: Chúng không thể. Các tòa tháp căn hộ được xây dựng với hệ số sử dụng đất tối đa ngay từ đầu, vì vậy mẹo này không có hiệu quả. Đơn giản là không còn chỗ để tăng số lượng căn hộ. Các khu chung cư cũ đã thành công vì chúng có "mẹo thần kỳ," nhưng các tòa tháp căn hộ thì không. Do đó, các chủ sở hữu không còn lựa chọn nào khác ngoài việc tự bỏ tiền túi ra.

Hỏi: Không thể chỉ phá bỏ chúng sao?

Đáp: Điều đó cũng khó. Ở Nhật Bản hầu như không có tiền lệ nào về việc phá dỡ một tòa tháp căn hộ cao trên 50 tầng. Mặc dù tồn tại các phương pháp như "nghiền nát từ trên xuống" của Kajima, nhưng chi phí bằng 30% đến 50% chi phí xây dựng một tòa nhà mới. Đối với một căn hộ bình thường, chi phí phá dỡ chỉ bằng 5% đến 10% chi phí xây mới, vì vậy đây là một gánh nặng có quy mô hoàn toàn khác.

Hỏi: Vậy điều gì sẽ xảy ra? Liệu chúng có trở thành đống đổ nát không?

Đáp: Với tốc độ này, khả năng rất cao. Một vòng xoáy tiêu cực bắt đầu: ngày càng nhiều người không thể trả phí quản lý → quỹ sửa chữa cạn kiệt → không thể sửa chữa lớn → giá trị của toàn bộ tòa nhà giảm → người giàu bỏ chạy → gánh nặng lên những người ở lại càng tăng thêm. Dấu hiệu của điều này đã xuất hiện tại các khu bất động sản đời đầu ở Musashi-Kosugi và khu vực vịnh.

Hỏi: Không có hy vọng gì sao?

Đáp: Thực ra, một tia hy vọng đang hiện ra. Nếu khái niệm "Đánh giá Tuổi thọ Kinh tế Còn lại" lan rộng, tình hình có thể thay đổi hoàn toàn.

Hỏi: Đó là gì?

Đáp: Theo các quy tắc ngân hàng hiện tại, các căn hộ bê tông cốt thép (RC) sẽ mất hết giá trị sau 47 năm. Vì vậy, nếu bạn cố gắng vay thế chấp một tòa tháp căn hộ 30 năm tuổi, việc định giá lại chỉ cho nó 17 năm giá trị còn lại. Kết quả là, nó trở thành một bất động sản không thể tái cấp vốn.

Hỏi: Nhưng các tòa nhà RC thực tế không sụp đổ sau 47 năm, đúng không?

Đáp: Chính xác. Các công trình RC được bảo trì tốt được cho là có tuổi thọ hơn 100 năm. Do đó, ý tưởng "đánh giá tuổi thọ kinh tế còn lại dựa trên thực tế" đang trở nên phổ biến trên thị trường bất động sản chuyên nghiệp (như REIT). Nếu điều này thấm dần xuống thị trường thế chấp cá nhân, một tòa tháp căn hộ 30 năm tuổi có thể được định giá là "còn 70 năm," giúp cho các khoản vay 35 năm trở nên khả thi.

Hỏi: Điều đó sẽ thay đổi điều gì?

Đáp: Mọi thứ. Một tòa tháp căn hộ 30 năm tuổi không còn là một "tòa nhà tồi tàn" nữa mà trở thành một "tài sản nơi bạn có thể mua một vị trí với giá rẻ." Tính thanh khoản quay trở lại vì người mua và người tái cấp vốn có thể nhận được các khoản vay. Tiền chảy vào ban quản lý, cho phép tiến hành sửa chữa lớn. Nếu được bảo trì đúng cách, chúng thực sự có thể tồn tại 100 năm. Thay vì xây lại, một con đường sẽ mở ra để tiếp tục sử dụng chúng thông qua cải tạo.

Hỏi: Vậy nó giống như "mua một tòa nhà mới với giá rẻ"?

Đáp: Vâng, gần như vậy. Đối với một tòa tháp căn hộ ở vị trí đắc địa, chỉ riêng mảnh đất đã có giá trị hàng chục triệu yên, và bạn có thêm một "công trình kiến trúc có thể tồn tại thêm 70 năm nữa" như một phần thưởng. Trong thời đại mà các tòa tháp căn hộ mới có giá 200 triệu yên, việc mua một bất động sản 30 năm tuổi với giá 50 triệu yên ở cùng một vị trí có thể là một lựa chọn hợp lý.

Hỏi: Nhưng không phải tất cả các tòa tháp căn hộ đều sẽ như vậy, đúng không?

Đáp: Không. Từ giờ, chúng sẽ phân cực. Các tòa tháp căn hộ nơi ban quản lý hoạt động tốt, lịch sử sửa chữa sạch sẽ và vị trí đắc địa sẽ tồn tại ở dạng "gần như mới." Ngược lại, các tòa tháp căn hộ có ban quản lý sụp đổ, nợ phí sửa chữa tràn lan và vị trí ngoại ô sẽ không nhận được khoản vay ngân hàng ngay cả khi việc đánh giá tuổi thọ kinh tế còn lại trở nên phổ biến. Chúng chắc chắn sẽ đi theo con đường trở thành khu ổ chuột.

Hỏi: Vậy, làm thế nào để phân biệt chúng?

Đáp: Ba điều:

① Ban quản lý có hoạt động tốt không?

② Quỹ sửa chữa có đủ không?

③ Vị trí có tốt không?

Các tòa tháp căn hộ "có đủ cả ba yếu tố" có khả năng sẽ tồn tại được 100 năm. Ngược lại, nếu thiếu dù chỉ một yếu tố, bạn nên coi nó như một ứng cử viên cho việc trở thành đống đổ nát.

Chúng ta đang bước vào kỷ nguyên mà sự thành công của một tòa tháp căn hộ được quyết định không phải bởi "giá tại thời điểm mua," mà bởi "chất lượng của hoạt động quản lý."