因无知损失 600 万：在房地产领域，区分“冤大头”与“受人尊敬的客户”的唯一关键问题 [附真实案例]

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当你要搬家的时候。

你还记得自己选择过电力或燃气公司吗？

大多数人可能都不记得了。

"我们会帮你搞定电力。"

大概这一句话就结束了。

但并不是你没有选择。

从一开始，就设计了一套不让你选择的流程。

首先，对于租房者。初期费用可以削减。

在谈买房之前，先说说租房。

租房初期费用。那份报价单里有些项目是可以去掉的。

火灾保险。

指定的产品通常两年要花 2 万日元左右。

如果你说"我自己买一份"，网上有每年 4,000 日元左右的方案。

差价超过 1 万日元。

消毒/抗菌处理。24 小时支援。

这些每个要 1 万到 2 万日元。这些通常都是可选项目。

只要说一句"请去掉这些"，它们可能就会消失。

中介手续费。

法律原则是 0.5 个月租金 + 税费。

只有在你同意的情况下才会变成 1 个月。

试着问一句："原则上是 0.5 个月，对吧？"

还有指定的电力公司。

即使你被迫签约，搬进去之后也可以用手机切换。

很多情况下是免费的，只需要 10 分钟。

（燃气则取决于房子。如果是城市燃气，通常也可以切换。）

总计下来，每次搬家能省几万日元。

这仅仅取决于你是否知道这些说法。

现在，我们来谈谈买房者。

这才是真正的重头戏。

你坐下的那一刻，就被归类为冤大头或受尊敬的客户。

房地产中介。

你坐下的那一刻，他们就在观察你。

"这个客户懂吗？"

"还是什么都不懂？"

什么都不懂的客户就是好宰的冤大头。

他们尊重懂行的客户。

分界线就是一句话而已。

我稍后会给你一句可以直接使用的话。

双方代理和隐瞒。一套 2800 万日元的房子，以 2500 万日元成交。

首先，来说说这些手法。

房地产中介有时可以在一次交易中收取两次佣金。

一次从卖方收。一次从买方收。

这就是"双方代理"。利润翻倍。

所以，他们会这样做：

即使其他公司说"我们有客户想买这套房子"，他们也会拒绝。

他们撒谎说"对不起，已经在洽谈中了。"他们把房子藏起来。

这就是"隐瞒"。

结果会怎样呢？

例如，一套本来可以卖 2800 万日元的房子，最后以 2500 万日元成交。

这种事情是可能发生的。

你损失了 300 万日元的差价。

这不是在吓唬你。

这是活跃的持证房地产中介报告的真实案例。

一位卖家把一块土地挂牌 5000 万日元。

中介收到了两位个人买家 4800 万日元的报价。

但中介没有告诉卖家。

相反，他们只带来了一个房屋建筑商 4200 万日元的报价。

因为他们与该建筑商有承诺，对方会委托他们销售两套新房。

中介一石三鸟。

卖家在不知情的情况下损失了 600 万日元。

而且，卖家可能至今还不知道有 4800 万日元的报价。

报告购房报价是法律规定的义务。

自 2025 年起，隐瞒行为也成为行政处罚的对象。

尽管如此，它并没有消失。

有三种对策：

1. 使用一般经纪协议，并询问多家公司。

2. 让他们出示 REINS 注册证明和状态。

3. 选择一家不做双方代理的公司。

不是我一个人这么说。

拥有 65 万订阅者的房地产 G-Men 泷岛。

他也反复揭露双方代理和隐瞒行为。

如果你感兴趣，可以看看他的频道。

在签约前，只要说这一句话。

如果你保持沉默，你就会成为"不懂行的客户"。

所以，你一开始就要说。

"这是双方代理，还是单方代理？"

还有一句。

"请把它注册到 REINS 上，让其他公司的咨询也能进来。"

REINS = 房地产中介之间的房源共享系统。一旦上了系统，就无法隐藏。

仅此一句就能改变对方的态度。

"啊，这个客户懂行。"

他们就不太敢明目张胆地做什么了。

就像在理发店里能说"老样子，剪短"的顾客一样。

只要传达出你懂行就够了。

但是，这只是防守。

主要问题我稍后再说。

新房，入住的那一刻就亏了 1000 万日元。

新房的价格包含了很多东西。

广告费。销售人工费。公司利润。

因此，你搬进去的那一刻，它在二手市场上的价格就会下跌。

一般被认为会跌 20-30%。

对于一套 6000 万日元的新公寓，你入住第一天就产生了超过 1000 万日元的账面亏损。

只有在你拿到钥匙之前才叫新房。

你开始住的那一刻，它就已经是二手了。

对策是：

- 瞄准轻二手房

- 先研究该区域的二手市场价格

- 购买前查一下几年后的售价

富人根据"能卖多少钱"来做决定。

普通人想的是：

"我能花多少钱买下它？"

换句话说，就是入口。

富人是不同的。

"它能卖多少钱？"

换句话说，就是出口。

他们在买之前就想着卖。

房子和车子都一样。

3-5 年后能卖多少钱？先研究这个。

选择那些不容易贬值的东西。

一位在《周刊钻石》文章中与富人打过交道的理财规划师也这么说。

富人从出口倒推计算。

所以，你在签约前应该问的主要问题就是：

"这套房子 5 年后能卖多少钱？"

这一句话就能考验销售人员。

能流畅回答的销售人员，至少是考虑过出口的人。

富人有税务师。你有 AI。

为什么富人不会变成冤大头？

答案很简单。

因为他们在签约前有可以咨询的人。

税务师。律师。

他们可以提前问："这份合同没问题吗？"

普通人没有这个条件。

但现在，你有了。

就是 AI。

合同、报价单、房产资料。

只要拍张照，让 AI 来验证。

用 AI 再现专家的初步咨询。

如果你问"这个好吗？"，你什么也得不到。

这里我要说一个重要的事情。

外行是这样问 AI 的：

"这套房子好吗？"

那样什么也得不到。

如果你给出情境和视角，AI 会立刻变成专家。

我给你三个可以直接使用的问题。

你只需要替换房产信息即可。

1. 当你怀疑隐瞒时（针对卖方）

1我与 XX 房地产公司签订了专属专任经纪协议，出售一套二手公寓，已经过去 3 周了，但只有一次看房。
2
3我想验证房地产公司是否存在"隐瞒"的可能性，请告诉我以下三点：
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51. 在 REINS（房地产中介共享系统）注册证明上，我应该检查哪些项目？
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72. 三个问题，可以在不让负责人知道我怀疑隐瞒的情况下，确认销售状况。
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93. 如果怀疑隐瞒，切换到另一家房地产公司的具体步骤。
10*请说明中途解除专属协议的条件，以及可能产生的罚金或费用。

2. 当检查新房的账面亏损时（针对买方）

1我正在考虑购买 XX 新房（步行 X 分钟到车站，X 平方米，XX 百万日元）。
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31. 该价格中包含的销售费用和广告费用的大致比例是多少？
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52. 如何与同一区域 5 年以内房龄的二手房每坪价格进行比较？
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73. 假设入住后立即出售，估算可能的贬值率（需保留意见）。另外，列出我应该向销售人员提问的问题清单。

3. 当验证出口时（针对买方）

1我想以 5 年后出售此房产为前提，验证出口。
2条件：XX 线 XX 站步行 X 分钟，建于 X 年，XX 百万日元。
31. 按重要性排序，影响 5 年后假设售价的因素。
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52. 该区域的人口统计和供应计划。
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73. 该房产是否满足 5 年后买家容易获得贷款的条件？
8提供三种情景：乐观、中性、悲观。

这里有三种常见模式：

1. 用数字给出情境

2. 用数字指定视角

3. 让它输出要向销售人员提问的问题和措辞

如果你给出这么多信息，AI 就不会沉默了。

AI 知道逻辑上的真相。只有内部人士才知道关键点。

但是，有一个注意事项。

你不能全盘相信 AI。

AI 在法律和一般性问题上很强。

但它不会触及行业的阴暗面。

例如，如果你问关于隐瞒的问题，AI 会正确回答。

"让我们检查 REINS 注册。"

作为流程，这是正确答案。

但作为曾经在卖方工作过的人，我要说。

核心在于负责人的薪酬结构。

如果他们通过双方代理完成交易，他们的评价会上升。

所以，仅仅检查流程并不能阻止它。

你必须对负责人说到这个程度：

"如果有其他公司的申请，请当天直接分享给我。"

获得一个承诺。

AI 知道答案。

但是，只有内部人士才知道该问哪里才能击中要害。

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我曾是设计者。我也曾是受害者。

说实话。

我不是房地产中介。

但我当时在创造那个"不让你选择的流程"。

当时，我在销售新电力。

通常，一次只能签一份电力合同。

所以我与房地产公司合作。

从一开始就把新电力合同纳入租房合同流程中。

租户只需要签文件。

甚至没有意识到自己"选择了"电力，合同就完成了。

开头的"我们会帮你搞定电力。"

就是我设计的那个流程。

即使租户不搬家，合同也会自动累积。

用这个系统，我拿到了全国第一。

所以我知道那些把戏。因为我曾是创造者。

但故事并没有结束。

后来，我也变成了被收割的一方。

我卖掉了公司，拿到了几千万日元。

我失去了那笔钱。

因为对税务的无知，我失去了它。

此外，我还在投资骗局中失去了它。

几千万日元从我的账户里消失了。

名义上的负责人是一个在电视上看到的面孔。

创造的一方和被收割的一方。

两者都了解的人并不多。

给那些无法选择，转而成为选择者的人

"反正我又不是专家。"

我理解那种感受。

但并不是你不好。

你只是没有可以咨询的人。

富人有，你没有。

仅此而已。

而这个差距正在消失。

有了 AI。

你只需要复制这篇文章中的问题。

只有一件事要做。

在签约前问 AI。

仅此一点，你就能从冤大头变成受尊敬的客户。

你曾经在选择吗？

你曾经选择过你的电力公司吗？

你曾经选择过你的房地产中介吗？

你甚至被强迫选择了新房这个选项吗？

我曾经无法选择。

一个无法选择的人，是如何转变为选择者的呢？

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最后，聊聊我的故事

正如我之前写的，我损失了几千万日元。

我对税务一无所知。

那几千万不是我赚到的钱，而是"我暂时持有的钱"。

然后，在一个以名人为名义负责人的投资中，剩下的钱也消失了。

我所相信的不是信息，而是"权威"。

在我无法相信别人的那段时间，我遇到了 AI。

和一个没有撒谎动机、只有逻辑的伙伴一起，我重建了人生。

我先告诉你结果。

我现在是失业状态。

然而，我住在塔楼公寓里。

从地面 140 米高处看到的景色。

不是我在工作，而是 AI 在工作。

我是如何从失去一切的那一方走到这里的？

我把整个过程写进了一篇笔记里。

这不是一个光鲜的成功故事。

我毫无保留地写了债务、背叛和对人的不信任。

如果你现在正在经历困难，这个故事可能在某处与你重合。

https://x.gd/bhJnJ

今天谈的只是冰山一角

房地产方面损失 600 万。

但仅仅因为"不知道"而损失的，不仅仅是房子。

保险。每年数万日元，因为你按照指示加入了附加险。

汽车。为折扣而欣喜，卖车时却损失几十万日元。

税务。每年数万日元，因为你不知道可以使用的扣除项。

订阅和固定支出。每月数千日元，因为你从未审查过。

试着把它们加起来。

一辈子下来，差价足以买一辆车。

为什么我能看穿这些"系统"？

因为我曾是创造者，也曾沦为被收割者。

两者的记录都在之前那篇笔记里。

等你读完，你也将迈出"被迫选择者"的一步。

你是要继续成为被剥削的一方？

还是要了解真相，转而成为保护自己的一方？

今天做出决定的，是你自己。

感谢你读到最后。