矽谷塔樓豪宅的「雙薪貸款」不會崩盤
常見的標題：「年收入 1,500 萬日圓的高收入夫妻，用雙薪貸款買了 1.5 億日圓的塔樓豪宅。利率一上升，每月還款額增加 XX 萬日圓！光靠薪水根本撐不住！要崩盤了！」
酸民 Twitter 用戶：「太棒了！！！！活該！！！！」
這是我最近 X（原 Twitter）時間軸上的景象。
這些文章宣稱的情況真的會發生嗎？買這些房產的是什麼樣的人？利率上升對他們的影響到底有多大？
是時候面對現實了，讓我們來深入看看細節。
「將棋集團」的新貴階級
瘋狂的凍結期。那裡存在著一個獨特的富裕階層。
這裡有一些有趣的數據：著名項目 HARUMI FLAG 早期購買者的屬性資料。
仔細看的話，核心客群集中在 30 多歲和 40 多歲。超過一半是公司員工，而 27.5% 是企業主或高管。最有趣的是，約 60% 的買家是「換屋族」（購買替代住宅）。
即使這份數據有些陳舊，我們也能看出，那些從零開始突然購買昂貴塔樓豪宅的人其實是少數。
他們以 6,000 萬日圓買了豐洲的公寓，後來漲到了 9,000 萬日圓。
他們以 9,000 萬日圓買了勝どき（Kachidoki）的塔樓豪宅，後來漲到了 1.4 億日圓。
他們賣掉房子，然後以 1.5 億日圓買了下一套。
價格又上漲了，現在他們正盯著 2 億日圓的目標。
就像每次擲骰子後在將棋盤上前進一樣，他們通過升級東京市中心的公寓不斷擴大資產。
這就是「將棋集團」。
他們正常上班，送孩子去托兒所，按時償還房貸。
但在幕後，他們持有數億日圓的資產。
這其實就是購買灣區塔樓豪宅人群的真面目。
近期對東京市中心公寓買家的調查證實了這一趨勢。
在 2023 年針對東京中心九區公寓買家的一項調查中，許多家庭持有的金融資產超過 1 億日圓，而且決定能否買得起與否的關鍵差異，在於金融資產而非收入。（*日本住宅研究中心）
沒錯。必須說，那些僅透過「家庭收入」這個薪資流動視角來看事物的人，視野相當狹隘。
作為槓桿的房貸
讓我們來看看這些新貴實際上在做什麼。
例如：
一對資產為 0 日圓的夫妻，用全額房貸買了一套 5,000 萬日圓的公寓。
那套公寓的價值漲到了 1 億日圓。
然後他們買了一套等值的 1 億日圓公寓，賣掉舊房，並入袋 1 億日圓現金。
他們的資產負債表變化如下：
通過從狀態 ① 過渡到狀態 ②，他們獲得了 5,000 萬日圓的現金。
他們將這筆現金投資，例如投入全日本指數基金（Orkan）。
簡單來說，他們所做的是借入 1 億日圓的房貸，並用其中 5,000 萬日圓投資股票。
「他們做了什麼？」的答案是：利用低息房貸進行槓桿投資。
這是結合房屋未實現收益與房貸制度的魔法。
沒有哪家愚蠢的金融機構會因為你說「我要投資股票，請借錢給我！！」就貸錢給個人。
然而，利用這個制度，他們以低於 1% 的利率獲得了用於投資的貸款。
而且這種槓桿投資非常成功；只要看看 Orkan 基金和房地產價格的上漲，連傻瓜都能明白。
如果我提到的那對夫妻確實存在，他們現在很可能已經累積了數億日圓的資產。
是的。這個「將棋集團」已經擁有價值數億日圓的資產。
對他們來說，家庭收入的數字並不重要。
贏家和強者不可能破產。
強者眼中的利率上升
強者有選擇權。
讓我們再看一次那對夫妻的例子。
Orkan 基金在過去 2-3 年間翻倍。
他們原本的 5,000 萬日圓現金，現在變成了 1 億日圓的投資資金。
同時，他們還有 1 億日圓的房貸（假設尚未償還，雖然這不可能，但為了說明方便如此假設）。
在這裡，出現了「償還房貸」的選擇權。
是什麼決定這對夫妻是否行使提前全額償還房貸的選擇權呢？
是利率與收益率之間的差額。
即 1 億日圓房貸的利率，與運用這 1 億日圓所能獲得的收益率之間的差額。如果利率超過收益率，那麼償還房貸更為有利。
回想一下房貸利率為 0.3% 的那個時代。自然，當時的國債收益率也接近於零。
所以，即使他們能通過槓桿低成本借貸，也必須承擔股票等風險才能獲得回報。
但目前的狀況（2026 年 9 月）不同了。
個人國債（固定 5 年期）的收益率為 2.24%。
最低的浮動房貸利率為 0.99%。
考慮稅務因素後，仍有約 0.7% 的正向利差（再加上房貸減免等優惠福利）。
目前利率的上升，對大多數塔樓豪宅的高收入夫妻幾乎沒有負面影響。
相反地，在當前情況下，這甚至可以說是正面的，因為「你不需要承擔風險」。
「如果房貸利率上升，難道不是壞事嗎？」
是的，它是。但有償還的選擇權。
是的，他們總是有選擇權。
而如果這些「將棋集團」的新貴們破產，只會是因為他們在這些選項中做出了錯誤的選擇。
大家擔心的「家庭收入」數字，僅僅是「月度現金流問題」的一個方面。
對於有選擇權的強者來說，利率上升只是決定「是償還債務還是繼續投資」的參考材料。
反之，只要他們不做出錯誤選擇，就不會破產。
弱者眼中的利率上升
強者有選擇權。反之，弱者沒有。
物價上漲。
租金上漲。
利率上漲。
面對持續上漲的浮動利率貸款，沒有償還的選擇權。
在利率上升的情況下，借貸能力下降，因此也沒有購房的選擇權。
甚至沒有離開受《借地借家法》保護的低廉租金、搬遷到其他租賃房屋的選擇權。
他們沒有可用於投資的資產。
用 100 萬日圓購買固定 5 年期國債，每年收益僅為 2 萬日圓。這甚至不夠覆蓋零用錢。
另一方面，如果你有 2 億日圓。
那就是每年 400 萬日圓的收入。
過去，要從 2 億日圓創造 400 萬日圓的現金流需要承擔風險。
在「有利率的世界」裡，甚至不需要這樣做。
由銀行或證券公司推薦，無需承擔任何風險，無需學習任何東西，你只需在家睡覺就能每年獲得 400 萬日圓。
夜店女公關的平均年收入是 400 萬日圓。
大學應屆畢業生的平均年收入也是 400 萬日圓。
出賣青春、禮儀和健康，換取每年 400 萬日圓。
苦讀到大學，擠在擁擠的火車上通勤，每天工作 8 小時，換取每年 400 萬日圓。
對比在家睡覺就能獲得每年 400 萬日圓。
我懷疑那些嘲笑塔樓豪宅高收入夫妻的酸民 Twitter 用戶，在「有利率的世界」裡是否有資格感到優越。
選擇你的人生
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「將棋集團」的勝利也是選擇的結果。
「買填海區公寓的都是笨蛋。」
「奧運之後東京公寓會崩盤。」
「房貸是負債，擁有房子是負債。」
「由於供應過剩，灣區塔樓豪宅會崩盤。」
這些話在 2010 年到 2020 年間被大聲宣揚。
（只有關於灣區供應過剩的理論有一點道理。其餘的都是小學水平的觀點。作者也曾相信那個理論而沒能買房。然而，需求實際上吸收了巨大的供應量。）
那時，幾乎沒有像今天這樣的「推銷新房的公寓銷售員（笑）」。
那些在不確定的輿論中，冒著房貸風險選擇購買灣區塔樓豪宅的人，將他們的「兵卒」升變為「金將」。
現在複製他們並成為像他們那樣的人的概率並不高。
如果我們知道哪個選擇是正確的，沒有人會掙扎。
然而，那些「因虛構的塔樓豪宅夫妻崩盤故事而歡欣鼓舞的酸民 Twitter 用戶」，可能剩下的選擇很少。
塔樓豪宅、雙薪貸款、雙職工、兩個孩子、Miele 洗碗機、滾筒烘乾機、機械式停車位、健身房會員、Sapix 補習班、初中入學考試、Orkan 基金、個人國債、房貸減免、報稅、家教、公園、LaLaport、海風、地基穩定性。
選擇你的人生！直到你死去的那一天。
