如果不采取行动，终有一天你将无处可居。
这并非危言耸听。数据已经说明了一切。
我在这个行业已经 20 年了。我会如实写下当前市场正在发生的事情。
第 1 章：买不起房的人，正在涌入租赁市场
公寓价格持续上涨。东京 23 区的独栋住宅中，首次有超过 20% 的房产价格突破了 1 亿日元。销售价格已连续 7 个月创下历史新高。
对于那些认为“那我买二手的就行”的人：
东京都市圈二手公寓每平米的成交价格已连续 65 个月上涨。二手房也很贵。因为买不起新房，人们就转向二手房。对二手房的需求增加，二手房价也随之上涨。没有退路。
买不起房的人，便会涌入租赁市场。
在一项针对 287 名行业专业人士的调查中，“公寓价格飙升”被认为是推动租赁市场积极发展的首要因素。那些买不起新房和二手房的群体，正在推动租赁需求的增长。
需求增加会发生什么？租金上涨。
第 2 章：为什么人口在减少，租金却在上涨？
有些人可能会想：“如果人口在减少，空置房源应该会增加才对。” 事实并非如此，这背后是有原因的。
家庭数量在增加。即使总人口在减少，家庭数量却在增长。单人家庭、离婚、以及独居老人的现象越来越多。我们已经进入了一个一人一间的时代。即使人口减少，只要家庭数量增加，需求就不会下降。
人口向城市集中仍在继续。农村人口在减少，但向东京、大阪、名古屋的集中趋势仍在持续。城市地区的需求在增加，而农村地区的空置房在增多。空置率的两极分化正在发生。
外国居民数量激增。由于技能实习制度的扩大、留学生人数的增加以及工作签证的放宽，外国居民数量正在增长。他们也带来了租赁需求。
房源供应受到限制。由于建筑成本飙升，新建租赁物业变得越来越困难。如果需求不变而供应减少，空置率就会下降。
人口下降只是一个“宏观叙事”。这与你想要居住的城市地区无关。
第 3 章：空置率正在下降。一个即使想租也租不到房的时期即将到来。
大阪市北区和中央区的空置率在 4% 左右。大阪市的租金增长率已超过东京 23 区，挂牌租金创下历史新高。
东京和大阪都朝着同一个方向发展。
低空置率意味着什么？意味着即使你想租房，可选择的房源也很少。我们正在接近一个不妥协条件就无法租到房的状态。
如果供应不增加，一个无法在你期望的地点和价格租到房的时期即将到来。
第 4 章：涨租金已成为行业标准
在一项行业调查中，“提高租金和公共区域费”是开发商和资产管理公司给出的最常见答复。
这不是个别房东的决定，而是整个行业的趋势。
此外，71.1% 的企业表示，收购租赁公寓和土地的成本“将会上涨”。这比上次调查的 55.8% 有了显著增长。收购成本最终都会转嫁到租金上。
没有退路。
第 5 章：晚年无法租到房的现实
年轻时你能租到房。问题在于之后会发生什么。
越来越多的房东拒绝租给老年人。有些情况下，一旦你的收入变成仅靠养老金，你就会被筛选掉。你可能会因为孤身死亡的风险而被拒绝。也可能因为无法加入担保公司而被拒绝。
数据摆在那里。65 岁以上寻找租赁住房的人中，有 42.8% 表示他们“遇到了困难”。大约三分之一（30.4%）的人曾因年龄原因而被拒绝入内。在过去一年中，这个比例是 36.7%——超过三分之一的人被拒绝。
即使有足够的收入或储蓄，也有很多被拒绝的情况。这不是钱的问题，而是年龄的问题。
在租金持续上涨的同时，收入却在减少。筛选条件越来越严格。你可以选择居住的地方越来越少。
你现在可以租到房。但现实是，65 岁以上的人中有三分之一会被拒绝。
第 6 章：如果我们什么都不做，日本将会变成这样
5 年后：城市租金将比现在高出 15-20%。新建开工项目将持续减少，供应短缺问题将加剧。二手房价将居高不下。你买不起新房也买不起二手房。租赁也很昂贵。没有退路。
10 年后：“团块 Junior”一代将接近 65 岁。独居老人家庭数量激增。城市将挤满想租房却租不到的老人。无房可居者将作为一个社会问题浮出水面。
20-30 年后：农村地区将到处是空置房。城市地区将无处可居。两极分化将达到极限。无家可归的老年人将涌入公共住房和养老设施。而这些设施也将供不应求。
存在一个根本性问题。由于少子化，建筑工人数量正在减少。房子已经建不起来了。供应无法增加。需求将持续向城市集中。价格将继续上涨。
这不是预测，而是当下正在发生之事的延伸。
第 7 章：那么，你现在应该做什么？
没有唯一的答案。每个人的情况都不同。
对于选择租房的人：制定一个包含租金上涨因素的财务计划。不要假设你现在的租金 10 年后还是这个数。现在就要思考如何在你年老时确保有一个住所。等到 65 岁再想就太晚了。
对于考虑买房的人：如果买房，要思考好退出策略。首先，考虑一下 10 年后你是否能卖掉或租出去。始终检查地段、管理状况和修缮公积金状况。结果不是在你买的时候，而是在你卖的时候才显现。
两者共通之处：遇到好的房源，果断买下。遇到好的租盘，果断租下。在你犹豫不决的时候，别人已经做了决定。
信息就是力量。当前最大的风险，是在一无所知的情况下随波逐流。
现在，什么都不做才是最危险的选择。
第 8 章：选择租房是正确的。但什么都不做则不然。
根据你的个性和情况，决定是租房还是买房。我并非要否定租房的选择。
但是，你应该了解当前市场正在发生什么。
如果你选择租房，请制定一个考虑价格上涨的财务计划。现在就开始思考如何在你年老时确保住所。
如果你考虑买房，请带着退出策略行动。结果不是在你买的时候，而是在你卖的时候才显现。
什么都不做是最大的风险。
遇到好的房源，果断买下。同样，遇到好的租盘，果断租下。在你犹豫不决的时候，别人已经做了决定。
来源：三菱地所住宅服务《租赁公寓市场调查（2025 年第四季度）》/ 日本租赁住宅管理协会（2025 年 7 月调查）/ LIFULL HOME'S 市场报告（2025 年 11 月）
来自 20 年房地产行业经验的洞察。
