Algunas personas me han pedido mi opinión sobre la inversión en terrenos; quería reunir mis respuestas aquí en un artículo.
Para resumir: Durante muchos años, la inversión en terrenos en Turquía funcionó casi como una inversión "sin pérdidas". Sin embargo, la mayoría de las condiciones que lo hicieron posible ahora han cambiado. Por lo tanto, creo que la relación riesgo-beneficio de la inversión en terrenos hoy es mucho peor que en el pasado.
Esto no significa que "los terrenos ya no serán rentables". Más bien, creo que ya no es la herramienta automática de generación de riqueza que solía ser.
1. Lo que hacía rentable el terreno era la demografía
Históricamente, la inversión en terrenos en Turquía tenía una narrativa muy sólida porque tres grandes ventajas funcionaban simultáneamente:
- La población aumentaba constantemente.
- Las personas migraban de los pueblos a las ciudades.
- El costo de mantenimiento del terreno era casi inexistente.
Desde 1950, nuestra población se ha más que cuadruplicado. Las ciudades se expandieron constantemente; los campos en la periferia se convirtieron en parcelas, y las parcelas se convirtieron en terrenos urbanizables. La gente a menudo se enriquecía no a través de la producción, sino del aumento de la renta (plusvalía) resultante de la urbanización.
Pero hoy, el panorama está cambiando.
La tasa de natalidad ahora ha disminuido significativamente. Aunque la población sigue aumentando, la tasa de crecimiento se está desacelerando notablemente. La migración a las ciudades no tiene el mismo ritmo que antes. De hecho, se observan disminuciones de población incluso en algunas grandes ciudades como Estambul.
En este punto, el ejemplo de Japón es importante. Japón no será exactamente como Turquía; sin embargo, el proceso experimentado después de 1980 nos mostró esto: cuando el crecimiento de la población se detiene, los bienes raíces pueden dejar de ser un activo que genere valor.
2. "La ganancia se obtiene en la compra" — pero ¿queda algún margen hoy?
Los inversionistas veteranos tienen un dicho hermoso:
"La ganancia no se obtiene en la venta, sino en la compra."
En el pasado, los campos en la periferia de la ciudad eran muy baratos porque la ciudad aún no había llegado allí. La gente compraba a precios bajos y esperaba años, obteniendo una riqueza significativa a medida que la ciudad crecía.
Hoy, se ha producido una inversión interesante:
Si bien las ciudades no crecen tan rápido como antes, incluso en las áreas más remotas, la futura plusvalía ya está incorporada en el precio de los campos. En otras palabras, en muchos lugares, el precio de entrada ya incluye una parte significativa del valor que podría crearse en el futuro.
Un margen de seguridad en una inversión es cuando el precio está por debajo del valor. Creo que este margen se ha reducido significativamente en el lado de los terrenos.
3. El tema de la zonificación es más riesgoso de lo que se piensa
Uno de los riesgos menos discutidos de la inversión en terrenos es el proceso de zonificación.
Porque el problema no es solo "¿vendrá la zonificación?" La densidad de la zonificación lo cambia todo. Una zonificación de baja altura puede reducir significativamente la plusvalía esperada durante años. Quizás ni siquiera llegue a materializarse.
Además, existe el riesgo de expropiación. Parte del terreno puede ser expropiado para áreas públicas como carreteras, escuelas o parques.
Déjame dar un ejemplo concreto:
Hace años, el padre de mi suegro compró un campo en Dikmen, Ankara, con grandes expectativas porque estaba cerca del centro. Esperaron mucho tiempo. Más tarde, la zonificación que llegó fue solo para 3 pisos; además, parte del terreno fue expropiada para una escuela. Después de décadas, el resultado fue mediocre. Esta situación no es una excepción; es uno de los riesgos habituales de la inversión en terrenos.
4. ¿Qué hacía diferente a Turquía?
No fue solo el crecimiento de la población lo que hizo tan fuerte la inversión en terrenos en Turquía.
La verdadera diferencia era que el costo de mantenimiento era casi cero.
Durante muchos años:
- Los impuestos a la tierra eran bajos.
- Los valores catastrales estaban muy por debajo de los valores reales.
- No había impuesto a las ganancias de capital para terrenos mantenidos por más de 5 años.
En otras palabras, la gente podía mantener terrenos durante años casi sin costo alguno.
En Occidente, la situación es diferente. En países como Estados Unidos, el impuesto a la propiedad está más cerca del valor real. Pagas unos miles de dólares de impuesto al año por un terreno de $200,000. Para terrenos más grandes, esta cifra puede ascender a decenas de miles de dólares.
En un sistema así, la gente no puede mantener un activo vacío durante décadas solo porque "tal vez haya plusvalía en el futuro". Tienen que asumir el costo de ese activo cada año.
En Turquía, ocurrió exactamente lo contrario durante mucho tiempo:
- Los costos de mantenimiento eran bajos,
- Había ventajas fiscales,
- El crecimiento de la población era fuerte.
Cuando estos tres factores se combinaron, el terreno se convirtió en una herramienta casi automática de generación de riqueza.
Pero hoy:
- Los valores catastrales están aumentando,
- Los costos de mantenimiento están incrementándose,
- El impulso demográfico se está desacelerando,
- Y la posibilidad de mayores impuestos a la plusvalía en el futuro se está fortaleciendo.
Por esta razón, no veo un período tan fácil como en el pasado.
5. Los terrenos como la "riqueza oculta" de las empresas
En las décadas de 1990 y 2000, una de las formas más fáciles de sacar dinero de las empresas era comprar terrenos.
Porque no había impuesto a las ganancias de capital para terrenos mantenidos por mucho tiempo. Por lo tanto, las empresas a menudo podían comprar terrenos incluso en medio de la nada a precios altos. Muchas transacciones en ese momento se realizaban con la expectativa de plusvalía futura.
Mirando hacia atrás hoy, algunos de los terrenos comprados en ese período han alcanzado valores increíbles. Esta es a menudo la historia detrás de los "terrenos valiosos" en los balances de las empresas públicas.
Sin embargo, hoy el mismo mecanismo no funciona con la misma facilidad. Debido a los informes de valuación, las regulaciones de la Junta del Mercado de Capitales (SPK) y una mayor transparencia, esta área se ha vuelto mucho más visible que antes.
6. El lado residencial es un poco diferente
Lo que he descrito hasta ahora se refería principalmente a la inversión en terrenos.
Los bienes raíces que generan renta, es decir, el lado residencial, deben evaluarse de manera un poco diferente.
Peter Lynch tiene un dicho famoso:
"No inviertas en acciones antes de comprar una casa; porque en noventa y nueve de cada cien casos, la casa gana."
Pero el punto crítico aquí es este:
En Estados Unidos, la gente compra casas principalmente con apalancamiento.
Gracias al sistema hipotecario de bajos intereses y largo plazo, la gente puede poseer un activo grande con un pago inicial pequeño. Esto aumenta significativamente el retorno sobre el capital invertido.
Por ejemplo:
Compras una casa de $500,000 con un capital de $50,000. Incluso si el precio de la casa aumenta un 5% anual, tu retorno sobre el capital se vuelve muy alto porque la ganancia se genera sobre el valor total del activo.
En otras palabras, una parte significativa de lo que dice Lynch es en realidad el efecto del apalancamiento financiero.
En nuestro país, si compras una casa con un préstamo a un precio razonable pagando poco dinero durante un período en que los precios de las casas y las tasas de interés hipotecarias son bajos, definitivamente ganarás. Pero si la compras al contado para rentarla, podría no ser una inversión inteligente.
7. ¿Deberías comprar una casa para invertir?
Creo que aquí hay un debate más razonable.
Porque:
- La renta es un flujo de efectivo que puede adaptarse a la inflación.
- En algunas regiones, los multiplicadores de renta han disminuido significativamente.
- A largo plazo, el retorno real de la vivienda puede estar en niveles razonables.
Además, si bien lograr altos retornos reales a largo plazo en el mercado de valores requiere un conocimiento serio y resiliencia psicológica, en bienes raíces puede ser suficiente un conocimiento básico. Mientras que calcular correctamente el valor de una acción requiere experiencia, conocimiento y práctica, una perspectiva más básica puede ser suficiente para analizar un terreno inmobiliario, su ingreso por renta y la resistencia sísmica del edificio.
Por lo tanto:
Estoy de acuerdo con la opinión de que "se pueden comprar bienes raíces adquiridos con el multiplicador adecuado, en una buena ubicación y que generen una buena renta". Lidiar con inquilinos puede parecer difícil, pero, por ejemplo, un amigo mío compra una casa de 1 dormitorio y 1 sala por 10-12 años de ingreso por renta. Por un retorno real anual del 8%, uno puede lidiar con un inquilino. Después de todo, hay ingresos en el mercado de valores si nos esforzamos y nos dedicamos. Es normal tener retornos razonables en vivienda si te esfuerzas e investigas.
8. Conclusión
Creo que la característica común de los buenos inversionistas inmobiliarios es esta:
Abordan este negocio no como una especulación, sino como un problema de valoración de activos.
Piensan como si estuvieran analizando una empresa:
- ¿Cuál es el valor actual de la renta?
- ¿Cuál es el futuro de la región?
- ¿Cómo cambiarán el metro, el transporte y el movimiento de la población?
- ¿Cuál es el valor de uso alternativo del terreno o la estructura?
Y solo invierten si el precio se mantiene por debajo del valor que calculan.
En realidad, el problema se reduce a esto:
Ganas dinero en el negocio que conoces y entiendes. Aunque la inversión inmobiliaria es más fácil de manejar psicológicamente que la inversión en el mercado de valores, también requiere trabajar, investigar y conocer para tener éxito.
Un saludo.
