Die Zinssätze für Baudarlehen mit fester Laufzeit sind im Juni deutlich gestiegen. Flat 35 liegt bei 3,21 %, während variable Zinssätze weiterhin bei durchschnittlich rund 1 % liegen.
Selbst mit dem 1‑%‑Rabatt „Child‑rearing Plus“ beträgt der Unterschied zu variablen Zinssätzen über 35 Jahre etwa 17 Millionen Yen. Ist dieser Unterschied es wert, weiterhin als „Versicherungsprämie“ gegen steigende Zinsen gezahlt zu werden?
Die Juni‑Zinssätze für Baudarlehen stehen fest
Der Juni‑Satz für Flat 35 beträgt 3,21 % (35 Jahre, niedrigster Grenzwert). Der Anstieg gegenüber dem Vormonat lag bei 0,5 %, und auch die zehnjährigen Festzinssätze bei den großen Banken wurden flächendeckend angehoben.
Mitsubishi UFJ liegt bei 3,27 %, Mizuho bei 3,25 % und Sumitomo Mitsui bei 3,5 % (alle Juni‑Sätze).
Bei elf aufeinanderfolgenden Monaten mit Anstiegen ist es wohl an der Zeit, das Gefühl zu verwerfen, dass es sich „irgendwann wieder beruhigen wird“.
Andererseits haben sich die variablen Zinssätze – abgesehen von einigen Finanzinstituten – nicht bewegt. Die günstigsten variablen Zinssätze bei den einzelnen Banken bleiben unverändert bei durchschnittlich rund 1 %.
Ein Unterschied von 2,2 % zwischen Fest‑ und variablen Zinssätzen
Wenn man die monatlichen Rückzahlungsbeträge nebeneinanderlegt, wird das Gewicht dieser Zahl deutlich. Wenn Sie 40 Millionen Yen leihen, wie groß wird der Unterschied sein? Vergleichen wir die tatsächlichen Zahlen (40 Millionen Yen, 35 Jahre, gleiche Tilgung von Kapital und Zinsen).
Flat 35 hat derzeit ein System namens „Child‑rearing Plus“. Wenn Sie bestimmte Anforderungen wie die Anzahl der Kinder und die Energieeffizienz des Hauses erfüllen, erhalten Sie für die ersten fünf Jahre einen Rabatt auf den Hypothekenzins von bis zu 1 %. (Abhängig von den erzielten Punkten können die Rabatte ab dem sechsten Jahr weiter gelten.) Bei maximaler Nutzung sinkt der Zinssatz für die ersten fünf Jahre von 3,21 % auf 2,21 %.
*Variable Zinssätze ändern die Rückzahlungsbeträge entsprechend den Zinsschwankungen.
Die Nutzung des 1‑%‑Rabatts von Child‑rearing Plus für die ersten fünf Jahre spart im Vergleich zum Standardsatz über 35 Jahre etwa 2,32 Millionen Yen. Es ist ein System, das jeder Berechtigte unbedingt nutzen sollte. Allerdings bleibt die Kluft zu den variablen Zinssätzen groß. Selbst bei voller Ausschöpfung von Child‑rearing Plus beträgt der Unterschied in den Gesamtzahlungen über 35 Jahre im Vergleich zu variablen Zinssätzen immer noch etwa 16,87 Millionen Yen.
Die Wahl eines festen Zinssatzes bedeutet, „eine Versicherung gegen das Risiko zu kaufen, dass variable Zinssätze in Zukunft deutlich steigen“. Selbst wenn Sie die Belastung in den ersten fünf Jahren mit Child‑rearing Plus reduzieren, beläuft sich diese Versicherungsprämie in den ersten fünf Jahren auf etwa 24.000 Yen pro Monat und ab dem sechsten Jahr auf etwa 43.000 Yen pro Monat.
Wann also können wir sagen, dass sich diese Versicherungsprämie „gelohnt hat“?
Ab welchem Prozentsatz wird Variable teurer als Festzins?
Viele denken: „Werden variable Zinssätze nicht auch in Zukunft steigen?“ Also habe ich nachgerechnet. Aber zuerst wollen wir eine Prämisse klären. Da niemand weiß, wie sich variable Zinssätze in Zukunft entwickeln, habe ich auf der Grundlage der Annahme gerechnet, dass „der Zinssatz zehn Jahre lang bei 1 % bleibt, dann zu einem bestimmten Zeitpunkt springt und für die restlichen 25 Jahre auf diesem Niveau bleibt“. Unter diesen Bedingungen liegt der Break‑Even‑Punkt, an dem die Gesamtzahlung von Flat 35 und der variable Zinssatz übereinstimmen, bei etwa 5,1 %. Nur wenn der variable Zinssatz auf etwa 5 % steigt und 25 Jahre lang auf diesem Niveau bleibt, wäre es ein Fall von „Ich hätte doch den Festzins nehmen sollen“.
Für diejenigen, die fragen: „Was, wenn er langsamer, aber stetig steigt?“, kann ich Folgendes sagen: Selbst wenn der variable Zinssatz irgendwann auf die gleichen 3,21 % wie der aktuelle Flat 35 steigt, ist der Unterschied in den während der Niedrigzinsphase der ersten zehn Jahre aufgelaufenen Zinsen so groß, dass der variable Zinssatz weiterhin vorteilhafter bleibt.
Dies hängt mit der Struktur der gleichen Tilgung von Kapital und Zinsen zusammen, die ich in einem anderen X‑Post erwähnt habe. Der Artikel ist hier ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Übrigens wird derzeit eine weitere Zinserhöhung von 0,75 % auf 1,0 % auf der Juni‑Sitzung der Bank of Japan (16.–17.6.) für wahrscheinlich gehalten. Selbst wenn sie realisiert wird, ist die Weitergabe an variable Zinssätze aufgrund des Zeitpunkts der Banküberprüfungen frühestens im Oktober zu erwarten. Selbst dann wird der variable Zinssatz bei etwa 1,2 % liegen, was eine Lücke von fast 2 % zum Festzins lässt. (Abhängig von den langfristigen Zinsbewegungen könnten die Flat‑35‑Zinssätze bis Oktober noch weiter gestiegen sein.)
Wenn Sie sich für variabel entscheiden, müssen Sie die Rückzahlungsstruktur kennen
Während variable Zinssätze derzeit in den meisten Fällen vorteilhaft sind, gibt es Mechanismen, die Sie kennen sollten, wenn Sie sich dafür entscheiden: die „5‑Jahres‑Regel“ und die „125‑%‑Regel“. Viele Hypotheken mit variablem Zinssatz haben eine Regel, dass „selbst wenn die Zinsen steigen, sich der Rückzahlungsbetrag fünf Jahre lang nicht ändert“. Wenn der Rückzahlungsbetrag ab dem sechsten Jahr steigt, ist die Erhöhung zudem auf 125 % des vorherigen Betrags begrenzt.
Auf den ersten Blick scheint es ein kreditnehmerfreundliches System zu sein. In Kombination mit der Struktur der gleichen Tilgung von Kapital und Zinsen tritt jedoch ein Phänomen auf, das Vorsicht erfordert.
Wenn Sie mit 40 Millionen Yen zu einem variablen Zinssatz von 1 % beginnen, beträgt die monatliche Rückzahlung etwa 113.000 Yen. Im ersten Monat setzt sich dies aus etwa 33.000 Yen Zinsen und 80.000 Yen Tilgung zusammen. Angenommen, der Zinssatz steigt im vierten Jahr auf 2 % (der Saldo beträgt zu diesem Zeitpunkt etwa 37,1 Millionen Yen). Aufgrund der 5‑Jahres‑Regel bleibt die Rückzahlung bei 113.000 Yen. Aber die Zinsen steigen auf etwa 62.000 Yen, sodass die Tilgung auf etwa 51.000 Yen sinkt – fast 30.000 Yen weniger als zu Beginn. Steigt der Zinssatz im fünften Jahr auf 3 % (Saldo etwa 36,5 Millionen Yen), beträgt die Rückzahlung immer noch 113.000 Yen. Aber die Zinsen werden 91.000 Yen. Die Tilgung beträgt nur noch 22.000 Yen, weniger als ein Viertel des ursprünglichen Betrags.
„Ich zahle jeden Monat, aber die Tilgung verringert sich kaum.“ Das sind die versteckten Kosten der 5‑Jahres‑Regel. Wenn mehrere Jahre mit einem hohen Saldo vergehen, besteht das Risiko, dass man bei einem Verkauf „überschuldet“ ist (Schulden über dem Verkaufspreis).
Was sollten Sie tun, wenn Sie sich für variabel entscheiden?
Die Prämisse, dass variable Zinssätze bei den aktuellen Zinsniveaus vorteilhaft sind, ändert sich nicht. Ich möchte jedoch, dass Sie diese drei Dinge als Paket umsetzen:
- Verwalten Sie die Differenz zum Festzins als „Rücklage für vorzeitige Tilgung“. Im Vergleich zu Child‑rearing Plus bleiben Ihnen bei der Wahl des variablen Zinssatzes ab dem sechsten Jahr etwa 43.000 Yen pro Monat (520.000 Yen pro Jahr) übrig. Es ist wichtig, diesen Betrag auf einem separaten Konto für vorzeitige Tilgungen zu parken, anstatt ihn für Lebenshaltungskosten zu verwenden. Wenn Sie bei einem Zinsanstieg das Kapital in einer Summe reduzieren, können Sie die Auswirkungen der 5‑Jahres‑Regel abmildern. Wenn Sie es anlegen können, ist eine jährliche Rendite von 3 % in Ordnung. 43.000 Yen monatlich über zehn Jahre angelegt ergeben etwa 5,9 Millionen Yen.
- Überprüfen Sie jetzt die monatlichen Rückzahlungen bei 2 % oder 3 %. Sie können dies kostenlos auf den Websites der Banken simulieren. Es ist wichtig zu sehen, ob Sie das Haushaltsbudget verkraften können, wenn sich der Zinssatz verdoppelt.
- Vergleichen Sie regelmäßig alle fünf Jahre den Saldo mit dem Immobilienwert. Wenn die Tilgung langsamer wird, besteht leicht die Gefahr, in einem überschuldeten Zustand zu bleiben. Seien Sie sich dessen besonders innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf bewusst.
Es gibt Menschen, die sich für Festzins entscheiden sollten
Um Missverständnissen vorzubeugen: Festzinssätze sind nicht für alle falsch. Sie haben einen Wert für diejenigen, die:
- sich 35 Jahre lang keine Sorgen um Zinsschwankungen machen wollen.
- Phasen mit geringerem Einkommen aufgrund von Elternzeit oder reduzierter Arbeitszeit haben.
- schwankende Geschäftseinkommen haben.
Es gibt jedoch eine Sache, die man sich bewusst machen sollte. Wenn Ihr Haushalt die Kraft hat, 35 Jahre lang 155.900 Yen pro Monat (ab dem sechsten Jahr) zu zahlen, selbst mit Child‑rearing Plus, dann sollten Sie in der Lage sein, eine gewisse Erhöhung der variablen Zinssätze zu verkraften. Solche Haushalte sind genau diejenigen, die den variablen Zinssatz wählen und die monatlich gesparten 43.000 Yen investieren können.
Den variablen Zinssatz zu nutzen, während man das gleiche monatliche Ausgabengefühl wie beim Festzins beibehält und die Differenz stetig anwächst – das ist der beste Weg, variable Zinssätze zu nutzen.
Fragen Sie sich vor der Wahl zunächst: „Kann mein Haushalt es verkraften, wenn der variable Zinssatz auf das Niveau von 3 % wie bei Flat 35 steigt?“
